М-ы нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг даргалж, шүүгч Н.Баярмаа, Э.Золзаяа, Д.Цолмон, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн

2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04299 дүгээр шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2025 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн 210/МА2025/01713 дугаар магадлалтай

М-ы нэхэмжлэлтэй,

Б, “Ж” ХХК-д тус тус холбогдох

*** тоот амины орон сууцны 90 хувийн өмчлөгчөөр М, 10 хувийн өмчлөгч нь Б мөн болохыг тогтоолгох тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

Орон сууцны 1 дүгээр давхрыг хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгч М, түүний өмгөөлөгч Н нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор

шүүгч Х.Эрдэнэсувдын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч М, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Э, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ц, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч М нь хариуцагч Бд холбогдуулан *** тоот амины орон сууцны 90 хувийн өмчлөгчөөр М, 10 хувийн өмчлөгч нь Б мөн болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, орон сууцны 1 дүгээр давхрыг хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

2. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04299 дүгээр шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 108 дугаар зүйлийн 108.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Бд холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэгч М-ы *** тоотод байрлах, 726.99 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн 90 хувийн өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2 дахь хэсэгт заасныг баримтлан *** тоотод байрлах, 638.71 мкв талбайтай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй 4 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан чөлөөлөхийг Мд даалгаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2 дахь заалт, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч М-ы улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140,400 төгрөгийг, хариуцагч Б-ас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод үлдээж, нэхэмжлэгч М-аас улсын тэмдэгтийн хураамжинд 70,200 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч Б-д олгож шийдвэрлэжээ.

2. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн 210/МА2025/01713 дугаар магадлалаар: Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04299 дүгээр шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтын “106.2” гэснийг хасч,

“3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч “Ж” ХХК-нд холбогдох нэхэмжлэлээсээ нэхэмжлэгч М татгалзсаныг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэх заалт нэмж,

3 дахь заалтыг 4, 4 дэх заалтыг 5 гэж дугаарлалтыг өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.1, 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа төлсөн тэмдэгтийн хураамжаас 210,600 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 14,548,260 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар улсын орлогоос буцаан гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

4. Нэхэмжлэгч М хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч гомдол гаргаж байна.

Миний бие анх 2011.03.02-ны өдөр №08/11 дугаартай Барилгын хөрөнгө оруулалт захиалгын гэрээг “С” ХХК-тай байгуулж, *** байрлах аялал жуулчлалын зориулалттай, нийт 325.6 м.кв 2 давхар, 70%-ийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг нийт 326,000 ам.доллар төлж 2011.10.31-ний өдөр Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах гэрээ байгуулан Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206009207 тоот гэрчилгээг авсан. Улмаар өөрийн эзэмшиж байсан Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Зайсанд байршилтай *** орон сууцуудаа зарж уг барилга дээрээ 2012-2015 оны хооронд нэмэлт хөрөнгө оруулж 4 давхар, 638.71 метр квадрат болгож 90%-ийн гүйцэтгэлтэй гэрчилгээг 2015.04.01-ний өдөр авсан. Ингэснээр миний анх худалдаж авсан 325.6 м.кв 2 давхар, 70%-ийн гүйцэтгэлтэй барилга маань 2017 оны 10-р сард зоорийн давхартайгаа 5 давхар, 726.9 талбайтай, давхар бүртээ 120-198 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны зориулалттай 16 өрөө бүхий байшин болсон.

Уг барилгын гэрчилгээн дээр талбайн хэмжээ анх 2011 онд 325.6 м.кв гүйцэтгэл 70%, 2015 онд 638.71 м.кв гүйцэтгэл 90%, 2017 онд 726.9 м.кв гүйцэтгэл 100% болж ашиглалтад орж миний бие уг шинэ барилгадаа амьдарч эхэлсэн. 638.71 м.кв болон 726.9 м.кв-ны зөрүү 88.19 м.кв нь байшинд хэмжилт хийсэн зураглалын компани зоорийн давхрын хэмжилтийг хийгээгүй орхигдуулснаас болсон бөгөөд дахин хэмжилтийн тайланг 2017 онд хийж өгснөөр 726.9 м.кв талбайтай болсон. Энэ үед үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг “Жи Эс Би Капитал” ББСБ-д барьцаалсан байсан учраас 726.9 м.кв талбай бүхий 100%-ийн гүйцэтгэлтэй гэрчилгээг гаргаж чадаагүй юм. Ингэж барилгын үлдсэн 10%-ийн гүйцэтгэлийн ажлаа хийж бүрэн ашиглалтад оруулах зорилгоор 2017 онд “Ж” ХХК-аас 125.0 сая төгрөгийг зээлж уг зээлийг хугацаандаа төлж чадаагүй улмаас хүү торгууль нэмэгдэн 327,0 сая төгрөг төлөхөөр шүүх дээр эвлэрлийн гэрээ байгуулсан.

Эвлэрлийн гэрээний дараа би 327,0 сая төгрөгийн зээлийг төлөх баталгаа болгож, ББСБ-ын нэр дээр шилжүүлсэн юм. Учир нь “Ж” ХХК-ын холбогдох хүмүүстэй ярилцахдаа “уг байр нь 2-3 тэрбум төгрөгийн үнэ ханштай, таны зээлийн өр төлбөр нь 327,0 сая төгрөг байна, иймд та байраа манай нэр дээр шилжүүлээд өгчих, тэгээд манайх зээлээ төлөх баталгаатай гэж хүлээж байя, та тэр хооронд 327,0 сая төгрөгөө олж ирээд байраа буцаагаад шилжүүлээд аваарай, таны 2-3 тэрбум төгрөгийн үнэтэй байрыг 327,0 сая төгрөгт авах боломжгүй, зөрүү үүснэ, иймд ийм байдлаар тохиролцоё гэж тохиролцсон. Асуудлыг ийм байдлаар шийдвэрлэхгүй бол манай байгууллагын зээлийн үзүүлэлт муу гарах гээд байна, таны зээл том зээлд орно, бид барилгыг танд мэдэгдэхгүйгээр зарахгүй ээ” гэсэн юм.

Ингээд би сүүлийн 8 жил нөхөрлөж, хамт ажиллаж зүтгэж явсан Бтай уулзаж туслалцаа хүссэн, хариуцагч Б нь “Ж” ХХК-д байгаа миний 327,0 сая төгрөгийн зээлийн өрийг төлөх, би энэ мөнгийг нь Бд сарын 3%-ийн хүүтэйгээр эргүүлэн төлөх, төлөх хүртэл Б нь барилгын 2 давхарт амьдрах, давхар бүрээр тусад нь үл хөдлөхийн гэрчилгээ гаргаж 3-р давхрын гэрчилгээг 1 зогсоолын хамт Бын нэр дээр шилжүүлж 327,0 сая төгрөгийг хүүгийн хамт би Б. Баттулгад төлж дууссанаар уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч Б нь надад буцааж шилжүүлж өгөх нөхцөлтэйгөөр тохиролцсон юм. Энэ тохиролцооны дагуу би Быг 2020 оны 5 сарын дундуур “У” ХХК дээр аваачиж “миний зээлийн төлбөрийг төлөх дүү маань юм гэж танилцуулсан. Б нь надад таны зээлийг төлөхдөө өөрийн байр, машинаа тооцож өгөх гээд ажил их байна, та санаа зоволтгүй, дүү нь бүгдийг зохицуулна” гэсэн. Б ч манай байшинд 2020 оны 6-р сард нүүж ирсэн. Тэгээд надгүйгээр миний байшингийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээрээ болгосон байсан.

Би геологич мэргэжилтэй учраас 6-р сард хөдөө яваад 11-р сарын эхээр гэрт ирэхэд Б нүүгээд явчихсан, хадмуудаа манай байшинд оруулсан байсан. Энэ үед Коронагийн хөл хорио улс даяар тогтоосон байсан. 2021 оны 2-р сард хөл хорио 7 хоног тавигдахад би түүнтэй нэг цайны газарт биечлэн уулзаад тооцоо нийлж гарын үсгээ зурцгаагаад тохиролцсоныхоо дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн газар хамт очиж гэрчилгээнүүдээ гаргуулъя гэхэд Б надад “би танаас үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдаж аваагүй” гээд шууд зугтсан. Ингэж Б нь барилгын өмчлөлийг өөрийн нэр дээр болгомогцоо анхны тохиролцоогоо шууд мартаж, зангаа хувилган зугтаж эхэлсэн бөгөөд барилгыг надад шилжүүлэхээс татгалзаад байгаа юм.

Анхан шатны шүүх хариуцагч Б нь “У” ХХК-д байгаа Мы 327,0 сая төгрөгийн зээлийн өрийг төлөх, М нь түүнд энэ мөнгийг нь сарын 3%-ийн хүүтэйгээр эргүүлэн төлж дууссанаар уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч Б нь М-д буцааж шилжүүлж өгөх нөхцөлтэйгөөр тохиролцсон тохиролцоог ийм тохиролцоо хийгдээгүй гэж дүгнэсэн, гэтэл давж заалдах шатны шүүх магадлалдаа “хариуцагч нь нэхэмжлэгчид уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг буцаан худалдах үүрэг хүлээсэн” гэж зөв дүгнэсэн боловч намайг 327,0 сая төгрөгийн төлбөрөө төлөөгүй гэдэг шалтгаанаар байшингийн өмчлөгч биш гэж дүгнэсэн.

Бидний маргааны талаарх үйл баримт, тохиролцоо, нотлох баримтууд, Б бидний хооронд харилцсан Фейсбүүк чат, цахим шуудангууд хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан байдаг бөгөөд уг чатанд хариуцагч Б нь “миний байр суурь огт өөрчлөгдөөгүй, мөнгөө л бүрэн авна” гэсэн байгаа болно. Энэ нотлох баримт нь хэргийг шийдвэрлэхэд чухал ач холбогдолтой баримт бөгөөд анхнаасаа Б нь уг байрыг 32,07 сая төгрөгөөр “Ж” ХХК-аас худалдан авах хүсэл зорилго байгаагүй, цаанаа надтай тохиролцоотой буюу миний “Ж” ХХК-д төлөх 327,0 сая төгрөгийг төлж өгч, дараа нь уг мөнгөө надаас бүрэн авч, надад байрыг минь буцаан шилжүүлж өгөх тохиролцоо байсан болохыг нотолж байгаа болно. Уг хэлэлцээр, тохиролцоогоо илэрхийлж Б нь над руу “миний байр суурь огт өөрчлөгдөөгүй буюу “Ж” ХХК-д өмнөөс чинь төлсөн 327,0 сая төгрөгөө бүрэн авч байж дараа нь байрыг чинь шилжүүлж өгнө” гэж бичсэн болно.

Би Бд төлөх 327 сая төгрөгтөө маргаан бүхий барилгын 10 хувийг өгөх, барилгыг дундаа хамтран өмчлөх талаар хэлдэг, уг байшингийн 90%-д нь би хөрөнгө оруулалт хийсэн болох нь тодорхой нотлогдож байхад шүүх намайг барилгад хөрөнгө оруулаагүй, өмчлөгч биш гэж дүгнэсэн.

Энэ байшин 2023 оны эхний үнэлгээгээр 2.91 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдсэн ба одоогоор 3.6 тэрбум төгрөг болсон. Б нь намайг энэ байшинг өөрт нь 327,0 сая төгрөгөөр өгсөн, 90%-ийн гүйцэтгэлтэй байшинг өөрийнхөө хөрөнгөөр 2020 онд барьж дуусгасан гэж илт худал, нотлогдохгүй зүйлийг шүүхэд бичдэг. Уг байшингаа би 2017 онд ашиглалтад оруулсан талаар олон гэрчийн мэдүүлэг хэрэгт байдаг. Үүнийг ч анхан шатны шүүх анхаарч үзээгүй.

Өөр нэг бодит үнэн байгаа нь “Ж” ХХК нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн жинхэнэ өмчлөгч биш, намайг зээлээ төлөхийг хүлээж, байшинг барьцаа агуулгаар барьж байгаа гэдгийг Б мэдэж байсан. Тэгсэн атлаа Б нь надтай үүссэн өр, авлагын асуудлаар өмнө нь амаар болон бичгээр хийсэн бүхий л тохиролцоогоо умартаж, барилгыг өөрийн өмчлөлд бүртгүүлсэн боломжоо ашиглан, бүрмөсөн өөртөө авахаар шийдсэн хүн. Ийм илт луйврын ажиллагааг шат шатны шүүхүүд дэмжиж, хэрэг явдлын бодит үнэнийг гуйвуулан иргэн намайг илт хохироосон шийдвэр гаргасанд гомдолтой байна.

Надад энэ байшингаас өөр машин тэрэг, өмч хөрөнгө, амьд явах эрхээ бодитой эдлэх, хоног төөрүүлэх гэр орон ч байхгүй. Одоо би 60 нас хүрч тэтгэвэртээ гарч байна. Энэ байшин миний 35 жилийн турш уйгагүй хөдөлмөрлөж зүтгэсэн шударга хөдөлмөрийн минь хөлс хүчээр босч бий болсон юм. Энэ миний бодит үнэн, энэ боломжийг алдахад хүрээд байгааг минь эрэгцүүлэн харж надад амьдрал хайрлахыг чин сэтгэлээс хүснэ.

Иймд давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, Б. Баттулгын миний өрөнд “Ж” ХХК-д төлсөн мөнгийг уул байшинд оруулсан хөрөнгө оруулалт гэж үзэн, уул барилгыг тодорхой хувиар хамтран өмчлөх гэсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг минь хангаж шийдвэрлэж өгч, хохирон зөрчигдсөн эрхийг минь хангаж өгнө үү гэжээ.

5. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Н хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172-р зүйлийн 172.2.2-т заасан “хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн” гэсэн үндэслэлээр эс зөвшөөрч гомдол гаргаж байна.

Давж заалдах шатны шүүх магадлалын Хяналтын хэсгийн 2.2-т “Анхан шатны шүүх ... энэ маргаанд хамаарах зарим үйл баримтын талаар алдаатай эрх зүйн дүгнэлт өгснийг зөвтгөн дүгнэх боломжтой” гэж дүгнээд, хариуцагч Б “Ж” ХХК-аас үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авахдаа уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг Мд эргүүлж худалдах, М нь хариуцагчийн төлбөрт төлсөн 327,000,000 төгрөгийг сарын 3 хувиар тооцсон хүүгийн хамт төлөх, мөн бусад өр төлбөрийг төлөх үүрэг хүлээсэн байна. Энэ нь талуудын 2021.02.08-ны өдөр үйлдсэн тооцоо нийлсэн баримт, 2021.05.23-ны өдрөөс 2021.06.01-ний өдрийн хооронд фейсбүүк чатаар харилцаж байсан зурвас зэрэг баримтаар тогтоогджээ” гэж хэргийн гол үйл баримт болон түүнийг нотлох баримтуудыг зөв үнэлсэн байх боловч хариуцагч нь нэхэмжлэгчид уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг буцаан худалдах үүрэг хүлээсэн боловч нэхэмжлэгч харилцан тохиролцсоны дагуу хариуцагчийн бусдад төлбөрт төлсөн 327,000,000 төгрөгийг зохих хүүгийн хамт төлөх, мөн өр төлбөрийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй байна. Иймд талуудын энэ тохиролцоо хэрэгжээгүй байгаа тул уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг дундын өмч гэж тооцох, эсхүл хариуцагчийн өмчлөх эрхийг үгүйсгэх эрх зүйн үндэслэл байхгүй” гэж Мы нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн холбогдох заалтыг хэвээр үлдээсэн нь хариуцагчийн шүүхэд гаргаагүй сөрөг нэхэмжлэлийг шийдвэрлэсэн агуулгатай болсон, энэ нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172-р зүйлийн 172.2.2-т заасан шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гэж бидний хувьд үзэж байгаа болно.

Өөрөөр хэлбэл, чухамхүү анхан болон давж заалдах шатны шүүхүүдийн энэ дүгнэлт, шийдвэрээс улбаалж, нэхэмжлэгчийн анх 2011 онд 441,0 сая төгрөгөөр худалдаж авсан 325.6 м.кв талбайтай, 2 давхар барилгын каркас нь 2023 оны байдлаар 2.9 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдсэн 726.99 м.кв талбайтай, зоорьтойгоо 5 давхар барилга болсон атлаа бүхэлдээ 327,0 сая төгрөгийг сарын 3%-ийн хүүтэйгээр төлөх өрийн төлбөр болж байгаа нь түүнийг хэт хохироосон, хуулийн шударга ёсны зарчимд нийцээгүй шийдвэр боллоо.

Маргааны зүйл болох тухайн барилга “Ж” ХХК-аас Мы авсан зээлийн барьцаанд байсан, тэрээр зээлээ төлж чадахгүй байсан, ББСБ нь бидний зээл төлүүлэлтийн үзүүлэлт муу харагдаад байгаа тул та барилгаа манай өмчлөлд шилжүүлчих, та зээлээ төлмөгц бид барилгыг буцаагаад өгнө гэснээр би барилгаа тус байгууллагад өгсөн нь үнэн. Мөн миний зээлийг төлөх хүн гэж Быг дагуулж очин танилцуулсан нь ч үнэн гэж М мэдүүлдэг.

Тийм ч учраас ББСБ нь түүний зээлийн төлбөрийн үлдэгдэл 327,0 сая төгрөгт тооцон барилгыг хариуцагч Б-д Арилжааны гэрээгээр шилжүүлсэн. Мөн бас нэг үнэн нь ББСБ тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн жинхэнэ өмчлөгч биш, М зээлээ төлөхийг хүлээж, барилгыг барьцааны агуулгаар барьж байгаа гэдгийг Б сайн мэдэж байсан. Тэгсэн атлаа Б нь Мтай тухайн үүссэн өр, авлагын асуудлаар өмнө нь амаар болон бичиг /1-р хавтаст хэргийн 35-р хуудсанд байгаа 2021.02.08-нд харилцан гарын үсэг зурж, тооцоо нийлсэн баримт болон цахим захидлууд/-ээр хийсэн бүхий л тохиролцоогоо умартаж, барилгыг өөрийн өмчлөлд бүртгүүлсэн боломжоо ашиглан, бүрмөсөн өөртөө авахаар шийдсэн хүн юм.

Ийм тохиолдолд Иргэний хуулийн 114-р зүйлийн 114.1, 109-р зүйлийн 109.3-ын зохицуулалт үйлчлэх ёстой боловч шүүх хуулийн энэ заалтуудыг хэрэглэхгүй байгаад гомдолтой байна. Өөрөөр хэлбэл, Б тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн шударга өмчлөгч байгаагүй. Харин шүүх “Хэдийгээр өмнө дурдсанчлан хариуцагч нь нэхэмжлэгчид уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг буцаан худалдах үүрэг хүлээсэн боловч нэхэмжлэгч харилцан тохиролцсоны дагуу хариуцагчийн бусдад төлбөрт төлсөн 327,000,000 төгрөгийг зохих хүүгийн хамт төлөх, мөн бусад өр төлбөрийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй байна. Иймд талуудын энэ тохиролцоо хэрэгжээгүй байгаа тул уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг дундын өмч гэж тооцох, эсхүл хариуцагчийн өмчлөх эрхийг үгүйсгэх эрх зүйн үндэслэл байхгүй” гэж шийдвэрлэсэн нь Бын шүүхээр нэхэмжлээгүй байгаа авлага /ББСБ-ын өрийг хаасан 327,0 сая төгрөгийг сар бүрийн 3%-ийн хүүтэйгээр авах/-д санаа тавьсан буюу хариуцагчаас шүүхэд гаргаагүй сөрөг нэхэмжлэлийг шийдвэрлэсэн, шүүхээс шударга бус шийдвэр гаргахад хүргэсэн иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмын ноцтой зөрчил гэж хуульчийн хувьд үзэж байна.

Энэхүү 327,0 сая төгрөгийг 3%-ийн хүүтэй төлөх төлбөрийг 3,0 тэрбум орчим төгрөгийн үнэлгээтэй барилгаар төлөх агуулга бүхий шүүхийн шийдвэр нь талууд хоорондоо үүссэн өр авлагын асуудлаа тооцоо нийлэн шийдвэрлэх боломжийг шууд алдагдуулж, нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг ноцтойгоор хохироосон шийдвэр болж байгаа юм. Нэхэмжлэгчийн хувьд, хариуцагчид төлөх өрөө төлөөгүй нь түүний санхүүгийн хувьд хүндрэлд орсон нөхцөл байдалтай холбоотой байсан бөгөөд өр зээлийн асуудлаа шийдвэрлэх ганц эх үүсвэр нь түүний 2011 оноос хойш хөрөнгө оруулж босгосон, 2023 онд 2.9 тэрбумаар үнэлэгдсэн зоорийн давхартайгаа 5 давхар, давхар болгонд нь нэг айл амьдран суух боломжтой, 16 өрөөтэй барилга байсан.

Гэтэл уул барилга нь 2016 оноос хойш ББСБ-ын барьцаанд, үргэлжлээд 2020 оноос хойш хариуцагч Бын өмчлөлд шилжсэнээр тэрээр өрөө төлж, барилгаа буцаан авах ямар ч боломжгүй нөхцөл байдалд орсон. Шүүх энэ нөхцөл байдалд огт дүгнэлт хийхгүйгээр Бын хууль бус өмчлөлөөс үл хөдлөх хөрөнгөө шаардах түүний эрхийг “өрөө төлөөгүй” гэдгээр шалтаглаж, хязгаарлан, барилгыг бүхэлд нь хариуцагчийн өмчлөлд үлдээснээр талууд өөрсдийн хооронд үүссэн өр төлбөрийн тооцоогоо эцэслэн хийж, асуудлаа шийдвэрлэх боломжийг алдагдуулсан төдийгүй үүгээр нэхэмжлэгч М орох орон гэргүй үлдэхэд хүрсэн байна.

Мы хувьд, “Чи миний өрийг төлөөд өгвөл хоёулаа хамтарч барилгыг зарж борлуулаад чиний өрийг төлье, эсхүл чи барилгын нэг давхрыг авсан ч болох юм” гэсэн урьд өмнөх тохиролцоогоо үндэслэн, Бас түүний ББСБ-д төлөх өрийг хааж өгсөн мөнгийг барилгад оруулсан хөрөнгө оруулалт гэж үзэн, уул барилгыг тодорхой хувиар хамтран өмчлөх боломжтой гэсэн агуулгаар сүүлд нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилсөн байгаа.

Дашрамд тэмдэглэхэд, М ББСБ-аас авсан зээлээрээ бүр 2017 он гэхэд барилгынхаа гүйцэтгэлийг 100% болгосон /баримт нь 2-р хавтаст хэргийн 206-р хуудсанд байгаа/ байхад, хариуцагч 2020.04.29-нд ББСБ-аас арилжааны гэрээгээр барилгыг шилжүүлэн авч, нэг сар хагасын дараа барилгыг өөрийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн атлаа барилгын гүйцэтгэлийг “би 100% болгосон” гэж шүүхэд худал тайлбар гаргасан байдаг. Энэ нь түүний шударга бус зан чанарыг харуулсан бас нэгэн баримт гэж харагддаг.

Иймд шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж, Мы нэхэмжлэлийг хангасан шийдвэр гаргаж өгнө үү гэжээ.

6. Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдаанаар нэхэмжлэгч М, түүний өмгөөлөгч Н нарын гаргасан гомдлыг хэлэлцээд хоёр шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн гэх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлээр хэргийг шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр 2025.12.19-ний өдрийн 001/ШХТ2025/01294 дүгээр тогтоолыг гаргажээ.

ХЯНАВАЛ:

7. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, хэргийг анхан шатны шүүхээр дахин хэлэлцүүлэхээр буцааж шийдвэрлэлээ.

     8. Нэхэмжлэгч М нь хариуцагч Бд холбогдуулан *** тоот амины орон сууцны 90 хувийн өмчлөгчөөр М, 10 хувийн өмчлөгч нь Б мөн болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...Барилгын хөрөнгө оруулалт захиалгын гэрээг “С” ХХК-тай байгуулж, *** тоот хаягт байрлах, 2 давхар 325.6 м.кв талбайтай 70%-ийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2011.10.31-ний өдөр 326,000 ам.доллараар худалдан авч өмчлөгч болсон. Улмаар 2012-2015 оны хооронд нэмэлт хөрөнгө оруулж барилгыг 4 давхар, 638.71 м.кв талбайтай 90%-ийн гүйцэтгэлтэй болгосон. Ингээд барилгын үлдсэн 10%-ийн гүйцэтгэлийн ажлыг хийх зорилгоор 2017 онд “Ж” ХХК-аас 125,0 сая төгрөг зээлж, барилгыг 100%-ийн гүйцэтгэлтэй болгосон.

Уг зээлийг хугацаандаа төлж чадаагүйн улмаас хүү, торгууль нэмэгдэн 327,0 сая төгрөг төлөхөөр шүүхийн шийдвэр гарч, төлбөртөө байраа барьцаалж, төлбөрөө төлсний дараа буцаан авахаар тохиролцсон.

Дээрх мөнгийг Бар төлүүлж, Бд сарын 3%-ийн хүүтэй буцаан төлөхөөр тохиролцсон боловч төлбөрөө төлөөгүй байгаа. Иймд Бд төлөх төлбөртөө барилгын 10%-ийг түүний өмчлөлд шилжүүлэх, үлдэх 90%-ийн өмчлөгчөөр миний бие тогтоолгох хүсэлтэй байна...” гэж тайлбарласан.

Хариуцагч Б хариу тайлбартаа: “...М нь 2015 оноос эхлэн надаас мөнгө зээлж эхэлсэн ба энэ үеэс эхлэн бидний хооронд мөнгө, санхүүгийн асуудал үүссэн. Тэрээр 2020 оны 04-р сард ирж уулзахдаа *** тоот хаягт байрлах 638.71 м.кв талбайтай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгөө “Ж” ХХК-д зээлийн барьцаанд тавиад 327,000,000 төгрөгийн өр төлбөрт алдчихсан, чи энэ үнээр нь худалдаад авчих гэж хэлсэн. Үүний дагуу би “Ж” ХХК-тай арилжааны гэрээ байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 26-р хороо, Их Монгол Улсын гудамж, 207 дугаар байрны 66 тоот хаягт байрлах 71.11 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 199,108,000 төгрөгт, 2011 онд үйлдвэрлэгдэж 2020 онд импортлогдсон, цайвар цэнхэр өнгөтэй RХ350 маркийн автомашиныг 47,000,000 төгрөгт, 2016 онд үйлдвэрлэгдэж 2020 онд импортлогдсон, хар өнгөтэй NХ200 маркийн автомашиныг 80,892,000 төгрөгт тооцож өгсөн.

Өмчлөгчөөр бүртгүүлсний дараа 90 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан хөрөнгөд өөрийн зардлаар нэмэлт засвар үйлчилгээ хийгээд орон сууцны гэрчилгээг 2020.06.15-ны өдөр шинэчилж авсан.

“Ж” ХХК-тай байгуулсан 2020.04.29-ний өдрийн арилжааны гэрээ нь хүчин төгөлдөр, иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...” гэжээ.

9. Хариуцагч Б нь нэхэмжлэгч Мд холбогдуулан орон сууцны 1 дүгээр давхрыг нэхэмжлэгчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...“Ж” ХХК-д арилжааны гэрээний дагуу хөрөнгө шилжүүлж маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсоор өмчлөгч болсон ч нэхэмжлэгч нь өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байна...” гэж тайлбарласан,

Нэхэмжлэгч М сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: “...сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, угаасаа хөрөнгийн 90 хувийн өмчлөгч учраас хууль бусаар байранд амьдарсан гэж үзэхгүй…” гэжээ.

10. Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэхээ: “...Нэхэмжлэгч М нь “Ж” ХХК-д маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх өр төлбөрт бүхэлд нь тооцон шилжүүлсэн, дараа нь ББСБ-аас Бд 327,000,000 төгрөгт тооцон арилжааны гэрээний дагуу өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн үйлдэлд маргаагүй атлаа *** тоот хаягт байрлах 638.71 м.кв талбай бүхий, аялал жуулчлалын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн 90 хувийн өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлага гаргаж байх тул тухайн шаардлагыг шүүх хангах үндэслэлгүй байна.

...Иймд холбогдох этгээдээс хохирлоо нэхэмжлэх, өөр бусад байдлаар шаардлага гаргахад энэ шийдвэр саад болохгүйг дурдах нь зүйтэй. ...нэхэмжлэгч М нь маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн 1 дүгээр давхарт амьдардаг талаар тайлбарлаж байх тул бодитойгоор эзэмшилд нь байгаа гэж үзнэ. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2-т зааснаар хариуцагч Б үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр бүртгэгдэж, өмчлөгч болсон байх тул хариуцагч нь нэхэмжлэгчээс орон сууцаа чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхтэй...” гэж дүгнэсэн.

Давж заалдах шатны шүүх “...нэхэмжлэгч нь хариуцагч “Ж” ХХК-д холбогдох нэхэмжлэлээсээ татгалзсныг анхан шатны шүүх шийдвэрлээгүй орхигдуулсныг давж заалдах шатны шүүхээс залруулж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт заасныг баримталсан заалтыг шийдвэрт нэмж өөрчлөлт оруулна.

Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 108 дугаар зүйлийн 108.1 дэх хэсэгт нийцжээ. Учир нь М нь “Ж” ХХК-д маргааны зүйл болж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөрт тооцон шилжүүлэн өгснөөр түүний өмчлөх эрх Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт зааснаар дуусгавар болсон. Улмаар шинэ өмчлөгч “Ж” ХХК-д гэрээнд заасан мөнгөн төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулснаар Иргэний хуулийн 109, 110 дугаар зүйлд заасны дагуу Б уг үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авч, өмчлөгч болсон байна.

Хэдийгээр хариуцагч нь нэхэмжлэгчид уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг буцаан худалдах үүрэг хүлээсэн боловч нэхэмжлэгч харилцан тохиролцсоны дагуу хариуцагчийн бусдад төлбөрт төлсөн 327,000,000 төгрөгийг зохих хүүгийн хамт төлөх үүргээ биелүүлээгүй байна. ...талуудын энэ тохиролцоо хэрэгжээгүй байгаа тул уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг дундын өмч гэж тооцох, эсхүл хариуцагчийн өмчлөх эрхийг үгүйсгэх эрх зүйн үндэслэл байхгүй. Анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй болсон байна. …Харин шийдвэрийн тогтоох хэсэгт сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарахгүй Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2 дахь хэсгийн зохицуулалт баримталсан байгааг хассан өөрчлөлт оруулна...” гэж дүгнэжээ.

11. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2-т нийцээгүй байна.

12. Нэхэмжлэгч нь *** амины орон сууцны 90 хувийн өмчлөгчөөр өөрийгөө, 10 хувийн өмчлөгчөөр хариуцагчийг тогтоолгохоор шаардлага гаргасан боловч шаардлагын үндэслэл тодорхой бус байх ба шүүх тодруулах үүргээ биелүүлээгүй байна.

Маргааны үйл баримтад эрх зүйн дүгнэлт хийхийн тулд нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл тодорхой байх шаардлагатай.

12.1. Нэхэмжлэлийн шаардлагын агуулгаас үзвэл тэрээр хариуцагчид төлөх өрөндөө өөрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн 10 хувийн өмчлөлийг шилжүүлэхийг хүссэн агуулгатай байна.

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчид төлөх өрөндөө үл хөдлөх эд хөрөнгийн 10 хувийн өмчлөлийг шилжүүлнэ гэх боловч хариуцагчид хэдэн төгрөгийн өртэй болох, тухайн барилга ямар үнэ цэнэтэй болох  нь тодорхойгүй байхад энэ талаар тодруулаагүй.

12.2. Нөгөө талаар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн 10 хувийг өмчлөлд нь шилжүүлнэ /өмчлөгчөөр тогтоолгоно/ гээд байгаа боловч энэ 10 хувьд барилгын хэдэн давхрын аль хэсэг хамаарч байгаа нь тодорхойгүй, энэ талаар мэтгэлцээгүй байх тул тухайлсан 10 хувийг тогтоох боломжгүй.

Нэхэмжлэлд дурдснаар маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө болох амины орон сууц нь зоорийн давхартайгаа 5 давхар, 726.9 м.кв талбайтай, давхар бүртээ 120-198 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны зориулалттай 16 өрөө бүхий байшин гэжээ. Иймд тус барилга хуваагдах боломжтой эд юмс байна.

13. Дээр дурдсанчлан хариуцагчийн төлбөл зохих өрийн хэмжээ, барилгын нийт үнэ, мөн давхар бүрийн үнэлгээ тодорхойгүй, нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарах 10 хувьд барилгын аль хэсэг хамаарах, үүнийг хэрхэн, ямар үндэслэлээр тооцсон зэрэг хэрэгт шаардлагатай үйл баримтыг тогтоогоогүй байна.

14. Түүнчлэн хариуцагчийн банк бус санхүүгийн байгууллагаас худалдаж авсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг тухайн барилгын зах зээлийн үнэлгээтэй харьцуулах болон нэхэмжлэгчийн хариуцагчид төлөх төлбөрийн хэмжээ тодорхойгүй байхад шүүх хэргийг шийдвэрлэсэн нь учир дутагдалтай болжээ.

15. Иймд шийдвэр, магадлалыг эс зөвшөөрсөн талаарх нэхэмжлэгч талын гомдол үндэслэлтэй боловч хяналтын шатны шүүхээс хэрэгт цугларсан баримтын хүрээнд эрх зүйн дүгнэлт хийж, хэргийг эцэслэн шийдвэрлэх боломжгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангуулахыг хүссэн гомдлыг хангахгүй.

Дурдсан үндэслэлээр шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.5-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04299 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн 210/МА2025/01713 дугаар магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаасугай.

 2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгч М-аас 2025.11.14-ний өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 210,600 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                           ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                Г.АЛТАНЧИМЭГ

                           ШҮҮГЧИД                                                      Н.БАЯРМАА

                                                                                                   Э.ЗОЛЗАЯА

                                                                                                   Д.ЦОЛМОН

                                                                                                   Х.ЭРДЭНЭСУВД