2023 10 27 210/МА2023/01882

 

Э.А....ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, Ш.Оюунханд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2023/03557 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: Э.А...ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Д... ХХК-д холбогдох,

 

Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороонд байрлах Д.... хотхоны ... блокийн .... дугаар байр буюу .... байрны ... давхрын ... тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох,

Өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгуулах,

Орон сууцыг захиалгын гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй хугацаа хэтэрсний алданги 2,038,890 төгрөг,

байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг,

эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлтэй,

 

орон сууцны м.кв-ын зөрүү үнэ болох 24,007,500 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Ш.Оюунханд илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн өмгөөлөгч О.М..., Э.Т..., шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга О.З... нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.    Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

 

1.1. Э.А... нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр Дэ.... ХХК-тай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороонд байрлах Д.ы С блок, .... дугаар байрны.. .... давхарт 53,35 м.кв талбай бүхий 2 өрөө байранд захиалга өгч гэрээ байгуулсан.

Тухайн өдөртөө байрны төлбөр болох 69,355,000 төгрөгийг Хаан банкны 50072.тоот .. данснаас компанид шилжүүлж, төлбөрөө 100 хувь барагдуулсан.

 

1.2. Орон сууц 2021 оны 6 дугаар сард ашиглалтад орох байсан боловч 2022 оны 6 дугаар сарын 20-ны өдөр ашиглалтад орсон.

 

Уг өдөр байрандаа орохоор очтол Ковид өвчний улмаас хил хаагдаж барилгын материалын үнэ нэмэгдсэн учир үнийг нэмж 24,450,000 төгрөг төлөөгүй учраас гэрээг чинь цуцалсан түлхүүрийг чинь өгөхгүй гэх хууль бус шаардлага тавьсан. Үүнийг манай гэр бүлийнхэн хүлээн зөвшөөрөхгүй, худалдан авсан байрандаа орсон.

 

Үүнээс үүдэн маш их дарамт шахалтад орж ус тогоо хязгаарлуулах гэх мэтээр хохирч байна. Бид гэрээний үүргээ 100 хувь биелүүлсэн. тул Баянзүрх дүүргийн ... дугаар хорооны ... байрны ... давхрын 53,35 м.кв бүхий 2 өрөө... тоот орон сууцны өмчлөгчөөр намайг тогтоож, орон сууцны өмчлөх эрхийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгаж өгнө үү.

 

1.3. Талуудын гэрээний 4-р зүйлийн 4.1-т ...орон сууцыг 2021 оны 2-р улиралд багтаан ашиглалтад оруулна, 4.2-т барилгыг ашиглалтад хүлээн авсан тохиолдолд акт үйлдэн орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгнө гэж тус тус заасан ба дээрхи хугацаанд надад хүлээлгэн өгөөгүй. Гэрээнд заасан алданги нэхэмжлэх эрх үүсч, мөн бусдын байр түрээслэхэд хүрсэн болно.

 

Гэрээний 5-р зүйлийн 5.1.9-д Орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөх хугацаа хойшилсон тохиолдолд Дэлгэрэх таван чандмань ХХК нь хэтэрсэн хоног тутамд захиалагчийн төлсөн үнийн дүнгийн 0,01 хувийн алданги тооцож захиалагчид өгнө гэж заасан.

 

Иймд 2021 оны 2 дугаар улирал нь 6 дугаар сарын 30-ны өдрөөр дуусгавар болж, 60 хоног өнгөрөөд 9 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс хойш 2022 оны 6 дугаар сарын 24-ний өдөр байрандаа орох хүртэл нийт 294 хоногоор хэтэрсэн тул нэхэмжлэгчийн төлсөн мөнгө болох 69,355,000 төгрөгийн 0,01 хувь болох хоногт 6,935 төгрөгийг 294 хоногоор үржүүлэхэд 2,038,890 төгрөг болно.

 

1.4. Гэрээнд заасан хугацаанд байр ашиглалтад оруулаагүй тул орон сууц түрээслэх гэрээг Н.Баяраатай байгуулж сарын 650,000 төгрөг төлж, нийт 11 сар амьдарч 7,150,000 төгрөг төлж хохирсон.

 

Д... ХХК-ийн захирал ажилчидтайгаа хамтарч манай цахилгааны болон халуун хүйтэн усны тоолуурын холбосон утас хоолой зэргийг олон удаа тасалж авч байсан.

 

Бид амьдрахын тулд цахилгааны тоолуур 1ш, усны тоолуур 6 ш, холбох хоолой утас зэргийг 532,000 төгрөгөөр худалдан авсан. Дэлгэрэх таван чандмань ХХК-аас нийт 10,091,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

 

2.1. Э.А...тэй 2020 оны 9 дүгээр сард 2030 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, 2 өрөө орон сууцыг 2021 оны 2 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулахаар тохирсон, хугацаа хэтэрсэн нь үнэн. Тухайн байрыг манай компани 2022 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдөр улсын комисст хүлээлгэж өгсөн.

 

Гэрээ байгуулах үед Ковид цар тахлын нөлөөний улмаас улс орон даяар хэсэгчилсэн өндөржүүлсэн бэлэн байдал, 2020 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр Монгол Улсын Засгийн газраас 62 дугаартай тогтоол гарч бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн. Тус тогтоолоор хязгаарлалт тогтоохгүй үйл ажиллагааны чиглэлүүдийг тогтоосон боловч үүнд барилга барих үйл ажиллагаа хамрагдаагүй учраас үйл ажиллагаа бүрэн зогссон.

 

Улмаар 2020 оны 01 дүгээр сараас эхлэн хил гааль хаагдаж эхэлсэн, дээрх бүх нийтийн бэлэн байдал зарласантай холбоотойгоор ямар ч үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болсон. Бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн үе 2021 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийг дуустал үргэлжилсэн.

 

Хил гааль хаасантай холбоотойгоор барилгад хэрэглэгдэх бараа материал хомсодсон, үүнээс шалтгаалаад үнийн хөөрөгдөл бий болсон. Компани анх төсөвлөсөн барилгын төсөвт өртгөөрөө, мөн захиалагч нартай байгуулсан гэрээнд заасан үнээрээ цаашид үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй, илт хохиролтой, алдагдал хүлээх нөхцөл байдал үүссэн.

 

2.2.Тухайн үед гэрээ байгуулж, байсан нөхцөл байдал илт өөрчлөгдөөд хохиролтой нөхцөл байдал үүссэн. Үүнийг хэрхэн шийдвэрлэх талаар компанийн удирдлагууд зөвлөлдөж компани болон захиалагч нар нөхцөл байдалдаа нийцүүлээд нэмэгдсэн зардлыг хуваарилъя, орон сууцны захиалагч нарт маш бага хэмжээгээр м.кв талбайн үнийг нэмэх санал хүргүүлье, компани ихэнх зардлаа өөрсдөө хариуцаад зөвхөн энэ барилгыг дуусгахтай холбоотойгоор банкнаас зээл авч гэрээг цааш үргэлжлүүлье гэж шийдвэрлэсэн.

 

3 блок 326 айлын орон сууцны барилга баригдаж байгаа, цаана 1000 гаруй хүний эрх ашиг хөндөгдөх нөхцөл байдал үүссэн учраас асуудлыг дээрх арга замаар даван туулахаар шийдвэрлэсэн. Үүнтэй холбоотойгоор бүх захиалагч нартаа компани өөрөө зээл аваад, захиалагч нартаа багахан хэмжээний зардлыг ногдуулаад шийдвэрлэнэ гэдгээ бичгээр мэдэгдсэн. Үүнтэй холбоотойгоор 99б байр буюу 108 айлын орон сууцны байрны захиалагч нартай уулзах хүсэлт өгсний дагуу оршин суугчидтай удирдлагын зүгээс хоёр удаа уулзсан.

 

2.3. Хаан банкнаас 4,9 тэрбум төгрөгийн зээлийг авч барилгыг дуусгасан. 2021 оны 12 дугаар сард 218 айлын орон сууц ашиглалтад ороод, 108 айлын орон сууц 2022 оны 7 дугаар сард ашиглалтад орсон, нийт 326 орон сууцны асуудал яригдаж байгаа. Бид оршин суугчдад санал тавихад 320 айл хүлээн зөвшөөрсөн, 6 айл энэ нөхцөл байдлыг ойлгохыг хүсэхгүй байна, анх захиалсан үнээр байр авна гээд суусан.

 

Хилээр орж ирдэггүй, наад захын анхдагч хэрэгцээ, дотооддоо үйлдвэрлэгддэг бараа бүтээгдэхүүний үнэ хүртэл хэд дахин нэмэгдсэн. Барилгын материалын чухал бетон, арматурын үнэ бараг 90 хувь нэмэгдсэн. 326 айлаас 320 нь зөвшөөрнө гэдэг нь 98,2 хувь зөвшөөрсөн гэсэн үг. Тийм учраас тухайн үед компанийн удирдлагын зүгээс яаралтай авч хэрэгжүүлсэн үнэ нэмэгдүүлэх санал нь захиалагч нар хүлээж авч болохуйц, бодит байдалд нийцсэн шийдвэр байсан гэдгийг нотолгоо.

 

Компанийн зүгээс Э.А...д 2021 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдөр 1 м.кв талбайн үнийг 1,500,000 төгрөг буюу 1 м.кв талбайг 200,000 төгрөгөөр нэмэх санал хүргүүлсэн. Энэ талаар уулзалт дээр оршин суугчдад тайлбарласан, энэ бол уян хатан нөхцөлтэй, байрандаа орсныхоо дараа боломжит хугацаагаараа төлбөрийг хэсэгчлээд төлөх боломжтой гэж тайлбарласан.

Энэ нөхцөлийг Э.А... нарын 6 хүн хүлээж аваагүй.

 

2.4. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлд зааснаар эзэмшил хууль ёсны дагуу үүсэх ёстой. Гэтэл тус байранд дур мэдээд, хууль бусаар нэвтэрч орсон.

 

Гэрээгээ хугацаандаа гүйцэтгээгүйгээс үүсэх алданги, хохирол бол хууль ёсны дагуу хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа гэрээний үндсэн дээр хэрэгжих боломжтой. Компанийн зүгээс гэрээнээс татгалзсан, гэрээ хүчин төгөлдөр биш.

 

Алдангид 2,038,890 төгрөг, энэ хугацаанд байр түрээслэхэд гарсан зардал 7,150,000 төгрөг гаргуулах шаардлага ямар ч үндэслэлгүй. Үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь манай компаниас үл шалтгаалсан шинжтэй, үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтэрсэнд манай компани гэм буруугүй.

 

Монголын үндэсний худалдаа, аж үйлдвэрийн танхимаас гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлийн болон хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээг манай компанид олгосон.

Нэмэгдүүлсэн шаардлага тус бүрд дурдсан мөнгөн дүн нийт шаардлагын дүнгээс нь зөрүүтэй, ямар шаардлагад хэдэн төгрөг нэхэмжилж байгаа нь тодорхойгүй, ойлгомжгүй.

 

Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3.Хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

 

3.1.2020 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр Э.А...тэй орон сууц захиалгын гэрээг байгуулж, орон сууцыг 1 м.кв нь 1,300,000 төгрөгөөр захиалж, нэхэмжлэгч төлбөрийг төлсөн.

 

Дэлгэрэх апартмент 3 дугаар байр орон сууцны барилгын анхны төсөвт өртөг нь 70-80 хувиар нэмэгдснээр барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэхэд хүндрэл үүссэн. Гэсэн хэдий ч бид арилжааны банкнаас өндөр хүүтэй, их хэмжээний зээл авч, авсан зээлээ барилгадаа зарцуулан ашиглалтанд оруулан Улсын комисст хүлээлгэн өгсөн.

 

Гэрээний 3.2-т энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ. Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг материалын зардал эзэлдэгтэй холбогдуулан төгрөгийн гадаад вальюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно. Энэ тохиолдолд захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан.

 

2022 онд буюу барилгыг барьж гүйцэтгэж дуусах үед, орон сууцны барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгөх үед 12,509,793,535 төгрөгийн хэмжээнд хүлээн авч ашиглалтад оруулсан.

 

3.2. Улсын комисс ажиллахаас өмнө 2022 оны төсөв батлагдсан байсан тул захиалагч Э.А...д 2021 оны 8 дугаар сарын 09-нд албан бичгээр захиалгын үнэд өөрчлөлт оруулах талаар гэрээний хүрээнд бичгээр мэдэгдэл өгсөн.

 

Мөн бидний гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулах саналыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэсэн хариуг нь үндэслэн 2022 оны 05 дугаар сарын 25-ны өдөр 22/215 дугаар мэдэгдлээр Орон сууц захиалгын ОСГЗ 2030 дугаартай Э.Алтангэрэлтэй байгуулсан гэрээнээс татгалзаж байгаагаа мэдэгдсэн. Гэрээнээс татгалзаж байгааг Э.А... мэдсээр байж 3 сарын дараа шүүхэд хандаж нэхэмжлэл гаргаж, гэрээний үүрэг шаардсан.

 

Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.2-т заасны дагуу м.кв-ын зөрүү үнэ буюу төсвийн зөрүү үнэ гэж тооцоод 1 м.кв талбайг 1,750,000 төгрөгөөр тооцоход 53,35 м.кв талбайтай орон сууцны үнэ нийт 93,362,500 төгрөг төлөх ёстой.

 

69,355,000 төгрөг төлсөн дээр маргахгүй, зөрүү 24,007,500 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү.

 

Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлд заасан нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн учраас талууд нөхцөл байдалд тохируулах үүрэгтэй. Энэ үүргээ биелүүлж Д... ХХК нь Э.А..... д 2021 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдөр, мөн 2022 оны 05 дугаар сарын 25-ны өдөр тус тус мэдэгдэл хүргүүлсэн. 2022 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдөр уулзалт хийж, М.А... нь 1 м.кв талбайг 1,500,000 төгрөг болгохыг зөвшөөрсөн тайлбар, саналыг хэлсэн, сүүлдээ зөвшөөрөхгүй гэдэг тайлбар гаргасан. Гэрээний үнийн хувьд өөрчлөлт оруулъя гэдэг санал хүчин төгөлдөр байгаа.

 

Өөрөөр хэлбэл хариуцагчаас нэхэмжлэгчид санал хүргүүлсэн, нэхэмжлэгч саналыг хүлээн зөвшөөрсөн, санал нь хүчин төгөлдөр байгаа учраас үнэд өөрчлөлт оруулахыг зөвшөөрсөн гэдэг үндэслэлээр зөрүү үнэ болох 24,007,500 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

4. Сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан нэхэмжлэгчийн тайлбарын агуулга:

 

4.1. Хариуцагч 17 захиалагчтай хурал хийсэн, 6-д Э.Алтангэрэл гарын үсэг зурсан гэсэн байна. Бид 6 дахь хэсэгт байгаа гарын үсэг биш гэж маргаж байгаа. Тухайн гарын үсгийг Э.Алтангэрэлийн гарын үсэг гэдгийг нотлох ямар нэгэн баримт, шинжээчийн дүгнэлт, Э.А... сууж байсан гэдэг гэрэл зураг алга, ярьж байсан бичлэг гэх мэт нотлох баримтгүй.

 

4.2. Бичгээр нэмэлт гэрээ байгуулаагүй. Өнөөдөр гаргаж өгсөн 3 нэмэлт гэрээ өөр хүмүүсийн гэрээ байна. Гэрээний үнийг нэмэх талаар 2 удаа мэдэгдэл өгсөн гэж ярьж байна. Хэргийн материалд мэдэгдэл өгсөн гэсэн бичиг байгаа болохоос Э.А...д хүлээлгэж өгсөн, авсан гэдэг баримт огт байхгүй.

 

4.3. Гэрээний 3.2-т төсвөөс хамаарна гэсэн зүйл байхгүй, төсөв нэмэгдвэл гэсэн заалт байхгүй, ханшийн өсөлт гэж байхгүй, харин гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууц захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно, энэ тохиолдолд захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан. Ханшийн өсөлт нь гэрээ хийж байх үеэс барилгыг барьж байх үед 10-аас дээш хувиар өссөн гэдэг баримт байхгүй. Зөвхөн ханшийн хөдөлгөөн, өсөлт, бууралт байгаа, энэ бол хэзээ ч, хаана ч байдаг зүйл.

4.4. Гэрээний 8 дугаар зүйлд талууд харилцан тохиролцож бичгээр үйлдэж нэмэлт өөрчлөлт оруулж болно гэж заасан. Үнийн нэмэлт, өөрчлөлт оруулах талаар зохицуулсан ч харилцан тохиролцоод бичгээр нэмэлт гэрээ хийсэн зүйл алга.

 

Төсвөөс хамаараад гэрээнд өөрчлөлт оруулна гэсэн заалт гэрээнд байхгүй. Гэрээнээс татгалзсан бол мөнгө нэхэмжлэх үндэслэл байхгүй. Гэрээнээс татгалзсан тухай бичиг, татгалзлыг хүлээж авсан эсэх талаар ямар ч баримт байхгүй. Хэргийн материалд 2 удаагийн мэдэгдэл байдаг, үүнийг Э.Алтангэрэл огт хүлээж аваагүй, огт мэдээгүй.

 

Байрандаа орох гээд очиход гэрээг цуцалсан, түлхүүр өгөхгүй гээд маргаан үүсээд гол солих дээрээ тулсан. Хариуцагч талын сөрөг нэхэмжлэл баримтаар нотлогдохгүй, тогтоогдохгүй байна. Хүлээн зөвшөөрөөд гарын үсэг зураад нэмэлт гэрээ байгуулчихаад өгөхгүй байгаа бол та бүхэн ингэж ярих байх. Тийм зүйл огт байхгүй, нотлох баримтаар тогтоогдохгүй, үгүйсгэгдэж байгаа гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасныг баримтлан Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороонд байрлах Д.... хотхоны С блокийн ... дугаар байр буюу ... байрны .... давхрын .... тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.А...ийг тогтоож, уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч Д... ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,091,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч Э.А...ээс 10,690,000 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч Д... ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 13,317,500 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 686,332 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг, 176,406 төгрөг/, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 277,990 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Д... ХХК-аас 509,926 төгрөг /70,200 төгрөг, 439,726 төгрөг/-ийг гаргуулан нэхэмжлэгч Э.А...д олгож, нэхэмжлэгч Э.Алтангэрэлээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 185,990 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч Д... ХХК-д олгож, шийдвэрлэжээ.

 

6. Нэхэмжлэгч талаас гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 он 08 дугаар сарын 16-ний өдрийн 02902 дугаар шийдвэрийг эс зөвшөөрч дараах гомдлыг гаргаж байна.

 

6.1. Шүүх Энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ, мөн төсөвт өртөг нэмэгдсэн болох нь Монголын Үндэсний Худалдаа аж үйлдвэрийн танхимаас 2023 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр Д... ХХК-д олгосон хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээгээр нотлогдож байна. Зохигчийн хооронд байгуулсан гэрээний 1м-ын үнийн дүнг дээр дурдсан нөхцөл байдлын улмаас нэмэгдүүлэх шаардлагатай болсон гэх хариуцагчийн тайлбар, шаардлага үндэслэл бүхий байх тул хариуцагч нь гэрээний үнийн дүнд нэхэмжлэгчтэй харилцан тохиролцож, өөрчлөлт оруулах боломжтой. Нэхэмжлэгч Э.Алтангэрэл нь 1м-ын үнийг 1,500,000 төгрөгөөр тооцохыг хүлээн зөвшөөрч байсан болох нь түүний зөрчлийн хэрэгт өгсөн мэдүүлгээр тогтоогдож байх тул ОСЗГ-ний 1м-ын үнийг 1,500,000 төгрөгөөр тооцоход 53.35 м талбайтай орон сууцны үнэ 80,025.000 төгрөг байх тул нэхэмжлэгч Э.А...ийн төлсөн 69,335,000 төгрөгийг хасаж зөрүү 10,690,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулан хариуцагчид олгох үндэслэлтэй гэжээ.

 

Д... ХХК-ийн орон сууцны 1м-ын үнийг 1,300,000 байсныг нэмэгдүүлж шаардсаныг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөөгүй талаар тайлбар гаргасан.

Тийм баримт байхгүй байхад шүүх ямар баримтад тулгуурлаж 10,690,000 төгрөг төлөхөөр шийдвэрлэсэн нь ойлгомжгүй.

 

Д... ХХК нь Ковид өвчний үед ажиллаагүй. Материалын үнэ өссөн гэж баримт гаргасан атлаа тухайн үедээ холбогдох газар хандаагүй. Захиалагч нар шүүхэд хандсаны дараа гаргаж ирсэн бөгөөд бүх захиалагч нарт холбогдолгүй зөвхөн ОСЗГ-г байгуулсан өдрөө төлбөрөө 100% төлсөн 5-6 захиалагч айлд зориулсан байгаа нь үндэслэлгүй байхад гэрээний заалт болон тохиролцсон эсэхийг харгалзахгүйгээр 1м-ын нийт үнийн зөрүү болох 10,690,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж шийдвэрлэсэнд гомдолтой.

 

6.2. Мөн нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн буруутай үйлдлийн улмаас ус, цахилгааны тоолуур худалдан авсан болон засварлахад гарсан 532,000 төгрөгийн зардал нь хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас гарсан зардал гэж үзэх үндэслэл баримтаар тогтоогдохгүй байх тул хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй. Мөн орон сууцыг гэрээгээр тохирсон хугацаанд өгөөгүй хугацааны алданги 2,038,890 төгрөг, байр түрээсэлж гарсан зардал 7,150,000 төгрөг гэх мэт нэхэмжлэгч миний гаргасан нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон

 

Гэрээний заалт болон тохиролцоог харгалзахгүй алданги болон учирсан хохирлыг нэхэмжилсэн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй байна. Иймд хэргийг бүхэлд нь хянаж Д... ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож Э.А... миний гаргасан нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хангаж Баянзүрх ЗД-ийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд хариуцагчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

 

7.1. Хавтаст хэрэгт 2021 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдрийн 21129 дугаар албан бичгээр Э.А...д мэдэгдэл хүргүүлсэн байдаг.

 

Үүнд 1 м.кв талбайн үнийг 1,500,000 төгрөг болгоё гэдгийг мэдэгдсэн.

Мөн 2022 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдөр 22/15 дугаартай 1 м.кв талбайн үнийг 1,500,000 төгрөг болгох мэдэгдэлд хариу ирүүлээгүй учир гэрээнээс татгалзаж байна гэдэг агуулгатай мэдэгдэл байгаа. Э.А...ээс 2022 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдөр хариу ирүүлсэн бөгөөд хариу ирүүлэхдээ илтгэгч шүүгчийн танилцуулсан зөрчлийн хэргийг шалгасан эрх бүхий албан тушаалтны тэмдэглэл байгаа. Тухайн тэмдэглэлд 1 м.кв талбайг 1,500,000 төгрөг болгоё гэдгийг Э.А... зөвшөөрсөн. Харин 1,750,000 төгрөг болгосныг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэдэг утгатай эрх бүхий албан тушаалтны тэмдэглэл байгаа.

 

Уг дурдсан нотлох баримтад анхан шатны шүүх дүгнэлт хийсэн. Тухайн дүгнэлтэд хариуцагч Д... ХХК-ийн 1 м.кв-ыг 1,500,000 болгоё гэсэн хүсэл зоригийн илэрхийллийг нэхэмжлэгч Э.А... хүлээж авсан бөгөөд тухай хүсэл зоригийн илэрхийлэл хүчин төгөлдөр байгаа. Иймд энэ тухай гаргасан давж заалдах гомдол үндэслэлгүй байна.

 

7.2. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.3, 220.4 дэх хэсэгт заасан үндэслэлээр сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Нэгэнт гэрээ байгуулсны дараа гэрээ байгуулагдсан нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн гэдэг үндэслэлээр мк.в-ын үнэд өөрчлөлт оруулах саналыг Э.А... хүлээж авсан учир м.кв-ын зөрүү үнэ гэдэг сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гарсан. Энэ талаар анхан шатны шүүх үндэслэлтэй дүгнэлт хийсэн.

 

Мөн гомдолд дурдаж байгаа нэхэмжлэлийн шаардлагын алданги гаргуулах хэсэг болон засварын зардал түрээсийн зардалтай холбоотой хэсгийг талуудын шүүхэд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтын хүрээнд үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн.

 

7.3. Шүүх шийдвэрийн үндэслэх хэсэгтээ тодорхой тайлбарласан. Э.А...тэй орон сууц захиалгын гэрээ байгуулах цаг үед дэлхийн нийтэд Ковид-19 цар тахал гарсан байсан. Цар тахал гарсантай холбоотой гэрээний үүрэг хугацаандаа хэрэгжих боломжгүй нөхцөл байдлын талаар шүүх дүгнэлт хийсэн.

 

Хариуцагч Д.. ХХК-ийн хувьд Монголын үндэсний худалдаа аж үйлдвэрийн танхимд хандаж хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээ болон давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээг гаргасан. Тухайн 2 гэрчилгээгээр давагдашгүй хүчин зүйл байсан гэдэг нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон учир гэрээний хариуцлагаас чөлөөлөгдөх хууль зүйн үндэслэл байна гэдэг анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

 

Иймд нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэв.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзэж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, шийдвэрлэв.

2. Нэхэмжлэгч Э.А... нь хариуцагч Д...ХХК-д холбогдуулан

2.а. Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороонд байрлах, Д... хотхоны ... блокийн ... дугаар байр ... байр/-ны ... давхрын ... тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох,

2.б. Өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах,

2.в. Орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй хугацаа хэтэрсний алданги 2,038,890 төгрөг,

2.г. байр түрээсэлж гаргасан зардал 7,150,000 төгрөг,

2.д. Эд зүйл худалдан авч, засварлахад гарсан зардал 532,000 төгрөг гаргуулахаар шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч 1 м.кв зөрүү үнэ 24,007,500 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ. /1-р хх 1-2, 22, 2-р хх 27-29/

3. Хэргийн үйл баримт, шүүхийн шийдвэрийн үндэслэлийн талаар:

3.а. Э.А..., Д... ХХК-тай 2020 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр орон сууцны захиалгын гэрээг байгуулж, уг гэрээгээр Д... ХХК нь Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороо, Д... C блок барилгын ... дугаар байрны ... давхарт 53,35 м.кв талбайтай, 2 өрөө байрыг худалдан авагчид хүлээлгэн өгөх, Э.А... нь хэлэлцэн тохирсон үнийг төлөх үүргийг хүлээжээ. /1-р хх. 5-6/

 

3.б. Нэхэмжлэгч Э.А... нь 53,35 м.кв талбайтай орон сууцны үнэ 69,355,000 төгрөгийг тухайн өдрөө бүрэн төлсөн баримт хэрэгт авагдсан, талууд энэ талаар маргаагүй байна. /1-р хх. 11/

3.в. Хариуцагч Д... ХХК нь Баянзүрх дүүргийн ... дугаар хороонд байрлах ... давхар үйлчилгээтэй ... айлын орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай барилга байгууламжийг 2022 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдөр Улсын комисст хүлээлгэн өгч ашиглалтад оруулсан, нэхэмжлэгч Э.А.... нь 2022 оны 06 дугаар сарын 24-ний өдрөөс тус орон сууцанд орж амьдарч байгаа талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн.

4. Зохигч дараах асуудлаар маргаантай байна. Үүнд:

4.а. Нэхэмжлэгч нь маргааны зүйл болох орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, гэрээнээс учирсан хохирол гаргуулахаар шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч нэхэмжлэгч төлбөрийг бүтэн төлсөн боловч анх тохиролцсон үнээр орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулах боломжгүй, 1 м.кв үнийг 1,750,000 төгрөг болгож, нэмэгдүүлсэн тул м.кв зөрүү 24,007,500 төгрөгийг гаргуулна гэж маргасан.

 

4.б. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцааг зөв тодорхойлж чадаагүй, ажил гүйцэтгэх гэрээний зохицуулалтыг баримтлан маргааныг шийдвэрлэсэн алдааг давж заалдах шатны шүүхээс залруулах боломжтой гэж үзлээ.

 

Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн.

 

Талуудын гэрээгээр Д.... ХХК нь Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороонд байрлах Д... хотхоны ... блокын барилгын ... дугаар байрны ... давхарт 53,35 м.кв талбайтай, 2 өрөө сууцыг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, Э.А... нь хэлэлцэн тохирсон үнийг төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн.

 

4.в. Худалдан авагч Э.А... нь дээр дурсанаар 2020 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр 69,355,000 төгрөгийг шилжүүлж, гэрээний үүргээ биелүүлсэн.

 

Харин хариуцагч Д... ХХК нь гэрээнд заасан орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөх үүргээ гүйцэтгээгүй байна. Иймд Э.А... нь Баянзүрх дүүргийн ... дугаар хороо, Д... С блокийн ... дугаар байрны /...давхарын 3059 тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөхийг хариуцагчаас шаардах эрхтэй талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт хуульд нийцжээ.

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороо, Д... хотхоны .... блокийн .... дугаар байрны /... давхарын .....тоот, 53,35 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.А...ийг тогтоож, улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг Д... ХХК-д даалгаж шийдвэрлэсэн хэсэгт талуудын хэн аль нь давж заалдах гомдол гаргаагүй болохыг дурдах нь зүйтэй

 

5. Анхан шатны шүүхээс гэрээний хугацаанд давагдашгүй хүчин зүйл болон хүнд нөхцөл байдал үүссэн зэргийг харгалзан хэрэгт цугларсан баримтын хүрээнд үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас гэрээний улмаас учирсан хохирол 7,150,000 төгрөг, алданги 2,038,890 төгрөгт холбогдох хэсгийг тус тус хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. Энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхив.

 

5.а. Мөн хариуцагчийн бүруутай үйлдлийн улмаас эд зүйл худалдан авч 532,000 төгрөгийн хохирол учирсан гэх боловч уг эд зүйлсийг нэхэмжлэгч өөртөө хэрэглэсэн гэж тайлбарласнаас гадна Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар энэ талаар баримт гаргаагүй тул хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

 

6. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,690,000 төгрөгийг хангаж, шийдвэрлэсэн хэсэгт нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдол үндэслэлтэй.

 

Учир нь талуудын хооронд орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг нэмж тохиролцсон бичгийн тохиролцоо байхгүй байна.

 

6.а. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан мэдэж байсан бөгөөд гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан бол гэрээг өөрчлөгдсөн байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй байхаар заасан. Гэрээний талууд нөхцөл байдал өөрчлөгдснөөр гэрээг өөрчлөхөөр хэн алиндаа шаардлага тавих эрхтэй. Энэ шаардлагын хүрээнд нөхцөл байдалтай холбогдуулан гэрээ байгуулах, гэрээ байгуулаагүй тохиолдолд, санал гаргасан тал нь гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах эрхийг хэрэгжүүлэх боломжтой.

 

Хариуцагч гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах эрхээ хэрэгжүүлээгүй тохиолдолд гэрээний гол нөхцлийн талаар тохиролцсон тохиролцоог хэвээр гэж үзнэ.

 

7. Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээ болон сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг найруулсан өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгч Э.Алтангэрэлийн гаргасан гомдлын зарим хэсгийг хангах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2023/03557 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасныг баримтлан Баянзүрх дүүргийн ... дугаар хороонд байрлах, Д... хотхоны С блокийн .... дугаар байр буюу ...байрны ... давхарын ... тоот, 53,35 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Э.А...ийг тогтоож, уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлэх, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч Д... ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 10,091,000 төгрөг гаргуулах хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай гэж өөрчлөн найруулж,

2 дахь заалтаас үлдээж, нэхэмжлэгч Э.А...ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 185,990 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч Д... ХХК-д олгосугай гэснийг үлдээсүгэй гэж өөрчлөн шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4 дахь хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 185,990 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож, нэхэмжлэгчээс 176,406 төгрөгийг гаргуулан улсын орлогод оруулсугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

  4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

  

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Э.ЗОЛЗАЯА

 

ШҮҮГЧИД  Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

 

Ш.ОЮУНХАНД