Э.Аийн нэхэмжлэлтэй иргэний

хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Н.Батчимэг, Н.Баярмаа, Д.Цолмон, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2023 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2023/03557 дугаар шийдвэртэй,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2023 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдрийн 210/МА2023/01882 дугаар магадлалтай,

Э.Аийн нэхэмжлэлтэй

“ДТЧ” ХХК-д холбогдох

“ХХХ тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгуулах, орон сууцыг захиалгын гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй хугацаа хэтэрсний алданги 2,038,890 төгрөг, байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг, эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөгийг тус тус гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, орон сууцны м.кв-ын зөрүү үнэ болох 24,007,500 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Хариуцагчийн өмгөөлөгч О.Мгийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Баярмаагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ж.У, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.М, хариуцагчийн өмгөөлөгч О.М, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Х, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

1. Нэхэмжлэгч Э.А нь “ДТЧ” ХХК-д холбогдуулан “ХХХ тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгуулах, орон сууцыг захиалгын гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй алданги 2,038,890 төгрөг, байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг, эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөгийг гаргуулах” тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан ба хариуцагч эс зөвшөөрч “орон сууцны м.кв-ын зөрүү үнэ болох 24,007,500 төгрөг гаргуулах тухай” сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

2. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2023/03557 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасныг баримтлан ХХХ тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.Аийг тогтоож, уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч “ДТЧ” ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,091,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч Э.Аээс 10,690,000 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч “ДТЧ” ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 13,317,500 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 686,332 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг, 176,406 төгрөг/, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 277,990 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “ДТЧ” ХХК-аас 509,926 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг/-ийг гаргуулан нэхэмжлэгч Э.Ад олгож, нэхэмжлэгч Э.Аээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 185,990 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч “ДТЧ” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдрийн 210/МА2023/01882 дугаар магадлалаар: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2023/03557 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасныг баримтлан Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороонд байрлах, ХХХХХ тоот, 53,35 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.Аийг тогтоож, уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлэх, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч “ДТЧ” ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,091,000 төгрөг гаргуулах хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай гэж өөрчлөн найруулж, 2 дахь заалтаас “үлдээж, нэхэмжлэгч Э.Аээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 185,990 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч “ДТЧ” ХХК-д олгосугай” гэснийг “үлдээсүгэй” гэж өөрчлөн шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4 дахь хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 185,990 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож, нэхэмжлэгчээс 176,406 төгрөгийг гаргуулан улсын орлогод оруулж шийдвэрлэсэн.

4. Хариуцагчийн өмгөөлөгч О.М хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна.

4.1. Хоёр шатны шүүх Э.Аийн нэхэмжлэлтэй “ДТЧ” ХХК-д холбогдох иргэний хэргийг шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 220-р зүйлийн 220.1, 220.2, 220.3, 220.4-т заасан нөхцөл бий болсон эсэх талаар зөрүүтэй дүгнэлт хийсэн, талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааны төрлийг тодорхойлохдоо анхан шатны шүүх ажил гүйцэтгэх, давж заалдах шатны шүүх худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэсэн. Ийнхүү дүгнэхдээ давж заалдах шатны шүүх эрх зүйн харилцааны төрөл, маргааны зүйлийг буруу тодорхойлсныг шүүх дээр дурдсан хуулийн холбогдох заалтуудыг зөрүүтэй хэрэглэн буруу тайлбарлаж хэргийг шийдвэрлэсэн нь хууль зөрчсөн гэж үзэж байна.

Үндсэн нэхэмжлэлийн талаар хоёр шатны шүүхээс хийсэн дүгнэлтийн талаар хариуцагч тал маргахгүй, харин давж заалдах шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийг дүгнэхдээ талуудын хооронд орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг нэмж тохиролцсон бичгийн тохиролцоо байхгүй байна гэж дүгнэснийг хэрэгт цугларсан бичмэл нотлох баримтуудыг буруу, дутуу үнэлсэн ба ийнхүү дутуу үнэлснээс болж хуулийг зөрүүтэй хэрэглэх үндэслэл болсон тул гомдол гаргахад хүрсэн.

Өөрөөр хэлбэл, нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнөөс үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй болсонтой холбоотой энэ талаарх нотлох баримт хэрэгт хангалттай авагдсан, нэхэмжлэгч Э.А орон сууц захиалгын гэрээнд эхний удаад нэмэлт өөрчлөлт оруулах саналыг өөрөө хүлээн зөвшөөрсөн байдал, дахин үнийн хувьд нэмэлт өөрчлөлт оруулах санал гаргахад татгалзсан тул хариуцагчаас гэрээг цуцлах санал гаргасан зэрэг нь Иргэний хуулийн 220-р зүйлийн 220.1-д заасан нөхцөл байдлыг бий болгосон болон Э.Аийн зөрчил шалган шийдвэрлэх ажиллагааны үед холбогдогчоор өгсөн мэдүүлгээр гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахыг хүлээн зөвшөөрсөн байхад давж заалдах шатны шүүхэд хуулийг зөрүүтэй хэрэглэн алдаатай шийдвэр гаргасанд гомдолтой.

Давж заалдах шатны шүүх маргааны зүйлийн талаар дүгнэлт хийхдээ нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнөөс хойш нэхэмжлэгч Э.Ад м.кв-ийн үнийг нэмэх талаар мэдэгдэл хүргүүлэхэд тэрээр нэмж төлбөр төлөх боломжтой талаар хүсэл зоригоо илэрхийлж байсан байдал нь талууд хүчин төгөлдөр гэрээнд өөрчлөлт оруулахаар санал солилцож байсан, нөгөө талдаа хүргүүлж буй гэрээний санал хүчин төгөлдөр байгаа зэрэг нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэслэл болохгүй юм.

Хариуцагч талаас гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн гол үндэслэл бол талууд гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөлд тэргүүн ээлжинд нийцүүлэх арга хэмжээг авах, тэргүүн ээлжинд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэх боломжгүй бол эрх ашиг нь хөндөгдөж байгаа тал гэрээнээс татгалзах эрхээ хэрэгжүүлэх хуульд заасан агуулгатай нийцүүлэх зорилготой байхад нэхэмжлэгч түрүүлж шүүхэд хандсан учраас сөрөг нэхэмжлэл гаргах болсон гэдгийг хэлье.

Иймд эдгээр үндэслэлээр шийдвэр, магадлалыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172-р зүйлийн 172.2.1, 172.2.3-д заасан үндэслэлээр хянуулахаар гомдол гаргалаа. Өмнө нь Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхээс И.Амарзаяагийн нэхэмжлэлтэй “ДТЧ” ХХК-нд холбогдох иргэний хэргийг хариуцагчаас гаргасан давж заалдах гомдлын дагуу 2023.07.27-ны өдөр хянаж 210/МА2023/03557 дугаар магадлал гаргаж байсан ба нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнөөс үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй болсонтой холбоотой нотлох баримт хэрэгт авагдсан, энэ агуулгаар гэрээнд өөрчлөлт оруулахаар гаргаж байсан гэрээний нэг талын санал хүчин төгөлдөр байна гэж шүүх дүгнэж Иргэний хуулийн 220-р зүйлийн 220.1-т заасан үндэслэл журмын дагуу сөрөг нэхэмжлэлээс зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн магадлал хуулийн хүчин төгөлдөр болсон. Өөрөөр хэлбэл, тухайн хэрэгт нэхэмжлэгч И.Амарзаяагаас гаргасан хяналтын гомдлыг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээс татгалзсанаар магадлал хуулийн хүчин төгөлдөр болсон байгааг шүүх бүрэлдэхүүн онцгой анхаарна уу. Энэ үндэслэлээр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172-р зүйлийн 172.2.4-т заасан эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой байна гэж үзсэн учраас хяналтын журмаар гомдол гарган магадлалыг хянуулахад хүрлээ.

Иймд дээрх үндэслэлээр магадлалыг хүлээн авч танилцаад магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтанд өөрчлөлт оруулж, сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү.

5. Монгол Улсын дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын Нийт шүүгчдийн хуралдааны 2023.12.21-ний өдрийн 001ШХТ2024/00002 дугаар тогтоолоор Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангасан гэж үзэн хариуцагчийн өмгөөлөгч О.Мгийн гаргасан гомдлыг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр тус тус тогтжээ.

ХЯНАВАЛ:

6. Хариуцагч “ДТЧ” ХХК-ийн өмгөөлөгч О.Мгийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан болон давж заалдах шатны шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулах үндэстэй байна.

7. Нэхэмжлэгч Э.А нь “ДТЧ” ХХК-д холбогдуулан “ХХХ тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгуулах, орон сууцыг захиалгын гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй хугацаа хэтэрсний алданги 2,038,890 төгрөг, байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг, эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөгийг тус тус гаргуулах тухай” нэхэмжлэл гаргасан байх ба шаардлагын үндэслэлээ “... Э.А нь 2020.09.22-ны өдөр “ДТЧ” ХХК-тай Орон сууц захиалгын гэрээ ... байгуулсан. ... байрны төлбөр болох 69,355,000 төгрөгийг ... 100 хувь барагдуулсан. Орон сууц ... ашиглалтад орсон 2022.06.20-ны өдөр ... очтол ... үнэ ... нэмэгдсэн учир нэмж 24,450,000 төгрөг төлөх ... шаардлага тавьсан. Бид ... өөрсдийн эрх ашгаа хамгаалж худалдан авсан байрандаа орсон. ... гэрээний 4-р зүйлийн 4.1-т ...орон сууцыг 2021 оны 2-р улиралд багтаан ашиглалтад оруулна, 4.2-т барилгыг ашиглалтад хүлээн авсан тохиолдолд акт үйлдэн орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгнө гэж тус тус заасан ба заасан хугацаанд надад хүлээлгэн өгөөгүй тул ... 294 хоногийн алданги 0,01 хувь болох 2,038,890 төгрөг, орон сууц түрээсийн сарын 650,000 төгрөг төлж, нийт 11 сарын 7,150,000 төгрөг, хохирол 532,000 төгрөг нийт 10,091,000 төгрөгийг нэхэмжилнэ.” гэж тодорхойлсон.

8. Хариуцагч “ДТЧ” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч “Нэхэмжлэгч Э.Атэй гэрээ байгуулсан, ... хугацаа хэтэрсэн нь үнэн. ... үүнд ... ковид цар тахлын нөлөөний улмаас улс орон даяар хэсэгчилсэн өндөржүүлсэн бэлэн байдал зарласан,  хил, гааль хаагдаж эхэлсэн, бараа материал хомсодсон, үнэ огцом нэмэгдсэн, ямар ч үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болсон. Төсөвт өртөг илт нэмэгдсэн. ... гэрээ байгуулж байсан нөхцөл байдал илт өөрчлөгдөж хохиролтой нөхцөл байдал үүссэн. Энэ талаар компанийн удирдлагууд зөвлөлдөж компани болон захиалагч нар нөхцөл байдалдаа нийцүүлээд нэмэгдсэн зардлыг хуваарилъя, орон сууцны захиалагч нарт маш бага хэмжээгээр м.кв талбайн үнийг нэмэх санал хүргүүлье, компани ихэнх зардлаа өөрсдөө хариуцаад зөвхөн энэ барилгыг дуусгахтай холбоотойгоор банкнаас зээл авч гэрээг цааш үргэлжлүүлье гэж шийдвэрлэсэн. ... Компанийн зүгээс Э.Ад 2021.08.09-ний өдөр 1 м.кв талбайн үнийг 1,500,000 төгрөг буюу 1 м.кв талбайг 200,000 төгрөгөөр нэмэх санал хүргүүлсэн. ... Орон сууцыг 2022 оны 7 дугаар сард улсын комисст хүлээлгэж өгөх үед Э.А нь байрны цоожны голыг эвдэж орсон, өмгөөлөгч зөвлөсөн учраас цоожийг эвдлээд орсон гэж тайлбарладаг. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлд зааснаар эзэмшил хууль ёсны дагуу үүсэх ёстой.” гэж маргасан байна.

9. Хариуцагч “ДТЧ” ХХК нь нэхэмжлэгч Э.Аээс 24,007,500 төгрөгийг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан бөгөөд тус шаардлагаа үндсэн нэхэмжлэлийг үгүйсгэсэн үндэслэлээр дэмжсэн. Улмаар “... Гэрээний 3.2-т энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ. Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг материалын зардал эзэлдэгтэй холбогдуулан төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно. Энэ тохиолдолд захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан. ... орон сууцны барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгөх үед 12,509,793,535 төгрөгийн хэмжээнд хүлээн авч ашиглалтад оруулсан. ... Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.2-т заасны дагуу м.кв-ын зөрүү үнэ буюу төсвийн зөрүү үнэ гэж 1 м.кв талбайг 1,750,000 төгрөгөөр тооцоход 53,35 м.кв талбайтай орон сууцны үнэ нийт 93,362,500 төгрөг төлөх ёстой. 69,355,000 төгрөг төлсөн дээр маргахгүй, ... Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлд заасан нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн учраас талууд нөхцөл байдалд тохируулах үүрэгтэй. Энэ үүргээ биелүүлж “ДТЧ” ХХК нь Э.Ад 2021.08.09-ний өдөр, мөн 2022.05.25-ны өдөр тус тус мэдэгдэл хүргүүлсэн. 2022.02.17-ны өдөр уулзалт хийж, М.Алтангэрэл нь 1 м.кв талбайг 1,500,000 төгрөг болгохыг зөвшөөрсөн тайлбар, саналыг хэлсэн, сүүлдээ зөвшөөрөхгүй гэдэг тайлбар гаргасан. Гэрээний үнийн хувьд өөрчлөлт оруулъя гэдэг санал хүчин төгөлдөр байгаа. ... учраас зөрүү үнэ гаргуулна” гэж тайлбарласан байна.

10. Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, “... үнэ нэмэх талаар мэдэгдэл өгсөн гэх боловч хэрэгт мэдэгдлийг Э.Ад хүлээлгэж өгсөн, авсан гэдэг баримт огт байхгүй Хариуцагч 17 захиалагчтай хурал хийсэн, Э.А 6-д нь гарын үсэг зурсан гэсэн нь миний гарын үсэг биш. Гэрээний 3.2-т ... гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууц захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно, энэ тохиолдолд захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан. Ханшийн өсөлт нь гэрээ хийж байх үеэс барилгыг барьж байх үед 10-аас дээш хувиар өссөн гэдэг баримт байхгүй. ... ханшийн хөдөлгөөн, өсөлт, бууралт хэзээ ч, хаана ч байдаг зүйл. Гэрээний 8 дугаар зүйлд талууд харилцан тохиролцож бичгээр үйлдэж нэмэлт өөрчлөлт оруулж болно гэж заасан. Үнийн нэмэлт, өөрчлөлт оруулах талаар зохицуулсан ч харилцан тохиролцоод бичгээр нэмэлт гэрээ хийсэн зүйл алга. Төсвөөс хамаараад гэрээнд өөрчлөлт оруулна гэсэн заалт гэрээнд байхгүй. Гэрээнээс татгалзсан бол мөнгө нэхэмжлэх үндэслэл байхгүй. Гэрээнээс татгалзсан тухай бичиг, татгалзлыг хүлээж авсан эсэх талаар ямар ч баримт байхгүй.” гэж үндэслэлээ тодорхойлсон байна.

11. Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлээс өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхтэй холбоотой баримт гаргахыг даалгуулах шаардлагыг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон ба сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,690,000 төгрөгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн байна. Анхан шатны шүүх шийдвэрийн үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлжээ.

11.1. “... Талуудын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан, Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1-д Талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрх шилжинэ гэж тохиролцсон бол ийнхүү үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч Э.А нь гэрээнд заасан цаг хугацаанд буюу 2020.09.22-ны өдөр гэрээгээр тохирсон төлбөр болох 69,355,000 төгрөгийг бүрэн төлж гэрээний үүргээ биелүүлсэн байх тул нэхэмжлэгч Э.Аийг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоох нь зүйтэй, ийнхүү өмчлөгчөөр тогтоосонтой холбогдуулан тухайн орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нь зөв” гэж,

11.2. “... Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй. Хариуцагч “ДТЧ” ХХК нь дээр дурдсан нөхцөл байдлын улмаас гэрээгээр тохирсон хугацаанд орон сууцны барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэх боломжгүй байсан гэж үзэх үндэстэй байх тул орон сууцыг гэрээгээр тохирсон хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй үндэслэлээр хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан алданги 2,038,890 төгрөг болон байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй байна. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн буруутай үйлдлийн улмаас ус, цахилгааны тоолуур худалдан авсан болон засварлахад гарсан 532,000 төгрөгийн зардал гарсан гэж хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан боловч тухайн зардал нь хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас гарсан зардал гэж үзэх үндэслэл баримтаар тогтоогдохгүй байх тул уг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй” гэж

11.3. “... Нэхэмжлэгч Э.А нь 1 м.кв-ийн үнийг 1,500,000 төгрөгөөр тооцохыг хүлээн зөвшөөрч байсан болох нь түүний зөрчлийн хэрэгт өгсөн мэдүүлгээр тогтоогдож байх тул зохигчдын хооронд 2020.09.22-ны өдөр байгуулсан ОСЗГ-2030 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээний 1 м.кв-ын үнийг 1,500,000 төгрөгөөр тооцоход 53,35 м.кв талбайтай орон сууцны үнэ 80,025,000 төгрөг байх тул нэхэмжлэгч Э.Аийн төлсөн 69,335,000 төгрөгийг хасаж, зөрүү 10,690,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулан хариуцагчид олгох үндэслэлтэй₮ гэж тус тус дүгнэсэн.

12. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, сөрөг шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэстэй гэж үзсэн. Ийнхүү анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах болсон үндэслэлээ “... шүүх талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсныг зөв тодорхойлж чадаагүй, ажил гүйцэтгэх гэрээний зохицуулалтыг баримтлан маргааныг шийдвэрлэсэн нь буруу. ... Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт заасны дагуу гэрээний талууд нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнөөр гэрээг өөрчлөхөөр хэн алиндаа шаардлага тавих эрхтэй. Энэ шаардлагын хүрээнд нөхцөл байдалтай холбогдуулан гэрээ байгуулах, гэрээ байгуулаагүй тохиолдолд, санал гаргасан тал нь гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах эрхийг хэрэгжүүлэх боломжтой. Хариуцагч гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах эрхээ хэрэгжүүлээгүй тохиолдолд гэрээний гол нөхцөлийн талаар тохиролцсоныг хэвээр гэж үзнэ.” гэж дүгнэсэн байна.

13. Хариуцагч “ДТЧ” ХХК-ийн өмгөөлөгч О.М давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангуулахаар өөрчлөлт оруулахыг хүссэн гомдол гаргасан байна. Тэрээр нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас гэрээний үнийн дүн нэмэгдэх болсныг гэрээний талууд хүлээн зөвшөөрөх үүрэгтэй бөгөөд энэ талаар хариуцагчаас нэхэмжлэгчид мэдэгдэл хүргүүлж санал тавьсныг нөгөө тал зөвшөөрсөн байдлыг давж заалдах шатны шүүхээс зөв дүгнэж чадаагүй гэх агуулга бүхий гомдол гаргажээ.

14. Талууд 2020.09.22-ны өдөр ОСЗГ-2030 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, захиалагч Э.А нь Ххххх-тт байрлах 53.35 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцыг 1 м.кв-ыг нь 1,300,000 төгрөг, нийт 69,355,000 төгрөгийн үнээр захиалан, барьж дууссаны дараа өмчлөлдөө шилжүүлж авах, хариуцагч “ДТЧ” ХХК нь орон сууцыг 2021 оны 02 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад хүлээлгэн өгөхөөр харилцан тохиролцсон байна. Энэ үйл баримтын тухайд зохигч маргаагүй. Харин тус харилцааг анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж үзсэн бол давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн байна.

Захиалагч Э.А нь орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэн авахаар хүсэл зоригоо илэрхийлэн “ДТЧ” ХХК-тай гэрээ байгуулах үед гэрээний зүйл болох орон сууцны барилга бий болоогүй, тус орон сууцыг хариуцагч “ДТЧ” ХХК тодорхой хугацааны дараа барьж дуусган нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсон байх тул талуудын хооронд байгуулсан гэрээг Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгахгүй.

15. Зохигчийн хооронд байгуулсан дээрх гэрээ хэрэгжих явцад дэлхий нийтийг хамарсан “Ковид-19” цар тахлын улмаас улс орон өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжин, хилийн боомтыг хаах, хөл хорих арга хэмжээ авснаар нийгэм, эдийн засгийн онцгой нөхцөл байдал бий болж иргэн, хуулийн этгээдийн өдөр тутмын амьдрал, бизнесийн үйл ажиллагаанд сөргөөр нөлөөлсөн бодит байдлын тухайд зохигч маргаагүй, энэ нь нийтэд илэрхий үйл баримт болно. Хариуцагч “ДТЧ” ХХК энэ шалтгаанаар бараа материал хомсдон, ажил гүйцэтгэх төсөвт өртөг өсөж, хугацаа хойшилсон бөгөөд энэ байдалд өөрийгөө гэм буруугүй гэж тайлбарласан. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцыг ашиглалтад оруулах хугацааг нэг жилээр хоцроосон бодит байдалтай маргаагүй хэдий ч ийнхүү хойшлуулсан явдалд үүрэг гүйцэтгэгч буруугүй гэж мэтгэлцсэн байна.

16. Улмаар гүйцэтгэгч “ДТЧ” ХХК талуудын хэлэлцэн тохирсон орон сууцны м.кв-ын үнийг өсгөх зүй ёсны үндэслэл бүрдсэн гэж үзэн 1,300,000 төгрөгөөс эхний ээлжинд 1,500,000 төгрөг, дараа нь 1,750,000 төгрөг болгон 200,000-450,000 төгрөгөөр нэгж үнийг өсгөхөөр санал тавьсныг захиалагч Э.А эс зөвшөөрч, үнэ нэмэх шийдвэрийг нэг тал дангаар гаргах боломжгүй, энэ талаар талууд харилцан тохиролцох учиртай, үнэ өсгөхийг захиалагч буюу нэхэмжлэгч зөвшөөрөхгүй гэж маргажээ.

17. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад зохигчийн гаргасан тайлбар, нотлох баримт, мэтгэлцээнээс үзвэл талуудын маргааны зүйл нь орон сууцны м.кв-ын үнийг захиалагч нэг талын санаачилгаар дор дурдсан хоёр үндэслэлээр өсгөх нөхцөл бүрдсэн эсэх асуудал байна. Үүнд:

17.1. Цар тахлын нөлөөгөөр бий болсон төсөвт өртгийн өөрчлөлт нь Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д заасан өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал мөн эсэх,

17.2. Гэрээний 3.2-т заасан “... төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно” гэх үндэслэлээр гэрээний үнийг нэг талын санаачилгаар нэмэгдүүлэх нөхцөл бүрдсэн эсэх асуудал байна.

18. Өмнө дурдсанчлан 2020 оны эхэн үеэс Монгол Улсад дэлхий нийтийг хамарсан цар тахлын нөхцөл байдал бий болж, иргэн, хуулийн этгээдийн өдөр тутмын болон бизнесийн хэвийн байдал алдагдсан, урьдчилан тооцоолох боломжгүй эдийн засгийн алдагдал үүсгэсэн тухайд зохигчийн хэн аль нь маргаагүй. “Pacta sunt servanda” буюу “гэрээ заавал хэрэгжих” зарчмын дагуу талуудын хуульд нийцүүлэн тохирсон нөхцөлийг гэрээ байгуулагч этгээд заавал дагаж мөрдөх үүрэгтэй боловч гэрээний тохиролцоог өөрчлөхийг санал болгох, өөрөөр тохиролцож чадаагүй бол шаардах эрх бүхий этгээд гэрээг цуцлах, гэрээнээс татгалзах үр дагавартай онцгой тохиолдолд Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д заасан “өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал” хамаардаг.

Өөрөөр хэлбэл, нөхцөл байдал ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан харах боломжгүй байх ёстой бөгөөд хэрэв урьдчилан харсан бол одоогийн нөхцөлөөр гэрээг байгуулахгүй байх, өөрөөр тохиролцох байсан явдлыг “нөхцөл байдал өөрчлөгдөх” гэж үзнэ. “Ковид-19” цар тахал нь барилгын материал, ажиллах хүчний үнэд нөлөөлж барилгын нийт төсөвт өртөгт өөрчлөлт оруулсан нь бодит байдал бөгөөд талууд цар тахлын нөлөөллийн цар хүрээг урьдчилан таамаглах боломжгүй, мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байсан бол орон сууцын м.кв-ын үнийг 1,300,000 төгрөгөөр тохирохгүй байх байсан гэж үзэх үндэслэлтэй байх тул цар тахлын улмаас бий болсон үнийн өсөлтийг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй.

19. Улмаар Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д заасан үндэслэл бүрдсэнээр тодорхой этгээд гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхийг шаардах эрхтэй байхаар зохицуулсан. Тодруулбал, өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэлгүйгээр гэрээг даган биелүүлснээр эрх ашиг нь хохирч байгаа гэрээний талыг гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхөөр шаардлага гаргах эрхтэй этгээд гэж үзнэ. Гэвч уг этгээдийн ийнхүү шаардах эрх нь бодитой, үндэслэл бүхий байх учиртай. Гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхдөө шаардлагаа дураар тодорхойлох, бодитой нотлолгүйгээр шаардлага тавих хууль зүйн боломжгүй.

20. Тус хэргийн хувьд “ДТЧ” ХХК нь гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхөөр шаардлага гаргах эрх бүхий этгээд байх бөгөөд шаардлагаа “гэрээний үнийг 200,000-450,000 төгрөгөөр өсгөх” агуулгаар тодорхойлжээ. Цар тахлын нөхцөл байдал нь Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д заасан өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал мөн тул “ДТЧ” ХХК гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахаар шаардлага гаргах эрхтэй. Гэвч энэ эрхийг 450,000 төгрөгөөр үнэ өсгөхийг шаардах агуулгатай гэж маргаж байгаа нь үндэслэлгүй.

21. Зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд барилга барих үеийн төсөвт өртгийн тооцоогоор маргаан бүхий орон сууц багтсан, 8316 м.кв талбайтай барилгыг зураг төслийн дагуу барьж дуусгахад шаардагдах төсөв нь гэрээ байгуулах үед 7,876,012,942 төгрөг байсан боловч барилгыг ашиглалтад оруулах үеийн байдлаар энэ тоо 12,509,793,535 төгрөг болж өссөн болох нь тогтоогдож байна.

Хэрэв өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал барилгын төсвийг 4,633,780,593 төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн гэж үзвэл энэ эрсдэлийг талууд зохих үндэслэлээр, зохих хэмжээгээр хуваан хариуцах учиртай бөгөөд аль нэг талд дангаар үүрүүлж болохгүй. Хэрэв эрсдэлийг үндэслэлтэй, шударга хуваарилаагүй бол шаардах эрх бүхий этгээд гэрээнээс татгалзаж болно. Учир нь анхны нөхцөлөөр гэрээ хэрэгжих боломжгүй нөхцөл үүссэн байна.

Тус хэргийн тухайд гэрээг өөрчлөх шаардлага гаргасан “ДТЧ” ХХК хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад гэрээнээс татгалзах тухай илэрхийлж байсан боловч захиалагч нэгэнт байрандаа нүүж орсон болон маргаан шүүхэд өрнөж байгаа нөхцөл байдлыг харгалзан уг татгалзах эрхээ цаашид хэрэгжүүлэхгүй, харин өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлсэн үнийг нэхэмжилнэ гэсэн. Энэ нь өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг нийцүүлэхийг шаардах эрх бүхий этгээдийн хүсэл зоригийн асуудал. Харин нэхэмжлэгч буюу захиалагч Э.А байранд өөрийн дураар нүүн орж, аль нэг байдлаар эзэмшилдээ авсан үйл баримт болон хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд гаргасан тайлбар, мэтгэлцээнээс үзвэл тэрээр гэрээг шинэчилсэн нөхцөл байдлаар хүлээн зөвшөөрөхгүй, энэ үндэслэлээр гэрээнээс татгалзах тухай хариуцагчийн шаардлагыг хүлээж авахгүй гэжээ.

Ийнхүү шаардах эрх бүхий этгээд болон гэрээний нөгөө талын хэн аль нь гэрээнээс татгалзахгүй, харин үнийн талаарх маргаанаа эцэслэн шийдвэрлүүлнэ гэсэн тохиолдолд шүүх гэрээний татгалзлын асуудал маргааны зүйл биш гэж үзэн өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг хэрхэн нийцүүлэх нь шударга болохыг тайлбарлах замаар маргааныг шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзлээ.

22. Хэргийн материалаас үзвэл гэрээ байгуулах үед захиалагч 1 м.кв талбайг 947,091.50 төгрөгийн өртгөөр барихаар бодож, захиалгын гэрээг 1 м.кв-ыг 1,300,000 төгрөгөөр худалдахаар тооцсон байна. Өөрөөр хэлбэл, гүйцэтгэгч маргаан бүхий орон сууцны хувьд м.кв тутмаас 352,908.50 төгрөгийн ашигтай ажиллахаар тооцжээ.

Гүйцэтгэгч нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн үндэслэлээр гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахдаа 1 м.кв-ыг 1,750,000 төгрөг болгохоор шаардаж, энэ агуулгаар сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлийг тодорхойлсон. Төсөвт өртөг 12,509,793,535 төгрөг болж, нэг м.кв-ын бодит өртөг  1,504,304.18 төгрөг болсон тооцоо  хэрэгт авагдсан. Энэ тохиолдолд захиалагч м.кв-ыг нь 1,750,000 төгрөгөөр борлуулж байгаа бол тэрээр өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлаас бий болсон бүх эрсдэлийг захиалагч хариуцахаар шийдвэр гаргаж, гагцхүү өөрийн олох ашгийн маржинг бага хэмжээгээр хассан гэж үзэхээр байна. Энэ тохиолдолд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлаас бий болсон эрсдэлийг хуваарилах хариуцагчийн тооцоог үндэслэлгүй бөгөөд шударга бус гэж үзнэ.

23. Дээр дурдсанчлан гэрээ байгуулах үед хариуцагчийн ашгийн хүлээлт м.кв тутамд 352,908.50 төгрөг байсан гэж үзвэл энэ хүлээлтийг хэвээр хадгалж өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлаас учирсан эрсдэлийн үнийг эхэлж тогтоох нь зөв. Өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлын дүнд м.кв талбайг барих өртөг 1,504,304.18 төгрөг болсон. Энэ дүнд гүйцэтгэгчийн олохоор тооцсон ашиг 352,908.50 төгрөгийг нэмж тооцвол нэг м.кв-ын үнэ 1,857,212.6, төгрөг гэж үзнэ. Энэ дүнгээс гэрээ байгуулах үеийн өртөг ба ашгийн нийлбэр үнэ болох 1,300,000 төгрөгийг хассанаар өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлын улмаас бий болсон м.кв тутмын эрсдэлийн үнэ гарах ба энэ нь 557,212.68 төгрөг байна. Энэ эрсдэлийг гэрээ байгуулагч аль нэг тал дангаар үүрэхийг нөгөө тал шаардах эрхгүй. Учир нь өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд тэдгээрийн хэн аль нь нэгэн адил гэм буруугүй. Иймд зарчмын хувьд талууд эрсдэлийг 50:50 хувиар хариуцвал зохих боловч хэргийн нөхцөл байдал, талуудын эрх зүйн байдлын онцлогоос шалтгаалан уг харьцааг 20:80 байх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв. Ийнхүү дүгнэх дараах үндэслэл байна. Үүнд:

23.1. Зохигч нь орон сууц захиалгын гэрээний харилцаанд орсон үндэслэл, статус ялгаатай байна. Өөрөөр хэлбэл, гүйцэтгэгч тал нь аж ахуйн үйл ажиллагааг байнга эрхэлж, бизнесийн эрсдэлийг зохих түвшинд үнэлж, үйл ажиллагаа явуулж, ашиг олоход чиглэсэн мэргэшсэн аж ахуй эрхлэгч байгаа бол захиалагч нь энэ төрлийн харилцаанд тогтмол оролцдоггүй, ахуйн буюу хувийн зорилгоор нэг удаагийн чанартай гэрээ байгуулсан, аж ахуй эрхлэгч бус иргэн байна. Энэ тохиолдолд бизнесийн үйл ажиллагааны эрсдэлийн ихэнх хувийг гүйцэтгэгч хариуцах нь аж ахуй үйл ажиллагааны зарчимд нийцнэ.

23.2. Гэрээ байгуулах үед захиалагч гэрээний үнийг 100 хувь урьдчилан төлсөн байх ба гэрээ хугацаандаа хэрэгжиж, гэрээний зүйл эргэлзээгүй бэлэн болно гэх ердийнхөөс өндөр итгэлийг хариуцагч талд хүлээлгэсэн байна. Ингэснээрээ нэхэмжлэгч анхнаасаа илүү өндөр эрсдэлийг өөртөө хүлээсэн гэж үзнэ.

24. Нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас бий болсон эрсдэлийн үнийг 557,212.68 төгрөг гэх дүгнэлтэд суурилан гүйцэтгэгч “ДТЧ” ХХК эрсдэлийн 80 хувь буюу м.кв тутамд 445,770.14 төгрөгийн, захиалагч тал Э.А 20 хувь буюу 111,442.53 төгрөгийн эрсдэлийг хүлээж, захиалсан орон сууцны нийт талбай болох 53.35 м.кв-аар тооцвол нийт 5,945,459 төгрөгийг захиалагч тал хариуцах нь зүйтэй байна.

Энэ агуулгаар м.кв-ын үнийн зөрүүд 24,007,500 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 5,945,459 төгрөгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон өөрчлөлтийг шүүхийн шийдвэр, магадлалд оруулж, хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан гомдлын зарим хэсгийг хангах нь зүйтэй гэж үзлээ.

25. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад зохигч маргасан дараах асуудлаар хяналтын шатны шүүхээс дүгнэж үндэслэлийг тогтоох нь зүйтэй гэж үзлээ. Тодруулбал, хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагадаа талуудын хооронд байгуулсан орон сууц захиалах гэрээний 3.2 дахь хэсгийг дурдан гэрээний нөхцөлийг өөрчлөх эрхтэй гэж тайлбарласан байна.

Гэрээний 3.2-т “... төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно” гэж заасан байх ба хариуцагчийн маргаж байгаагаар энэ нь нэг талын санаачилгаар орон сууцын үнийг нэмэх үндэслэл болно гэж тайлбарлажээ. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагчийн мэтгэлцсэн энэ үндэслэл нь Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д зааснаас тусдаа үндэслэл байх бөгөөд төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханш 10 хувиас дээш хэмжээгээр нэмэгдсэн нь гэрээний үнийг нэг талын санаачилгаар өөрчлөхийг шаардах бие даасан үндэслэл гэж үзсэн байна.

Хариуцагч энэ заалтын дагуу гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулж болох хэдий ч энэ зүйлд заасан урьдчилсан нөхцөл хангагдах, улмаар хангагдсаны дараа ямар хэмжээнд үнийн тохируулга хийж, нэмэгдүүлэх талаар гэрээний заалт тодорхой байх ёстой. Тус заалтын урьдчилсан нөхцөл болох 10 хувиас дээш хэмжээгээр ханш өөрчлөгдсөн гэж үзэхийн тулд чухам аль төрлийн гадаад валюттай харьцах ханшийг гэрээнд тогтоосон нь ойлгомжтой байвал зохино. Хэрэв нийтээр хэрэглэж заншсан ам.доллартой харьцах ханшийн талаар заасан бол Монголбанкны албан ханшийн мэдээллээс үзвэл гэрээ байгуулсан өдөр болох 2020.09.22-ны өдөр, орон сууцыг эзэмшилдээ авсан үе болох 2022.06 дугаар сарын төгрөгийн ам доллартой харьцах албан ёсны ханшны өөрчлөлт 10 хувьд хүрээгүй байна.

Иймд гэрээний 3.2-т зааснаар гэрээний үнийг дангаараа өөрчлөх эрхтэй гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлгүй.  

26. Хоёр шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгуулах шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн. Хяналтын шатны шүүхээс уг шийдэлд өөрчлөлт оруулж, үндэслэлийг тодруулах нь зүйтэй гэж үзлээ.

Шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн өмчлөгчөөр тогтоох шаардлагыг хангаж, маргаан бүхий эд хөрөнгийн өмчлөгч мөн гэж үзсэн бол энэ эрхийг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эсэх асуудал нь цаашид маргааны зүйл болон үргэлжлэх боломжгүй. Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг хуульд заасны дагуу заавал даган биелүүлэх учиртай. Маргаан бүхий тохиолдолд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхтэй холбоотой баримт бичгийг гаргуулах шаардлага ба өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагуудын хариуцагч нь нэг этгээд байх тул баримт бичиг гаргаж өгөх үүргийг бие даасан шаардлагын хэмжээнд бус өмчлөгчөөр тогтоосон шаардлагыг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой зохион байгуулалтын арга хэмжээ буюу өмчлөгчөөр тогтоосон шаардлагын хүрээнд заавал хийгдэх ажиллагаа гэж үзнэ. Иймд энэ шаардлагыг бие даасан нэхэмжлэлийн шаардлага гэж үзэхгүй, талаар шүүх шийдвэрлэхгүй.

Түүнчлэн Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн байгууллага шүүхээс өмчлөгчөөр тогтоосон шийдвэрийг үндэслэн эрх бүхий этгээдийг эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэх учиртай. Хэрэв хуульд заасан үндэслэлгүйгээр ийнхүү бүртгээгүй, шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлээгүй бол түүнээс үүсэх үр дагаврыг хариуцах үндэслэл бүрдэхийг анхаарвал зохино.

27.Хоёр шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас зарим хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий байх ба энэ талаар зохигч гомдол гаргаагүйг дурдах нь зүйтэй.

28. Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагч “ДТЧ” ХХК-ийн өмгөөлөгч О.Мгийн гаргасан гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулав.         

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдрийн 210/МА2023/01882 дугаарын магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2023/03557 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг

“Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 220 дугаар зүйлийн 220.1-д заасныг баримтлан ХХХ тоот, 53.35 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.Аийг тогтоож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,091,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч Э.Аээс 5,945,459 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч “ДТЧ” ХХК-д олгон, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 18,062,041 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж, шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтын “185,990” гэснийг “110,077” гэж өөрчлөн шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг тус тус хэвээр үлдээсүгэй. 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4 дэх заалтыг баримтлан хариуцагч “ДТЧ” ХХК нь хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 185,990 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                          

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Н.БАТЗОРИГ

ШҮҮГЧИД                                                         Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                                              Н.БАЯРМАА

                                                                                                              Д.ЦОЛМОН

                                                                                                               Х.ЭРДЭНЭСУВД