2020        06         29                                   101/ШШ2020/02343

 

 

  МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч С.Амардэлгэр даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: “М н” ХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: “М ф” ХХК ,

Хариуцагч: Р.А нарт холбогдох,

Түрээсийн гэрээний үүрэг болон бусад зардалд 22,883,815 төгрөг гаргуулах, түрээсийн талбайг чөлөөлөхийг даалгуулахыг хүссэн иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Ж, Т.Ө, хариуцагчдын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б,  нарийн бичгийн дарга  А.Шинэцэцэг нар оролцов. 

                                              ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “М н” ХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

 

“М н” ХК нь Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөгч бөгөөд тус үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой талбайг 2016 оны сүүлээс эхлэн “М ф” ХХК-дТүрээсийн гэрээ байгуулж, үйлдвэрлэлийн зориулалтаар түрээсээр ашиглуулж байна. Тодруулбал, талуудын хооронд 2016 оны 12 сарын 15-ны өдрөөс 2017 оны 12 сарын 15-ны өдөр хүртэл  95 м.кв талбайг 8000 төгрөг /нэгжийн үнэ/, 2017 оны 08 сарын 01-ний өдрөөс 2018 оны 08 сарын 01-ний өдөр хүртэл 122 м.кв талбайг 8000 төгрөг /нэгжийн үнэ/, 2019 оны 03 сарын 01-ний өдрөөс 2019 оны 05 сарын 01-ний өдөр хүртэл 100 м.кв талбайг 9500 төгрөг /нэгжийн үнэ/-өөр төлбөр тооцож байгуулсан.

 

Дээрх түрээсийн гэрээнүүдэд ашиглалтын зардал буюу цахилгаан, ус, дулаан, хогны зардлыг түрээслэгч хариуцахаар заасан. Хариуцагч нь өөрийн хариуцах түрээсийн төлбөр, цахилгаан, ус, дулаан, хогны ямар нэгэн үлдэгдэлгүй бүрэн төлж байгаагүй учир манай компани “М ф” ХХК-ийнашигласан ашиглалтын зардлыг ус, дулаан, цахилгаан түгээх, дамжуулах болон хог тээврийн холбогдох байгууллагад хугацаанд нь төлж ирсэн. Хэрвээ ус, дулаан, цахилгааны төлбөр дутуу төлсөн тохиолдолд бусад түрээслэгч нар хохирохоор нөхцөл байдалд байсан. Хариуцагч өнөөдрийг хүртэл 58,219,375 төгрөгийн төлбөр төлөх үүрэгтэйгээс 35,335,590 төгрөг төлсөн, 22,883,815 төгрөгийн үлдэгдэл байна. Хариуцагч нь 2017 оны 4 сараас түрээсийн төлбөр болон ашиглалтын зардлын үлдэгдэл үүсгэж ирсэн бөгөөд тэдгээрээс гэрээнд заасны дагуу алданги тооцоход алданги 7,360,480 төгрөг болж байна.

 

Манай компанийн зүгээс түрээс болон ашиглалтын зардлыг төлөх талаарх шаардлагыг хариуцагчид хандан удаа дараа гаргаж байсан бөгөөд гэрээний үүргээ биелүүлэхийг шаардаж, цахилгааныг нь хязгаарлуулах хүртэл арга хэмжээ авч байсан.

 

Түрээслэгч нь түрээсийн төлбөр, ашиглалтын зардлаа бүрэн төлнө гэдэг байсан боловч 2019 оны 4 сараас эхлэн түрээсийн талбайг цоожлон түрээсийн төлбөр төлөлгүй өдийг хүрээд байна.

 

Иймд түрээсийн төлбөр 15,000,000 төгрөг, ашиглалтын зардал 523,335 төгрөг, алданги 7,360,480 төгрөг, нийт 22,883,815 төгрөгийг “М ф” ХХК-иас гаргуулан манай компанид олгуулж, түрээсийн 100 м.кв талбайг чөлөөлөхийг “М ф” ХХК-ддаалгаж өгнө үү” гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Т.Ж, Т.Ө нар шүүх хуралдаанд өгсөн тайлбартаа:

 

Түрээслүүлэгч “М н” ХК нь нийт 1000 гаруй м.кв талбайг 20 орчим түрээслэгчид хэсэгчилэн түрээсэлж, тэдний үйл ажиллагааг дэмжихэд хувь нэмэр оруулдаг. Хариуцагч тал зөвхөн 100 м.кв талбай түрээслэгч тул тэр хэсгээр гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн газарт бүртгүүлэхгүй боломжгүй, гэрээг бичгээр үйлдсэн.

 

“М ф” ХХК, түүний захирал Р.Аанх 2016 оны 12 сард түрээсийн гэрээ байгуулж, үйл ажиллагаа явуулж эхэлснээс хойш зөвхөн 2 сар дараалан түрээсийн төлбөрийг зөрчилгүй төлж байснаас бусад үед хожимдуулж ирсэн. Бидний зүгээс жижиг, дунд  үйлдвэрлэл эрхлэгчдэд дэмжлэг үзүүлж ирсний хувьд хүлээцтэй байдаг.

 

Хамгийн сүүлд буюу 2019 он гарсаар 3 сар орчим байж байгаад үйл ажиллагаа явуулаагүй, талбайгаа суллаж өгөхгүй алга болсон. Тэр талбай дотор тоног төхөөрөмж нь байж байдаг, бидэнд суллаад өгсөн бол дараагийн түрээслэгчээ оруулах боломжтой. Р.А-тай холбогдохоор удахгүй ирнэ, төлбөрөө төлнө л гэж ярьдаг.  Хариуцагчийн төлөөлөгч нь түрээсийн төлбөр, алданги  тооцсон байдлыг ойлгохгүй байна гэж байгаа боловч бид дэлгэрнгүй тооцооллыг хэрэгт өгсөн байгаа. /шүүх хуралдааны үед хамтран танилцаж, шинжлэн судлав/

 

Хариуцагч тал 2 сарын хугацаанд 15,000,000 төгрөг төлбөл нэхэмжлэгчийн зүгээс эвлэрлэх боломжтой бусад байдлаар эвлэрэхгүй. Хариуцагчийн төлөөлөгч ерөөсөө л 7,183,000 төгрөгийн төлбөртэй гэж ярьж байгаа үндэслэлгүй. Энэ бол 2018 оны байдлаар гаргасан тооцоо юм. “М ф” ХХК-ийнзахирал  Р.Атүрээсийн төлбөрийг зөвшөөрч албан бичиг ирүүлж байсан, тэр нь хэрэгт байна.

 

Нэгэнт хариуцагч тал бидний саналыг хүлээн авахгүй байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагуудыг бүхэлд нь хангаж, “М ф” ХХК болон Р.Анараас 22,883,815 төгрөг гаргуулж, түрээсийн талбайг бүхэлд нь чөлөөлөхийг даалгаж өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч “М ф” ХХК болон Р.А-ын төлөөлөгч Б.Билгүүн шүүхэд ирүүлсэн болон шүүх хуралдаанд өгсөн тайлбартаа:

 

Түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн зүгээс хамгийн сүүлийн байдлаар тооцоо нийлэхэд үлдэгдэл төлбөр 7,183,000 төгрөг хэмээн 2 талаас тооцоо нийлсэн боловч нэхэмжлэгчийн зүгээс хэрхэн 15,000,000 төгрөгийг тооцоолсон нь ойлгомжгүй байна. Хариуцагчийн зүгээс 1 сарын хугацаанд 10,000,000 төгрөг мөн түүн дээр ашиглалтын зардал гэж байгаа 523,335 төгрөг бүгд 10,523,335 төгрөгийг төлөх байдлаар эвлэрч болно, түүнээс илүү хэмжээгээр төлөх үндэслэлгүй, мөн төлбөр төлөх чадваргүй, компанийн санхүү хүндэрсэн.

 

Харин иргэн Р.А-ын хувьд энэ хэргийн хариуцагч биш болно. Мөн хамгийн сүүлийн буюу 3 дахь Түрээсийн гэрээг 2019 оны  03 сарын 01-нээс 05 сарын 01-н хүртэл байгуулж, түүнээс хойш бичгээр гэрээ хийгээгүй тул алданги үүсэхгүй. Ерөөсөө эдгээр гурван Түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй учир хүчин төгөлдөр бус хэлцэл учир алданги шаардах эрхгүй. Харин түрээсийн талбайг чөлөөлөх шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч байна” гэв.

 

Хэрэгт авагдсан, хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдсэнийг нь хэрэгсэхгүй  болгох үндэслэлтэй гэж дүгнэв.

 

Нэхэмжлэгч “М н” ХК түрээсийн төлбөр 15,000,000 төгрөг, алданги  7,360,480 төгрөг, ашиглалтын зардал 523,335 төгрөг бүгд 22,883,815 төгрөг гаргуулах, түрээсийн талбайг чөлөөлөхийг даалгуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэл шүүхэд гаргасан.

 

Хариуцагч “М ф” ХХК-ийнтөлөөлөгч шүүхэд бичгээр гаргасан тайлбартаа нэхэмжлэлийн шаардлагаас 7,183,000 төгрөгийг хүлээн зөвшөөрч үлдэх хэсгийг татгалзсан бол тэрээр шүүх хуралдааны үед түрээсийн төлбөрт 10,000,000 төгрөг төлж эвлэрлэх хүсэлт гаргасан ба харин ашиглалтын зардал 523,335 төгрөг, түрээсийн талбайг чөлөөлөх шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.3, 6.5, 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 107 дугаар зүйлийн 107.2, 107.3-д зохигч тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч хэргийн үйл баримт, гэм буруу болон шаардлага ба татгалзлаа нотлох үүрэгтэй болохыг тодорхойлсон байдаг.

 

Нэхэмжлэгч “М н” ХК болон хариуцагч “М ф” ХХК-ийнхооронд гурван удаа бичгээр “Түрээсийн гэрээ” байгуулагджээ.

Эхний гэрээгээр, “М н” ХК нь Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн зарим хэсэг 95 м.кв талбайг сарын 8000 төгрөг /1 м.кв-ын үнэ/-өөр 2016 оны 12 дугаар сарын 15-наас 2017 оны 12 дугаар сарын 15-н хүртэл; хоёрдахь гэрээгээр, 122 м.кв талбайг сарын 8000 төгрөг /1 м.кв-ын үнэ/-өөр 2017 оны 08 дугаар сарын 01-нээс 2018 оны 08 дугаар сарын 01-н хүртэл; гуравдах гэрээгээр, 100 м.кв талбайг 9500 төгрөг /1 м.кв-ын үнэ/-өөр 2019 оны 03 дугаар сарын 01-нээс 2019 оны 05 сарын 01-н хүртэл; түрээслүүлэх, түрээслэхээр тохиролцсон байна.

 

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт “Түрээсийн гэрээгээр  түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасан.

 

Түрээсийн гэрээ тус бүрт: “түрээслэгч нь төлбөрийг гэрээнд дурьдсан хугацаанд төлөөгүй тохиолдолд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг хоног тутамд тооцож төлнө” гэсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3-д “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол анзын гэрээг бичгээр хийнэ” гэсэнтэй нийцжээ.

 

Хариуцагч тал: түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж анз /алданги/ төлөхөөс татгалзаж байна.

 

Нэхэмжлэгч тал шаардлагаа нотолж, “2017-2019 оны түрээс болон ашиглалтын зардлын тооцоо” гэсэн баримт гаргасан ба хариуцагч тал түрээсийн төлбөрт 10,000,000 төгрөг төлж эвлэрэх мөн ашиглалтын зардал 523,335 төгрөг төлөхийг зөвшөөрсөн.

 

Мөн “М ф” ХХК-ийногноо, дугааргүй хоёр бичгийн баримт байх бөгөөд талууд үүнийг 2019 оны 08-10 дугаар сарын үед үйлдсэн гэж тайлбарлаж байна. Энэ хоёр бичгийн “М н” ХК-д гэсэн тэргүүтэй бичигт “...үндсэн төлбөр 7,183,000 төгрөг мөн тохиролцох  гэрээний хугацаанаас хойшхи 11 сарын түрээсийн төлбөрийн 50 хувь болох 5,225,000 төгрөг нийт 12,408,000 төгрөгийг 2020 оны 08 сар хүртэл тэнцүү хэмжээгээр төлж барагдуулах хүсэлтэй” гэжээ.

 

Түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх үүргээ биелүүлсэн нь хэргийн үйл баримт, зохигчийн тайлбараар тогтоогдож байна.

 

Иргэний хуульд зааснаар түрээслэгч нь гэрээнд заасан хугацааны туршид тухайн хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашигласны үр дүнд бий болсон үр шимийг олж авах эрх эдэлдэг бол түрээслэгч түрээсийн зүйлийн зориулалтын дагуу ашиглаагүй хугацаанд түрээслүүлэгчийн буруутай үйлдэл нөлөөлсөн зүйлгүй тул түрээсийн төлбөр шаардах эрхээ түрээслүүлэгч алдахгүй юм.

 

Өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч нь  гэрээнд заасны дагуу түрээсийн зүйлийг өөрийн эзэмшилд авсан, уг эзэмшлийг түрээслүүлэгч хориглоогүй, таслан зогсоогоогүй буюу  түрээсийн талбайг эзэмшиж буй түрээслэгч эзэмшлийн зүйлээ ашиглах эрхийг хязгаарласан, хөндсөн байдал байхгүй байна.

 

Мөн талууд 2019 оны 05 дугаар сарын 01-нээс хойш түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулаагүй нь түрээсийн төлбөр шаардах эрхийг үгүйсгэхгүй.

 

Учир нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.5-д “Энэ бүлэгт өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил үйлчилнэ” гэж заасан ба энэ хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1-д “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцөлөөр сунгасанд тооцно” гэж заасан.

 

Хариуцагч тал түрээсийн төлбөр 15,000,000 төгрөг байх учиргүй гэсэн татгалзлаа баримтаар нотлоогүй буюу нэхэмжлэгчийн гаргасан баримтыг няцаагаагүй тул нэхэмжлэгчийн түрээсийн төлбөрт 15,000,000 төгрөг шаардсан шаардлагыг хангах үндэслэлтэй.

 

Хариуцагч тал түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй, хүчин төгөлдөр бус  гэсэн тайлбар хэргийн хувьд үндэслэл муутай байна.

 

“М н” ХК нь өөрийн өмчлөлийн 1000 орчим м.кв талбайн зарим хэсэг 100 м.кв талбайг түрээслүүлж байгаа тул хэсэг талбай түрээслэх гэрээг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх боломжгүй. Мөн Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 22 дугаар зүйлийн 22.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээсийн  эрхийг түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн аль нэг талын гаргасан мэдүүлгийг үндэслэн энэ хуулийн 15 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу бүртгэнэ” гэж зааснаас үзэхэд, хариуцагч тал түрээсийн эрхийг бүртгүүлэх хүсэлт гаргах эрх нээллтэй байсан ба иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогч хууль буюу гэрээнд заасан эрх, үүргээ үнэнч шударгаар хэрэгжүүлнэ.

 

Иймд, “М н” ХК нь түрээсийн гэрээнд заасны дагуу алданги шаардах эрхтэй боловч алдангиас 2017 оны гэрээнд хамаарах хэсэг 446,330 төгрөг, 2018 оны гэрээнд хамаарах 1,487,150 төгрөг бүгд 1,953,480 төгрөгийг хангаж, үлдсэн хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй.

 

Учир нь нэг талаас, түрээслэгч түрээсийн төлбөр төлөх хугацаа хожимдож, үүрэг зөрчигдөж байхад түүнтэй холбоотой эрх хэрэгжүүлээгүйгээс 2019-2020 онд тооцогдох алдангийн хэмжээ ихэссэн, мөн 2019 оны 05 дугаар сарын 01-нээс хойш түрээсийн гэрээг бичгээр хийгээгүй нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3-д “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол анзын гэрээг бичгээр хийнэ” гэсэнтэй нийцэхгүй юм.

 

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагуудаас түрээсийн зүйлийн ашиглалтын зардал 523,335 төгрөг, мөн түрээсийн зүйлийг чөлөөлүүлэх шаардлагыг хариуцагч “М ф” ХХК-ийнтөлөөлөгч хүлээн зөвшөөрч байгаа нь иргэний эрх зүйн хийгээд иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны оролцогчдын хувийн хэрэгт хөндлөнгөөс оролцохгүй байх, иргэний эрх үүргийг ямар нэг хязгаарлалтгүйгээр хэрэгжүүлэх, эрх тэгш байх, мэтгэлцэх  зэрэг зарчимд нийцнэ.

 

“М н” ХК-ийн нэхэмжлэлд хариуцагчаар заан татсан Р.Аэнэ хэргийн хувьд жинхэнэ хариуцагч биш тул түүнд холбогдох нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй. Учир нь хуулийн этгээд удирдах байгууллагаараа дамжуулан иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцдог бөгөөд Р.Ань “М ф” ХХК-ийнзахирлын хувьд түрээсийн гэрээ байгуулж, компанийг төлөөлж гарын үсэн зуржээ.

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага хангагдсан хэмжээ /15,000,000₮+1,953,480₮+523,335₮/-гээр улсын тэмдэгтийн хураамжийг хариуцагч “М ф” ХХК төлөх журамтай.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 115.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 232 дугаар зүйлийн 232.1, 232.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан, хариуцагч “М ф” ХХК-иас 17,953,480 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “М н” ХК-д олгож, нэхэмжлэлээс үлдсэн хэсэг 4,930,335 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгох, мөн хариуцагч Р.А-т холбогдох нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д заасныг баримтлан, “М ф” ХХК-ийннэхэмжлэлээс түрээсийн 100 м.кв талбай чөлөөлүүлэх шаардлагыг хариуцагч “М ф” ХХК хүлээн зөвшөөрснийг баталсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2-д заасныг баримтлан, нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 273,000 төгрөгийг орон нутгийн төсөвт үлдээж, хариуцагч хариуцагч “М ф” ХХК-иас 247,715 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “М н” ХК-д олгосугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болохыг заасугай.

 

5.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр хүчинтэй болсноос 7 хоногийн хугацаа өнгөрснөөс хойш шүүх хуралдаанд оролцсон тал 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг гардан авахыг мэдэгдсүгэй.

 

6.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-д зааснаар зохигч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                              С.АМАРДЭЛГЭР