“М” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Д.Цогтсайхан даргалж, шүүгч Б.Нармандах, Д.Дэлгэрцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2018 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2018/01425 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “Д” ХХК-д холбогдох

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 91 827 884 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй,

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний дагуу 71 718 069 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг,

 

Хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн,

шүүгч Д.Дэлгэрцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Г, Ц.Б,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Х, Ц.О,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Золзаяа нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Д.М” ХХК-тай 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулж, гэрээний дагуу Хан-Уул дүүргийн 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт барихаар төлөвлөж байгаа 288 айлын орон сууцны хотхоныг сурталчлан байршуулах, зуучлалын борлуулах ажлыг гүйцэтгэж зуучлалын үнийн дүнгийн 3 хувьтай тэнцэх хэмжээний хөлсийг манай байгууллагад төлөхөөр тохирч гэрээ хийсэн. Манай байгууллага нь гэрээгээр хүлээсэн ажлаа гүйцэтгэж 2017 оны 5 дугаар сарын 03-ны өдөр гэрээний тооцоогоо гаргаж манай байгууллагын гэрээний дагуу хийсэн ажлын хөлсөнд 61 327 884 төгрөгийг төлөхөөр болсон ч одоог болтол төлөхгүй байгаа учраас гэрээний дагуу алданги 30 500 000 төгрөг, нийт 91 827 884 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Тус компанитай Баянзүрх дүүрэгт байрлах тус бүр нь 52 айлын 2 блок нийт 104 айлын орон сууцны төслийг амжилттай хэрэгжүүлж гэрээнд оролцогч талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Харин Хан-Уул дүүргийн нутаг дэвсгэрт 2014 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн Дөрвөн бэрх төслийн хүрээнд ашиглалтад орох 264 айлын орон сууцны төсөл дээр хамтран ажиллахаар 2013 онд гэрээ байгуулан ажиллаж, эхний 1 жил гаруй хугацаанд “М” ХХК амжилттай борлуулалт хийсэн боловч 2015 оны 6 дугаар сараас хойшх хугацаанд 1 ч орон сууцны борлуулалт хийгээгүй болно. “М” ХХК орон сууц захиалгаар бариулах гэрээгээ цуцалсан захиалагчийн оронд зуучлалын хөлсгүйгээр дараагийн захиалагчийг буюу борлуулалтыг хийх үүргээ маш хангалтгүй биелүүлсэн. Харин эсрэгээрээ гэрээ цуцлалтууд нэмэгдсээр байсан. М ХХК нь манай компанитай байгуулсан үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тул тус компаниас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: ...Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний 1.3.3-т заасны дагуу “М” ХХК нийт 21 889 415 251 төгрөгийн борлуулалтын орлого оруулахаар тооцож түүний 80 хувьтай тэнцэх 17 511 532 200 төгрөгийн 0.5 хувьтай тэнцэх буюу 264 айлын орон сууцыг борлуулахад нийтдээ 87 557 661 төгрөг зарцуулах ёстой байтал борлуулалтын эцсийн гүйцэтгэлээр 56 хаалга борлуулж, маркетингийн зардалд 77 749 204 төгрөг зарцуулуулж, маркетингийн нийт зардлаас 1 хаалгыг борлуулахад гарах зардлыг тооцож үзвэл 331 657 төгрөг, нийтдээ 235 хаалга борлуулах хэмжээний маркетингийн зардал зарцуулагдаж үүнээс бодит гүйцэтгэл 55 хаалгыг хасахад 180 хаалга борлуулахтай тэнцэх хэмжээний 59 508 069 төгрөг, гэрээний 8.7-д зааснаар улирал тутам үүргийн гүйцэтгэлийг дүгнэхэд 50 хувьд хүрээгүй байвал 37 м.кв талбайтай борлуулалтын ажлын хөлстэй тэнцэх хэмжээний торгуулийг хүлээлгэх заалтын дагуу борлуулалтын төлөвлөгөөний биелэлтийг өсөх дарааллаар борлуулалтыг эхлүүлснээс 2016 оны 7 дугаар сарыг дуустал хугацааны гүйцэтгэлийг гаргахад 2014 оны 7 дугаар сарын 17-ны өдөр батлуулсан борлуулалтын төлөвлөгөөнөөс 2 улирлыг 1 м.кв-ын дундаж үнэ 1 744 000 төгрөг, нийт үнийн дүн 64 528 000 төгрөгөөс 3 хувьтай тэнцэх торгууль 1 935 840 төгрөг, 2 улирлын торгууль 3 871 680 төгрөг, 2015 оны 3 дугаар сарын 09-ний өдрийн батлагдсан борлуулалтын төлөвлөгөөнөөс 4 улирлыг 1 м.кв-ын дундаж үнэ 1 878 000 төгрөг, нийт үнийн дүн 69 486 000 төгрөгөөс 2 хувьтай тэнцэх торгууль 2 084 580 төгрөг, 4 улирал борлуулалтын гүйцэтгэл 50 хувьд хүрээгүй дүнгээр тооцоход 8 338 320 төгрөг, нийт 12 210 000 төгрөгийн торгууль тооцогдсон тул үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний дагуу “М” ХХК-иас нийт 71 718 069 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын гэрээний 1.3.3-т заасны дагуу маркетингийн зардлыг зуучлуулагч тал болох “Д” ХХК нь бүрэн хариуцахаар заасан. Төслийн борлуулалтын маркетингийн ажлыг хийж гүйцэтгэхэд нэг хаалганд 331 657 төгрөгийн зардал гарна гэх мэтээр тооцоолох боломжгүй юм. Учир нь төслийг нийтэд танилцуулах эхний үе буюу захиалга авч эхлэх үед зардлын ихэнх нь болох 50 хувиас дээш зардлыг зарцуулдаг. Эхнээс нь сайн тасралтгүй хүчтэй маркетингийг хийж худалдан авагчид таниулах, сурталчлах ажлыг зохион байгуулах шаардлага гардаг. Үүний дараагаар цаг үеийн сурталчилгааны ажлыг тогтмол хийх хэрэгтэй болдог. Барилгын ашиглалтад орох хугацаа 1, 2 дугаар блок 2016 оны 3 дугаар улиралд буюу анхны хугацаанаас 1 жилээр хоцорч, 3, 4 дүгээр блок 2016 оны 01 дүгээр улиралд орох байсан нь одоог хүртэл ашиглалтад ороогүй байгаа зэрэг нь худалдан авагчдад сөрөг сэтгэгдэл төрүүлэх, борлуулалт удаашруулах гэх мэт сөрөг үр дагавруудыг гаргаж байсан боловч тухайн хугацаануудад маркетингийн ажил явагдаж зардал гаргаж байсан. Худалдан авалт буурч байгаа шалтгаан нь тухайн барилгын чанар болон газарзүйн байршил, барилгын явц зэргээс хамааран тодорхой цаг хугацааны явцад хүмүүст танигдаж сонголтод нөлөөлдөг. Гэвч барилга удаа дараалан зогсох, барилгын ажил удаашрах гэх мэт нь маркетингийн ажлыг шинэчлэн зохион байгуулах, зардал ихээр гарган худалдан авагчийг татах гэх мэт шалтгаан болдог. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний 8.7 дахь заалтын дагуу тооцож үзэхэд 2014 оны борлуулалтын төлөвлөгөөний 1 дүгээр улирал 300 хувь, 2 дугаар улирал 74 хувь, 3 дугаар улирал 68 хувь, 4 дүгээр улирал 47.8 хувийн биелэлттэй, 2015 оны борлуулалтын төлөвлөгөөний 1 дүгээр улирал 40 хувь, 2 дугаар улирал 13,8 хувь, 3, 4 дүгээр улирал 0 хувийн биелэлттэй байна. 2015 оны 10 дугаар сарын 21-нээс хөрөнгө оруулалтын шалтгааны улмаас 3, 4 дүгээр блокын барилгын ажлыг зогсоосон. Энэ нь тухайн үеийн худалдан авагчдыг түлхэх, зах зээлд сөрөг нөлөө үзүүлдэг. Тиймээс эдгээр хугацаанд хамааралтай борлуулалтын төлөвлөгөө биелэх боломжгүй тул тухайн цаг хугацаанд хамааралтай торгуулийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Тиймээс нийт 3 улирлын борлуулалтын төлөвлөгөөний биелэлт гүйцээгүй буюу 2014 оны 4 дүгээр улиралд 1 935 840 төгрөг, 2015 оны 1, 2 дугаар улиралд 4 169 160 төгрөгийн нийт 6 105 000 төгрөгийн торгуулийг хүлээн зөвшөөрч байна гэжээ.

Шүүх: Иргэний хуулийн 410 дугаар зүйлийн 410.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт тус тус заасныг баримтлан, хариуцагч “Д.М” ХХК-иас 86 218 741 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “М” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 5 609 143 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч “М” ХХК-иас 12 210 000 төгрөгийг гаргуулж, “Д.М” ХХК-д олгож, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 59 508 069 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2 дахь хэсэгт тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “М” ХХК нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 618 000 төгрөг, хариуцагч “Д.М” ХХК-аас сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 516 550 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч “М” ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамж 210 310 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч “Д.М” ХХК-д, хариуцагч “Д.М” ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 589 043.71 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

Хариуцагч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: "Д.М" ХХК "М" ХХК-тай 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр "Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ" байгуулсан бөгөөд энэхүү гэрээ нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ биш, зуучлагч тал орон сууц барихад хүрэлцэхүйц хэмжээний мөнгөн урсгалыг бүрдүүлэх, орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулсан захиалагч нарын орон сууцны төлбөрийг гэрээнд заасан хувь хэмжээ, хугацаанд бүрэн төвлөрүүлэх, зуучлуулагч талын буруугаас бус шалтгаанаар орон сууц захиалгаар бариулах гэрээгээ цуцалсан захиалагчийн оронд нэмэлт зуучлалын ажлын хөлсгүйгээр орон сууцыг дахин борлуулах зэрэг үүргийг гэрээгээр харилцан тохиролцож хүлээн зөвшөөрсөн болно. Иймээс манай компани зуучлагч талын хүлээсэн дээрх үүргүүдийг хангуулах үүднээс зүй ёсны шаардлага тавьж, бололцоот бүхий л хэлбэрээр дэмжиж үр дүнг хүлээж цаг хугацаа алдсан. Гэтэл тус компани шаардлага тавих бүрт мөнгөн урсгалыг бүрдүүлэх, борлуулалтыг нэмэгдүүлнэ гэх мэтээр итгэл төрүүлэн маркетингийн зардлыг гаргуулсаар байсан боловч мөнгөн урсгалыг тохирсон хувь хэмжээгээр бүрэн хангаагүй, 2015 оны 6 дугаар сараас хойш нэг ч орон сууц борлуулаагүй, орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь цуцлагдсан захиалагч нарын оронд нэмэлт ажлын хөлсгүйгээр орон сууцыг дахин борлуулаагүй болно. Тохиролцсон хувь хэмжээгээр, эсхүл түүний 50 болон түүнээс дээш хувиар мөнгөн урсгалыг зуучлагч тал бүрдүүлсэн тохиолдолд удаан ч гэсэн барилгын ажлыг явуулах боломжтой байсан ч харин эсрэгээрээ борлуулалтын орлого нэмэгдэх бус гэрээгээ цуласан захиалагч нарын төлсөн төлбөрийн буцаалтыг хийх нөхцөл байдал үүссэн. Дээр дурдсан үйл баримтуудыг анхан шатны шүүх дээр хуульд заасан бүхий л арга хэлбэрээр нотлох баримтыг бүрдүүлэн нотолсон боловч харгалзаж үзээгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ"-ний 1.3.3-т заасан заалт нь тус гэрээний 1.1-д заасан нийт борлуулах орон сууцны тоотой харилцан уялдаж, өөрөөр хэлбэл нийт 288 айлын орон сууцны борлуулалтыг хийхэд гарах маркетингийн зардлыг тодорхойлж өгсөн. Баригдах барилгын зураг төслөөр нийт борлуулах талбайн хэмжээ тодорхойлогдох ба нэгж талбайг борлуулах үнийг зах зээлийн судалгаа шинжилгээ явуулсны үндсэн дээр тогтоосоноор нийт борлуулах талбайн 80%-тай тэнцэх орлого тодорхой болж нэг орон сууцыг борлуулахад гарах маркетингийн зардал гарна. Зах зээлийн нөхцөл байдлаас шалтгаалж нэгж талбайг борлуулах үнэ өсөх, эсхүл буурч болох тул 1 орон сууцыг борлуулахад гарах маркетингийн зардлыг хатуу тохирч гэрээнд тусгах ямар ч боломжгүй байтал анхан шатны шүүх нэг айлын орон сууцыг борлуулах маркетингийн зардлыг тухайлан тохиролцоогүй гэж шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт тодорхойлсон нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ, хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн гэж үзэж байна. Иргэний хууль болон Компанийн тухай хуульд зааснаар хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэнээр "Д.М" ХХК нь ашгийн төлөө хуулийн этгээд бөгөөд үр дүнгүй, ашиггүй зүйлд зардал гаргахгүй нь ойлгомжтой, компаниас гаргасан зардлыг зуучлагч тал хэрхэн үр дүнгүй зарцуулсан болохыг шүүхийн хэлэлцүүлэгт нотлох баримтын хүрээнд хангалттай тайлбарласан. Бид зөвхөн гэрээгээр тохиролцсон хэмжээнд зуучлагч талын гүйцэтгэсэн бодит ажлын гүйцэтгэл 55 хаалгад тохирох хэмжээний маркетингийн зардлыг нийт гаргасан маркетингийн зардлаас хасч тооцон, зөвхөн үр дүнгүй зарцуулсан 59 508 069 төгрөгийг сөрөг нэхэмжлэлээр шаардсаныг харгалзаж үзсэнгүй. Иймд Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрийн шийдвэрээр "Д.М" ХХК-иас 86 218 741 төгрөг гаргуулж "М" ХХК-д олгуулах, "Д.М" ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 59 508 069 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон хэсгүүдийг үл хүлээн зөвшөөрч байх тул шийдвэрийн зарим хэсгийг хүчингүй болгож өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагыг хангаагүй байна.

 

Нэхэмжлэгч “М” ХХК нь хариуцагч “Д” ХХК-д холбогдуулан үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын  гэрээний үүрэгт 91 827 884 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний дагуу 71 718 069 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

Зохигчдын хооронд 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулагдсан байх ба уг гэрээний аль тал нь гэрээгээр хүлээсэн ямар үүргийг зөрчсөн болох, гэрээний үүрэг зөрчсөнөөс хэнд ямар хохирол учирсан, гэрээг цуцалсан эсэх, хэргийн 8-9 дүгээр талд авагдсан талуудын тооцоо нийлсэн актын талаар маргаантай байхад шүүх дээрх үйл баримтыг тодруулахгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн нь буруу байна.

 

Иймд анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болох талуудын аль тал нь гэрээгээр хүлээсэн ямар үүргийг зөрчсөн, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөнөөс гэрээ цуцласан эсэх, гэрээ цуцласан бол гэрээ цуцлах хүртэлх ажлын хөлс болон гэрээ цуцалснаас учирсан хохирлын хэмжээг тогтоогоогүй тохиолдолд давж заалдах шатны шүүхээс хэрэгт авагдсан баримтын хэмжээнд дүгнэлт хийж хэргийг шийдвэрлэх боломжгүй юм.

 

Түүнчлэн, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага тодорхой бус байхад шүүх хэргийг шийдвэрлэсэн нь буруу болжээ. Анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийг тодруулж, нотлох үүргийг талуудын хооронд зөв хуваарилснаар нотлох баримтын үнэлгээ, маргааны талаарх шүүхийн дүгнэлт, хууль хэрэглээ зөв болох учиртай.

 

Иймд дээрх үндэслэлээр хэргийн нөхцөл байдал бүрэн тогтоогдоогүй, хэрэгт цугларсан нотлох баримтын хүрээнд дүгнэлт хийх боломжгүй тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2018/01425 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч “Д.М” ХХК-иас давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 886 590 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

             ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                     Д.ЦОГТСАЙХАН

 

                             ШҮҮГЧИД                                      Б.НАРМАНДАХ

 

                                                                                                Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ