2020         05       26

101/ШШ2020/01915

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Л.Энхжаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Монгол Улсын иргэн УС0000 регистрийн дугаартай, Хан-УУл дүүрэг, 11 дүгээр хороо, 0 хэсэг, жардейн 00 тоотод оршин Х- овогт Г- Бын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Монгол Улсын хуулийн этгээд 000 регистрийн дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, 00 дугаар хороо, Энканто Оргил худалдааны төвийн 00 давхарт оршин байх “К” ХХК-нд холбогдох, 

42,630,000 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, 137,556,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.              

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Г.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Дэлгэрсайхан, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Ичинхорлоо нар оролцов.  

         ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Г.Б миний бие 2019 оны 3 сарын 28-ны өдөр “К” ХХК-тай “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулж, Енканто Таур хотхонд 4 өрөө 152,84 мкв талбай бүхий орон сууц баригдаж буй орон сууцнаас авахаар гэрээ байгуулсан. Гэрээний дагуу тус компанид би төлбөрийг бүрэн шилжүүлсэн бөгөөд 2019 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр би Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 00764023 дугаар бүхий гэрчилгээ гаргуулж авсан. Би тавилга захиалах явцад байрны талбайн хэмжилт хийлгэх шаардлага үүсэж байрны талбайд хэмжилт хийлгэхэд анх миний “К “ХХК-тай байгуулсан гэрээнээс мкв нь дутсан. Уг хэмжилтийг би хэмжилт хийх эрх бүхий тусгай зөвшөөрөлтэй “Эй Би Эн Дизайн” ХХК-иар хэмжилт хийлгэсэн. Би “К” компанид  итгэж, гэрээний дагуу гэрчилгээгээ гаргуулж авсан. Гэтэл байрны метр квадрат анх байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-нд зааснаас 7,35 мкв дутсан учраас би “К” ХХК-ийн эрх бүхий хүмүүстэй уулзахад бидний гэрээ дуусгавар болсон, бид хариуцахгүй гэж байгаа учраас шүүхэд хандахаас өөр боломжгүй боллоо. Тиймээс “Орон сууц захиалгын  гэрээн”-нд заасан талбайгаас миний хүлээж авсан байрны дутуу 7,35 мкв талбайн зөрүү болох 42,630,000 төгрөгийг “К” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэв.

 

          Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “К” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороонд Энканто таур 206/2 дугаартай үйлчилгээ, авто зогсоол, орон сууцны зориулалтай барилга байгууламжийг захиалж бариулсан. Уг барилга байгууламж баригдаж дуусахад 2019-03-25-ны өдөр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комисс ирж ажиллан, 2019-03-26-ны өдөр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах 2019/109 тоот дүгнэлт гаргасан. “К” ХХК нь тухайн орон сууцны барилгын 1 мкв талбайн үнийг 6,700,000 төгрөгөөр үнэлж, худалдаж байсан бөгөөд нэхэмжлэгч Г.Б нь Энканто таурын 206/2 дугаар байрны орон сууцуудыг үзэж харж байгаад 1 орц 29 тоотын 4 өрөө 152,84 мкв талбайтай орон сууцыг сонгож, хөнгөлөлттэй үнээр худалдан авах санал гаргаж “К” ХХК дээр удаа дараа ирж уулзаж байсан. Үүний дараа “К” ХХК нь Г.Бт 137,556,000 төгрөгийн хөнгөлөлт үзүүлэхээр болсон бөгөөд 206/2 дугаар байрны 29 тоотын 4 өрөө, 152,84 м.кв талбайтай орон сууцыг 1 м.кв талбайн үнийг 5,800,000 төгрөгөөр тооцож, нийт 886,472,000 төгрөгөөр худалдах, Г.Б нь орон сууцны үнийг 2019-03-28-ны өдрөөс 2019-11-30-ны өдрийг хүртэл 8 хувааж төлөхөөр тус тус тохиролцож, хоёр тал 2019-03-28-ны өдөр 206/2-29 тоот Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. Уг “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулагдахаас өмнө 206/2 дугаартай орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулсан байсан тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан “худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний харилцаа үүссэн. Нэхэмжлэгч Г.Б 2020-03-04-ний өдөр “Эй Би Эн Дизайн” ХХК-иар MNS 6058:2009 дугаартай стандартын “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал”-ын дагуу хэмжилт хийлгэж 7,35 м.кв талбайн зөрүү үүссэн гэж маргаж байгаа боловч 2019-03-28-ны өдрийн 206/2-29 тоот “Орон сууц захиалгын гэрээ”-нд орон сууцны талбайн хэмжээг өөр аргаар тооцохоор заасан байсан. “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 5.7-д “Орон сууцны талбайн хэмжээг орон сууцны барилгын гадна ханын дотор талаас тооцох”-оор заасан. К ХХК нь уг гэрээнд заасны дагуу тооцоход 152,84 м.кв талбайтай орон сууцыг Г.Бт хүлээлгэж өгсөн тул гэрээгээ зөрчөөгүй болно.   

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээх бөгөөд худалдан авсан эд хөрөнгө нь доголдолтой бол доголдлыг арилгуулах буюу доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг арилгахад гарсан зардлаа төлүүлэх, доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахаар шаардах, эсхүл гэрээг цуцлах тухай шаардлагыг худалдан авагч Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д заасан хугацааны дотор гаргах эрхтэй байдаг ч тодорхой тохиолдолд хуулиар олгогдсон шаардлага гаргах энэ эрхээ худалдан авагч алддаг.

Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1-д худалдан авагч ямар тохиолдолд шаардлага гаргах эрхээ алдах талаар заасан ба 255.1.1-д “эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан” бол шаардлага гаргах эрхээ алдахаар заасан. Г.Б 2019-04-12-ны өдөр 206/2 дугаар байрны 29 тоотын 4 өрөө орон сууцыг хүлээн авсан ба хүлээж авах үедээ хэмжилт хийлгэх замаар доголдлыг мэдэх боломжтой байсан байхад хэмжилт хийлгэхгүйгээр орон сууцыг хүлээн авсан нь Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д заасан үндэслэлд хамаарч байх тул нэхэмжлэгч Г.Быг шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “К” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороонд Энканто таур 206/2 дугаартай үйлчилгээ, авто зогсоол, орон сууцны зориулалттай барилга байгууламжийг захиалж бариулсан. “К” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигчдийн хурлын 2018-06-18-ны өдрийн 06/18-01 дугаар шийдвэрээр тухайн орон сууцны барилгын 1 м.кв талбайн үнийг орон сууцны давхрын байршлаас хамаарч өөр, өөр үнээр тогтоосон байсан. Г.Б нь Энканто таурын 206/2 дугаар байрны орон сууцуудыг үзэж харж байгаад 1 орцны 29 тоотын 4 өрөө, 152,84 м.кв талбайтай орон сууцыг сонгосон. Уг давхрын орон сууцны 1 м.кв талбайн үнэ 6,700,000 төгрөг байсан бөгөөд Г.Б нь хөнгөлөлттэй үнээр худалдан авах санал гаргаж, “К” ХХК дээр удаа дараа ирж уулзаж байсан. Үүний дагуу “К” ХХК нь Г.Бт 137,556,000 төгрөгийн хөнгөлөлт үзүүлэхээр болсон бөгөөд 206/2 дугаар байрны 29 тоотын 4 өрөө, 152,84 м.кв талбайтай орон сууцыг 1 м.кв талбайн үнийг 5,800,000 төгрөгөөр тооцож, нийт 886,472,000 төгрөгөөр худалдах, Г.Б нь орон сууцны үнийг 2019-03-28-ны өдрөөс 2019-11-30-ны өдрийг хүртэл 8 хувааж төлөхөөр тус тус тохиролцож, хоёр тал 2019-03-28-ны өдөр 206/2-29 тоот Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. 2019-03-28-ны өдрийн 206/2-29 тоот “Орон сууц захиалгын гэрээ”-нд орон сууцны талбайн хэмжээг өөр аргаар тооцох буюу гэрээний 5.7-д “Орон сууцны талбайн хэмжээг орон сууцны барилгын гадна ханын дотор талаас тооцох”-оор заасан. К ХХК нь уг гэрээнд заасны дагуу 152,84 м.кв талбайтай орон сууцыг Г.Бт хүлээлгэж өгсөн.

Гэтэл Г.Б гэрээнд зааснаас өөрөөр буюу MNS 6058:2009 дугаартай стандартын “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал”-ын дагуу хэмжилт хийлгэж 7,35 м.кв талбайн зөрүү үүссэн үндэслэлээр 42,630,000 төгрөгийг “К” ХХК-иас шаардаж нэхэмжлэл гаргасан байна. “К” ХХК нь уг гэрээнд заасны дагуу 152,84 м.кв талбайтай орон сууцыг Г.Бт хүлээлгэн өгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй байхад “Орон сууц захиалгын гэрээ”-тэй холбоотой маргаан үүсгэж буй нь 2019-03-28-ны өдрийн 206/2-29 тоот “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 4.13-т “энэхүү гэрээтэй холбоотой аливаа маргаан гарвал захиалагч нь гүйцэтгэгчээс авсан хөнгөлөлт урамшууллаа гүйцэтгэгчид төлөх” гэж заасныг зөрчсөн гэж үзэж байна. Иймд “К” ХХК-иас үзүүлсэн хөнгөлөлт урамшуулал 137,556,000 төгрөгийг Г.Баас гаргуулж өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Энэ талаар 2019 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр Шударга өрсөлдөөн хэрэглэгчийн төлөө газарт хандаж 2020 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдөр Шударга өрсөлдөөн хэрэглэгчийн төлөө газраас ахлах байцаагчийн дүгнэлт гаргаж “К” ХХК-д шаардах хуудас явуулсан байгаа. Уг шаардлагад орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний 4.13-т энэхүү гэрээтэй холбоотой аливаа маргаан гарвал захиалагч нь гүйцэтгэгчээс авсан хөнгөлөлт урамшууллаа гүйцэтгүүлэх үүрэгтэй. Эрх бүхий байгууллагаас баталсан стандарт түүнчлэн хууль тогтоомж гэрээгээр тодорхойлсон тоо хэмжээ, чанаргүй бараа, ажил үйлчилгээний талаар аливаа маргаан гаргах хэрэглэгчийн эрхийг хязгаарласан гэрээг байгуулсан. Монгол улсад барьж байгаа барилгын норм норматив барилгын стандартад тавигдах шаардлагыг зөрчиж өөрсдийн дураар гэрээ байгуулж түүнийгээ халхавчлах зорилгоор гэрээний үнийн дүн бол гэрээнд тусгагдаж Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.4 болон мөн хуулийн 255 дугаар зүйл, 247 дугаар зүйлд заасан шаардлагад нийцэж гэрээг хэрэглэгчийн эрхийг зөрчсөн гэрээ байгуулсан болох нь харагдаж байгаа. Би байрыг худалдан авахдаа эрх бүхий хүмүүстэй уулзаж тодорхой хэмжээгээр үнэ бууруулах саналыг байр баригдаж байгаа үед нь ярьж байсан. Анх ярьж байсан үнээсээ өөрөөр мөнгө нэмж үнэтэй авсан. Тэгэхээр 600,000,000 төгрөгийг анхны байдлаар төлөөд үлдэгдэл төлбөрийг сард 50,000,000 төгрөгөөр төлж дуусгахаар тохиролцож цаг хугацаандаа ямар нэгэн маргаангүйгээр төлж дуусгасан. Надад хөнгөлөлт урамшуулал өгсөн болох нь барилгын метр квадратад тавигдах дүрмийг дураараа өөрчилж өөрсдийнхөөрөө тайлбарлах үндэслэл болохгүй гэж үзэж байна гэв.

 

Шүүх хуралдаанд зохигчдын гаргасан тайлбар болон хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад,

                                                                                                    ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Г.Б нь хариуцагч “К” ХХК-нд холбогдуулан 42,630,000 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлийг хариуцагч нь 137,556,000 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус гаргасныг зохигч талууд бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргаж байна.

 

 Үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд:

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, 13312 Их монгол улсын гудамж 206/2 дугаар байрны 29 тоот орон сууцны метр квадратаас дутсан 7.35 м.кв талбайн үнэ 42,630,000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсан.

Зохигч талуудын хооронд 2019 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдөр 206/2-29 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулагдсан байх ба уг гэрээгээр нэг талаас худалдагч “К” ХХК Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороонд баригдсан “Энканто таун” орон сууцны хотхоны 206/2 дугаар байрны 1 дүгээр орцны 29 тоотод орших 152.84 м.кв талбайтай орон сууцыг шилжүүлэн хүлээлгэн өгөх, нөгөө талаас худалдан авагч Г.Б нь орон сууцны үнэ 886,472,000 төгрөгийг төлөхөөр харилцан үүрэг хүлээж тохиролцсон болох нь талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан уг гэрээний хуулбараар тус тус тогтоогдож байна. /х.х-ийн 3-7 дахь талд

Нэхэмжлэгч Г.Б нь орон сууцны үнэ 886,472,000 төгрөгийг зохих ёсоор төлж, 2019 оны 4 дүгээр сарын 12-ны өдөр гэрээний зүйлийг бодитоор хүлээн авснаар түүний нэр дээр улсын бүртгэлийн Ү-2201104786 дугаартай орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ 2019 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр гарсан байна. /х.х-ийн 16, 33 дахь талд/

Зохигчдын тайлбар болон хэрэгт авагдсан “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт” зэргээс үзэхэд талууд гэрээг байгуулах үед тухайн орон сууцны хотхоныг улсын комисс хүлээн авсан, ашиглалтад орсон хариуцагч орон сууцыг нэхэмжлэгчийн захиалгын үндсэн дээр шинээр барьж гүйцэтгээгүй, бэлэн орон сууцыг бусдын өмчлөлд шилжүүлэх, нөгөө тал хөрөнгийн үнийг төлөх агуулгаар хүсэл зоригоо илэрхийлсэн байх тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан “худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний харилцаа үүссэн гэж үзнэ. /х.х-ийн 29-32 дахь талд/

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д “Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасантай талуудын тохиролцоо нийцсэн байна.

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээс үзэхэд хариуцагч тал хүчин төгөлдөр гэрээний үүргийг зөрчсөн буюу гэрээнд зааснаас метр квадрат дутуу, доголдолтой эд хөрөнгө хүлээлгэн өгсөн гэж тодорхойлж байх тул тус үндэслэлд дүгнэлт өгөх нь зүйтэй.

          Нэхэмжлэгч нь хүүхдүүдийнхээ өрөөнд тавилга захиалах зорилгоор “Эй Би Эн Дизайн” ХХК-иар орон сууцны талбайгаа хэмжүүлэхэд 145.49 м.кв талбайтай буюу гэрээнд заасан дутсан болох нь тогтоогдсон гэж тайлбарлаж, тус дүгнэлтийг хэрэгт нотлох баримтаар гаргаж өгсөн боловч “Эй Би Эн Дизайн” ХХК-ийн үйл ажиллагаа явуулах гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрөл зэрэг нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2 дахь хэсэгт заасан бичмэл нотлох баримтад тавигдах шаардлагыг хангаагүй байх тул тус дүгнэлтийг шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болгох үндэслэлгүй байна. /х.х-ийн 9-14 дэх талд/

          Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн хүсэлтээр “Итгэлт Эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон бөгөөд тус шинжээчийн дүгнэлтээр Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, “Энканто таун” орон сууцны хотхоны 206/2 дугаар байрны 1 дүгээр орцны 29 тоот орон сууцны талбайн хэмжээг MNS6058:2009 Стандартын “орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал-“ын дагуу хэмжихэд талбайн хэмжээ 144.9 м.кв, талууд хооронд байгуулсан гэрээний 5.7-д заасны дагуу хэмжихэд талбайн хэмжээ 152.05 м.кв байна гэжээ. /х.х-ийн 52-57 дахь талд/

          Талууд хооронд байгуулсан гэрээнд орон сууцны м.кв-ийг 152.84 м.кв гэж заасан байх ба тус талбайн хэмжээг хэрхэн тооцох талаар гэрээний 5.7-д “орон сууцны барилгын гадна ханын дотор талаас тооцоолсон ба уг талбайн хэмжээнд сууцны бус зориулалттай талбай, түүний бүрдэл хэсэг орсон, харин орон сууцны доторх дундын өмчлөлийн бохирын ба агааржуулалтын хоолой байрлаж байгаа талбайг оруулаагүй болно. Талууд гэрээний №02 хавсралт зурагт үзүүлсэн орон сууцны талбайн хэмжээг хүлээн зөвшөөрч гарын үсэг зурна” гэж тохиролцжээ.

          Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж зааснаар аливаа этгээд өөрийн хүсэл зоригийг чөлөөтэй илэрхийлсний үндсэн дээр хуульд нийцсэн гэрээг байгуулах эрхтэй.

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан орон сууцны хэмжээ болох 152.84 м.кв талбайг тооцох аргачлалыг хүлээн зөвшөөрч, гэрээнд хүсэл зоригоо чөлөөтэй илэрхийлж, гарын үсэг зурсан байх тул гэрээний 5.7-д заасан тохиролцоо гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд нийцсэн гэж үзэх үндэслэлтэй.

Иймд нэхэмжлэгчийн MNS6058:2009 Стандартын “орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал-“ын дагуу хэмжих ёстой гэх тайлбар үндэслэлгүй байна.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдагч тал биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй бөгөөд мөн хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт “Гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын доголдолгүй гэж үзнэ” гэж зохицуулснаар хариуцагч нь гэрээнд талуудын тохиролцож тогтоосон талбайг хэмжих аргачлалын дагуу тооцсон 152.84 м.кв талбай бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй.

Шинжээч “Итгэлт Эстимэйт” ХХК-ийн дүгнэлтээр Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, “Энканто таун” орон сууцны хотхоны 206/2 дугаар байрны 1 дүгээр орцны 29 тоот орон сууцны талбайн хэмжээг талууд хооронд байгуулсан гэрээний 5.7-д заасны дагуу хэмжихэд талбайн хэмжээ 152.05 м.кв байна гэснээс үзэхэд гэрээний дагуу шилжүүлсэн орон сууны талбайн хэмжээ 0.79 м.кв-р дутуу гэж үзэхээр байна.

Иргэний хуулийн 228 дугаар зүйлийн 228.1 дэх хэсэгт “гэм хорыг арилгах үүрэг бүхий этгээд нөгөө талын зөрчигдсөн эрхийг гэм хор учруулахаас өмнөх байдалд сэргээх үүрэгтэй. Зөрчигдсөн эрхийг сэргээх боломжгүй, харьцангуй их зардал гарахаар бол гэм хорыг мөнгөөр нөхөн төлж болно” гэж заасан.

Маргааны хувьд орон сууцны талбайн хэмжээг гэрээнд заасан хэмжээнд хүртэл нэмэгдүүлэх буюу доголдлыг арилгах бодит боломж байхгүй ийнхүү арилгахад харьцангуй их зардал гарах тул гэм хорыг мөнгөөр нөхөн төлүүлэхээр тооцон нэхэмжилж байгаа нь Иргэний хуулийн 228 дугаар зүйлийн 228.1 дэх хэсэгт заасан гэм хорыг арилгуулах эрхийг хангах зохицуулалтад нийцнэ.

Нэхэмжлэгч доголдлыг арилгахдаа дутуу м.кв-ын зөрүүг мөнгөөр тооцон нэхэмжилсэн нь үндэслэлтэй тул талуудын хооронд байгуулсан гэрээний үнэ 886,472,000 төгрөгийг 152.84 м.кв-д хуваахад нэг м.кв-д 5,800,000 төгрөг ногдох тул /5,800,000:100/=58,000х0.79=4,582,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулах үндэслэлтэй.

Хариуцагч нь доголдлыг хүлээн авахдаа илрүүлэх боломжтой байхад хүлээн авсан тул шаардах эрхээ нэхэмжлэгч алдана гэж тайлбарлаж татгалзсан.

Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1 дэх хэсэгт худалдан авагчийг “хүлээн авсан бол” шаардах эрхээ алдана гэж зохицуулсан хэдий ч тус зохицуулалтаар гагцхүү худалдан авагчийг үүрэгжүүлээгүй, худалдагч талыг мөн зүйлийн 255.2 дахь хэсэгт зааснаар үүрэгжүүлсэн байна.

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээнээс үзэхэд худалдагч талын эд хөрөнгөө бусдад худалдаж байгаа үйлдэл нь нэг удаагийн шинжтэй бус харин худалдагчийн хувьд нэг удаагийн шинжтэй тул энэ тохиолдолд тогтмол бизнесийн шинжтэй үйл ажиллагаа явуулж байгаа худалдагч тал доголдлыг мэдсэн буюу мэдэх боломжтой гэж үзнэ.

          Тайлбарлавал, Иргэний хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.3 дахь хэсэгт зааснаар “... хууль ёсны давуу байдлаа хууль бусаар ашигласан үйл ажиллагаа явуулж болохгүй” бөгөөд энэ нь хариуцлагаас чөлөөлөгдөх үндэслэл болохгүй тул хариуцагчийн татгалзал үндэслэлгүй.

          Дурдсан үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 4,582,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлтэй гэж дүгнэв.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд:

Хариуцагч нь нэхэмжлэгчээс орон сууц худалдан авахад нь үзүүлсэн хөнгөлөлт, урамшуулал 137,556,000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсан.

Нэхэмжлэгч нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороонд баригдсан “Энканто таун” орон сууцны хотхоны 206/2 дугаар байрны 1 дүгээр орцны 29 тоотод орших 152.84 м.кв талбайтай 1,024,028,000 төгрөгийн орон сууцыг худалдан авахдаа 137,556,000 төгрөгийн хөнгөлөлт эдэлж, орон сууцны үнээс хасуулсантай маргахгүй байна.

Талууд хооронд байгуулсан гэрээний 3.8-д “энэхүү гэрээтэй холбоотой аливаа маргаан гарвал гүйцэтгэгч тал 2.1-т заасан хөнгөлөлт урамшууллаа захиалагчаас буцаан нэхэмжлэх эрхтэй”, 4.13-т “энэхүү гэрээтэй холбоотой аливаа маргаан гарвал захиалагч нь гүйцэтгэгчээс авсан хөнгөлөлт урамшууллаа гүйцэтгэгчид төлөх үүрэгтэй” гэж тохиролцжээ.

 Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д “Стандарт нөхцөлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна. Энэ тохиолдолд стандарт нөхцөлийг гэрээнд тусгах болсон нөхцөл байдал, талуудын ашиг сонирхол болон бусад нөхцөл байдлыг харгалзан үзнэ” гэж заасан.

Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар болон хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд хариуцагч “К” ХХК-иас нийтэд санал болгодог тухайн нөхцөл нь стандарт нөхцөл буюу өөрчлөлт оруулах эрхгүй нөхцөл бөгөөд энэ тохиолдолд тус стандарт нөхцөл нь Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.1 дэх хэсэгт зааснаар хуулиар тодорхойлоогүй буюу хуулийн заалтыг тодотгосон журам тогтоосон байх учиртай. /х.х-ийн 66-87 дахь талд/

Гэвч гэрээнд заасан энэхүү стандарт нөхцөл нь нөгөө талын эрхээ хэрэгжүүлэхээс татгалзах хуулиар олгогдсон эрхийг хязгаарласан буюу үгүйсгэсэн шударга бус нөхцөлийг тулгасан байна.

Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.2, 202.2.8-д Аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй иргэнтэй гэрээ байгуулахаар санал гаргаж байгаа тал нь нөгөө талын үүргээ гүйцэтгэх, эрхээ хэрэгжүүлэхээс татгалзах хуулиар олгогдсон эрхийг хязгаарласан буюу үгүйсгэсэн” бол тэдгээр нь хүчин төгөлдөр бус гэж зохицуулсан.

Иймд хариуцагч “К” ХХК-иас аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй иргэнтэй гэрээ байгуулахдаа түүний эрхээ хэрэгжүүлэхээс татгалзах, хуулиар олгогдсон эрхийг хязгаарласан заалтыг гэрээнд стандарт нөхцөлөөр тусгасан байх тул гэрээний 3.8, 4.13-т заалт хүчин төгөлдөр бус  байх тул гэрээний тус заалтын дагуу гаргасан хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлгүй.

Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.5-д “Гэрээний стандарт нөхцөлд хамаарах хэсгүүдийн аль нэг нь хүчин төгөлдөр бус байх, эсхүл гэрээний гол бус нөхцөл болсон тохиолдолд гэрээ бүхэлдээ хүчин төгөлдөр байна” гэж, 61 дүгээр зүйлийн 61.1-д “Хэлцлийн зарим хэсэг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцогдсон боловч үлдсэн хэсэг нь уг хэлцлийн зорилтыг хангаж чадахуйц байвал хэлцэл хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ” гэж тус тус зааснаар гэрээний 3.8, 4.13-т заалтыг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон нь 2019 оны 3 дугаар сарын 28-ний өдөр 206/2-29 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г бүхэлд нь хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох үндэслэлгүй болохыг дурдав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг тус тус удирдлага болгон

 

                                                                                                          ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “К” ХХК-иас 4,582,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Г.Бт олгож, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 38,048,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 202 дугаар зүйлийн 202.2, 202.2.8 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч Г.Баас 137,556,000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч “К” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

3. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 371,100 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 845,730 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “К” ХХК-иас 88,262 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Г.Бт олгосугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53.1.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч “К” ХХК-иас 512,250 төгрөгийг гаргуулж “Итгэлт Эстимэйт” ХХК-нд олгосугай.

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

6. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.3, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцсон талууд 7 хоногийн хугацаа  өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж, шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй ба уг хугацаанд шийдвэрийг гардан аваагүй нь давж заалдах гомдол гаргах 14 хоногийн хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                            Л.ЭНХЖАРГАЛ