К ХХК-

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч С.Энхбаяр, Ц.Алтанцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдрийн 183/ШШ2020/01453 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч К ХХК нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч Б-а, С ХХК-д тус тус холбогдох,

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Ц.Алтанцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч талын нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбарын агуулга:

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00600 дугаар захирамжаар хариуцагч Хустын хойд салаа ХХК-аас зээлийн гэрээний үүрэгт 384,559,575 төгрөг гаргуулж, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулж, Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу Б-а Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил /17011/, Махатма Гандийн гудамж, 00 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэн, хурааж шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулж, Б-аны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот тогтоолоор дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгө үнэлгээний С ХХК-ийг томилон үнэлүүлсэн. Тус компани дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 791,203,200 төгрөгөөр үнэлснийг 2021 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдөр 3/1187 тоот албан бичгээр нэхэмжлэгч талд мэдэгдсэн. Уг агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ жишиг үнийн аргыг үнэлгээний Олон улсын стандартад заасан заалтын дагуу үнэлээгүй гэж үзэж байна. Үнэлгээний тайланд тусгагдсан жишиг үнийн хандлагаар харьцуулан жишиж байгаа объект нь Модерн таун гэх хотхоны орон сууцны барилгатай зоорийн давхрын агуулахын зориулалттай байрыг харьцуулан дундаж үнэлгээ гаргаж түүнийгээ үнэлгээ тогтоолгож буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн м.кв талбайд үржүүлэн үнэлгээний дүнг гаргасан. Гэтэл үнэлж байгаа Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил /17011/, Махатма Гандигийн гудамж, 00 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө нь бие даасан барилга биш, 3 давхар орон сууцны барилгын зоорийн давхар, 451.6 м.кв талбайтай 12 өрөөтэй бөгөөд нийт өрөө талбай нь ердөө 4 цонхтой байхад орон сууцны зориулалттай барилгатай жиших ёсгүй байсан юм. Хөрөнгийн үнэлгээний байгууллагаар С ХХК-ийг томилсон боловч тус байгууллагын гүйцэтгэх захирал Д.Д- нь мэргэшсэн үнэлгээчин Г.О-т итгэмжлэл олгож үнэлгээний ажлыг гүйцэтгүүлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Иймд С ХХК-ийн үнэлсэн Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил /17011/, Махатма Гандийн гудамж, 00 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

2. Хариуцагч Б-аны тайлбарын агуулга:

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00600 дугаар захирамжаар талуудын эвлэрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон шүүгчийн захирамжийн дагуу шүүхийн гүйцэтгэх хуудас 2016 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр гарч албадан гүйцэтгэх ажиллагааг 2016 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдөр эхлүүлсэн. Төлбөр төлөгч үүргээ сайн дураар биелүүлээгүй тул манай алба тус шүүгчийн захирамжийн дагуу үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжилж, хурааж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйл, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу талууд үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй учраас хөндлөнгийн шинжээчээр С ХХК-ийг томилсон. Уг үнэлгээ гаргасан Г.О- нь мэргэжлээрээ 10 жил ажилласан, туршлагатай үнэлгээчин бөгөөд үнэлгээг хуулийн дагуу гаргаж, тус компани тогтоосон хугацаанд үнэлгээний тайланг ирүүлсэн. Мөн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан учраас нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

3. Хариуцагч С ХХК-ийн тайлбарын агуулга:

С ХХК нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот шинжээч томилох тогтоолын дагуу иргэн Б.А-ын өмчлөлийн Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил, Махатма Гандийн гудамж, 00 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот хаягт байрлах, Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 тоот дугаарт бүртгэлтэй, 451.6 м.кв талбайт бүхий агуулахын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн. Уг үнэлгээний тайланг гаргахдаа Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Үнэлгээний Олон Улсын стандарт, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийг баримтлан хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бэлтгэн гаргасан. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бэлтгэн гаргахдаа орлогын, өртгийн, зах зээлийн гэсэн 3 хандлагыг удирдлага болгосон. Мөн үнэлгээний Олон Улсын стандартын дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 15 дугаар хуудсанд тухайн эд хөрөнгийн ирээдүйд оруулж болох орлого, түрээсээр орлого олж болох нөхцлийг тооцоолсон. Орлогын хандлагаар 2,185,024,440 төгрөг гэж гаргасан. Өртгийн хандлагаар үнэлгээ гаргасан. Өртгийн хандлага гэдэг нь тухайн барилга байгууламжийг тайлангийн өдрөөр шинээр барьж байгуулахад шаардагдах тооцооллыг хийж, энэхүү тооцооллоор 329,566,858 төгрөг гэж гарсан. Хамгийн сүүлд жишиг үнийн хандлагаар үнэлсэн бөгөөд хандлагууд дотроо маш олон аргуудтай байдаг бөгөөд энэхүү арга нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасан дуудлага худалдааны зах зээлийн үнэ цэнэ гэдгээр тогтоогдож байгаа. Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын дагуу нийтэд арилжаалагдах жиших зүйлсийн аргыг сонгож авсан. Энэ нь өнөөдөр тухайн үл хөдлөх хөрөнгөтэй ижил төстэй, ижил байршил, бүтэц хийцийн хувьд хамгийн ойр барилгуудтай жишиж зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоосон бөгөөд 791,203,200 төгрөгөөр үнэлсэн. Энэхүү гурван хандлагад тооцоо хийж үзээд үнэлгээний зорилго, ажлын хамрах хүрээнд тулгуурлаад аль хандлага нь бидэнд хамгийн бодит үнэлгээг тогтоохыг сонгосон. Нэхэмжлэгч талын тайлбарлаад байгаа орон сууцтай харьцуулсан гэх тайлбартай холбогдуулан хэлэхэд бид хөрөнгөтэй харьцуулж байгаа нь математик тооцооллоор 1, 2 дахь хөрөнгийн нэгж м.кв талбайн үнийг эхний харьцуулсан хөрөнгийг 1,967,025 төгрөгөөр тогтоож, хоёр дахь хөрөнгийг 1,536,640 төгрөг гэж тогтоосон. Үүнийг математик тооцооллоор дунджлан авч байгаа учраас бид орон сууцтай харьцуулсан харьцуулалт дээр итгэлцүүр өгөх шаардлагагүй гэж үзээд математик дунджийг аваад 1 м.кв талбай нь 1,752,000 буюу 791,203,200 төгрөг гэж үнэлсэн. Үүнээс гадна үнэлсэн үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь харьцуулсан орон сууцны зоорийн давхарт байдаг болохыг шүүх анхаарч үзнэ үү. Мөн С ХХК-ийг шинжээчээр томилсон бөгөөд Сэлэнгэ-Эстэймэт ХХК нь үнэлгээ хийх, гарын үсэг зурах, шинжээчийн дүгнэлт гаргах эрхийг надад итгэмжлэлээр олгосон учраас уг итгэмжлэлийн дагуу үнэлгээ хүчин төгөлдөр болно. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

4. Анхан шатны шүүх: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт зааснаар Б-а, С ХХК-д тус тус холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай К ХХК нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.12-т зааснаар нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч улсын тэмдэгтийн хураамж төлөхөөс чөлөөлөгдсөн болохыг дурдаж шийдвэрлэсэн байна.

 

5. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

5.а. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаж байна.

Шүүх үнэлгээчний харьцуулсан Модерн таун хотхоны орон сууцны барилгын зоорийн давхарт үнэлэгдэж байгаа хөрөнгүүд нь байрлах тул нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй, шинжээчийн тогтоосон үнэлгээ зах зээлийн үнээс хэт бага, нэхэмжлэгчийн эрхийг зөрчсөн гэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна гэж дүгнэсэн.

Гэтэл үнэлж байгаа Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаартай, Улаанбаатар хотын Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил /17011/, Махатма Гандигийн гудамж, 00 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсэг /32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43/ тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө нь бие даасан барилга биш, 3 давхар орон сууцны барилгын зоорийн давхар, 451.6 м.кв талбайтай 12 өрөөтэй бөгөөд нийт өрөө талбай нь ердөө 4 цонхтой байхад орон сууцны зориулалттай барилгатай жиших ёсгүй байсан.

Б-аны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээчнээр С ХХК-ийг томилсон боловч тус компанийн гүйцэтгэх захирал Д.Д- нь мэргэшсэн үнэлгээчин Г.О-т итгэмжлэл олгож үнэлгээний ажлыг гүйцэтгүүлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна.

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасан өөрчлөлт оруулж өгнө үү.

 

6. Давж заалдах гомдолд хариуцагч нар тайлбар гаргаагүй болно.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

 

1. Нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчаас хариуцагч Б-а, С ХХК-д тус тус холбогдуулан зээлийн гэрээний барьцааны хөрөнгө болох Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил /17011/, Махатма Гандийн гудамж, 00 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг 791,203,200 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч маргасан байна.

 

2. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00600 дугаар захирамжаар хариуцагч Хустын хойд салаа ХХК-аас зээлийн гэрээний үүрэгт 384,559,575 төгрөг гаргуулж, Капитал банк ХХК-д олгож, шийдвэрийг хариуцагч Хустын хойд салаа ХХК үл биелүүлбэл барьцааны хөрөнгө болох иргэн Б.Ариунболдын өмчлөлийн Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Стадион Оргил /17011/, Махатма Гандийн гудамж, 00 дугаар байрны зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг албадан худалдаж, шийдвэрийг биелүүлэхээр талууд эвлэрснийг баталсан байна.

 

3. Хариуцагч Б-а дээр дурдсан шүүхийн шийдвэрийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад дээрх барьцааны хөрөнгийг битүүмжлэх, хураан авах ажиллагааг хийж, улмаар тухайн барьцааны хөрөнгийн зах зээлийн үнэ ханшийг тогтоолгохоор С ХХК-ийг шинжээчээр томилжээ. /хх115/

 

4. Шинжээчээр томилогдсон С ХХК хөрөнгийн үнэлгээ хийх зөвшөөрөлтэй мэргэшсэн үнэлгээчин Г.О-т барьцааны хөрөнгийг үнэлэх эрхийг олгосон байх ба шинжээч тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнэ ханшийг 791,203,200 төгрөгөөр үнэлсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний хуулийн холбогдох заалтуудыг зөрчөөгүй байна гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй байна.

 

4.а. Шинжээч нь тухайн барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ орон сууцны үнээр үнэлээгүй байх бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн байрлал, орчин, орлого олох бодит боломж, орчны хувьд ижил төстэй хөрөнгүүдийн жишиг үнийн судалгаа хийж, орон сууцны үнээс бага үнээр үнэлсэн болох нь үнэлгээний тайланд тусгагдсан байна. /хх119-146/

 

Тодруулбал, уг зоорийн давхрын хөрөнгийг үнэлэхдээ харьцуулсан 2 объектын нэг нь мөн адил зоорийн давхар, нөгөө объект нь орон сууцны зориулалттай байх боловч үнэлгээг хийхдээ Барилга хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 203 дугаар тушаал, орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 стандартын дагуу үнийн 70 хувьтай дүйцүүлэн тооцсон талаар тайланд бичсэн байна.

 

Иймд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж дүгнэлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдрийн 183/ШШ2020/01453 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.12-т зааснаар нэхэмжлэгч нь давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгдсөнийг дурдсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

 

ШҮҮГЧИД С.ЭНХБАЯР

 

Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ