2021 оны 11 сарын 02 өдөр

Дугаар 183/ШШ2021/02461

Улаанбаатар хот

 

 

  МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Мөнгөнтуул даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар, 

 

Нэхэмжлэгч: К авагчийн нэхэмжлэлтэй,

 

            Хариуцагч: БХЗХТБАА ,

 

            Хариуцагч: С ХХК

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: ............шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Золзаяа нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч  шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00625 дугаар захирамжаар хариуцагч Х ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт зээлийн гэрээний үүрэгт 384 559 575  төгрөгийг гаргуулж, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулж, Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу БХЗХТБАА  ...агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдийг битүүмжлэн, хурааж шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулж, БХЗХТБАА ны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот тогтоолоор дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгийн үнэлгээний С ХХК-ийг томилон үнэлүүлсэн. С ХХК нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 791 203 200 төгрөгөөр үнэлснийг 2021 оны 4 дүгээр сарын 06-ны өдөр 3/1187 тоот албан бичгээр нэхэмжлэгч талд мэдэгдсэн. Дээрх агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ жишиг үнийн аргыг Үнэлгээний олон улсын стандартад заасан заалтын дагуу үнэлээгүй гэж үзэж байна. Үнэлгээний тайланд тусгагдсан жишиг үнийн хандлагаар харьцуулан жишиж байгаа объект нь Модерн тауны орон сууцны барилгын үнэлгээтэй харьцеуулан дундаж үнэлгээ гаргаж түүнийгээ үнэлгээ тогтоолгож буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн м.кв талбайд үржүүлэн үнэлгээний дүн гаргасан байна. Гэтэл үнэлж байгаа ...агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө нь бие даасан барилга биш, 3 давхар орон сууцны барилгын зоорийн давхар, 451.6 м.кв талбайтай 12 өрөөтэй бөгөөд нийт өрөө талбай нь ердөө 4 цонхтой байхад орон сууцны зориулалттай барилгатай жиших ёсгүй байсан. Хөрөнгийн үнэлгээгийнээ байгууллагаар Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийг томилсон боловч тус байгууллагын гүйцэтгэх захирал Д.Д нь мэргэшсэн үнэлгээчин Г.Отгонбаярт нь итгэмжлэл олгож үнэлгээний ажлыг гүйцэтгүүлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Иймд С ХХК-ийн үнэлсэн Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаартай, Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил /17011/, Махатма Гандигийн гудамж, 25 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсгийн  32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг 791 203 200 төгрөгөөр хэт доогуур үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч БХЗХТБАА ны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00625 дугаар захирамжаар хариуцагч Х ХХК-иас 385 799 949 төгрөгийг гаргуулж, Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Тус шүүгчийн захирамжийн дагуу үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжлэн хураасан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйл, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу үнэлгээг талууд харилцан тохиролцож тогтоогоогүй тул хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлгээг тогтоосон. Үнэлгээ гаргасан С ХХК-ийн үнэлгээчин Г.Отгонбаяр нь 10 жил мэргэжлээрээ ажилласан, туршлагатай үнэлгээчин бөгөөд үнэлгээг хуулийн дагуу гаргасан. Мөн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан учраас нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч С ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...С ХХК нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шинжээч томилох тогтоолын дагуу иргэн Б.А-ын өмчлөлийн .............зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн. Уг Үнэлгээний тайланг гаргахдаа Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Үнэлгээний үнэлгээний олон улсын стандарт, Шүүх шинжилгээний тухай хуулийг баримтлан хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бэлтгэн гаргасан. Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бэлтгэн гаргахдаа орлогын хандлага, өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага гэсэн 3 хандлагыг удирдлага болгосон. Мөн Үнэлгээний олон улсын стандартын дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 15 дугаар хуудас дахь орлогын хандлагаар бөгөөд тухайн эд хөрөнгийн ирээдүйд оруулж болох орлого, түрээсээр орлого олж болох нөхцөлийг тооцоолсон. Орлогын хандлагаар 2 185 024 440 төгрөг гэж гаргасан. Хоёрдугаарт, өртгийн хандлагаар үнэлгээ гаргасан. Өртгийн хандлага гэдэг нь тухайн барилга байгууламжийг тайлангийн өдрөөр шинээр барьж байгуулахад шаардагдах тооцооллыг хийж, энэхүү тооцооллоор 329 566 858 төгрөг гарсан. Хамгийн сүүлд жишиг үнийн хандлагаар үнэлсэн бөгөөд хандлагууд дотроо маш олон аргуудтай байдаг бөгөөд энэхүү арга нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дуудлага худалдааны зах зээлийн үнэ цэнэ гэдгээр тогтоож байгаа. Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын дагуу нийтэд арилжаалагдах жиших зүйлсийн аргыг сонгож авсан. Энэ нь өнөөдөр тухайн үл хөдлөх хөрөнгөтэй ижил төстэй, ижил байршил, бүтэц хийцийн хувьд хамгийн ойр барилгуудтай жишиж зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоосон бөгөөд 791 203 200 төгрөгөөр үнэлсэн. Энэхүү 3 хандлагад тооцоо хийж үзээд үнэлгээний зорилго, ажлын хамрах хүрээнд тулгуурлаад аль хандлага нь бидэнд хамгийн бодит үнэлгээг тогтоохоо сонгосон. Нэхэмжлэгч талын тайлбарлаад байгаа орон сууцтай харьцуулсан гэх тайлбартай холбогдуулан хэлэхэд бид  хөрөнгөтэй харьцуулж байгаа нь математик тооцооллоор 1, 2 дахь хөрөнгийн нэгж м.кв талбайн үнийг эхний харьцуулсан хөрөнгийг 1 967 025 төгрөгөөр тогтоож, 2 дахь хөрөнгийг 1 536 640 төгрөгөөр тогтоосон. Энийг математик тооцооллоор дунджийг авч байгаа учраас бид орон сууцтай харьцуулсан харьцуулалт дээр итгэлцүүр өгөх шаардлагагүй гэж үзээд математик дунджийг аваад 1 м.кв талбай нь 1 752 000 буюу 791 203 200 төгрөгөөр үнэлсэн. Үүнээс гадна үнэлсэн үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь харьцуулсан орон сууцны зоорийн давхарт байдаг болохыг шүүх анхаарч үзнэ үү. Мөн С ХХК-ийг шинжээчээр томилсон бөгөөд Сэлэнгэ эстэймэт ХХК нь үнэлгээ хийх, гарын үсэг зурах, шинжээчийн дүгнэлт гаргах эрхийг надад итгэмжлэлээр олгосон учраас уг итгэмжлэл нь хүчин төгөлдөр юм. Иймд дээрх хөрөнгийг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Үнэлгээний олон улсын стандартад заасны дагуу нийцүүлж хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хэрэгт байгаа болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад, ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

            Нэхэмжлэгч К авагч нь хариуцагч БХЗХТБАА , Сэлэнгэ Эстимэйт ХХК-д тус тус холбогдуулан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрчээ. 

 

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлээ “...Тайланд тусгагдсан жишиг үнийн хандлагаар М хотхоны орон сууцны барилгын үнэлгээтэй харьцуулан дундаж үнэлгээ гаргасан байна. Гэтэл үнэлж байгаа буй үл хөдлөх хөрөнгүүд нь агуулахын зориулалттай, 3 давхар орон сууцны барилгын зоорийн давхарт байрладаг, 12 өрөөтэй, нийт өрөө талбай нь ердөө 4 цонхтой үл хөдлөх хөрөнгө тул орон сууцны зориулалттай барилгатай жиших ёсгүй байсан. Мөн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийг үнэлгээ хийлгэхээр томилсон боловч тус байгууллагын гүйцэтгэх захирал Д.Д мэргэшсэн үнэлгээчин Г.От итгэмжлэл олгож үнэлгээний ажлыг гүйцэтгүүлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй” гэж тайлбарласан.

 

Хэргийн баримтаас үзвэл, ...агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдийн өмчлөгч нь Б.А байх бөгөөд К ХХК, Х ХХК нарын хооронд 2012 оны 01 дүгээр сарын 13-ны байгуулагдсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар дээрх эд хөрөнгүүдийг барьцаалсан байна.

 

Зээлдэгч Х ХХК нь зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас зээлдүүлэгч Капитрон банк ХХК нь шүүхэд хандаж, улмаар Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00625 дугаар захирамжаар хариуцагч Х ХХК-иас 384 559 575 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамжид 1 040 374 төгрөгийг тус тус гаргуулж, хариуцагч нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар эс биелүүлбэл барьцаа хөрөнгө болох, ...агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдийг албадан худалдаж, үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар шийдвэрлэжээ.   

 

Дээрх захирамжид шүүх нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр, 2016 оны 10 дугаар сарын 28 өдөр 183/ГХ2016/00482 тоот гүйцэтгэх хуудас олгосон байх бөгөөд дээрх гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газрын БХЗХТБАА  нь  шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж, БХЗХТБАА ны шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 дугаар тогтоолоор барьцаа хөрөнгө болох ...агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдэд үнэлгээ тогтоолгохоор Сэлэнгэ Эстимэйт ХХК-ийг шинжээчээр томилсон нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасантай нийцсэн байна.

 

С ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Д.Д хөрөнгийн үнэлгээ хийх 111200205 тоот тусгай зөвшөөрөлтэй мэргэшсэн үнэлгээчин Г.Отгонбаярт эд хөрөнгийг үнэлэх, үнэлгээний тайланг бэлтгэх, гарын үсэг зурах, тэмдгээр баталгаажуулах бүрэн эрхийг олгож, үнэлгээний тайланд үнэлгээчний хамт гарын үсэг зурсан нь холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчөөгүй байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д хөрөнгийн үнэлгээ хийх арга, аргачлалыг “...тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртөгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно” гэж заажээ.

 

С ХХК нь хөрөнгөд зах зээлийн, орлогын, өртөгийн хандлагын арга тус бүрээр үнэлгээ хийж, үнэлэгдэж буй хөрөнгийг хөрөнгийн үнэлгээний зардлын хандлага болон барилгын төсөвт тооцооллоор, газрыг нормативын аргаар үнэлж, ...агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэ цэнийг 791 203 200 төгрөгөөр тогтоосон, хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтооход үнэлэгдэж буй хөрөнгийн орлого олох бодит боломж, өртөгийн өнөөгийн үнэ байрлал, шинж чанар, орчны хувьд адил төстэй хөрөнгийн зах зээлд худалдах санал болгож буй үнэ цэнийг жишиг судалгаа хийж харьцуулсан нь үнэлгээний тайланд тодорхой тусгагдсан байна.

 

Түүнчлэн үнэлгээчний харьцуулсан Модерн таун хотхоны орон сууцны барилгын зоорийн давхарт үнэлэгдэж буй эд хөрөнгүүд байрлах тул нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбар үндэслэлгүй, дээрх шинжээчийн тогтоосон үнэлгээ зах зээлийн үнээс хэт бага, нэхэмжлэгчийн эрхийг зөрчсөн гэх үндэслэл тогтоогдохгүй, үнэлгээ тогтоосон ажиллагаа хууль зөрчөөгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон, ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсгийг баримтлан хариуцагч, С ХХК нарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгч К авагчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай. 

 

2.   Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.3-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч улсын тэмдэгтийн хураамж төлөхөөс чөлөөлөгддөг болохыг дурдсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасны дагуу зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.  

 

                          ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                   Д.МӨНГӨНТУУЛ