2021          11          30                                    182/ШШ2021/02627

 

 

 

                                          МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Цолмон даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Чингэлтэй дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19/А байр, 3 тоот хаягт байрлах, “Эрчим-Арт” ХХК /ХЭРД: 2090627/-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүрэг, 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж-3, өөрийн байранд байрлах, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

 

“Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай”  иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Аззаяа, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч  П.Эрдэнэбаяр, Д.Оюунцэцэг, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Эрдэнэчулуун, гэрч Б.Эрдэнэбаатар, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Солонго нар оролцов.  

                                                                                                       ТОДОРХОЙЛОХ нь :           

Нэхэмжлэгч “Эрчим-Арт” ХХК-ийн захирал Ч.Цэцэгээ шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: “... “Эрчим-Арт” ХХК нь өөрийн өмчлөлийн, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204081607 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хотын Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол /13321/, Дандарбаатарын гудамжны 50б тоот хаягт байрлах, 3450 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай, 80 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгөнд хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн шинжээч “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн үнэлгээний мэдэгдлийг 2020 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдөр хүлээн авч танилцаад “Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль”-ийн 55.7 дугаар зүйлд “Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргаж болно” гэж заасны дагуу 2020 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр тус шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан боловч нэхэмжлэлийн шаардлага тодорхойгүй гэх үндэслэлээр 2020 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдрийн 182/ШЗ2020/10781 дугаартай шүүгчийн захирамжаар нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзсан. Иймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодруулан, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан нэхэмжлэлийн бүрдүүлбэрийг ханган хуульд заасан бусад үндэслэлүүдээр нэхэмжлэл гаргаж байна. Үүнд:

Нэг. “Иргэний хууль” болон “Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хууль”-иар тогтоосон журмын дагуу Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь “Эрчим-Арт” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг хураан авсны дараа өмчлөгчөөс үнийн санал албан ёсоор авч, талуудын хооронд үнэ тохиролцуулах арга хэмжээ авах ёстой.

 

“Иргэний хууль”-ийн 177 дугаар зүйлд албадан дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн талаарх саналыг талуудаас албан ёсоор гаргуулан авч, улмаар талууд харилцан тохиролцож үнэ тогтоох, хэрэв ингэж чадаагүй бол хөндлөнгийн шинжээч томилж, үнэлгээ хийлгэхээр заасан.

Гэтэл шийдвэр гүйцэтгэгч нь “Эрчим-Арт” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг 2020 оны 9 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 14300839/23 тоот тогтоолоор хураан авсныхаа дараа өмчлөгч “Эрчим-Арт” ХХК-иас үнийн санал авах тухай мэдэгдэл хүргүүлэлгүй 2020 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 9/426 тоот тогтоолоор “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийг шинжээчээр томилж, хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэсэн байна.

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын энэхүү үйлдэл нь холбогдох хуулиудаар тогтоосон үнэлгээний журам болон өмчлөгчийн эрхийг ноцтой зөрчсөн хууль бус үйлдэл болж байна.

Хоёр. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-д заасны дагуу шинжээчийн дүгнэлтийг төлбөр төлөгчид танилцуулаагүй.

Гурав. “Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль”-ийн 9.2.1 дүгээр зүйлд “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх”, мөн хуулийн 9.2.3 дугаар зүйлд “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” гэж заасан.

Гэтэл нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөнд үнэлгээ хийсэн “Мөнх-Оргил” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 93/Ш дугаартай үнэлгээ нь “Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль”-ийн 9.2.1 дүгээр зүйл болон 9.2.3 дугаар зүйлд заасан шаардлагыг хангахгүй байна.

Тухайлбал нэхэмжлэгч “Эрчим-Арт” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн онцлог шинж байдал, зах зээлийн үнэлгээ тогтооход ашигтай давуу талуудыг огт судлаагүй, үндэслээгүй, тэр талаар үнэлгээний тайланд ч тусгагдаагүй байна. Түүнээс гадна үнэ тогтоосон үндэслэл нь тодорхой бус байна.

Мөн “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны үнэлгээнд “Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль”-ийн 9.3 дугаар зүйлд заасан бүх мэдээллүүд бүрэн дүүрэн бодитой тусгагдаж чадаагүй байна.

Тухайлбал “Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль”-ийн 9.3.8 дугаар зүйлд заасан “хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэл” нь “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн үнэлгээнд бодитой тусгагдаж чадаагүй байна.

 Дөрөв. Дээрх шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд “Эрчим-Арт” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгөнд үнэлгээ хийсэн “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна.

Нэхэмжлэгч “Эрчим-Арт” ХХК-ийн өмчлөлийн тус үл хөдлөх хөрөнгө нь 3450 м.кв том талбайтай, үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай, 80 хувийн гүйцэтгэлтэй, хотын А зэрэглэлийн төв бүсэд байрлалтай зэрэг давуу байдлаараа зах зээлийн бодит үнэ ханш нь багадаа л 3.5 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдэх хэмжээнд байна.

Гэтэл шинжээч “Мөнх-Оргил трейд” ХХК нь нэхэмжлэгч “Эрчим-Арт” ХХК-ийн өмчлөлийн тус үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг зах зээл дэх бодит үнэ ханшаас хамаагүй багаар буюу 2,152,405,100 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Түүний улмаас нэхэмжлэгч “Эрчим-Арт” ХХК-ийн үл хөдлөх өмчлөлийн тус үл хөдлөх үнэгүйдэж, хууль ёсны эрх ашиг нь зөрчигдөж, ихээхэн хохирол амсах байдалд шууд хүрч байна.

Улмаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шинжээч “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн хийсэн хөрөнгийн тус үнэлгээг үндэслэн, түүний 70, 50 хувиар тооцон дуудлага худалдаанд оруулах тул “Эрчим-Арт” ХХК-ийн үл хөдлөх хөрөнгө улам бүр үнэгүйдэж, энэ бүхний эцэст компани эд хөрөнгөөрөө хохирч үлдэх байдалд шууд хүрч байна.

Иймд “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү” гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Аззаяа шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:  “...шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг дэмжиж байна. харин нэхэмжлэлд үнийн санал авах мэдэгдэл хүргүүлэх, шинжээчийн дүгнэлтийг танилцуулаагүй гэх байдлыг дурдсан хэдий ч энэ талаар маргах зүйлгүй. Нэхэмжлэлийн шаардлага нь “Мөнх-Оргил трейд” ХХК нь үнэлгээ тогтоохдоо Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан өртгийн, жишиг үнийн, орлогын гэсэн аргуудыг хослуулахыг хэрхэн хэрэглэсэн нь тодорхойгүй бөгөөд зөвхөн зах зээлийн аргаар үнэлгээ тогтоосон нь үндэслэлгүй байна.

Үнэлгээний объект нь зоорийн давхар, үйлчилгээний давхар, орон сууцны давхар бүхий барилга бөгөөд барилгын квадрат нэг бүр нь нэг ижил биш өөр өөр үнийн дүнтэй байх тул уг үнэлгээг бүрэн бодитой гараагүй гэж үзэж байна. Уг барилга нь дуусаагүй барилга, шийдвэр гүйцэтгэх газрыг үнэлгээ хийх үед 70 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан одоо бараг 90 хувийн гүйцэтгэлтэй болсон байгаа юм. Мөн шинжээч нь үнэлж буй 50 Б блокд оногдох газрын эзэмшигчийг тодорхойлж дүгнэлтдээ Рашаант овоо ХХК гэж бичсэн байх боловч тухайн газрыг 250 546 000 төгрөгөөр үнэлж, үнэлгээний дүнд оруулсан нь ойлгомжгүй байна. Иймд “Мөнх Оргил трейд” ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Оюунцэцэг шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Эрчим-Арт” ХХК-иас Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2014 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 907 дугаар магадлалаар 32,782,775 төгрөгийг гаргуулж П.Батчимэгт, Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2015 оны 3 дугаар сарын 24-ний өдрийн 2087 дугаар захирамжаар 26,088,477 төгрөгийг гаргуулж М.Наранжаргалт, Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2014 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 5900 дугаар захирамжаар 23,276,957 төгрөгийг Б.Номинд, Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2015 оны 1 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 233 дугаар захирамжаар 16,980,880 төгрөгийг Б.Даваасүрэнд, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 8237 дугаар шийдвэрээр 49,210,000 төгрөгийг “Бат Бех Ремикон” ХХК-д, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрийн 101/ШШ2015/08955 дугаар шийдвэрээр 14,071,987 төгрөгийг “Эрдэс бетон” ХХК-д, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 9 дүгээр сарын 04-ний 1675 дугаар шийдвэрээр 320,592,904 төгрөгийг “Агар-Арвижих” ХХК-д, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 2273 дугаар захирамжаар 12,206,950 төгрөгийг Т.Энхгэрэлчулуунд, Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2015 оны 1 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 282 дугаар захирамжаар 16,374,106 төгрөгийг Н.Энхзулд, Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2015 оны 2 дугаар сарын 09-ний өдрийн 1027 дугаар шийдвэрээр 15,513,850 төгрөгийг Б.Баттуяад, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 18771 дугаар захирамжаар 4,607,129 төгрөгийг “УБЦТС” ТӨХК-ийн Баянзүрх хэрэглэгчдэд үйлчлэх төвд, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 7943 дугаар захирамжаар 20,301,670 төгрөгийг “Төгс зуурмаг” ХХК-д тус тус олгохоор шийдвэрлэсэн.

Дээрх шийдвэрүүдийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч “Эрчим-Арт” ХХК-ийн өмчлөлийн Ү-2204081607 улсын дугаарт бүртгэгдсэн Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол /13321/, Дандарбаатарын гудамж, 50б тоот хаягт байршилтай хувийн сууц, эрхийн улсын бүртгэлийн ү-2204081607 дугаарт бүртгэлтэй 3450 метр квадрат талбай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 2019 оны 9 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 14300839/01 дугаартай эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоолоор битүүмжилж, 2020 оны 9 дүгээр сарын 08-ны өдрийн /14300839/01 дугаартай эд хөрөнгө хураах тогтоолоор хураах ажиллагааг явуулсан.

Төлбөр төлөгч “Эрчим-Арт” ХХК нь Ү-2204081607 улсын дугаарт бүртгэгдсэн Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол /13321/, Дандарбаатарын гудамж, 50б тоот хаягт байршилтай хувийн сууц, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204081607 дугаарт бүртгэлтэй 3450 метр квадрат талбай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөнд үнийн санал өгөх боломжгүй тул шинжээч томилж үнэлгээ хийлгэж өгөхийг 2020 оны 9 дүгээр сарын 26/20 дугаартай албан бичгээр тус газарт хандсан, төлбөр авагч харилцан адилгүй санал өгсөн тул Монгол улсын иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул 2020 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 9/426 дугаар шинжээч томилох тогтоолоор “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн шинжээч Б.Эрдэнэбаатарыг томилсон.

Хөрөнгийн үнэлгээний “Мөнх-Оргил трейд” ХХК дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг 2,152,405,100 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээний тайланг 2020 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр хүлээн авч 2020 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 4-122/36514 дүгээр албан бичгээр төлбөр төлөгч “Эрчим-Арт” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Дагва-Очирт гардуулсан.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар үнэлгээтэй холбоотой гомдлоо “...мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд нэхэмжлэл гаргана” ... гэж заасан. Иймд хуульд заасан хугацаанаас хэтэрч гомдлоо гаргасан, мөн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “Рашаант-Овоо” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Эрдэнэчулуун шүүхэд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээнд гуравдагч этгээдийн эзэмшлийн газрыг үнэлсэн нь хууль зөрчсөн шинжээчийн дүгнэлт болжээ гэж үзэж байна. Шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 9/426 дугаар шинжээч томилох тухай тогтоолд газар үнэлэх талаар ямар ч утга агуулга бүхий үг өгүүлбэр байхгүй байхад шинжээч дур мэдэн газрыг үнэлсэн нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1. дэх хэсэгт заасан шинжилгээ хийх үндэслэлгүй байхад газрыг үнэлэн шинжилгээ хийсэн нь хууль бус юм.

Засаг даргын 2009 оны 6 дугаар сарын 08-ны өдрийн 301 дүгээр захирамжаар Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 1386 м2 газрыг “Рашаант-Овоо” ХХК-д гараж, үйлчилгээний зориулалтаар эзэмшүүлж гэрчилгээ олгогдож байсан бөгөөд сүүлд 2018 оны 5 дугаар сарын 10-ны өдрийн А/420 тоот Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо хаягт байрлах, нэгж талбарын 1331000099 дугаар бүхий 2034 м2 газрыг орон сууцны зориулалтаар эзэмшүүлж, эрхийн улсын бүртгэлийн Э-2204007039 дугаарт бүртгэж, газар эзэмших эрхийн 000017093 дугаар гэрчилгээг олгосон.

“Рашаант-Овоо” ХХК болон “Эрчим-Арт” ХХК-ийн хооронд анх 2013 оны 5 дугаар сарын 18-ны өдөр “Арилжааны гэрээ”-г байгуулсан байдаг. Дээрх Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлаж байсан “Рашаант-Овоо” ХХК-нийн өмчлөлийн 0083030 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээтэй гараж, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөө буулган газраа чөлөөлж, “Эрчим-Арт” ХХК-ийн зураг төслөөр газар дээрээ барилга бариулж, улсын комисс ажиллан ашиглалтад оруулахыг зөвшөөрсний дараа газрыг “Эрчим-Арт” ХХК-ийн эзэмшилд шилжүүлэн өгч, А корпусын 883,2 м2 талбай бүхий үйлчилгээний болон орон сууцны зориулалттай 1,2,3 давхар мөн орон сууцны хонгилын гуравны нэг хэсгийг “Рашаант-Овоо” ХХК авахаар харилцан тохиролцсон.

Мөн манай эзэмшлийн газрыг үнэлсэн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийг баталгаажуулах арга хэмжээнд нийцээгүй. Өөрөөр хэлбэл газар нь төлбөр төлөгчийн эзэмшлийнх нь биш, газрыг битүүмжлээгүй, хураан аваагүй.

Газрыг гэр бүлийн, хамтын хэрэгцээний, худалдаа бүх төрлийн үйлчилгээний, ХАА-гаас бусад бүх төрлийн үйлдвэрлэл, ХАА-н үйлдвэрлэл гэх мэт зориулалтаар нь ангилан бусдын өмчлөл, эзэмшил, ашиглалтад олгодог. Үүний дагуу хөрөнгийн үнэлгээ нь өөр өөрөөр тодорхойлогддог тул хооронд нь ижил буюу төсөөтэй, ялимгүй зөрүүтэй гэсэн байдлаар харьцуулалт хийдэггүй. Шинжээч нь үнэлгээндээ газар эзэмших эрхийн үнэлгээ гээд 250,546,0 төгрөг гэж ойр хавийн жишиг 3 газартай харьцуулаад л үнэлчихсэн.

Шинжээчийн гаргасан үнэлгээ нь Монгол Улсын Засгийн газрын Газрын үнэлгээний тойрог, зэрэглэл бүс, суурь үнэлгээ, газрын төлбөрийн хэмжээг тогтоох тухай тогтоолыг үндэслэсэн эсэх нь тодорхойгүй, ямар зориулалтын газар үнэлж байгаа ч, ямар зориулалтын газартай жишиж байгаа нь ч тодорхойгүй, шууд л “үнэгүй.мн” сайтаас хоосон ойр орчмын газартай жишиж харьцуулсан, ямар ч үнэлгээ хийх үндэслэлгүй гарсан гэдэг нь харагдаж байна. /Б блокт ноогдох газар нь дээрх 1386 м2 талбайн гуравны нэг буюу 462,0 м2 газар байхаар байна гээд үнэлгээг хийсэн/

Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь хууль зөрчсөн, хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу явагдаагүй тул “Рашаант-Овоо” ХХК-ийн эзэмшлийн Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204007039 дугаарт бүртгэлтэй, 2034 м2 талбайтай, орон сууцны зориулалттай газар эзэмших эрхийн 000017093 дугаар гэрчилгээтэй, нэгж талбарын 1331000099 дугаар бүхий талбайн зарим хэсэг болох 462,0 м2 талбайтай газрыг нийт 250,546,000 төгрөгөөр үнэлсэн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй гэж үзэж байгаа болно” гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэрэгт авагдсан бичмэл нотлох баримтууд, гэрчийн мэдүүлэг, зохигчийн төлөөлөгчийн тайлбар зэргийг шинжлэн судлаад

                                                                                                                 

  ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “Эрчим-Арт” ХХК хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай”  нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргасан байна.

 

Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2014 оны 08 сарын 11-ний өдрийн 2110/Ч тоот шийдвэрээр Эрчим арт ХХК-иас  17 120 000 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч П.Батчимэгт олгож шийдвэрлэснийг Иргэний хэргийн давж заалдах шатны 10 дугаар шүүхийн 2014 оны 09 сарын 19-ний өдрийн 907 тоот магадлалаар уг шийдвэрт Эрчим арт ХХК-иас 32 662 775 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч П.Батчимэгт олгохоор өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэжээ. /хх7-19/

Дээрх шийдвэр магадлалыг үндэслэн 2014 оны 11 сарын 13-ны өдрийн 2345 тоот шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, 2014 оны 11 сарын 17-ны өдрийн 234 тоот тогтоолоор 14300839 дугаар бүхий шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн байна. /хх20-21/

 

Иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн баталгаажуулах арга хэмжээ нь гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын шаардлагыг албадан гүйцэтгэх, эсхүл төлбөр төлөгчийг гүйцэтгэх баримт бичигт заасан шаардлагыг тогтоосон хугацаанд бүрэн гүйцэтгэх нөхцлийг бүрдүүлэхэд чиглэсэн шийдвэр гүйцэтгэгчийн хууль тогтоомжид заасан үндэслэл, журмын дагуу хэрэгжүүлэх арга хэмжээ юм.

 

Дээрх арга хэмжээний хүрээнд төлбөр төлөгчийн мөнгө, бусад хөрөнгөд үзлэг хийх, битүүмжлэх, барьцаалах, хураан авах, худалдан борлуулах мөн хууль журмын  дагуу битүүмжилсэн хураасан эд зүйл, хөрөнгийг үнэлэх, уг ажиллагаанд шинжээчийг оролцуулах зэрэг ажиллагаа явуулах эрхтэй.

 

Хуульд зааснаар хариуцагч байгууллага нь 2019 оны 09 сарын 07-ны өдрийн 14300839/01 тоот битүүмжлэх тогтоол, 2020 оны 09 сарын 08-ны өдрийн 14300839/23 тоот эд хөрөнгө хураах тогтоолоор төлбөр төлөгч Эрчим арт ХХК-ийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн  16 хороо 16 хороолол  /13321/ Дандарбаатарын гудамж 50Б тоот хаягт байрлалтай 3450 мкв талбайтай, үйлчилгээ орон сууцны зориулалтай, үл хөдлөх эд хөрөнгийн Ү-2204081607 дугаарт бүртгэлтэй, 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, дуусаагүй хөрөнгийг  битүүмжлэн, хураасан байна.

 

Шийдвэр гүйцэтгэлийн тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д зааснаар 2020 оны 09 сарын 11-ний өдрийн 9/426 тоот тогтоолоор төлбөр төлөгчийн дээрх хөрөнгийг үнэлүүлэхээр Мөнх-Оргил трейд ХХК-ийг шинжээчээр томилсон бөгөөд шинжээч нь 2020 оны 09 сарын 18-ны өдөр 2 152 405 100 төгрөгөөр үнэлсэн тухай дүгнэлтийг бичгээр гаргаж 2020 оны 10  сарын 07-ны өдөр хүлээлгэн өгч, шийдвэр гүйцэтгэгч шинжээчийн дүгнэлтийг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 хоногийн дотор талуудад мэдэгдэх үүргэгтэй хэдий ч төлбөр төлөгч Эрчим арт ХХК -д 2020 оны 10 сарын 12-нд мэдэгдсэн. /1хх68-74/

 

Төлбөр төлөгч нь энэхүү үнэлгээний талаар гомдлоо хуульд заасан хугацаанд гаргасан болох нь тус шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 10 сарын 23-ны өдрийн 181/ШЗ2020/10781 тоот захирамжаар тогтоогдож байна. /1хх33/

 

Дээрх иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн баталгаажуулах арга хэмжээ болон шүүхэд гомдол гаргах хугацааны талаарх үйл баримтын тухайд талууд маргаагүй, харин шинжээчээр томилогдсон Мөнх Оргил трейд ХХК-ийн төлбөр төлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгөд хийсэн үнэлгээг үндэслэлгүй гэж маргасан.  

 

Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах нь зүйтэй байна.

Шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөр төлөгчийн хөрөнгийг худалдан борлуулах зорилгоор хурааж, үнэлгээ тогтоох шинжээч томилсон ажиллагааны талаар маргаагүй байх хэдий ч төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн дээрх хөрөнгө нь 3450 м.кв талбайтай, үйлчилгээ орон сууцны зориулалтай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй барилга, уг хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгэсэн байгаа нь Иргэний хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3-д газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарна гэж зааснаар газраас салгаж үл болох хөрөнгө байх бөгөөд уг газар нь төлбөр төлөгчийн төлбөрт оногдох хөрөнгө эсэх улмаар түүнийг үнэлэх эсэхийг тодруулах үүрэгтэй байна.

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад Рашаант-Овоо ХХК-ийн хүсэлтээр  бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцуулсан бөгөөд хэргийн оролцогч нь төлбөр төлөгч Эрчим арт ХХК-ийн цогцолбор барилгын доорх нийт 2034 м.кв талбай бүхий газрыг Нийслэлийн засаг даргын 2018 оны 05 сарын 10-ны өдрийн а/420 тоот захирамжаар 15  жилийн хугацаатай эзэмшиж байгаа баримтыг шүүхэд гаргасан.

Мөн Рашаант Овоо ХХК, нэхэмжлэгч Эрчим арт ХХК-ийн хооронд 2013 онд 13/001 тоот Арилжааны гэрээ, 2016 оны 01 сарын 05-ны өдөр 13/001/02 тоот Арилжааны гэрээний нэмэлт, өөрчлөлт, 2019 оны 11 сарын 11-ний өдөр гэрээ хэрэгжүүлэх тухай гэрээний баталгаа тус тус байгуулсан байх ба

уг гэрээний зүйл нь ...  Рашаант овоо ХХК-ийн эзэмшлийн Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хорооны нутагт байрлах өөрийн эзэмшлийн 2036 мкв талбай бүхий газарт байрлах 0083030 тоот улсын бүртгэлийн гэрчилгээтэй гараж /орон сууц/-ын зориулалтай 1,2 тэрбумын үнэлгээтэй объектыг хөрөнгийн үнийн дүнтэй дүйцүүлэн Эрчим арт ХХК-тай тохиролцож тэдний зураг төслөөр баригдах гурван орон сууц, үйлчилгээний объектын 2 давхар орон сууцны барилгаас үйлчилгээний зориулалттай 1 дүгээр давхрыг А корпуст, 1 корпусын 2-3 давхарын орон сууцыг бүхэлд нь тухайн үед бүхэлд нь тухайн үед Б талын хүссэн газарт, барьж буй гурван барилгын хөндлөн В корпусын хонгил /гараж хэсэг/-ыг бүхэлд нь энэхүү гэрээний дагуу Б талын өмчлөлд шилжүүлэн авахаар тохиролцон, өөрсдийн эзэмшил газартаа байгаа хувийн өмч /гараж, орон сууц/ объектоо буулган газраа чөлөөлж өгөхөөр зөвшөөрсөн болно...дээрх тохиолдолд Рашаант овоо ХХК нь өөрийн эзэмшил 2036 мкв талбай бүхий газрыг Эрчим арт ХХК-д шилжүүлэн өгөхөөр тус тус тохиролцсон байна.  /2хх111-124/

 

Рашаант Овоо ХХК, Эрчим Арт ХХК-ийн дээрх гэрээ, Рашаант Овоо ХХК-ийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ зэрэг баримтуудаас үзэхэд төлбөрийн гүйцэтгэлд хураасан Эрчим арт ХХК-ийн өмчлөлийн 50 Б блок бүхий барилга болон тухайн цогцолбор барилгын доорх нийт 2036 талбай бүхий газар нь Рашаант Овоо ХХК-ийн эзэмшилийнх гэж үзэхээр байна.

Гэтэл үнэлгээний тайланд 50 Б хэсэгт ногдох газрыг 1386.0 м.кв талбай газрын 3/1 хувь буюу 462.0 м.кв газрын эрхийн үнэ цэнэ 250 546 000 төгрөгөөр үнэлэхээр дурдсан нь үндэслэлгүй байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1.2-д хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд шаардлагатай үнэн зөв баримт, мэдээллээр хангахыг үйлчлүүлэгчээс шаардах эрхтэй...шаардлагатай мэдээллээр хангаагүй бол үнэлгээ хийхээс татгалзах эрхтэй  гэж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.5-д зааснаар хэрэгт ач холбогдол бүхий шинэ нөхцөл байдлыг олж тогтоовол энэ талаар шинжээч дүгнэлтдээ тусгах үүрэгтэй бөгөөд эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр томилогдсон шинжээч нь газраас салгаж үл болох хөрөнгийг үнэлгээнд оруулах эсэхийг тодруулаагүй гаргасан нь хуулийн дээрх заалтад нийцээгүй гэж үзлээ.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага дээр төлбөр төлөгч Эрчим арт ХХК нь нийт 16 төлбөр авагчид төлбөртэй бөгөөд тэдгээр төлбөр авагчид холбогдох иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг 2020 оны 05 сарын 28-ны өдрийн 4/294 тоот тогтоолоор, 2021 оны 10 сарын 20-ны өдрийн 14300839 тоот тогтоолоор тус тус нэгтгэсэн байгааг дурдах нь зүйтэй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1-д заасныг удирдлага болгон

                     ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д тус тус зааснаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох Эрчим арт ХХК-ийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү-2204081607 бүртгэгдсэн Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо 16 дугаар хороолол /13321/, Дандарбаатарын гудамж, 50б тоот хаягт байршилтай 3450 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, орон сууцы зориулалтай хөрөнгийг 2 152 405 100 төгрөгөөр үнэлсэн “Мөнх Оргил трейд” ХХК-ийн 2020 оны 09 сарын 18-ны өдөр үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

2. 2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1., Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.3 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн дансанд хэвээр үлдээж хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгддөг болохыг дурдсугай

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардаж авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

                                   

 

                          ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                Б.ЦОЛМОН