2022 оны 03 сарын 02 өдөр Дугаар 102/ШШ2022/00715 Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Эрдэнэчимэг даргалж, шүүхийн танхимд нээлттэй хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Баянгол дүүрэг, ... хороо, ... хороолол, Хасбаатарын гудамж, ... байр, ... тоотод оршин суух, ... овогтой ...ын ...гийн /РД:.../ нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүргийн 5 хороо, Үндсэн хуулийн гудамж-3, өөрийн байр, ...т холбогдох,

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ..., хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ..., нарийн бичгийн дарга Б.Туул нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчээс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020.02.03-ны өдрийн 102/ШШ2020/0413 дугаар шүүгчийн захирамжаар ..., Б.... нараас 28.441.220 төгрөгийг гаргуулж ... ББСБ ХК-д олгохоор шийдвэрлэсэний дагуу Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас барьцаа эд хөрөнгүүдийг битүүмжилэн хурааж, төлбөр төлөгч нараас барьцаа хөрөнгийн үнийн саналыг авсан. Өмчлөгч болон төлбөр төлөгч нар нь барьцаа үл хөдлөх, хөдлөх эд хөрөнгүүдийн нэг бүрчилэн зах зээлийн бодит үнэлгээг гаргаж бичгээр үнийн саналыг шийдвэр гүйцэтгэгчид хүргүүлсэн. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу тус үл хөдлөх эд хөрөнгөд шинжээч томилуулж үнэлгээ хийлгэсэн байна. Барьцаа үл хөдлөх хөрөнгийг 38,705,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлж хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн байна. Мэдээллийн Үнэгүй.мн болон бусад сайтаас үнийн мэдээлэл авч харьцуулалт хийлгүйгээр мөн гэр хороололын дахин төлөвлөлтед орсон нөхцөл байдлыг тусгаагүй, 700 к.мв газрын үнэлэхдээ шинж байдал, онцлогийн талаар тайландаа тусгаагүй, үнэлгээний аргуудаас илүү ач холбогдол өгч, хөрөнгийн үнэлгээ тогтоосон жишиг үнийг хэрхэн, ямар үндэслэлээр тооцож гаргасан тооцоллоо тайландаа тодорхой тусгаагүй нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9.2.1-д хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх, 9.2.3-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх, 9.3.6-д хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн өмчлөл, эзэмшил, ашиглалтын талаархи мэдээлэл, 9.3.8-д хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэл заалтуудыг зөрчин үнэлгээ хийсэн. Ж.Болдбаатарын өмчлөлийн орон сууцыг зах зээлийн үнийн дүн 55,0 сая төгрөг байхад 38.705.000 төгрөгөөр шинжээч үнэлсэн, зах зээлийн үнээс 7.705.000 төгрөгөөр буруулж үнэлгээ тогтоосон. Бид Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас өгсөн 2020.05.12-ний едрийн ..., 4/17698 дугаар мздэгдлийг хүлээн аваад хуульд заасны дагуу тус үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжпэлийг гаргаж байна гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс хуралдаанд тайлбарлахдаа: Төлбөр төлөгч үнэлгээний тайлантай танилцахад барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгийг 38,705,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн ханшаас хэт доогуур гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тайлбарласан. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4.1.4-т заасныг зөрчиж үнэлгээ хийсэн. Үүнд: Үнэлгээний тухай хуулийн 3.1.3-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний зүйл гэж тодорхой үнэ цэнээр үнэлэгдэх эд хөрөнгө болон эдийн бус хөрөнгө, бизнесийн үйл ажиллагаа, санхүүгийн өмчлөх эрхийг гэсэн заалтыг зөрчсөн. Шинжээч эд хөрөнгийг үнэлэхдээ, 3 см-ын зузаантай банзан 4 талт хашаа, нойл, бие засах газар, таримал 3 ширхэг мод зэргийг үнэлэлгүй зөвхөн орон сууц, гараж, газрыг үнэлж, дагалдах эд зүйлийг үнэлээгүйгээс маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ зах зээлийн үнээс хэт доогуур болсон. Шинжээч тухайн эд хөрөнгөд үзлэг хийхдээ нүд үзнэ гэсэн хуулийн заалт байдаг. Нүд үзэхдээ 4 талт хашаа, мод, нойл зэргийг үзлэг хийсэн тэмдэглэл болон тайланд огт тусгаагүй. Яагаад үнэлээгүй, яагаад үнэлэх ёстой талаар энэ тайланд тодорхой дурдаагүй. Тухайн үнэлэгдэх гэж байгаа эд хөрөнгийн үнэ цэнийг дагалдах зүйлтэй нь үнэлээгүйгээс болж эд хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн. Иймд 38,705,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. Шинжээчийн тогтоол Хөрөнгийн Үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлд үнэлгээчин гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн байна гэж заасан. Хуулийн этгээд биш. Гэтэл шийдвэр гүйцэтгэгч тогтоол дээр ... ХХК гэж шинжээчийг томилсон. Хөрөнгийн Үнэлгээний тухай хуулийн 3.1.1-д заасан шаардлагыг хангаагүй хуулийн этгээдийг үнэлгээчнээр сонгосон байна. Иймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн Анхан шатны шүүхийн 2020.02.03-ны өдрийн 102/ШШ2020/00416 дугаар захирамжаар ... болон Д.... нараас 28,441,220 төгрөгийг гаргуулж ... ББСБ ХХК-д олгож үүргийн гүйцэтгэлийг Сонгинохайрхан дүүрэг, 9 хороо, Уулын 9 гудамж, 8 тоотод байрлах бүртгэлийн ... болон ... дугаартай өрхийн хэрэглээний зориулалттай газар болон Ниссан маркийн ... улсын дугаартай автомашинаар хангуулахаар шийдвэр гарсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж барьцаа хөрөнгүүдийг битүүмжлэн, хурааж Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.2.2-т заасны дагуу 2020.04.29-ний өдрийн ... тогтоолоор шинжээч томилж, зах зээлийн бодит үнэлгээг 38,705,000 төгрөгөөр тогтоосныг төлбөр төлөгч нарт 2020.05.12-ны өдрийн ... тогтоолоор үнэлгээний тайланг танилцуулсан. Төлбөр төлөгч нар гэрээний дагуу үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар төлбөр авагчтай анхнаасаа тохиролцсон байдаг. Шинжээчийн сонгож авсан объектууд нь байршлын хувьд ойролцоо байсан ч жишиг 1 хөрөнгө нь дахин төлөвлөлтөд хамрагдсан тул итгэлцүүрийг 10 хувиар багасгаж тохируулга хийсэн. Жишиг 2, 3 дахь төлөвлөлтийн бүсэд хамрагдсан ба төлөвлөлтийн ажил эхлээгүй. Үнэлгээний зүйлтэй ижил боловч үнэлгээний зүйлтэй харьцуулахад төв замаас алслалт, орц болон гарц зэргээс шалтгаалан үнэлгээний зүйлээс дутагдалтай талтай тул итгэлцүүрийг 10 хувиар ихэсгэж тохируулга хийсэн гэж тайланд тусгаж өгсөн байна. Барилгын насжилт уртадсан, элэгдэх тусам үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурдаг. Жишиж буй барилгууд бүгд орчин үеийн хийц, загвартай боловч ашиглалтад орсон он ялгаатай тул жил тутамд 1 хувиар тооцож итгэлцүүр тооцсон гэж тусгасан байна. Үүнээс харвал шинжээчийн дүгнэлт хуульд нийцсэн, хуулийн дагуу үйл ажиллагаа явуулсан байна. 2020.04.29-ний өдрийн ... дугаар тогтоолоор шинжээчээр ... ХХК-ийг томилсон. Шинжээч томилсон тогтоолоор иргэн биш компанийг томилсон байх ёстой гэж байна. Манайх байгууллагатай гэрээ байгуулсан учраас ... ХХК-ийг томилсон. ... ХХК нь Бат-Эрдэнэ гэж үнэлгээчиндээ итгэмжлэл олгоод, итгэмжлэлийн дагуу энэ хүн хөрөнгийг үнэлсэн. Хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ шинжээчийн тогтоолд дурдсан хөрөнгө буюу үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан барьцаа хөрөнгө болох Сонгинохайрхан дүүргийн 9 хороо, уулын 9 гудамж, 8 тоот хаягт байрлах хувийн сууц, гражийн зориулалттай үл хөдлөх д хөрөнгийг тухайн шинжээч нь 2020.05.06-ны өдөр 38,705,000 төгрөгөөр өнөөгийн бодит зах зээлийн ханшийг үнэлж ирүүлсэн. ... ХХК нь үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн жишиг үнэ, өртгийн хандлагын арга, орлогын хандлагын арга зэргийг ашиглан үнэлгээг гаргасан. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн төлөв байдлыг тодорхойлж ижил төрлийн эд хөрөнгүүдтэй харьцуулж гаргасан. Үнэлгээний тайлан дээр нэхэмжлэгчийн үнэлээгүй гээд байгаа дагалдах эд зүйл байхгүй. Шинжээч томилсон тогтоол дээр барьцаа хөрөнгө болох тээврийн хэрэгсэл болон хашаа байшинг үнэлэхээр заасан учраас дээрх хөрөнгүүдийг шинжээч үнэлсэн тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгчээс тус шүүхийн 2020.02.03-ны өдрийн 413 дугаар шүүгчийн захирамж, ...-ын 2020.05.12-ны өдрийн мэдэгдэлүүд, шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл, Эд хөрөнгө хураах болон битүүмжлэх тухай тогтоолууд, Сонгинохайрхан дүүрэг, 9 хороо, Уулын 9 гудамж, 8 тоотод байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнүүд, үнэгүй.мн хашаа, байшингийн фото зураг, хариуцагчаас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ... дугаар хувийн хэргийг бүхэлд нь, ... ХХК-ийн Хөрөнгө үнэлгээний ... болон ... дугаар тайлангууд зэрэг баримтуудыг ирүүлжээ.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Б.... нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргаж, төлөөлөгч нь шаардлагын үндэслэлийг гэж тайлбарлав.

 

Хариуцагч нь шинжээчийн дүгнэлт хуульд нийцсэн, хуулийн дагуу үйл ажиллагаа явуулсан гэж маргалаа.

 

Шүүх хуралдаанаар нэхэмжлэл, зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлтэй гэж үзлээ.

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020.02.03-ны өдрийн 102/ШШ2020/00413 дугаар шийдвэрээр ..., Б.... нараас 28,000,000 төгрөгг гаргуулан, ... ББСБ ХХК-д олгож, хариуцагч нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд Сонгинохайрхан дүүргийн 9 хороо, Уулын 9 гудамж, 8 тоот, эрхийн ... дугаарт бүртгэлтэй, 72.5 м.кв талбайтай хувийн сууц, 35 м.кв талбайтай гараж, эрхийн ... дугаарт бүртгэлтэй 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөх эрхтэй газраас үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

Дээрх шийдвэрийг үндэслэж, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг явуулж, талуудаас барьцааны зүйлийн талаар үнийн санал авахад тохиролцоогүй байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1-д хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч Монгол улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүнийг үнэлгээчин гэж, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1.2-т шүүхийн шинжилгээ хийж дүгнэлт гаргахаар хуульд заасан журмын дагуу томилогдсон, тусгай мэдлэг, мэргэжил эзэмшсэн этгээдийг шинжээч гэж тодорхойлжээ.

 

Гэтэл хариуцагч байгууллага нь төлбөр төлөгчийн барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг хийлгэхээр 2020.04.29-ний өдөр Виннер вэй ХХК-ийг шинжээчээр томилсон нь дээрх хуулийг зөрчсөн гэж үзэхээр байна.

 

Түүнчлэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1-д иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэргэжлийн тусгай мэдлэг шаардсан асуудлаар дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч өөрийн санаачилгаар, эсхүл оролцогч талын хүсэлтээр шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргах тусгай мэдлэг бүхий, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үр дүнд хувийн ашиг сонирхолгүй этгээдийг шинжээчээр томилон оролцуулж болохоор заасныг зөрчжээ.

 

Учир нь шийдвэр гүйцэтгэгч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй тохиолдолд хөрөнгийг тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч Монгол улсын иргэнээр үнэлүүлүүлэхээр шинжээчийг томилоогүй байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.3-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйл гэдгийг тодорхой үнэ цэнээр үнэлэгдэх эд хөрөнгө болон эдийн бус хөрөнгө, бизнесийн үйл ажиллагаа, санхүүгийн өмчлөх эрхийг ойлгохоор заажээ.

 

Виннер вэй ХХК-ийн шинжээч нь Хөрөнгө үнэлгээний Ш-5/3 дугаар тайлангийнхаа хоёрдугаар Үнэлж буй хөрөнгийн төлөв, байдал бүлгийн газар хэсгийн 8-рт нэмэлт тоноглол төрөлд Нүүрэн тал блокон хашаатай, төмөр гүйдэг хаалгатай, Тоосгоор барьсан модон хучилттай, төмөр хаалгатай нүүрсний амбаартай /11 м.кв талбайтай, Чанар байдал муу/, Модон жорлонтой гэж тодорхойлсон атлаа үнэлгээг хийгээгүй байна.

 

Иймд ... дүүргийн ..хороо, Уулын ... гудамж, ... тоот, эрхийн ... дугаарт бүртгэлтэй, 72.5 м.кв талбайтай хувийн сууц, 35 м.кв талбайтай гараж, эрхийн ... дугаарт бүртгэлтэй 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөх эрхтэй газар зэрэг хөрөнгүүдээ төлбөр төлөгч нар нь 55,000,000 төгрөгөөр үнэлснийг 38,705,000 төгрөгөөр үнэлж, эд хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн талаархи нэхэмжлэгчийн шаардлагын үндэслэл нь тогтоогдож байна гэж үзээд ... ХХК-ийн ... болон ... дугаар үнэлгээг хүчингүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас хураамжид 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан ... дүүргийн ... дүгээр хороо, Уул ... гудамжны ... тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн ... дугаарт бүртгэлтэй, 72.5 м.кв талбайтай хувийн сууц, 35 м.кв талбайтай гараж, эрхийн улсын бүртгэлийн ... дугаарт бүртгэлтэй 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтаар өмчлөх эрхтэй газрыг үнэлсэн ... ХХК-ийн 2020.05.06-ны өдрийн ... ХХК-ийн Хөрөнгө үнэлгээний ... болон ... дугаар тайлангийн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас хураамжид 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дэх хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ   Ж.ЭРДЭНЭЧИМЭГ