Г.Г-ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгч Д.Цолмон даргалж, танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг, шүүгч Н.Батчимэг, Н.Баярмаа, П.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2024/00292 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн 210/МА2024/00598 дугаар магадлалтай,

Г.Г-ын нэхэмжлэлтэй

Б.Г-т холбогдох

Худалдах-худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлж орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах, гэм хорын хохиролд 1,455,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Э, өмгөөлөгч Ч.О нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Э, өмгөөлөгч Ч.О, хариуцагч Б.Г, өмгөөлөгч Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч Г.Г нь хариуцагч Б.Г-т холбогдуулан худалдах-худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлж Б дүүргийн 8 дугаар хороо, К цогцолбор хороолол, ** дугаар байрны *** тоот хаягт байрлах 58.31 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг эзэмших эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах, гэм хорын хохиролд 1,455,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

2.Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2024/00292 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт зааснаар Б дүүрэг, * дугаар хороо, К цогцолбор хороолол, ** дугаар байрны *** тоот хаягт байрлах 58.31 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг нэхэмжлэгчид буцаан шилжүүлэхийг хариуцагч Б.Г-т даалгаж, хариуцагчаас 1,455,000 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Г.Г-т олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 677,238 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, 38,231 төгрөгийг Б дүүргийн татварын хэлтсээс, хариуцагч Б.Г-оос 639,007 төгрөгийг тус тус гаргуулж нэхэмжлэгч Г.Г-т олгож шийдвэрлэжээ.

3.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн 210/МА2024/00598 дугаар магадлалаар: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 01 сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2024/00292 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 497 дугаар зүйлийн 497.1, 510 дугаар зүйлийн 510.1, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д тус тус зааснаар хариуцагч Б.Г-оос гэм хорын хохиролд 1,455,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Г.Г-т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх Б дүүргийн 8-р хороо, У /13301/, У-ийн гудамж, **-р байрны ** тоот хаягт байршилтай, 58.31 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч Б.Гоос орон сууцны төлбөрт шилжүүлэн авсан 36,250,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Г.Г-т буцаан олгосугай” гэж, тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 677,238 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж, улсын тэмдэгтийн хураамжид илүү төлсөн 38,231 төгрөгийг улсын төсвөөс гаргуулж нэхэмжлэгч Г.Гт буцаан олгосугай” гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

4.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Э, өмгөөлөгч Ч.О нар хяналтын журмаар хамтран гаргасан гомдолдоо: “...Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар магадлалыг эс зөвшөөрч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.2, 172.2.3-д заасан үндэслэлээр гомдол гаргаж байна.

4.1.Давж заалдах шатны шүүх хуулийг Улсын дээд шүүхийн тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн тухайд: нэхэмжпэгч Г.Г болон хариуцагч Б.Г нар 2020.06.09-ний өдөр 01 дугаартай “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г бичгээр байгуулсан. Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ (цаашид “гэрээ” гэх)-гээр Б дүүргийн * дугаар хорооны нутагт дэвсгэрт байрлалтай К цогцолбор хорооллын ** дугаар байрны * орцны * давхрын *** тоотын 58.31 м.кв талбайтай 2 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийг зээлээр худалдаж, худалдан авахаар харилцан тохиролцсон.

“Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 1.2-т “Худалдан авагч нь гэрээний 1.1-д заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлсний дараа худалдагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг худалдан авагчийн нэр дээр бүртгүүлж, түүний нэр дээр гэрчилгээг гаргуулна”, 2.2-т “Орон сууцны байшингийн худалдах нийт үнэ нь 96,211,500 төгрөг байна”, 2.3-т “Энэхүү гэрээний 2.2-т заасан үнийг төлөх хуваарийг талууд харилцан тохиролцож гарган гэрээнд хавсаргана”, 2.5-д “Худалдан авагч тал нь зээлийн үлдэгдэл төлбөрийг сар бүрийн 27-ны өдөр худалдагч талын Г банкны 1205054958 тоот дансанд шилжүүлнэ” гэж тус тус тохиролцсон. Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгч буюу худалдан авагч гэрээний төлбөрийг тогтоосон хэмжээгээр, тодорхой хугацааны турш төлж, төлбөрийг бүрэн төлсний дараа хариуцагч буюу худалдагч орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөхөөр тохиролцсон байна. Худалдан авагчийн төлбөр төлөх үүрэгтэй холбоотой үүргийн эрх зүйн харилцааг зохицуулсан хэлцэлд Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2-т заасан “...нотариатаар гэрчлүүлэх...” шаардлага хамаарахгүй. Үүний учир анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч болон хариуцагчийн хооронд байгуулсан 2020.06.09-ний өдрийн 01 дугаартай “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г “... талуудын байгуулсан гэрээ, гэрээний агуулга, гэрээгээр илэрхийлсэн хүчин зориг болон эзэмших эрх хууль ёсны болох зэрэг нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзэж, хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үзэх үндэслэлгүй байна” гэж дүгнэсэн.

Гэтэл давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын “хянавал” хэсэгт “Талууд 2020.06. 09-ний өдөр “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулахдаа хуульд заасны дагуу нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байх тул тэдгээрийн хооронд байгуулагдсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд хамаарч байна” гэж дүгнэсэн. Өөрөөр хэлбэл давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2, 245 дугаар зүйлийн 245.2-т заасан шаардлага 2020.06.09-ний өдөр “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-нд нэгэн адил тавигдана гэж үзсэн.

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2, 245 дугаар зүйлийн 245.2 дахь хэсгийг Улсын дээд шүүхийн тогтоолд зааснаас өөрөөр хэрэглэсэн гэж үзэх үндэслэлтэй. Учир нь Улсын дээд шүүхийн 2023 оны 06 дугаар сарын 06-ний өдрийн 001/ХТ2023/00114 дугаартай тогтоолд “Хөдлөх ба үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах тохиролцоог талууд амаар болон бичгээр хийх хууль зүйн боломжтой бөгөөд худалдах, худалдан авах үүргийн хэлцэлд нотариатаар гэрчлүүлэх, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлэх тухай хэлбэрийн шаардлага тавигддаггүй. Худалдагч үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч худалдагчид эд хөрөнгийн үнийг төлөхөөр харилцан амлах ба энэ нь өмчийн хэлцэл хийгдэх шалтгаан болно. Энэ тохиролцоог үүргийн хэлцэл гэнэ. Худалдах, худалдан авах амлалтыг агуулсан үүргийн хэлцлийг нэхэмжлэгч (худалдагч), хариуцагч (худалдан авагч) нар байгуулсан байна. Худалдах, худалдан авах гэрээг бичгээр хийж, гэрээний гол нөхцөл болох орон сууцны шинж байдал, үнэ төлөх нөхцөл, хугацаа зэргийг хангалттай тодорхой тохирчээ. Иймд үүргийн хэлцэлд тавигдах хэлбэрийн ба агуулгын шаардлагыг хангасан гэж үзнэ. Улмаар үүргийн хэлцлийн дагуу худалдагч тал төлбөрөө шаардах эрх, худалдан авагч тал гэрээний зүйлийг өмчлөлдөө шилжүүлэхийг шаардах эрх тус тус үүсжээ.” гэж дүгнэсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах үүргийн хэлцэлд Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2, 245 дугаар зүйлийн 245.2 дахь хэсэгт заасан “нотариатаар гэрчлүүлэх”, “улсын бүртгэлд бүртгүүлэх” шаардлага тавигдахгүй болохыг тайлбарлан хэрэглэжээ.

4.2.Давж заалдах шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан тухайд: “...нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагад байхгүй асуудлыг шийдвэрлэсэн. Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа “Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хороо, К цогцолбор хороолол, ** дугаар байр, ** тоот хаягтай 58.31 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах, гэм хорын хохиролд 1,455,000 төгрөг гаргуулах тухай” гэж тодорхойлсон. Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгч “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний дагуу төлсөн төлбөрөө буцаан гаргуулах шаардлага гаргаагүй. Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч гаргасан тайлбартаа “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” хүчин төгөлдөр бус гэж нэг үндэслэл гаргаж татгалзсан. Гэтэл давж заалдах шатны шүүх хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэж нэхэмжлэгчийн тухайн гэрээний дагуу төлсөн төлбөрийг хариуцагчаас буцаан гаргуулахаар шийдвэрлэж байгаа нь хуульд нийцэхгүй байна.

4.3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т “Давж заалдах журмаар гомдол гаргаж байгаа этгээдээс энэ хуулийн 57.1, 57.4-т заасан журмаар улсын тэмдэгтийн хураамжийг урьдчилан төлүүлнэ” гэж заасан байдаг. Хариуцагч давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 109,200 төгрөгийг урьдчилан төлсөн байх бөгөөд энэ нь Иргэнгий хэрэг шүүлэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162.4, 57 дүтээр зүйлийн 57.1, 57.4-т заасантай нийцэхгүй. Өөрөөр хэлбэл Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т “Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд гомдол гаргаж байгаа этгээд шийдвэр, магадлалыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа хэмжээгээр улсын тэмдэгтийн хураамжийг төлнө” гэж заасан. Хариуцагч Б.Г анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байх тул 639,007 төгрөгийг улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлөх ёстой. Хариуцагч давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгдөх, улсын тэмдэгтийн хураамж төлөх хэмжээг багасгах буюу хугацааг хойшлуулах, эсхүл хэсэгчлэн төлөх хүсэлт гаргаагүй. Улсын тэмдэгтийн хураамжийг зохих ёсоор төлөөгүй тохиолдолд тухайн гомдлыг давж заалдах шатны шүүх хүлээн авах, шүүх хуралдаанаар хянан хэлэлцэх хууль зүйн үндэслэлгүй. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 164 дүгээр зүйлийн 164.3 “Давж заалдах гомдол гаргахад энэ хуульд заасан журмыг баримтлаагүй бол шүүх гомдлыг хүлээн авахгүй бөгөөд энэ тухай шүүгч захирамж гаргана” гэж хуульчилсан. Улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуульд заасан хувь хэмжээгээр төлөөгүй байгаа нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан давж заалдах гомдол гаргах журмыг баримтлаагүй гэж үзнэ. Гэтэл давж заалдах шатны шүүх хариуцагч Б.Гын хуульд заасан журмыг баримтлаагүй гаргасан давж заалдах гомдлыг хүлээн авч, шүүх хуралдаанаар хянан хэлэлцээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэж байгаа нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг ноцтой зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлтэй.

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр гомдлыг хүлээн авч магадлалд өөрчлөлт оруулж шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү” гэжээ.

5.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Э, өмгөөлөгч Ч.О нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.2, 172.2.3-т заасан үндэслэлийг хангаж байх тул Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2024.05.22-ны өдрийн 001/ШХТ2024/00609 дүгээр тогтоолоор хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн байна.

ХЯНАВАЛ:

6.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчийн гомдлын зарим хэсгийг хангах үндэслэл тогтоогдсон байна.

7.Нэхэмжлэгч Г.Г нь хариуцагч Б.Г-т холбогдуулан худалдах-худалдан авах гэрээний үүргийг биелүүлж орон сууцыг эзэмших эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах, гэм хорын хохиролд 1,455,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргаж үндэслэлээ “...хариуцагчаас ... Б дүүргийн 8 дугаар хороо, К цогцолбор хороолол, ** дугаар байрны *** тоот хаягт байрлах 58.31 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг зээлээр худалдан авахаар тохиролцож 2020.06.10-ны өдөр урьдчилгаанд 31,300,000 төгрөгийг түүний  эхнэр А.Х-д шилжүүлж, үлдэх төлбөрийг  гэрээний дагуу cap бүр банкинд 495,000 төгрөгөөр төлөхөөр болсон. 2020.06.28-ны өдрөөс 2021.03 cap хүртэл хугацаанд 4,950,000 төгрөг, нийт 36,250,000 төгрөг төлсөн. Ковидын үед Б.Г-т хүсэлт гаргаж, зээл  төлөлтийг  хойшлуулсан тул энэ хугацаанд банкинд мөнгө төлөөгүй. Гэтэл Б.Г нь 2021.09 сард орох оронгүй болчихлоо байрыг чөлөөлж өг гэхэд нь би татгалзсан. ... дүү Г.М-ийг гэртээ ганцаараа байхад нь Б.Г 5 хүний хамт  хүч хэрэглэн гэрт байсан бүх тавилга, эд хогшлыг коридорт гаргасан байсан. Гэрээ хүчин төгөлдөр ба гэрээний үүргээ зөрчөөгүй байхад орон сууцыг буцаан авсныг хууль бус гэж үзэж байна, иймд нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү.  Эвдэлсэн зурагтны үнэ 1,125,000 төгрөг, хувцасны шүүгээ 250,000 төгрөг, нийт 1,375,000 төгрөгийн хохирол болон  үнэлгээ хийлгэсэн төлбөрт төлсөн 80,000 төгрөг, эдгээр мөнгийг гаргуулна уу” гэжээ.

8.Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “... бид орон сууцыг  зээлээр худалдахаар тохиролцсон. Банкны урьдчилгаанд төлсөн 31,300,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс авсан. Нэхэмжлэгч зээлийг төлөөд явж байсан. Ингээд 10 сарын сүүлээр ковидын нөхцөл байдлаас болоод зээл төлөлтийг хойшлуулж өгөөч гэхээр нь зөвшөөрсөн. Би Г.Г-т өөрөө орох оронгүй болчихлоо, нэг хүнтэй хэлцэл хийсэн чинь тэр нь бүтэхгүй болчихлоо гэж зөндөө хэлсэн. Эд хогшил эвдсэн зүйл байхгүй, би тухайн үед өмгөөлөгч болон найзуудтайгаа очиж юмыг нь гаргаж тавьсан. Одоо би банкинд зээлээ төлж байгаа. Гэрээ хүчин төгөлдөр эсэх нь эргэлзээтэй. Учир нь зээлээр худалдан авах гэрээ бол эргэн төлөх график байх, нотариатчаар гэрчлүүлэх ёстой.  2016 онд “Г” ХК-тай байгуулсан зээлийн гэрээ байхад банкны зөвшөөрөлгүй бусадтай гэрээ байгуулсан тул  Г.Г-ыг эзэмшигч гэж үзэхгүй, өмчлөгч нь Б.Г, барьцаалагч нь банк. Хэрэв хэн нэгэнд худалдах гэж байвал “Г” ХК-д мэдэгдэх ёстой гэж гэрээнд заасан байсан. Нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хүнд түрээслүүлснээс тэд оршин суугчдын амгалан тайван байдлыг алдагдуулсан гэж гомдол гарсан. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэсэн.

9.Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэхдээ “...Зохигч хүсэл зоригоо илэрхийлсэн байдал, гэрээний агуулгаас дүгнэн үзвэл талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан. Ковид 19 цар тахлаас шалтгаалан нэхэмжлэгч Г.Г-ын хүсэлтээр хариуцагч Б.Г “Г” ХК-д хүсэлт гаргаж хуваарийн дагуу төлөх зээлийн хугацааг хойшлуулсан тул уг хугацаанд нэхэмжлэгч орон сууц үнэ төлөөгүй нь худалдах-худалдан авах гэрээний  үүргээ зөрчсөн гэж үзэхгүй. Мөн оршин суугчдын гаргасан гомдол мэдээлэл нь гэрээний харилцааг дуусгавар болгох, гэрээнээс татгалзах хүндэтгэн үзэх үндэслэлд хамаарахгүй байна. Иймд хариуцагч нь дээрх шалтгаанаар гэрээнээс татгалзсан нь үндэслэлгүй. Иргэний хуулийн 93 дугаар зүйлийн 93.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Г.Г нь гэрээний дагуу шилжүүлэн авсан эд хөрөнгийн хувьд хууль ёсны эзэмшигч байх бөгөөд Б.Г нь тухайн орон сууцыг ипотекийн зээлээр авсан нь худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэх үндэслэлд хамаарахгүй, энэ нөхцөл байдлыг нэхэмжлэгч мэдэж байсан. Иймд худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу нэхэмжлэгчид тухайн орон  сууцыг эзэмших эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах нь зүйтэй. Хариуцагчаас  нэхэмжлэгчийн эд хөрөнгөд гэмтэл учруулсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдсон, үнэлгээг үндэслэн 1,455,000 төгрөгийг хариуцагчаас  гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй” гэсэн агуулгатай  дүгнэлт хийсэн.

10.Давж заалдах шатны шүүх шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэхдээ “...Анхан шатны шүүх ... талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлж, хариуцагч Б.Г-оос гэм хорын хохирол 1,455,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Г.Г-т олгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй боловч орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээний хүчин төгөлдөр байдалд үндэслэлгүй дүгнэлт хийж, орон сууцны эзэмшлийг нэхэмжлэгчид буцаан шилжүүлэхийг даалгасан нь буруу. Талууд гэрээг хуульд заасны дагуу нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байх тул  Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д тус тус зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд хамаарна. Түүнчлэн, гэрээний 1.2-т “худалдан авагч нь гэрээний 1.1-д заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлсний дараа худалдагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг худалдан авагчийн нэр дээр бүртгүүлж, түүний нэр дээр гэрчилгээг гаргуулна” гэж, 2.2-т “орон сууцны байшингийн худалдах нийт үнэ нь 96,211,500 төгрөг байна” гэж тус тус тусгасан боловч уг тохиролцоо нь биелэгдэх боломжгүй, тодруулбал, “Г” ХК-аас хариуцагч Б.Г-ын авсан ипотекийн зээлийн гэрээний хугацаа 2047.09.27-ны өдөр дуусах ба зээлдэгч нь 160,022,554 төгрөг төлөхөөр байна. Мөн 2016.06.27-ны өдрийн Б.Г-ын “Г” ХК-тай байгуулсан зээлийн гэрээний 3.1.8-д “Зээлдэгч болон барьцаалуулагч нь барьцааны зүйлийн өмчлөх эрхээ бусдад шилжүүлэх хэлцэл хийхдээ урьдчилан банкнаас зөвшөөрөл авах үүрэгтэй бөгөөд өмчлөх эрхээ шилжүүлэхээс бусад тохиолдол буюу барьцааны зүйлийн талаар гуравдагч этгээдтэй аливаа хэлцэл байгуулах тохиолдолд энэ талаар банкинд урьдчилан мэдэгдэх үүрэгтэй” гэж заасныг анхан шатны шүүх анхаараагүй байна. Талуудын байгуулсан худалдах-худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр бус тул Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д зааснаар хариуцагч Б.Г нь  орон сууцыг өөрийн эзэмшил, ашиглалтад буцаан авах эрхтэй, нэхэмжлэгч нь хүчин төгөлдөр бус гэрээний үүргийг бусдаас шаардах эрхгүй. Хариуцагч Б.Г нь орон сууцыг 2022.05.31-ний өдөр өөрийн эзэмшилд буцаан авсан тул түүнээс нийт 36,250,000 төгрөгийг  гаргуулж нэхэмжлэгч Г.Гт буцаан олгох нь зүйтэй” гэж дүгнэсэн байна.

11.Дээрх байдлаар анхан болон давж заалдах шатны шүүх орон сууцыг эзэмших эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах нэхэмжлэлийн хувьд зөрүүтэй шийдвэр гаргасан ба нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгчийн гаргасан “давж заалдах шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн, мөн гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар Улсын дээд шүүхийн  тогтоолоос өөрөөр шийдвэрлэсэн” талаархи гомдлыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.2, 172.2.3-т заасан үндэслэлийн хүрээнд хянан үзэв.

12.Зохигчийн тайлбар, хэргийн баримтаар хариуцагч Б.Г-ын өмчлөлийн орон сууцыг нэхэмжлэгч 96,211,500 төгрөгөөр худалдаж авахаар тохиролцож талууд  2020.06.09-ний өдөр  гэрээг бичгээр байгуулж, нэхэмжлэгч нь хариуцагчид орон сууцны үнэд нийт 36,250,000  төлсөн, хариуцагч орон сууцыг нэхэмжлэгчийн эзэмшилд шилжүүлсэн боловч гэрээнээс татгалзаж байгаа үндэслэлээр 2022.05.31-ний өдөр эзэмшилдээ буцаан авсан үйл баримт тогтоогджээ.

Мөн орон сууцыг Б.Г нь  “Г” ХК-тай 2016.06.27-ны өдөр байгуулсан ипотекийн зээлийн хөрөнгөөр худалдан авсан, уг зээлийг  2047.09.27-ны өдөр хүртэл сар бүр төгрөг 493,823 төгрөгөөр төлж дуусгах хуваарьтай, уг зээлийг хариуцагч төлж байгааг зохигч маргаагүй байна.

13.Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглахгүй, бусдын өмчлөлд шилжүүлэхгүй, өөр байдлаар гуравдагч этгээдэд эрх олгохгүй байх үүргийг өмчлөгчид хүлээлгэсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байхыг Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.1-д заасан тул орон сууцыг нэхэмжлэгч бусдад худалдах эрхтэй.

Гэвч зохигчийн хооронд худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэхэд дутагдалтай, уг гэрээний гол нөхцөл болсон үнийн талаар талууд тохиролцсон гэх үндэслэл тогтоогдоогүйг хоёр шатны шүүх анхаараагүй  байна. Тухайлбал, анхан шатны шүүх худалдах-худалдан авах гэрээ талуудын хооронд байгуулагдсан, уг гэрээ үүргийн хэлцлийн хувьд хүчин төгөлдөр гэж үзсэн бол давж заалдах шатны шүүх гэрээ байгуулагдсан боловч  энэхүү гэрээ нь хуульд заасан хэлбэрийн шаардлага хангаагүйгээс хүчин төгөлдөр бус гэжээ.

Зохигч гэрээг бичгээр байгуулахдаа үнийн талаар харилцан тохиролцсон нь тогтоогдсон тохиолдолд анхан шатны шүүхийн хийсэн худалдах-худалдан авах гэрээний суурь хэлцэл болох үүргийн хэлцлийн хувьд хүчин төгөлдөр байх үндэслэлтэй юм. 

Харин давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын эрх зүйн дүгнэлт бүхэлдээ алдаатай, тодруулбал, тус шүүх гэрээнд заасан үнэ болон нэхэмжлэгчийн хэсэгчилсэн байдлаар нийт төлөх үнийн хэмжээ зөрүүтэй байгааг тодорхойлсон атлаа худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзсэн болон зохигч тохиролцохдоо төлбөрийг бүрэн төлсний дараа өмчлөх эрхийг шилжүүлэх гэснийг анхаараагүй буюу үүргийн болон өмчийн хэлцлийг ялгаж зааглахгүйгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн худалдах-худалдан авах гэрээг нотариатчаар гэрчлүүлж улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөр болно, эдгээр хэлбэрийн шаардлагыг Иргэний хуульд 109 дүгээр зүйлийн 109.2, 110 дугаар зүйлийн 110.1-т заасан гэж хуулийн хэм хэмжээг буруу хэрэглэн өмчийн хэлцэлд тавигдах шаардлагыг үүргийн хэлцэлд тавьж худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэсэн дүгнэлт хийсэн нь хуульд нийцээгүй байна.

 Иймээс давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт зохих өөрчлөлтийг оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

14.Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.3-т зааснаар хуульд заасан буюу гэрээнд зайлшгүй тусгавал зохих, түүнчлэн нэг талын хүссэний дагуу нөгөө тал нь хүлээн зөвшөөрсөн нөхцөлийг гэрээний гол нөхцөл гэж үздэг.

Худалдах-худалдан авах гэрээний хувьд худалдагдаж байгаа эд хөрөнгийн үнэ нь  уг гэрээний гол нөхцөл болох ба энэ төрлийн гэрээний үнийг гэрээний талууд шууд тодорхой тохиролцож тогтоох эсхүл үнэ тодорхойлох арга, хэрэгслийн талаар хэлэлцэн тогтоох буюу эдгээр хоёр замаар үнэ тодорхойлогдоно.

Харин үнийг тогтоож тохиролцоогүй, эсхүл үнэ тогтоох арга хэрэгслийн талаар тохиролцож чадаагүй тохиолдолд гэрээний гол нөхцөлийн талаар тохиролцоогүй гэж үзэх ба үүнээс улбаалж гэрээний талуудын хүсэл зориг бүрэн илэрхийлэгдэж нэгдээгүй буюу гэрээ байгуулагдаагүй гэж дүгнэх эрх зүйн үр дагавар үүснэ.

15.Зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээний 2.1-д “ гэрээний 1.1-д заасан хэмжиж тогтоосон орон сууцны байшингийн нэг метр квадрат  талбайн худалдах үнэ 1,650,000 төгрөг байна”, 2.2-т ”орон сууцны байшингийн нийт үнэ нь 96,211,500 төгрөг, энэхүү гэрээний 2.2-т заасан үнийг төлөх хуваарийг талууд харилцан тохиролцож гарган гэрээнд хавсаргана”, 2.5-д “худалдан авагч тал нь зээлийн үлдэгдэл төлбөрийг сар бүрийн 27-ны өдөр худалдагч талын Голомт банк дахь дансанд шилжүүлнэ” гэж тус тус тусгагджээ.

Дээрхээс үзэхэд зохигч гэрээндээ орон сууцны үнийг тухайн сууцны талбайн хэмжээтэй уялдуулж  96,211,500 төгрөг гэж заагаад 31,300,000 төгрөгийг урьдчилгаанд авч, үлдэх төлбөрийг төлөх хуваарийг 2 тал тохиролцож гаргана гэсэн байх боловч хуваарь гаргаагүй, түүнээс гадна уг төлбөр нь хариуцагчийн “Г” ХК-аас авсан зээлийг төлөх хэлбэртэй  байна гэдгийг нэхэмжлэгч ойлгосон боловч хариуцагч Б.Г нь банкнаас хэзээ, ямар хугацаагаар хэдэн төгрөгийн зээл авсан,  зээлийг хэдий хүртэл төлөх, зээл бүрэн төлж дуусахад төлөгдөх төлбөрийн хэмжээ нь орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээгээр тохиролцсон үнэтэй дүйцэх нөхцөл байдал бүрэн тогтоогдож,  зохигч эдгээрийг ойлгож хэлэлцэн тохиролцсон гэж үзэхэд учир дутагдалтай байна.

Учир нь, Б.Гын “Г” ХК-аас авсан зээлийн хуваариас үзэхэд тэрээр сар бүр 493,823 төгрөгийг  2047.09.27 он хүртэл төлөх үүргийг хүлээсэн,  ингэснээрээ энэ хугацаанд банкинд нийт 160,022,554 төгрөг төлөхөөр байна. Иймд зохигч худалдах худалдан авах гэрээний гол нөхцөл болсон үнийг тохиролцоогүй гэж үзэх тул гэрээ байгуулагдаагүй, улмаар нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргийг буюу орон сууцны эзэмшлийг шилжүүлэхийг хариуцагчаас шаардах хууль зүйн боломжгүй байна.

Дурдсан үндэслэлээр дээрх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, нэгэнт зохигчийн хооронд үүссэн маргааныг хяналтын шатны шүүх эцэслэн шийдвэрлэж байгаа тул хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа  хэмнэлттэй байх зарчмын дагуу нэхэмжлэгчийн төлсөн 36,250,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж олгох нь хууль зөрчихгүй байна.

16.Дараах зүйлийг тэмдэглэх нь зүйтэй гэж үзлээ.

Хэрэв зохигч ипотекийн зээлийн барьцаанд байгаа орон сууцыг тухайн зээлийн хамт  худалдан авч байгаа тохиолдолд хариуцагч Б.Г-ын “Г” ХК-д төлөх зээлийн өрийг нэхэмжлэгч Г.Г шилжүүлэн авах харилцаа үүсэх ба ийм нөхцөлд талууд “Г” ХК-ийн зөвшөөрлөөр зээлийг шилжүүлж, зээлийг ямар хугацаанд хэдий хүртэл нийт хэдэн төгрөг төлөхөө мэдэж  гэрээ байгуулах нь Иргэний хуулийн 124 дүгээр зүйлийн 124.1, 123.8-д заасантай нийцэх байжээ.

17.Эд хөрөнгөд учирсан хохиролд 1,455,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг хангасанд хариуцагч гомдол гаргаагүй боловч анхан шатны шүүх уг шаардлагыг гэрээнээс үүссэн хохирол гэж тодорхойлж Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1-д заасныг шаардах эрхийн үндэслэл гэж үзсэн нь буруу байна. Хариуцагч нь бусдын эд хөрөнгийг орон сууцнаас зөвшөөрөлгүйгээр гаргахдаа зарим эд зүйлийг эвдэж хохирол учруулсан гэм буруутай байх тул Иргэний хуулийн 497 дугаар зүйлийн 497.1, 510 дугаар зүйлийн 510.1-д зааснаар уг нэхэмжлэлийг хангахаар шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулна.

Тодруулбал талуудын хооронд гэрээ байгуулагдаагүй, хариуцагч өөрийн өмчийн зүйлийг бусдын эзэмшлээс гаргах үедээ бусдад гэм хор учруулсан тул гэрээний үүргийн зөрчлийг шаардах эрх эдлэхгүй.

18.Нэхэмжлэгч шүүхэд хандаж нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 677,238 төгрөг төлснийг анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хангахдаа хариуцагчаас 639,007 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгохоор шийдвэрлэсэн. Хариуцагч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрч давж заалдах журмаар гомдол гаргаж, улсын тэмдэгтийн хураамжид нийт 109,200 төгрөг төлсөн төлсөн, давж заалдах шатны хариуцагчийн гомдлын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэхдээ дээрх мөнгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосон байна.

Хариуцагч нь давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч гомдол гаргасан байх ба энэ тохиолдолд шүүх улсын тэмдэгтийн хураамжид 639,007 төгрөгийг төлүүлэх байжээ. Улсын тэмдэгтийн хураамжийг дутуу төлсөн бол давж заалдах шатны шүүх нөхөн төлүүлэх боломжтой байсан, энэ нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг зөрчсөн гэж үзэхээр байна. Гэвч тус шүүх хариуцагчийн гомдлын зарим хэсгийг хангаснаар улсын тэмдэгтийн хураамж буцаан олгогдох үр дагавар үүссэн байна. Иймээс дээрх зөрчил нь магадлалыг хүчингүй болгох хуульд заасан үндэслэлд хамаарахгүй гэж дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.3 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн 210/МА2024/00598 дугаар магадлалыг хүчингүй болгож, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2024/00292 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 497 дугаар зүйлийн 497.1, 510 дугаар зүйлийн 510.1-д зааснаар хариуцагч Б.Г-оос 37,705,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Г.Г-т олгож,  нэхэмжлэгч Г.Г-ын хариуцагч Б.Г-т  холбогдуулан гаргасан Б дүүрэг, * дугаар хороо, К цогцолбор хороолол, ** дугаар байрны ** тоот хаягт байрлах 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж, 2 дахь заалтад ”639,007 төгрөгийг” гэснийг “38,230 төгрөгийг” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4 заасныг баримтлан хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч Г.Г 2024.04.23-ны өдөр төлсөн 639,007 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

                                          ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Д.ЦОЛМОН

                                            ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                 Г.АЛТАНЧИМЭГ                                               

                                                ШҮҮГЧИД                                                       Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                                                            Н.БАЯРМАА

                                                                                                                               П.ЗОЛЗАЯА