МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Цэрэндолгор даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: хххххххххххххх тоот хаягт бүртгэлтэй, Э.А /Регистрийн дугаар ххххххххх/-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, хххххххххтоот хаягт байрлах Д ХХК /хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн дугаар хххххххххх, регистрийн дугаарххххххххххх/-д холбогдох,

 

хххххххххх м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгуулах, орон сууцыг захиалгын гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй хугацаа хэтэрсний алданги 2,038,890 төгрөг, байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг, эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөгийг тус тус гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, орон сууцны м.кв-ын зөрүү үнэ болох 24,007,500 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага бүхий иргэний хэргийг хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд оролцогчид:

нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Дарьжав,

нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ж.Уранчимэг /үнэмлэхийн дугаар 1109/,

хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Бадмаанямбуу,

хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Хишигзаяа,

хариуцагчийн өмгөөлөгч О.Мягмарсүрэн /үнэмлэхийн дугаар 2196,

хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.Түвшинбаяр /үнэмлэхийн дугаар 2400,

шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Нандинцэцэг.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч тал шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, сөрөг нэхэмжлэлд бичгээр гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Миний бие Э.А нь 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр Д ХХК-тай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж ххххххххххххххх м.кв талбай бүхий 2 өрөө байранд захиалга хийж гэрээ байгуулсан. Тухайн өдөртөө байрны төлбөр болох 69,355,000 төгрөгийг Хаан банкны хххххххххххх тоот данснаас компани руу шилжүүлж, төлбөрөө 100 хувь барагдуулсан. Орон сууц 2021 оны 6 дугаар сард ашиглалтад орох байсан боловч 2022 оны 6 дугаар сарын 20-ны өдөр ашиглалтад орсон. Уг өдөр байрандаа орохоор очтол барилгын материалын үнэ ковид өвчний улмаас хил хаагдаж нэмэгдсэн учир нэмж 24,450,000 төгрөг төлөөгүй учраас гэрээг чинь цуцалсан түлхүүрийг чинь өгөхгүй гэсэн хууль бус шаардлага тавьсан. Үүнийг манай гэр бүлийнхэн хүлээн зөвшөөрөхгүй Иргэний хуульд заасны дагуу өөрсдийн эрх ашгаа хамгаалж худалдан авсан байрандаа орсон. Үүнээс үүдэн маш их дарамт шахалтад орж ус тогоо хязгаарлуулах гэх мэтээр хохирч байна. Бид гэрээний үүргээ 100 хувь биелүүлсэн тул хххххххххх тоот орон сууцны өмчлөгчөөр намайг тогтоож өгнө үү. Орон сууцны өмчлөх эрхийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгаж өгнө үү. Д ХХК-нь гэрээний 4-р зүйлийн 4.1-т ...орон сууцыг 2021 оны 2-р улиралд багтаан ашиглалтад оруулна, 4.2-т барилгыг ашиглалтад хүлээн авсан тохиолдолд акт үйлдэн орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгнө гэж тус тус заасан ба заасан хугацаанд надад хүлээлгэн өгөөгүй тул манайд гэрээнд заасан алданги нэхэмжлэх эрх үүсч, мөн бусдын байр түрээслэхэд хүрсэн болно. Орон сууц захиалгын гэрээний 5-р зүйлийн 5.1.9-д Орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөх хугацаа хойшилсон тохиолдолд Д ХХК нь хэтэрсэн хоног тутамд захиалагчийн төлсөн үнийн дүнгийн 0.01 хувийн алданги тооцож захиалагчид өгнө гэж заасан. Иймд 2021 оны 2 дугаар улирал нь 6 дугаар сарын 30-наар дуусгавар болж 60 хоног өнгөрөөд 9 дүгээр сарын 01-нээс хойш 2022 оны 6 сарын 24-ний өдөр байрандаа орох хүртэл нийт 294 хоногоор хэтэрсэн тул миний төлсөн мөнгө болох 69,355,000 төгрөгийн 0,01 хувь болох хоногт 6,935 төгрөгийг 294 хоногоор үржүүлэхэд 2,038,890 төгрөг болж байгааг нэхэмжилж байна. Гэрээнд заасан хугацаанд байр ашиглалтад оруулаагүй тул орон сууц түрээслэх гэрээг Н.Баяраатай байгуулж сарын 650,000 төгрөг төлж, нийт 11 сар амьдарч 7,150,000 төгрөг төлж хохирсон тул мөн нэхэмжилж байна. Манайх мөнгийг нь 100 хувь бүрэн төлсөн бөгөөд байраа ашиглалтад орсон болохоор орж амьдарсан. Гэтэл Д ХХК-ийн захирал ажилчидтайгаа хамтарч манай цахилгааны болон халуун хүйтэн усны тоолуурын холбосон утас хоолой зэргийг олон удаа тасалж авч байсан. Бид амьдрахын тулд цахилгааны тоолуур 1ш, усны тоолуур 6ш, холбох хоолой утас зэргийг худалдан авч нийт 532,000 төгрөг зарцуулсныг нэхэмжилж байна. Д ХХК-аас нийт 10,091,000 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа тул гаргуулж өгнө үү.

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаар гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулсан 24,007,500 төгрөг нэхэмжилсэн. Хариуцагч 17 захиалагчтай хурал хийсэн, 6-д Э.А гарын үсэг зурсан гэсэн байна. Бид 6 дахь хэсэгт байгаа гарын үсэг биш гэж маргаж байгаа. Тухайн гарын үсгийг Э.Аийн гарын үсэг гэдгийг нотлох ямар нэгэн баримт, шинжээчийн дүгнэлт, Э.А сууж байсан гэдэг гэрэл зураг алга, ярьж байсан бичлэг гэх мэт нотлох баримтгүй байна. Нотлох баримт байхгүйгээр энэ гарын үсэг бол Э.Аийн гарын үсэг гэж хэлээд нотлогдохгүй, зөвшөөрсөн гэдэг үндэслэл байхгүй. Э.А бичгээр нэмэлт гэрээ байгуулаагүй. Өнөөдөр гаргаж өгсөн 3 нэмэлт гэрээ өөр хүмүүсийн гэрээ байна. Гэрээний үнийг нэмэх талаар 2 удаа мэдэгдэл өгсөн гэж ярьж байна. Хэргийн материалд мэдэгдэл өгсөн гэсэн бичиг байгаа болохоос Э.Ад хүлээлгэж өгсөн, авсан гэдэг баримт огт байхгүй. Эрсдэл үүссэн, барилгын материалын үнэ өссөн, ханш өссөн нөхцөл байдал бий болсон байж болох боловч тухайн барилгыг барихад банкны зээл, төсөв 2 тэрбумаар өссөн асуудлыг хамааруулж үзэхэд төвөгтэй байна. Бид гэрээгээ баримтална, гэрээний 2 заалт үнийн өсөлттэй холбоотой. Нэгдүгээрт гэрээний 3.2-т төсвөөс хамаарна гэсэн зүйл байхгүй, төсөв нэмэгдвэл гэсэн заалт байхгүй, ханшийн өсөлт гэж байхгүй, харин гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууц захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно, энэ тохиолдолд захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан. Ханшийн өсөлт нь гэрээ хийж байх үеэс барилгыг барьж байх үед 10-аас дээш хувиар өссөн гэдэг баримт байхгүй. Зөвхөн ханшийн хөдөлгөөн, өсөлт, бууралт байгаа, энэ бол хэзээ ч, хаана ч байдаг зүйл. Гэрээний 3.2-т заасныг баримталж 24,007,500 төгрөг нэхэмжилж байна гэж үзэж болохооргүй байна. Хоёрдугаарт гэрээний 8 дугаар зүйлд талууд харилцан тохиролцож бичгээр үйлдэж нэмэлт өөрчлөлт оруулж болно гэж заасан. Үнийн нэмэлт өөрчлөлт оруулах талаар зохицуулсан ч харилцан тохиролцоод бичгээр нэмэлт гэрээ хийсэн зүйл алга. Тийм учраас ийм байдлаар үнийн дүнд өөрчлөлт оруулах боломж муутай байна. Гэрээнд өөрчлөлт оруулах тухай гэрээний 2 заалтад хамаарахгүй байна. Бизнесийн байгууллага, барилга барьдаг компани дандаа зээл авсны үндсэн дээр үйл ажиллагаа явуулж байгаа. Тэр зээл хаана хэнд зориулагдаж байгааг бид энэ шүүх хуралдаан дээр бүгдийг нь шүүгээд хэлэлцэх боломжгүй. Төсвөөс хамаараад гэрээнд өөрчлөлт оруулна гэсэн заалт гэрээнд байхгүй. Төсөв гэх нүсэр баримт дотроос шүүгээд Э.Аийн байрны нэмэгдэл энэ төсөв дээр яаж орсон гэдгийг тогтоох боломжгүй. Гэрээнээс татгалзсан бол мөнгө нэхэмжлэх үндэслэл байхгүй. Гэрээнээс татгалзсан тухай бичиг, татгалзлыг хүлээж авсан эсэх талаар ямар ч баримт байхгүй. Хэргийн материалд 2 удаагийн мэдэгдэл байдаг, үүнийг Э.А огт хүлээж аваагүй, огт мэдээгүй. Байрандаа орох гээд очиход гэрээг цуцалсан, түлхүүр өгөхгүй гээд маргаан үүсээд гол солих дээрээ тулсан. Хариуцагч талын сөрөг нэхэмжлэл баримтаар нотлогдохгүй, тогтоогдохгүй байна. Хүлээн зөвшөөрөөд гарын үсэг зураад нэмэлт гэрээ байгуулчхаад өгөхгүй байгаа бол та бүхэн ингэж ярих байх. Тийм зүйл огт байхгүй, нотлох баримтаар тогтоогдохгүй, үгүйсгэгдэж байна гэв.

 

2. Хариуцагч тал шүүхэд бичгээр гаргасан хариу тайлбар, сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гарагсан тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч Э.Атэй Д ХХК нь 2020 оны 9 дүгээр сард 2030 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж 2 өрөө орон сууцыг 2021 оны 2 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулахаар тохирсон, хугацаа хэтэрсэн нь үнэн. Тухайн байрыг манай компани 2022 оны 6 дугаар сарын 22-ны өдөр улсын комисст хүлээлгэж өгсөн. Яагаад хугацаа хэтрэх болсон бэ гэхээр хэд хэдэн хүчин зүйл нөлөөлсөн, гэрээ байгуулах үед ковид цар тахлын нөлөөний улмаас улс орон даяар хэсэгчилсэн өндөржүүлсэн бэлэн байдал, 2020 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр Монгол Улсын Засгийн газраас 62 дугаартай тогтоол гарч бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн. Тус тогтоолоор хязгаарлалт тогтоохгүй үйл ажиллагааны чиглэлүүдийг тогтоосон боловч үүнд барилга барих үйл ажиллагаа хамрагдаагүй учраас үйл ажиллагаа бүрэн зогссон. 2020 оны 01 дүгээр сараас эхлэн хил гааль хаагдаж эхэлсэн, дээрх бүх нийтийн бэлэн байдал зарласантай холбоотойгоор ямар ч үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болсон. Бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн үе 2021 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдрийг дуустал үргэлжилсэн. Хил гааль хаасантай холбоотойгоор барилгад хэрэглэгдэх бараа материал хомсодсон, үүнээс шалтгаалаад үнийн хөөрөгдөл бий болсон. Үүнтэй холбоотойгоор компани анх төсөвлөсөн барилгын төсөвт өртгөөрөө, мөн захиалагч нартай байгуулсан гэрээнд заасан үнээрээ цаашид үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй, илт хохиролтой, алдагдал хүлээх нөхцөл байдал үүссэн. Анх гэрээ байгуулах үед барилгын төсвийг батлуулахад нийт 7 тэрбум төгрөгийн өртөгтэй барилга босохоор төлөвлөгдөж байсан. Төсөвт өртгийг 2021 оны 7 дугаар сард шинэчлүүлэхэд 9,780,797,000 төгрөгийн төсөвт өртөг батлагдсан. Тухайн үед гэрээ байгуулж байсан нөхцөл байдал илт өөрчлөгдөөд хохиролтой нөхцөл байдал үүссэн. Үүнийг хэрхэн шийдвэрлэх вэ, цаашид ямар арга хэмжээ авах талаар компанийн удирдлагууд зөвлөлдөж компани болон захиалагч нар нөхцөл байдалдаа нийцүүлээд нэмэгдсэн зардлыг хуваарилъя, орон сууцны захиалагч нарт маш бага хэмжээгээр м.кв талбайн үнийг нэмэх санал хүргүүлье, компани ихэнх зардлаа өөрсдөө хариуцаад зөвхөн энэ барилгыг дуусгахтай холбоотойгоор банкнаас зээл авч гэрээг цааш үргэлжлүүлье гэж шийдвэрлэсэн. 3 блок 326 айлын орон сууцны барилга баригдаж байгаа, цаана 1000 гаруй хүний эрх ашиг хөндөгдөх нөхцөл байдал үүссэн учраас асуудлыг дээрх арга замаар даван туулахаар шийдвэрлэсэн. Үүнтэй холбоотойгоор бүх захиалагч нартаа компани өөрөө зээл аваад, захиалагч нартаа багахан хэмжээний зардлыг ногдуулаад шийдвэрлэнэ гэдгээ бичгээр мэдэгдсэн. Үүнтэй холбоотойгоор 99б байр буюу 108 айлын орон сууцны байрны захиалагч нартай уулзах хүсэлт өгсний дагуу оршин суугчидтай удирдлагын зүгээс хоёр удаа уулзсан. Уулзалтын тэмдэглэлд тусгаснаар санхүүгийн нөхцөл байдлаа бүрэн танилцуулсан, компани зөвхөн энэ орон сууцыг дуусгах зориулалтаар Хаан банкнаас 4.9 тэрбум төгрөгийн зээлийг авч барилгыг дуусгасан. 2021 оны 12 дугаар сард 218 айлын орон сууц ашиглалтад ороод, 108 айлын орон сууц 2022 оны 7 дугаар сард ашиглалтад орсон, нийт 326 орон сууцны асуудал яригдаж байгаа. Бид оршин суугчдад санал тавихад 320 айл хүлээн зөвшөөрсөн, 6 айл энэ нөхцөл байдлыг ойлгохыг хүсэхгүй байна, анх захиалсан үнээр байр авна гээд суусан. Гэтэл бодит нөхцөл байдлыг харахаар бүх юмны үнэ нэмэгдсэн, энэ бол ойлгомжтой нөхцөл байдал байсан. Хилээр орж ирдэггүй, наад захын анхдагч хэрэгцээ, дотооддоо үйлдвэрлэгддэг бараа бүтээгдэхүүний үнэ хүртэл хэд дахин нэмэгдсэн. Барилгын материалын чухал бетон, арматурын үнэ бараг 90 хувь нэмэгдсэн. 326 айлаас 320 нь зөвшөөрнө гэдэг нь 98.2 хувь зөвшөөрсөн гэсэн үг. Тийм учраас тухайн үед компанийн удирдлагын зүгээс яаралтай авч хэрэгжүүлсэн үнэ нэмэгдүүлэх санал нь захиалагч нар хүлээж авч болохуйц, бодит байдалд нийцсэн шийдвэр байсан гэдгийг нотолгоо. Хэрэв 50-аас илүү хувь нь зөвшөөрөхгүй гэсэн хариу ирүүлсэн бол нэхэмжлэгчийн яриад байгаа шиг хууль бус шаардлага байх байсан. Бодит өртгийг 98.2 хувь нь зөвшөөрөөд үнийн саналыг нэмэгдүүлж гэрээ байгуулаад орон сууцны гэрчилгээгээ аваад амьдарч байгаа. Компанийн зүгээс Э.Ад 2021 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдөр 1 м.кв талбайн үнийг 1,500,000 төгрөг буюу 1 м.кв талбайг 200,000 төгрөгөөр нэмэх санал хүргүүлсэн. Энэ талаар уулзалт дээр оршин суугчдад тайлбарласан, энэ бол уян хатан нөхцөлтэй, байрандаа орсныхоо дараа боломжит хугацаагаараа төлбөрийг хэсэгчлээд төлөх боломжтой гэж тайлбарласан. Энэ нөхцөлийг Э.А нарын 6 хүн хүлээж аваагүй. Компанийн зүгээс 2022 оны 5 дугаар сар хүртэл буюу 9 сар хүртэл гэрээгээ цуцлахаас өөр аргагүй боллоо, гэрээнээс татгалзаж байна, энэ хэвээр үргэлжлүүлэх юм бол компанид алдагдалтай нөхцөл байдалд хүрч байна, авсан зээлээ төлөх боломжгүй нөхцөл байдал үүсэж байна. Захиалагч нарын эрх ашигт нөлөөлөх нөхцөл байдал үүслээ, аргагүйн эрхэнд нөхцөл байдалдаа тааруулаад татгалзъя гэдэг мэдэгдлийг өгсөн. Орон сууцыг 2022 оны 7 дугаар сард улсын комисст хүлээлгэж өгөх үед Э.А нь байрны цоожны голыг эвдлээд орсон, өмгөөлөгч зөвлөсөн учраас цоожийг эвдлээд орсон гэж тайлбарладаг. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлд зааснаар эзэмшил хууль ёсны дагуу үүсэх ёстой. Гэтэл тус байранд дур мэдээд, хууль бусаар нэвтэрч орсон. Үүнтэй холбоотойгоор компанийн зүгээс гомдол гаргаж зөрчлийн арга хэмжээ аваад торгуулж шийдвэрлэсэн. Нөхцөл байдлыг дүгнэхэд компани оруулсан хөрөнгийнхөө хэмжээнд хариуцлагаа хүлээнэ гэдгийг мэргэжлийн хуульчид сайн мэдэж байгаа. Компани 50,000 төгрөгийн дүрмийн сантай, ковидын үед захиалга авсан маш орон сууцны барилгууд зогсчихсон, дампуурлаа зарлачихсан байгаа. Хэрэв тухайн үед компани эрсдэл хүлээхгүй, оруулсан хөрөнгөөрөө хариуцлагаа хүлээе гээд үйл ажиллагаагаа зогсоосон байсан бол энэ олон айл, 1000 гаруй хүн эрх ашиг хангагдахгүй байсан, Э.А хууль бусаар байрандаа ороод амьдарч байхгүй нөхцөл байдал үүсэх байлаа. Тийм учраас тухайн үед гаргасан компанийн шийдвэр маш зөв байсан. Нэмэгдүүлсэн шаардлагатай холбоотойгоор тайлбар хэлэхэд гэрээгээ хугацаандаа гүйцэтгээгүйгээс үүсэх хариуцлага болох алданги, хохирол бол хууль ёсны дагуу хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа гэрээний үндсэн дээр хэрэгжих боломжтой. Компанийн зүгээс гэрээнээс татгалзсан, гэрээ хүчин төгөлдөр биш гэж үзэж байгаа учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Банктай байгуулсан гэрээний хувьд зөвхөн тухайн 108 айлын орон сууц буюу 99Б байрыг барихад зориулагдаж энэ зээл олгогдлоо гэсэн байгаа. 4.9 тэрбум төгрөг зээлж аваад энэ төслийг дуусгасан, зээлээ одоо ч төлөөд явж байгаа, 2.6 тэрбум төгрөгийн үлдэгдэлтэй байгаа. Тийм учраас нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуульд орон сууцны гэрчилгээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх тухай зохицуулалт байхгүйн дээр гэрчилгээг бүртгүүлэхэд шаардлагатай ямар баримт бичиг манай компаниас гаргуулахыг хүсэж байгааг нь нэхэмжлэгчээс тодруулсны үндсэн дээр холбогдох тайлбарыг гаргах боломжтой болох юм. Дэлхий нийтэд тархсан ковид-19 цар тахал гарч хариуцагчийн эрхлэн явуулдаг үйл ажиллагааны чиглэлийг төрөөс зогсоосон нь нийтэд ил байхад орон сууцыг хугацаанд нь хүлээлгэн өгөөгүйн алдангид 2,038,890 төгрөг, энэ хугацаанд байр түрээслэхэд гарсан зардал 7,150,000 төгрөг гаргуулах шаардлага ямар ч үндэслэлгүй байна. Орон сууцны барилгын ажлыг гүйцэтгэх явцад дэлхий нийтэд тархсан ковид-19 цар тахлын улмаас удаа дараа Монгол Улсын Засгийн газрын тогтоол гарч, өндөржүүлсэн болон бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлж байсан, мөн хил гааль хаагдсаны улмаас барилгын материал хомсдож, үнэ нь огцом өссөн, эрх бүхий байгууллагын албан даалгавар, шаардлагын улмаас барилгын ажил зогсож, үйл ажиллагаагаа хэвийн явуулах боломжгүй байсан нь орон сууцыг ашиглалтад оруулах хугацаа хэтрэхэд шууд нөлөөлж байсан. Тиймээс үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь манай компаниас үл шалтгаалсан шинжтэй, мөн компанийн зүгээс ажлын хариуцлага алдсан зүйл байхгүй тул гэрээнд заасан үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтэрсэнд манай компани гэм буруугүй гэж үзэж байна. Мөн дээрх нөхцөл байдлыг гэрчлэн Монголын үндэсний худалдаа, аж үйлдвэрийн танхимаас Гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлийн болон Хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээг манай компанид олгосон. Нэмэгдүүлсэн шаардлага тус бүрд дурдсан мөнгөн дүн нийт шаардлагын дүнгээс нь зөрүүтэй, ямар шаардлагад хэдэн төгрөг нэхэмжилж байгаа нь тодорхойгүй, ойлгомжгүй байгааг дурдах шаардлагатай гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэгч Э.Аийн гаргасан нэмэгдүүлсэн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү

Манай компани нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргаж байгаа ба маргаж буй үндэслэлээ нотлох зорилгоор Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25, 26 дугаар зүйлд заасан эрхийн дагуу, мөн хуулийн 73 дугаар зүйлийн 73.1-т заасныг баримтлан үндсэн нэхэмжлэлтэй хамтатган шийдвэрлүүлэх үүднээс сөрөг нэхэмжлэлийг гаргасан. 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр Э.Атэй орон сууц захиалгын гэрээг байгуулж, орон сууцыг 1 м.кв нь 1,300,000 төгрөгөөр захиалж нэхэмжлэгч төлбөрийг төлсөн. Орон сууцны барилгыг барьж гүйцэтгэж байхад дэлхий нийтэд ковид-19 цар тахал гарч, 2020 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрөөс эхлэн удаа дараа тогтоон хил, гааль хаах, төрийн болон хувийн байгууллагын үйл ажиллагааг зогсоож шийдвэрлэснийг бид бүхэн мэднэ. Уг байдлаас шалтгаалж хил, гааль хаагдснаар Монгол Улсын хэмжээнд барилгын бараа материалын хомсдол үүссэн ба ялангуяа хил хаахаас өмнө хилээр оруулж ирсэн барилгын салбарын бараа материал армартур, цементийн үнэ огцом нэмэгдсэн. Ингэснээр барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулж байгаа компаниуд батлагдсан барилгын төсөвт өртгийн хэмжээнд барилга барьж гүйцэтгэх, ашиглалтанд оруулах боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн. Өөрөөр хэлбэл, бидний хэрэгжүүлж байсан Д апартмент 3 дугаар байр орон сууцны барилгын анхны төсөвт өртөг нь 70-80 хувиар нэмэгдснээр барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэхэд хүндрэл үүссэн. Гэсэн хэдий ч бид арилжааны банкнаас өндөр хүүтэй, их хэмжээний зээл авч, авсан зээлээ барилгадаа зарцуулан ашиглалтанд оруулан Улсын комисст хүлээлгэн өгсөн. Бид нэхэмжлэгч Э.Атэй гэрээ байгуулахдаа ковид-19 цар тахлаас болж улс орнууд хилээ хааж, үүнээс шалтгаалан бараа материалын үнэ өснө гэдгийг урьдчилж мэдэх, тооцоолох ямар ч боломжгүйгээс гадна дотоодын зах зээл дээрээс барилгын бараа материал болох арматур төмөр, бетон зуурмаг, бусад материалыг худалдан авахдаа өндөр үнээр худалдан авч байсан. Үүнийг нотлох зорилгоор шүүхэд нотлох баримтаар гарган өгсөн. Э.Атэй байгуулсан Орон сууц захиалгын гэрээний 3.2-т энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ. Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг материалын зардал эзэлдэгтэй холбогдуулан төгрөгийн гадаад вальюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно. Энэ тохиолдолд нь захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан. 2022 онд буюу барилгыг барьж гүйцэтгэж дуусах үед, орон сууцны барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгөх үед 12.509.793.535 төгрөгийн хэмжээнд хүлээн авч ашиглалтад оруулсан. Улсын комисс ажиллахаас өмнө 2022 оны төсөв батлагдсан байсан тул захиалагч Э.Ад 2021 оны 8 дугаар сарын 09-нд албан бичгээр захиалгын үнэд өөрчлөлт оруулах талаар гэрээний хүрээнд бичгээр мэдэгдэл өгсөн. Зөвхөн Э.А ч биш бусад арав гаруй захиалагч нарт бичгээр мэдэгдсэн. Мөн бидний гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулах саналыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэсэн хариуг нь үндэслэн 2022 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдөр 22/215 дугаар мэдэгдлээр Орон сууц захиалгын ОСГЗ 2030 дугаартай Э.Атэй байгуулсан гэрээнээс татгалзаж байгаагаа мэдэгдсэн. Гэрээнээс татгалзаж байгааг Э.А мэдсээр байж 3 сарын дараа шүүхэд хандаж нэхэмжлэл гаргаж, гэрээний үүрэг шаардсан. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хувьд Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.2-т заасны дагуу м.кв-ын зөрүү үнэ буюу төсвийн зөрүү үнэ гэж тооцоод 1 м.кв талбайг 1,750,000 төгрөгөөр тооцоход 53.35 м.кв талбайтай орон сууцны үнэ нийт 93,362,500 төгрөг төлөх ёстой. 69,355,000 төгрөг төлсөн дээр маргахгүй, зөрүү 24,007,500 сая төгрөгийг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Үндэслэл нь Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлд заасан нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн учраас талууд нөхцөл байдалд тохируулах үүрэгтэй. Энэ үүргээ биелүүлж Д ХХК нь Э.Ад 2021 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдөр, мөн 2022 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдөр тус тус мэдэгдэл хүргүүлсэн. 2022 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдөр уулзалт хийж М.А нь 1 м.кв талбайг 1,500,000 төгрөг болгохыг зөвшөөрсөн тайлбар, саналыг хэлсэн, сүүлдээ зөвшөөрөхгүй гэдэг тайлбар гаргасан. Гэрээний үнийн хувьд өөрчлөлт оруулъя гэдэг санал хүчин төгөлдөр байгаа. Өөрөөр хэлбэл хариуцагчаас нэхэмжлэгчид санал хүргүүлсэн, нэхэмжлэгч энэ саналыг хүлээн зөвшөөрсөн, санал нь хүчин төгөлдөр байгаа учраас үнэд өөрчлөлт оруулахыг зөвшөөрсөн гэдэг үндэслэлээр зөрүү үнэ болох 24,007,500 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэсэн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан гэв.

 

3. Хэрэг бүрдүүлсэн нотлох баримтууд:

3.1. Нэхэмжлэгч талаас ирүүлсэн: нэхэмжлэл, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, 2020.09.22-ны өдрийн ОСЗГ-2030 дугартай Орон сууцны захиалгын гэрээ, ХААН банкны хххххххххххх дугаартай дансны хуулга, 2022.11.01-ний өдрийн Өмгөөлөл, хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, фото зураг, 2023.05.22-ны өдрийн итгэмжлэл, 2023.05.25-ны өдрийн нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, Эзэлхүүн, зарцуулалтын хэмжих хэрэгслийн анхдагч баталгаажуулалтын гэрчилгээ, 2021.08.09-ний өдрийн 21/01 дугаартай Түрээсийн гэрээ, Усны тоолуурын баталгаажуулалтын гэрчилгээ, 2022.09.22, 2022.07.02, 2022.09.24, 2022.12.01, 2022.12.30-ны өдрийн зарлагын баримтууд, ХААН банкны 5450454705 дугаартай дансны хуулга, Цахилгааны тоолуурын баталгаажуулалтын гэрчилгээ, 2023.05.25-ны өдрийн сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбар, 2022.12.28-ны өдрийн итгэмжлэл,

3.2. Хариуцагч талаас ирүүлсэн: Д ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2022.10.07-ны өдрийн хариу тайлбар, 2022.10.13-ны өдрийн Эрх бүхий албан тушаалтны Зөрчлийн хэрэг нээх тухай тогтоол, Д ХХК-ийн 2021.08.09-ний өдрийн 21/129 дугаартай Орон сууц захиалгын үнэд өөрчлөлт оруулах тухай албан бичиг, 2022.05.25-ны өдрийн 22/215 дугаартай мэдэгдэл, Э.Аийн 2022.05.27-ны өдрийн хариу бичиг, 2021.10.07-ны өдрийн ххххххххххх дугаартай Зээлийн гэрээ, хххххххххххххххххх, хххххххххххх дугаартай Барьцааны гэрээ, 2022.02.25-ны өдрийн ххххххх дугаартай Барьцааны гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээ, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиалагчийн нэрсийн жагсаалт, 2022.11.01-ний өдрийн итгэмжлэл, 2022.12.23-ны өдрийн Хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, 2023.01.02-ны өдрийн өмгөөлөгч оролцуулах хүсэлт, 2019.08.01-ний өдрийн 19/22 дугаартай, 2020.09.21-ний өдрийн 20/38 дугаартай Бетон зуурмаг худалдах, худалдан авах болон хуурай хольц бэлтгэн нийлүүлэх гэрээ, 2021.05.27-ны өдрийн ХХАГ 21/15 дугаартай Бетон зуурмаг нийлүүлэх гэрээ, 2021.12.28-ны өдрийн 21/144 дугаартай Вакум шилэн цонх, хаалга үйлдвэрлэж, барилгад угсарч суурилуулах ажил гүйцэтгэх гэрээ, 2022.04.06-ны өдрийн 22/34 дугаартай Барилгын тагтны хаалт хийж угсрах ажил гүйцэтгэх гэрээ, 2022.01.05-ны өдрийн ХХАГ22/01 дугаартай Барилгын материал худалдах, худалдан авах гэрээ, 2022.04.18-ны өдрийн 22/37 дугаартай Барилгын гадна зам талбай, тохижилтын ажил гүйцэтгэх гэрээ, 2022.02.14-ний өдрийн С блокын үйлчилгээтэй 108 айлын орон сууцны барилгын 4/2022 дугаартай төсөв, ЭХХК-тай хийсэн тооцооны үлдэгдлийн баталгаа, ХААН банкны 2023.01.05-ны өдрийн 5115/23/07 дугаартай тодорхойлолт, 2021.07.30-ны өдрийн С блокын үйлчилгээтэй 108 айлын орон сууцны барилгын 30/2021 дугаартай төсөв, зарлагын баримтууд, ХААН банкны мөнгөн шилжүүлгийн баримтууд, 2023.01.06-ны өдрийн сөрөг нэхэмжлэл, Баянзүрх дүүрэг дэх Цагдаагийн газрын нэгдүгээр хэлтсийн 2020.05.29-ний өдрийн 20203137 дугаартай мэдэгдэл, ЭХХК-ийн 2020.05.11-ний өдрийн мэдэгдэл, 2020.01.24-ний өдрийн С блокын үйлчилгээтэй 108 айлын орон сууцны барилгын 18/2020 дугаартай төсөв, Барилгын хөгжлийн төвийн 2023.01.10-ны өдрийн 1/51 дугаартай албан бичиг, 12 гол нэрийн барилгын материалын үнийн мэдээлэл, 2023.04.14-ний өдрийн итгэмжлэл, 2023.05.03-ны өдрийн Хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, Ковид-19 цар тахалтай холбогдуулан гаргасан Засгийн газрын тогтоолууд, Барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэсэн тэмдэглэл, Барилга угсралтын ил, далд ажлын акт, 2023.07.05-ны өдрийн Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээ, Хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээ, 2023.07.26-ны өдрийн хариу тайлбар, Д ХХК-ийн 2022.03.01-ний өдрийн 22/51 дугаартай С блокийн 17 захиалагчид хүргүүлсэн хариу бичиг, 2022.03.14-ний өдрийн ОСЗГ-2006/01 дугаартай, 2022.03.15-ны өдрийн ОСЗГ-2027/01 дугаартай, 2022.03.11-ний өдрийн ОСЗГ-2001/01 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээний нэмэлт, Монгол банкнаас зарласан ханшийн лавлагаа, ХААН банкны 2023.07.27-ны өдрийн 5115/23/285 дугаартай тодорхойлолт,

3.3. Шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн: 2022.11.21-ний өдрийн 0005271 дугаартай зөрчилд шийтгэл оногдуулах тухай шийтгэлийн хуудас, 2022.10.11, 2022.10.25-ны өдөр Э.Аээс авсан мэдүүлэг, Барилгын хөгжлийн төвийн 2023.03.23-ны өдрийн 1/719 дугаартай албан бичиг, Барилгад хэрэглэгдэх гол нэрийн материалуудын 2020, 2021, 2022 оны дундаж үнийн мэдээлэл.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Э.А нь хариуцагч Д ХХК-д холбогдуулан хххххххххх м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгуулах, орон сууцыг захиалгын гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй хугацаа хэтэрсний алданги 2,038,890 төгрөг, байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг, эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөг, нийт 10,091,000 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг,

хариуцагч Д ХХК нь нэхэмжлэгчид холбогдуулан орон сууцны м.кв-ын зөрүү үнэ болох 24,007,500 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус гаргасан.

 

2. Зохигчдын хэн аль нь эсрэг талын гаргасан шаардлагыг эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Шүүх дараах үндэслэлээр үндсэн нэхэмжлэл болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

4. Хэрэгт авагдсан нотлох баримт болон зохигчдын тайлбараар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

4.1. Д ХХК болон Э.А нарын хооронд 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр ОСЗГ-2030 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулагдаж, захиалагч Э.А нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороонд байрлах Д апартмент хотхоны С блок, 3 дугаар байрны Е тоот, 8 давхарт байрлах 53,35 м.кв талбайтай, 2 өрөө, 1 м.кв-ын үнэ нь 1,300,000 төгрөг ба нийт үнэ 69,355,000 төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг захиалж, гүйцэтгэгч Д ХХК нь орон сууцыг 2021 оны 2 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад хүлээлгэн өгөхөөр харилцан тохиролцсон. /хх1-ийн 5-6/

 

4.2. Захиалагч Э.А нь орон сууцны төлбөрийг 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр бүрэн төлөхөөр тохиролцсоны дагуу ХААН банкны хххххххххххх дугаартай данснаас тус банкны хххххххххххх дугаартай данс руу 69,355,000 төгрөгийг шилжүүлсэн. /хх-ийн 11/

 

4.3. Гүйцэтгэгч Д ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороонд баригдсан өндөр төвөгшилтэй ангиллын зоорьтой, 13 давхар, үйлчилгээтэй 108 айлын орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай барилга байгууламжийг 2022 оны 6 дугаар сарын 22-ны өдөр ашиглалтад оруулсан.

 

4.4. Захиалагч Э.А нь 2022 оны 6 дугаар сарын 24-ний өдөр орон сууцанд орж, амьдарч байгаа болох нь тогтоогдож байна.

 

5. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасан бөгөөд зохигчдын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагджээ.

 

6. Зохигчид нь тэдний хооронд орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулагдсан, захиалагч Э.А орон сууцны төлбөрт 69,355,000 төгрөг шилжүүлсэн, гүйцэтгэгч Д ХХК барилга байгууламжийг 2022 оны 6 дугаар сард ашиглалтад оруулсан болон Э.А орон сууцанд 2022 оны 6 дугаар сард орж амьдарч байгаа талаар маргаагүй боловч хариуцагч Д ХХК-ийн зүгээс орон сууцны үнийг нэмж шаардсантай холбогдуулан маргаан үүссэн байна.

7. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.2-т Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн байна, 343.3-т Ажил гүйцэтгэгч ямар нэг эд зүйлийг хийсэн бол түүнийг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ гэж, мөн хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1-д Талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрх шилжинэ гэж тохиролцсон бол ийнхүү үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч Э.А нь гэрээнд заасан цаг хугацаанд буюу 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр гэрээгээр тохирсон төлбөр болох 69,355,000 төгрөгийг бүрэн төлж гэрээний үүргээ биелүүлсэн байх тул хххххххххх м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.Аийг тогтоох үндэслэлтэй.

 

8. Нэхэмжлэгч Э.Аийг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосонтой холбогдуулан тухайн орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нь зүйтэй.

 

9. Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 4.1-д орон сууцыг 2021 оны 2 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулна гэж заасан боловч 2022 оны 6 дугаар сарын 22-ны өдөр ашиглалтад оруулсан үйл баримтад үндэслэн нэхэмжлэгч нь гэрээний 5.1.9-д Орон сууцыг товлосон хугацаанаас 60 хоногоос илүү хугацаагаар хойшилсон тохиолдолд хэтэрсэн хоног тутамд төлсөн үнийн дүнгийн 0,01 хувийн алданги тооцож захиалагч талд олгоно гэж зааснаар 2021 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2022 оны 6 дугаар сарын 24-ний өдөр байрандаа орох хүртэл хугацаагаар алданги тооцон 2,038,890 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан. Мөн орон сууцыг гэрээгээр тохирсон хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүйн улмаас байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан.

 

9.1. Хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч буй татгалзлын үндэслэлээ гэрээгээр тохирсон хугацааг хэтрүүлсэн нь үнэн боловч нэхэмжлэгч Э.Атэй 2020 оны 9 дүгээр сард орон сууц захиалгын гэрээ байгуулах үед ковид цар тахлын нөлөөний улмаас улс орон даяар хэсэгчилсэн өндөржүүлсэн бэлэн байдал, бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлснээр гэрээт ажлыг хийж гүйцэтгэх боломжгүй болсон үйл баримт нь нийтэд илэрхий үйл баримт тул гэрээт ажлын хугацаа хэтэрсэн асуудал нь гэнэтийн давагдашгүй хүчин зүйлийн нөлөөллөөс болсон, алданги төлөх үндэслэлгүй гэх тайлбарыг гарган маргаж мэтгэлцсэн.

 

9.2. Дэлхий нийтийг хамарсан коронавируст халдвар /ковид-19/-ын цар тахлын улмаас Монгол Улсын Засгийн газрын 2020 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 178 дугаар тогтоолоор 2020 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрөөс 11 дүгээр сарын 17-ны өдрийг хүртэл, 2020 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 181 дүгээр тогтоолоор 2020 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэл үргэлжлүүлэн, 2020 оны 12 дугаар сарын 21-ний өдрийн 226 дугаар тогтоолоор 2020 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрөөс 2021 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр хүртэл, 2021 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 1 тоот тогтоолоор 2021 оны 01 дүгээр сарын 11-ний өдөр хүртэл үргэлжлүүлэн, 2021 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдрийн 27 тоот тогтоолоор 2021 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрөөс 2021 оны 02 дугаар сарын 23-ны өдрийг хүртэл тус тус нийтийг хамарсан хөл хорио тогтоосон. Мөн 2021 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн 78 тоот тогтоолоор 2021 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдрийг хүртэл өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн, 2021 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 91 тоот тогтоолоор 2021 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрөөс 05 дугаар сарын 08-ны өдрийг хүртэл бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн, 2021 оны 05 дугаар сарын 05-ны өдрийн 115 тоот тогтоолоор 2021 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрөөс 06 дугаар сарын 02-ны өдрийг хүртэл хугацаанд гамшгаас хамгаалах өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн, 2021 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдрийн 154 тоот тогтоолоор 2021 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийг хүртэл, 2021 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 176 тоот тогтоолоор 2021 оны 08 дугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэл, 2021 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн 259 тоот тогтоолоор 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэл, 2021 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн 385 тоот тогтоолоор 2022 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэл өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн хугацааг тус тус сунгасан.

 

9.3. Монголын Худалдаа, аж үйлдвэрийн танхимаас 2023 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр 02/276 дугаартай Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйл /Force majeure/-ийн гэрчилгээ, 02/299 дугаартай Хүнд нөхцөл байдал /Hardship/-ын гэрчилгээ тус тус олгосон байх ба эдгээр гэрчилгээнд Д ХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр иргэн Эрдэнэбат овогтой Атэй байгуулсан ОСЗГ-2030 дугаартай гэрээний хэрэгжилтийн явцад Монгол Улсын Засгийн газрын тогтоолоор бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн, бүх нийтийн бэлэн байдалд шилжсэн үед үйл ажиллагаанд нь хязгаарлалт тогтоогоогүй хуулийн этгээдэд барилгын угсралт, засварын чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага ороогүй нөхцөл байдал нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх явцад талуудын хүсэл зориг, хяналтаас гадуур даван туулах, сэргийлэх арга хэмжээ авах боломжгүй гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйл мөн болохыг нотолж гэрчилгээ олгосон талаар дурджээ.

 

9.4. Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүргэ гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж заасан ба хариуцагч Д ХХК нь дээр дурдсан нөхцөл байдлын улмаас гэрээгээр тохирсон хугацаанд орон сууцны барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэх боломжгүй байсан гэж үзэх үндэстэй байх тул орон сууцыг гэрээгээр тохирсон хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй үндэслэлээр хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан алданги 2,038,890 төгрөг болон байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй байна.

 

10. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн буруутай үйлдлийн улмаас ус, цахилгааны тоолуур худалдан авсан болон засварлахад гарсан 532,000 төгрөгийн зардал гарсан гэж хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан боловч тухайн зардал нь хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас гарсан зардал гэж үзэх үндэслэл баримтаар тогтоогдохгүй байх тул уг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй.

 

11. Хариуцагч нь орон сууцны барилгыг барьж гүйцэтгэж байхад ковид-19 цар тахлын улмаас 2020 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрөөс хил, гааль хаагдаж Монгол Улсын хэмжээнд барилгын бараа материалын хомсдол үүсэж, үнэ огцом нэмэгдэж, батлагдсан барилгын төсөвт өртгийн хэмжээнд барилга барьж гүйцэтгэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэнтэй холбогдуулан орон сууцны 1 м.кв-ын үнийг 1,750,000 төгрөгөөр тооцож нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээгээр тохирсон 53.35 м.кв талбайтай орон сууцны нийт үнэ 93,362,500 төгрөгөөс нэхэмжлэгчийн төлсөн 69,355,000 төгрөгийг хасаж, үлдэх 24,007,500 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

 

11.1. Иргэний хуулийн 345 дугаар зүйлийн 345.2-т Гэрээ байгуулах үед урьдчилан төлөвлөх боломжгүй байснаас төсвийн хэмжээ нэмэгдэхээр байвал ажил гүйцэтгэгч захиалагчид нэн даруй мэдэгдэх үүрэгтэй гэж заасан бөгөөд хариуцагч тал нь нэхэмжлэгчид барилгын төсөвт өртөг нэмэгдсэнтэй холбогдуулан гэрээний үнэ өөрчлөлт оруулах талаар мэдэгдэл хүргүүлж байсан, мөн гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулах саналыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэсэн хариуг үндэслэж гэрээнээс татгалзаж буй талаарх мэдэгдлийг хүргүүлсэн гэх тайлбарыг гаргаж, нэхэмжлэгч нь мэдэгдэл хүлээн аваагүй гэх тайлбарыг тус тус гаргаж маргаж мэтгэлцсэн.

 

11.2. Хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан Д ХХК-ийн 2021 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдрийн 21/129 дугаартай Иргэн Э.А-д Орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орох тухай гэсэн бичигт барилгын материалын түүхий эдийн үнэ, импорт тээврийн зардал огцом өссөнтэй холбогдуулан орон сууцны захиалгын үнийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай болсон талаар дурдаж ОСЗГ-2030 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2-т заасны дагуу орон сууцны захиалгын 1 м.кв-н үнийг 1,500,000 төгрөг болгон өөрчлөх болсон талаар мэдэгдсэн, мөн 2022 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдөр гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулах саналыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэсэн хариуг үндэслэж гэрээнээс татгалзаж буй талаарх мэдэгдлийг хүргүүлж байна гэжээ. /хх1-ийн 34, 35/

 

11.3. Нэхэмжлэгч Э.А нь орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт оруулах талаар түүнд мэдэгдээгүй гэх тайлбарыг гаргаж байх боловч түүний 2022 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдөр Д ХХК-д хариу илгээх нь гэсэн бичигт ...нэмэлт үнийн өсөлтийг зөвшөөрөхгүй гэж үзээд 2022.05.25-ны 9 цаг 51 минутад өгсөн мессежээр ирсэн мэдэгдлийн хариуг 2022.05.26-ндхххххххххххх дугаартай утас руу ярьж хариу ярьсан. 2022.05.27-нд зөвшөөрөхгүй байгааг бичгээр мэдэгдэж байна гэснээс үзэхэд түүнд орон сууцны үнийн өөрчлөлтийн талаар мэдэгдсэн гэж үзэх үндэстэй байна. /хх-ийн 36/

 

Мөн Баянзүрх дүүрэг дэх Цагдаагийн газрын нэгдүгээр хэлтсийн зөрчлийн хэрэг бүртгэх тасгийн байцаагчийн 2022 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн Холбогдогчоос дахин мэдүүлэг авсан тухай эрх бүхий албан тушаалтны тэмдэглэлд холбогдогч Э.А нь ... 2021 онд байрны үнийн дүн дээр өөрчлөлт орлоо гэсэн мэдэгдэл ирж байсан тул манай дүү Мөнх-Эрдэнэ очиж уулзаж байсан. Тэгэхдээ байрыг 2022 онд ашиглалтад орохдоо 1мкв-ийн үнийг 1,500,000 болгож бодож байрандаа орж болно гэсэн аман тохиролцоотой ирсэн. Харин манайх зөвшөөрч байрандаа орохдоо м.кв-ийн зөрүүг өгөхөөр төлөвлөсөн, тэгэхэд 2022 онд дахин миний гар утсанд гэрээ хийнэ үү гэсэн мессеж ирсэн байсан тул энэ оны 5 дугаар сард компани дээр гэрээ хийх гэж очиход захирал Мөнх-Од нь иргэдтэй гэрээ хийж байсан ба манайхыг 1,750,000 төгрөгөөр гэрээ хий гэсэн шаардлага тавьсан тул би зөвшөөрөхгүй яваад өгсөн... гэж мэдүүлснээс үзэхэд Э.А нь хариуцагчаас 2021 он, 2022 онд хүргүүлсэн мэдэгдлийн талаар мэдсэн болох нь тогтоогдож байна. /хх1-ийн 81/

 

11.4. Монголын Худалдаа, аж үйлдвэрийн танхимаас Д ХХК-д 2023 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр олгосон 02/299 дугаартай Хүнд нөхцөл байдал /Hardship/-ын гэрчилгээнд Д ХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр иргэн Эрдэнэбат овогтой Атэй байгуулсан ОСЗГ-2030 дугаартай гэрээний хэрэгжилтийн явцад Монголын Барилгын материал үйлдвэрлэгчдийн холбооноос 2023 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр 02/100 дугаартай албан бичгийн хавсралтад 2020 оны 1 дүгээр улирлаас 2022 оны 2 дугаар улирлын хугацааны барилгын материалын үнийн өсөлтийн судалгаагаар бетон зуурмаг-хүнд б?тон 2020 оны 1 дүгээр улиралд м2 үнэ 181,000 төгрөг, 2 дугаар улиралд 188,375 төгрөг, 3 дугаар улиралд 211,000 төгрөг, 4 дүгээр улиралд 216,000 төгрөг, 2021 оны 1 дүгээр улиралд 228,667 төгрөг, арматур бетон 2020 оны 1 дүгээр улиралд 1,760,000 төгрөг, 2 дугаар улиралд 1,651,254 төгрөг, 3 дугаар улиралд 1,677,500 төгрөг, 4 дүгээр улиралд 1,700,050 төгрөг, 2021 оны 1 дүгээр улиралд 2,212,500 төгрөг, 2 дугаар улиралд 3,045,000 төгрөг, катанка тонн 2020 оны 2 дугаар улиралд 1,672,748 төгрөг, 3 дугаар улиралд 1,667,500 төгрөг, 4 дүгээр улиралд 1,694,000 төгрөг, 2021 оны 1 дүгээр улиралд 2,202,500 төгрөг, 2 дугаар улиралд 3,032,000 төгрөг болж тус тус өссөн байх бөгөөд С блокийн 108 айлын орон сууцны барилгын төсөв өртгийг 2020 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 18/2020 дугаартай мэргэшсэн төсөвчин 7,876,012,942 төгрөгт багтахаар дүгнэсэн бол 2022 оны 02 дугаар сарын 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн 4/2022 дугаартай шинэчилсэн төсөвт өртгийг 12,509,793,535 төгрөг байхаар тооцоолсон байх тул гэрээний үүргээ хэрэгжүүлэхэд илт алдагдалтай, хохиролтой, ашиггүй нөхцөл үүссэн гэж үзэх үндэслэлтэй гэж дүгнэн хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээ олгосон талаар дурджээ.

 

11.5. Зохигчдын хооронд байгуулсан Орон сууцны захиалгын гэрээний 3.2-т Энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ. /НӨАТ багтаагүй/ Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг материалын зардал эзэлдэгтэй холбогдуулан төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно гэж заажээ.

 

Гэрээний талууд орон сууцны захиалгын үнэд барилгын өртөг зардал багтахаар харилцан тохиролцсон байх ба гэрээт ажлыг гүйцэтгэж ашиглалтад оруулах хүртэлх хугацаанд барилгад хэрэглэгдэх гол нэрийн материал болох бетон зуурмаг, портланд цемент, арматур, автоклавын хөнгөн бетон гулдмай-шохой, керамик тоосго, элс, хайрга, хөөсөн полистрол EPS хавтан-хөөсөнцөр зэргийн зах зээлийн үнэ ханш өсөж барилгын төсөвт өртөг нэмэгдсэн болох нь хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан Барилгын хөгжлийн төвөөс ирүүлсэн 2020,2021,2022 оны дундаж үнийн мэдээлэл, Монголын Худалдаа, аж үйлдвэрийн танхимаас Д ХХК-д 2023 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр олгосон 02/299 дугаартай Хүнд нөхцөл байдал /Hardship/-ын гэрчилгээ зэрэг баримтаар тогтоогдож байна.

 

Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 1 м.кв-ийн үнийн дүнг дээр дурдсан нөхцөл байдлын улмаас нэмэгдүүлэх шаардлагатай болсон гэх хариуцагчийн тайлбар, шаардлага үндэслэл бүхий байх тул хариуцагч нь гэрээний үнийн дүнд нэхэмжлэгчтэй харилцан тохиролцож өөрчлөлт оруулах боломжтой байна.

 

11.6. Нэхэмжлэгч Э.А нь 1 м.кв-ийн үнийг 1,500,000 төгрөгөөр тооцохыг хүлээн зөвшөөрч байсан болох нь түүний зөрчлийн хэрэгт өгсөн мэдүүлгээр тогтоогдож байх тул зохигчдын хооронд 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр байгуулсан ОСЗГ-2030 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээний 1 м.кв-ын үнийг 1,500,000 төгрөгөөр тооцоход 53,35 м.кв талбайтай орон сууцны үнэ 80,025,000 төгрөг байх тул нэхэмжлэгч Э.Аийн төлсөн 69,335,000 төгрөгийг хасаж, зөрүү 10,690,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулан хариуцагчид олгох үндэслэлтэй.

 

12. Дээр дурдсан үндэслэлүүдийг нэгтгэн дүгнээд хххххххххх м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.Аийг тогтоож, уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч Д ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас орон сууцыг захиалгын гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй хугацаа хэтэрсний алданги 2,038,890 төгрөг, байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг, эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөг, нийт 10,091,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд нэхэмжлэгч Э.Аээс орон сууцны үнийн зөрүү 10,690,000 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч Д ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 13,317,500 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж дүгнэв.

 

13. Үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 686,332 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг, 176,406 төгрөг/, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 277,990 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэлийн шаардлагын хангасан үнийн дүнгийн улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагч Д ХХК-аас 509,926 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг/-ийг гаргуулан нэхэмжлэгч Э.Ад олгож, нэхэмжлэгч Э.Аээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хангасан үнийн дүнгийн улсын тэмдэгтийн хураамжид 185,990 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч Д ХХК-д олгох нь хуульд нийцнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасныг баримтлан хххххххххх м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.Аийг тогтоож, уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч Д ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,091,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч Э.Аээс 10,690,000 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч Д ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 13,317,500 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 686,332 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг, 176,406 төгрөг/, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 277,990 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Д ХХК-аас 509,926 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг/-ийг гаргуулан нэхэмжлэгч Э.Ад олгож, нэхэмжлэгч Э.Аээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 185,990 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч Д ХХК-д олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.ЦЭРЭНДОЛГОР