09 09 183/ШШ2020/02396

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч O.Чулуунчимэг даргалж, хуралдааны танхимд нээлттэй хийж,

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүрэг, .................. давхарт байрлах М ХХК/ РД:000000/-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүрэг, ................ өөрийн байранд байрлах НШШГГ /РД:000000/-т холбогдох

Үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.И, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Баяр-Эрдэнэ нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч С.И шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: М ХХК нь 2011 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдөр Улаанбаатар хотын банкнаас 3,476,493,640 төгрөг зээлж барьцаанд нь М ХХК-ийн өмчлөлийн Хан-Уул дүүргийн ............ тоот улсын бүртгэлийн Ү-0000000000 дугаартай 30%-ийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилгыг барьцаалсан. Зээлийн гэрээний дагуу үндсэн зээл, хүү, алдангийн хамт 2,876,457,120 төгрөгийг Улаанбаатар хотын банканд төлсөн. Гэвч Улаанбаатар хотын банкнаас М ХХК-д холбогдуулан шүүхэд нэхэмжлэл гаргасны дагуу Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн 2014 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн №4010 дугаартай шийдвэрээр М ХХК-иас 2,055,460,140 төгрөгийг гаргуулж Улаанбаатар хотын банканд олгох, төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Дээрх шүүхийн шийдвэр гарсанаас хойш нэмж 1,076,540,888 төгрөг төлсөн бөгөөд өнөөдрийн байдлаар 978,919,252 төгрөгийн төлбөр үлдсэн. Гэтэл 2011 онд барьцаалж байсан барьцаа хөрөнгө болох Хан-Уул дүүргийн ................ тоот барилга нь тухайн үед 30 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга байсан. Өнөөдрийн байдлаар 100 хувийн гүйцэтгэлтэй 93 айлын орон сууц болсон бөгөөд барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комисс хүлээн авсан. Бүх орон сууцнуудыг захиалагч нар Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулж авч, орон сууцнууддаа одоог хүртэл оршин сууж байгаа юм. Оршин суугч нарын тал хувь нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан боловч тал хувь нь Улаанбаатар хотын банкны барьцаа бүртгэлтэй гэх үндэслэлээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ одоог хүртэл авч чадаагүй байгаа юм. Гэвч Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн 2014 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн №4010 дугаартай шийдвэрийн дагуу Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааг хэрэгжүүлж, М ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй боловч М ХХК-тай байгуулсан захиалгын гэрээний дагуу төлбөр төлөх үүргээ бүрэн гүйцэтгэсэн Э.Сы Хан-Уул дүүрэг, ................ тоот 32.91 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууц, П.Тын Хан-Уул дүүрэг...................... тоот 82.77 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг тус тус албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах зорилгоор шинжээч томилж, хөрөнгийн үнэлгээг хийлгэсэн. Хэдий дээрх хоёр ширхэг орон сууц болох ............. тоот орон сууцнууд нь аль хэдийн захиалагч нарын өмчлөлд бүрэн шилжсэн боловч Улсын бүртгэлд өмчлөх эрхийн гэрчилгээ нь М ХХК-ийн нэр дээр бүртгэлтэй байгаа, барьцаанаас чөлөөлөгдөөгүй учир ийнхүү М ХХК-ийн зүгээс захиалагч нарын ашгийг хамгаалж дараах үндэслэлээр үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байна.

1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05-р сарын 28-ны өдрийн №4/19807 дугаар мэдэгдлээр мэдэгдсэн Хан-Уул дүүргийн ............. тоот орон сууцыг 225,947,000 төгрөгөөр унэлсэн унэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Учир нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн №5/295 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоолоор С ХХК-ийг шинжээчээр томилж хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэсэн байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-т Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заажээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан жишиг үнийн хандлагын аргаар зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлдог. Олон Улсын Үнэлгээний Стандартад заасны дагуу зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлохдоо зохистой маркетинг хийсний дараа тухайн үнэлгээний өдөр, бие даасан хэлцлийн хүрээнд, сайн дурын худалдагч болон худалдан авагч нь ухамсартайгаар, ухаалгаар мөн ямар ч албадлагагүйгээр хөрөнгөө тооцоолсон дүнгээр тодорхойлдог. Өөрөөр хэлбэл зах зээл дээр саяхан борлогдсон үнэлгээнд хамрагдсан хөрөнгөтэй адил болон ижил төстэй хөрөнгийн борлуулалтын үнийг авч үзэж үнэлж буй хөрөнгийн үнэлгээг гаргах явдал юм. Гэвч Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 9.4-т Жишиг үнийн хандлага-225,947,000: Үл хөдлөхийн байршил хийц, өрөөний хувьд ойролцоо, одоогоор худалдахаар зарлагдаж байгаа 1-3 ширхэг үл хөдлөхтэй харьцуулах замаар зах зээлийн харьцуулалтын аргаар, доорх хүснэгтэд зааснаар үнэлэхэд эцсийн үнэлгээ 225,947,000 төгрөг гарсан байна гэжээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 16 дугаар хуудас, хүснэгт №5-д зааснаар 117 м.кв болон 100,53 м.кв талбай бүхий нийт хоёр ширхэг М хотхоны орон сууцыг харьцуулсан хөрөнгөөр сонгож жишиг үнийн хандлагын аргаар харьцуулжээ. Хүснэгт №5-ын Д/д 4-т зарласан үнэ 176,240,000 төгрөг, 170,901,000 төгрөг гэж, Д/д 7-д зарах магадлалтай үнэ 176,240,000 төгрөг, 170,901,000 гэж харьцуулсан байна. Гэтэл жишиг үнийн хандлагаар үнэлгээний өдөр худалдан борлогдсон хөрөнгөтэй харьцуулах ёстой байтал өнөөдрийг хүртэл зарын сайт дээр худалдаалагдаагүй байгаа хөрөнгөтэй харьцуулж ийнхүү эцсийн үнэлгээг зах зээлийн үнээс хэт доогуур, үндэслэл муутай, зөвхөн зарын сайт дээр байршуулсан зарын үнийн дүнгээс тооцон үнэлсэн нь өмчлөгчийн эрх, ашгийг хохироож байна. Жишиг үнийн хандлагын аргын гол зорилго нь тухай үнэлгээний өдөр худалдан борлогдсон үнэтэй харьцуулж байж үнэлгээ үнэн бодит гарах явдал юм. Гэтэл үнэлгээний компани болон хариуцагчийн зүгээс зарын сайт дээр хэт доогуур үнээр зар байршуулан, уг зарыг үндэслэн Хөрөнгийн үнэлгээг гаргасан байж ч болзошгүй бөгөөд уг харьцуулсан хоёр хөрөнгө дээр биеэр очиж үзлэг хийсэн баримт ч Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд хавсрагдаагүй байна.

2. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05-р сарын 28-ны өдрийн №4/19402 дугаар мэдэгдлээр мэдэгдсэн Хан-Уул дүүргийн ............ тоот орон сууцыг 129,051,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Учир нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн Шинжээч томилох тухай тогтоолоор Б ХХК-ийг шинжээчээр томилж хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэсэн байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-т Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заажээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан жишиг үнийн /зах зээлийн/ хандлагын аргаар зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлдог. Олон Улсын Үнэлгээний Стандартад заасны дагуу зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлохдоо зохистой маркетинг хийсний дараа тухайн үнэлгээний өдөр, бие даасан хэлцлийн хүрээнд, сайн дурын худалдагч болон худалдан авагч нь ухамсартайгаар, ухаалгаар мөн ямар ч албадлагагүйгээр хөрөнгөө тооцоолсон дүнгээр тодорхойлдог. Өөрөөр хэлбэл зах зээл дээр саяхан борлогдсон үнэлгээнд хамрагдсан хөрөнгөтэй адил болон ижил төстэй хөрөнгийн борлуулалтын үнийг авч үзэж үнэлж буй хөрөнгийг үнэлгээг гаргах явдал юм. Гэвч Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 3.3-т Зах зээлийн хандлагаарх үнэлгээний тооцоо: Орон сууцны нээлттэй зах зээл дээр худалдсан үнийг 2020 оны 5-р сарын 27-ны байдлаар тодорхойлно. Зах зээл дээр худалдсан, зарахаар санал болгосон гурав өрөө орон сууцыг худалдсан үнийг харьцуулах нэгжид хувааж ... цэвэр талбайд ноогдох худалдсан үнийг олно. Энэ үнийг үнэлж байгаа орон сууцны тохирох талбайгаар үржүүлж орон сууцны өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоолдог аргачлал юм. Энэхүү гурван өрөө орон сууцны тооцоололд ... М хотхоны ... орон сууцуудыг харьцуулсан. Үнэлгээ хийлгэж буй орон сууцны талбай 82.77 м.кв гэдгийг тооцвол зах зээлийн үнэ цэнэ зах зээлийн хандлагаар 129,051,000 төгрөг болж байна гэжээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 5 дугаар хуудас, хүснэгт №5-д зааснаар 117.49 м.кв, 117.90 м.кв болон 117.49 м.кв талбай бүхий нийт гурван ширхэг М хотхоны орон сууцыг харьцуулсан хөрөнгөөр сонгож жишиг үнийн /зах зээлийн/ хандлагын аргаар харьцуулжээ. Гэтэл Үнэлгээний компани нь хэдий гурван ширхэг орон сууц харьцуулсан мэт тайлагнасан боловч 117.49 м.кв талбай бүхий орон сууц нь нэг орон сууц бөгөөд үнийн хувьд 176,240,000 төгрөг, 187,980,000 төгрөг гэх хоёр өөр үнэтэй байгаа нь unegui.mn зарын сайт дээр зар байршуулсан "Реалтор Б, утас: 00000000 гэх хүн эхний удаад хөрөнгөө 187,980,000 төгрөгөөр худалдахаар зар байршуулсан, дараагийн удаа 187.980.000 төгрөгөөс 11,750,000 төгрөгийг бууруулж 176,240,000 төгрөгөөр худалдахаар зараа шинэчлэн байршуулсан байна. Энэ нь Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн Хавсралт 3-т хавсаргасан зурагнаас дэлгэрэнгүй харагдаж байхаас гадна нэхэмжлэгчийн зүгээс утсаар холбогдон тодруулсан болно. Мөн Хүснэгт №5-ын №4-т худалдсан үнэ 167,428,000 төгрөг, 190,998,000 төгрөг, 169.182.000 төгрөг гэж харьцуулсан байна. Гэтэл өнөөдрийн байдлаар харьцуулсан гэж тайлагнасан гурван хөрөнгө буюу яг бодит байдал дээр хоёр ширхэг хөрөнгө нь худалдан борлогдоогүй бөгөөд одоо ч худалдан борлуулах ажиллагаа явагдаж байна. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгчээс томилсон Хөрөнгийн үнэлгээний Б ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ гаргахдаа үнэн бодит мэдээлэл ашиглаагүй бөгөөд Хөрөнгийн үнэлгээний тайландаа худалдаалагдаагүй хөрөнгийг худалдсан гэж үнэлгээ гарган өмчлөгчийн Зайсангийн амд байрлах үнэ цэнэ бүхий хөрөнгийг хэт үнэгүйдүүлж байгаа нь эрх, ашгийг хөндөж, хохироож байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-т Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнэ, түүнийг тогтоосон үндэслэл, нотолгоог агуулсан үндсэн баримт бичиг байна гэж заасныг зөрчин худал үндэслэл, нотолгоогүйгээр хөрөнгийн үнэлгээг үнэлсэн нь хууль зөрчсөн гэж үзэхээр байна. Жишиг үнийн /зах зээлийн/ хандлагын аргын гол зорилго нь тухай үнэлгээний өдөр худалдан борлогдсон үнэтэй харьцуулсны үндсэн дээр үнэлгээ үнэн бодит гарах явдал юм. Гэтэл үнэлгээний компани болон хариуцагчийн зүгээс зарын сайт дээр зориуд хэт доогуур үнээр зар байршуулан, уг зарыг үндэслэн Хөрөнгийн үнэлгээг гаргасан байж ч болзошгүй бөгөөд уг харьцуулсан хоёр хөрөнгө дээр биеэр очиж үзлэг хийсэн баримт ч Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд хавсрагдаагүй байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэж заасны дагуу ийнхүү шүүхэд гомдол гаргаж байна. Иймд М ХХК-аас дээрх үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байх тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05-р сарын 28-ны өдрийн №4/19807 дугаар мэдэгдлээр мэдэгдсэн Хан-Уул дүүргийн ............... тоот орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг, №4/19402 дугаар мэдэгдлээр мэдэгдсэн Хан-Уул дүүргийн ............... тоот орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулж өгнө үү гэв.

Хариуцагчийн төлөөлөгч М.Б шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн 2014 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 4010 дугаартай шийдвэрээр М ХХК-иас 2.055.460.140 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 10.435.251 төгрөгийг гаргуулж, Улаанбаатар хотын банкинд олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаар төлбөр төлөгч М компанийн гүйцэтгэх захирал Д.Бод шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг удаа мэдэгдсэн боловч төлбөрийг төлж барагдуулаагүй, дуудсан цагт хүрэлцэн ирдэггүй, шүүхийн шийдвэр биелүүлэхээс зайлсхийдэг Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000 дугаарт бүртгэгдсэн Хан-Уул дүүргийн .............. тоотод байрлах 132,91 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг 2020 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 15290429/54 дүгээр тогтоолоор битүүмжилж, 2020 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 15290429/73 дугаар хураах тогтоол, Хан-Уул дүүргийн .............. тоотод байрлах, 82.77 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 2020 оны 4 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 15290492/59 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, 2020 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 15290429/74 дугаартай тогтоолоор барьцаалан хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар талуудаас үнийн санал авахад үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй тул 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдөр 5/296 дугаар тогтоолоор мэргэжлийн үнэлгээчин томилж зах зээлийн үнэлгээг Б ХХКомпаниар Хан-Уул дүүргийн ............... тоотод байрлах, 82.77 м.кв талбайтай, 3 өрөө сууцыг тогтоолгоход 129.051.000 төгрөгөөр үнэлсэн тухай тайланг 2020 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдөр хүлээн авсан. Хан-Уул дүүргийн .......... тоотод байрлах 132,91 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг С ХХКомпаниар үнэлүүлэхэд 225.947.000 төгрөгөөр үнэлсэн тухай тайланг 2020 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр хүлээн авсан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт зааснаар үнэлгээний тайлан, мэдэгдлийг 2020 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрийн албан бичгээр үнэлгээг мэдэгдсэн болно. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан БКомпани, С ХХКомпани нь үнэлгээг үндэслэлтэй тогтоосон гэж үзэж байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

Нэхэмжлэл, зохигчдын тайлбар, бичмэл нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад,

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэв.

Нэхэмжлэгч нь хариуцагч НШШГГт холбогдуулан 2020 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрийн С ХХК, 2020 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдрийн ОС20/08 дугаартай БХХК нарын үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

Нэхэмжлэгч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд хуулийн этгээдийг төлөөлүүлэхээр 2020 оны 6 дугаар сарын 04-ний өдөр С.Ид итгэмжлэл олгосон байх ба хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрыг төлөөлөх, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25, 26 дугаар зүйлд заасан эрх эдэлж, үүрэг хүлээхийг М.Бд 2020 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдрийн 2-229/317 тоот итгэмжлэлээр тус тус олгожээ.

Улмаар нэхэмжлэгч нь эдгээр үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлагын хууль зүйн үндэслэлийг С ХХК нь зах зээлийн үнэ цэнийг зах зээл дээр худалдан борлуулагдсан үнийг жишиж гаргах ёстой байдаг ч зарагдаагүй хөрөнгийг жишсэн, харьцуулсан хөрөнгөн дээр очиж биетээр үзэж шинжилгээ гаргаагүй, БХХК нь худалдан борлогдоогүй байрыг худалдсан мэтээр тусгасан, 3 биш 2 байр харьцуулсан гэж тайлбарладаг.

Хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд Дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн шүүгчийн 2015 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрийн 4516 дугаартай Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай шүүгчийн захирамжийг үндэслэж, 2015 оны 02 дугаар сарын 24-ний өдрийн 115 дугаартай шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол гарсан байдаг.

Улмаар 2016 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 15290429/54 дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн 5/296 дугаартай Шинжээч томилох тогтоолыг хариуцагч байгууллагаас гаргажээ.

Тодруулбал төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нараас үнийн санал ирүүлсэн боловч тохиролцоонд хүрээгүй тул С ХХК, БХХК-ийг тус тус шинжээчээр томилж, 2020 оны 5 дугаар сарын 27, 28-ны өдрүүдэд үнэлгээний тайлан гарчээ.

Эдгээр ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу төлбөр авагчид тэмдэглэл үйлдэн мэдэгдэж, тогтоолуудын зохих хувийг шийдвэр гүйцэтгэгч гардуулан өгсөн байгаа нь хэрэгт авагдсан мэдэгдлүүдээр тогтоогдож байна.

Гэвч 2020 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдрийн OC20/08 дугаартай шинжээчийн дүгнэлт нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2, 9.2.3-д заасан шаардлагыг хангаагүй байна.

Аливаа хөрөнгийн зүйлийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий тодорхой байхаас гадна тайлан нь хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, тооцоолол үндэслэлийг тусгасан байх учиртай.

Маргаж буй үнэлгээгээр Хан-Уул дүүргийн ............. тоотод байрлах 82,77 м.кв тайлбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 129 051 000 төгрөгөөр үнэлжээ.

Ийнхүү үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн байх ба тайлангийн хүснэгт 5.4 дугаарт жишихдээ ашигласан орон сууцыг худалдагдаагүй байхад худалдсан мэтээр бичиж, гурван харьцуулсан орон сууцных нь 117,49 м.кв талбай бүхий орон сууц нь 2 өөр биш нэг орон сууц байхад түүнийг нягтлаагүй байгаа нь гэрч С.Цэвээнроломын мэдүүлэг, тайлангийн хавсралт 3-аар тус тус нотлогдож байна.

Өөрөөр хэлбэл үнэлгээг хийхдээ ашигласан мэдээлэл нь эргэлзээтэй, тайландаа зарах магадлалтай үнэ гэж оруулах мэдээллийг худалдсан үнэ зэргээр оруулсан байх тул хүчингүй болгож шийдвэрлэх нь хуульд нийцнэ.

Харин 2020 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрийн С ХХК-ийн гаргасан тайлангийн хувьд нэхэмжлэгчийн зах зээлийн үнэ цэнийг зах зээл дээр худалдан борлуулагдсан үнийг жишиж гаргах ёстой байдаг ч зарагдаагүй хөрөнгийг жишсэн, харьцуулсан хөрөнгөн дээр очиж биетээр үзэж шинжилгээ гаргаагүй гэх тайлбар үндэслэлгүй байх тул уг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Учир нь тус тайлан хөрөнгийн зүйлийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий тодорхой, хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, тооцоолол үндэслэлийг тусгасан байх хуулийн шаардлагыг хангаж байна.

Уг дүгнэлтийг жишиг үнийн хандлагаар /зах зээлийн/ хийсэн байх ба тайлангийн нэг дэх хэсэгт Зах зээлийн хандлага гэдгийг тухайн хөрөнгийг үнийн мэдээлэл нь олдоцтой байгаа ижил буюу жишиж болох хөрөнгөнүүдтэй харьцуулснаар үнэ цэний үзүүлэлтийг тодорхойлно гэж бичсэн байх ба тухайн маргаж буй Хан-Уул дүүргийн 11 .......... тоотод байрлах 132,91 м.кв талбай бүхий орон сууцыг дуудлага худалдаа явуулах үеийн үнийг 225 947 000 төгрөгөөр тогтоохдоо яг тухайн хотхонд буй орон сууцыг худалдах талаарх зарыг үндэслэн харьцуулсан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг зөрчөөгүй байна.

Өөрөөр хэлбэл тухайн харьцуулагдаж буй орон сууц нь зах зээл дээр худалдан борлуулагдсан байхыг болон тухайн объектод биечлэн шинжээч очиж үзсэн байх шаардлагагүй юм.

Үнэлгээний тайлангийн 15 дах хуудсанд жишиг үнийн хандлага үнэлгээ нь дараах 5 үе шаттай хэрэгжинэ гээд үнэлэх гэж буй хөрөнгөтэй ижил төстэй хөрөнгийн зах зээлийн мэдээллийг судлах, олж авсан мэдээллийг үнэн зөв эсэхийг нягтлах, ялгаатай тал байгаа бол зохицуулалт хийх зэргийг дурдсан байх ба эдгээр алхмаас гажсан үйл баримт тогтоогдохгүй байна.

Түүнчлэн нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хүсэлтээр гарсан Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 7 дугаар сарын 03-ны өдрийн 09811 дугаартай захирамжийн үйлчлэл нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасан давж заалдах гомдол гаргах хугацаа өнгөрмөгц дуусгавар болохыг дурдав /хх-69/.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2, 9.2.3-т заасныг тус тус баримтлан 2020 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдрийн ОС20/08 дугаартай БХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгож, үлдэх 2020 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрийн С ХХК-ийн үнэлгээг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140 400 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70.200 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигчид шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах гомдлыг Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гаргах эрхтэйг дурдсугай.

4. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1.2, 27.1.4-т заасныг баримтлан Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 7 дугаар сарын 03-ны өдрийн 183/ШЗ2020/09811 дугаартай захирамжийн үйлчлэл нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөрмөгц дуусгавар болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ                  О.ЧУЛУУНЧИМЭГ