К ХХК-ийн

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Д.Цогтсайхан, Д.Дэлгэрцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 183/ШШ2021/02461 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч К ХХК-ийн хариуцагч БХЗХТБАА , С ХХК-д тус тус холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Г, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Цолмон нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга: Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00625 дугаар захирамжаар хариуцагч Х ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт зээлийн гэрээний үүрэгт 384,559,575 төгрөгийг гаргуулж, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулж, К ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

Шүүхийн шийдвэрийн дагуу БХЗХТБАА Улсын бүртгэлийн Ү-2206019340 дугаартай,  зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдийг битүүмжлэн, хураасан. Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот тогтоолоор дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгийн үнэлгээний С ХХК-ийг томилон үнэлүүлсэн.

Дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 791,203,200 төгрөгөөр үнэлснийг 2021 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдөр 3/1187 тоот албан бичгээр нэхэмжлэгч талд мэдэгдсэн. Агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ жишиг үнийн аргыг Үнэлгээний олон улсын стандартад заасан заалтын дагуу үнэлээгүй гэж үзэж байна.

Жишиг үнийн хандлагаар харьцуулан жишсэн бъект нь Модерн тауны орон сууцны барилгын үнэлгээтэй харьцуулан дундаж үнэлгээ гаргаж түүнийгээ үнэлгээ тогтоолгож буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн м.кв талбайд үржүүлэн үнэлгээний дүн гаргасан байна.

Гэтэл үнэлж буй агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө нь бие даасан барилга биш, 3 давхар орон сууцны барилгын зоорийн давхар, 451.6 м.кв талбайтай 12 өрөөтэй бөгөөд нийт өрөө талбай нь ердөө 4 цонхтой байхад орон сууцны зориулалттай барилгатай жиших ёсгүй байсан.

Хөрөнгийн үнэлгээний байгууллагаар С ХХК-ийг томилсон боловч тус байгууллагын гүйцэтгэх захирал Д.Д нь мэргэшсэн үнэлгээчин Г.О-т нь итгэмжлэл олгож үнэлгээний ажлыг гүйцэтгүүлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй.

Иймд С ХХК-ийн үнэлсэн агуулахын зориулалттай, 451.6 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг 791,203,200 төгрөгөөр хэт доогуур үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагч БХЗХТБАА ны татгалзал, тайлбарын агуулга: Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШШ2016/00625 дугаар захирамжаар хариуцагч Х ХХК-аас 385,799,949 төгрөгийг гаргуулж, К ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

Тус шүүгчийн захирамжийн дагуу үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжлэн хураасан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйл, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу үнэлгээг талууд харилцан тохиролцож тогтоогоогүй тул хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлгээг тогтоосон.

Үнэлгээ гаргасан С ХХК-ийн үнэлгээчин Г.О нь 10 жил мэргэжлээрээ ажилласан, туршлагатай үнэлгээчин бөгөөд үнэлгээг хуулийн дагуу гаргасан. Мөн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан учраас нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч С ХХК-ийн татгалзал, тайлбарын агуулга: С ХХК нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шинжээч томилох тогтоолын дагуу иргэн Б.А-ын өмчлөлийн зоорийн давхрын Е хэсгийн 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 тоот хаягт байрлах,  451.6 м.кв талбайтай агуулахын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн.

Уг үнэлгээний тайланг гаргахдаа Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Үнэлгээний үнэлгээний олон улсын стандарт, Шүүх шинжилгээний тухай хуулийг баримтлан хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бэлтгэн гаргасан.

Монгол Улсын хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бэлтгэн гаргахдаа орлогын хандлага, өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага гэсэн 3 хандлагыг удирдлага болгосон. Мөн Үнэлгээний олон улсын стандартын дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 15 дугаар хуудас дахь орлогын хандлагаар бөгөөд тухайн эд хөрөнгийн ирээдүйд оруулж болох орлого, түрээсээр орлого олж болох нөхцөлийг тооцоолж орлогын хандлагаар 2,185,024,440 төгрөг гэж гаргасан.

Өртгийн хандлага нь тухайн барилга байгууламжийг тайлангийн өдрөөр шинээр барьж байгуулахад шаардагдах тооцооллыг хийж, өртгийн хандлагаар 329,566,858 төгрөг гэж гаргасан. Жишиг үнийн хандлагаар үнэлсэн бөгөөд хандлагууд дотроо маш олон аргуудтай байдаг бөгөөд энэхүү арга нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дуудлага худалдааны зах зээлийн үнэ цэнээр тогтоож байна.

Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын дагуу нийтэд арилжаалагдах жиших зүйлсийн аргыг сонгож авсан. Энэ нь өнөөдөр тухайн үл хөдлөх хөрөнгөтэй ижил төстэй, ижил байршил, бүтэц хийцийн хувьд хамгийн ойр барилгуудтай жишиж зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоож зах зээлийн хандлагаар 791,203,200 төгрөгөөр үнэлсэн. Энэхүү 3 хандлагад тооцоо хийж үзээд үнэлгээний зорилго, ажлын хамрах хүрээнд тулгуурлаад аль хандлага нь хамгийн бодит үнэлгээг тогтоохыг сонгосон.

Хөрөнгөтэй харьцуулсан математик тооцооллоор 1, 2 дахь хөрөнгийн нэгж м.кв талбайн үнийг эхний харьцуулсан хөрөнгийг 1,967,025 төгрөгөөр тогтоож, 2 дахь хөрөнгийг 1,536,640 төгрөгөөр тогтоосон. Математик тооцооллоор дунджийг авсан тул орон сууцтай харьцуулсан харьцуулалт дээр итгэлцүүр өгөх шаардлагагүй гэж үзээд математик дунджийг аваад 1 м.кв талбай нь 1,752,000 буюу 791,203,200 төгрөгөөр үнэлсэн. Мөн С ХХК-ийг шинжээчээр томилсон бөгөөд С ХХК нь үнэлгээ хийх, гарын үсэг зурах, шинжээчийн дүгнэлт гаргах эрхийг Г.О-т итгэмжлэлээр олгосон тул уг итгэмжлэл нь хүчин төгөлдөр юм.

Иймд дээрх хөрөнгийг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Үнэлгээний олон улсын стандартад заасны дагуу нийцүүлж хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсгийг баримтлан хариуцагч БХЗХТБАА, С ХХК нарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгч К ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.3-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч улсын тэмдэгтийн хураамж төлөхөөс чөлөөлөгддөг болохыг дурдаж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасан өөрчлөлт оруулж өгнө үү.

а/ Шүүх хөрөнгийн үнэлгээний жишиг болон өртгийн аргыг хольсон. Тодруулвал, үнэлгээчний харьцуулсан Модерн таун хотхоны орон сууцны барилгын зоорийн давхарт үнэлэгдэж буй эд хөрөнгүүд байрлах тул нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбар үндэслэлгүй, шинжээчийн үнэлгээ нэхэмжлэгчийн эрхийг зөрчсөн гэх үндэслэл тогтоогдоогүй гэж дүгнэсэн.

БХЗХТБАА ны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдрийн 3/06 тоот тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээчнээр С ХХК-ийг томилсон боловч С ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Д.Дэлгэрсүрэн нь мэргэшсэн үнэлгээчин Г.О-т итгэмжлэл олгож үнэлгээний ажлыг гүйцэтгүүлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэжээ.

 

5. Хариуцагч талаас давж заалдах гомдолд тайлбар гаргаагүй болно.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт заасан бүрэн эрхийнхээ хүрээнд иргэний хэргийг зөвхөн гомдолд дурьдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянасан болно.

 

Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны хуулиар тогтоосон журмыг зөрчсөний улмаас шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагыг хангаагүй байна.

 

Нэхэмжлэгч К ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч нь хариуцагч БХЗХТБАА , С ХХК-д тус тус холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч маргажээ.

 

1. Хариуцагч нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага буюу БХЗХТБАА байна. Энэ тохиолдолд шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр гарсан байх, шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг үндэслэн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хийгдсэн баримтууд хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан байх шаардлагатай.

 

Гэтэл шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдсан баримтууд хэрэгт авагдаагүй байхад анхан шатны шүүх шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хүчинтэй гэж дүгнэж нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь учир дутагдалтай болжээ.

 

2. Түүнчлэн, хэргийн 35-64 дэх талд авагдсан С ХХК-ийн 2021 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь нотариатаар гэрчлүүлсэн хуулбар байх бөгөөд баримтыг хуулбарлахдаа анхаараагүйгээс уншигдах боломжгүй байгааг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2 дахь хэсэгт заасан бичмэл нотлох баримтын шаардлага хангахгүй гэж дүгнэж, уг алдааг давж заалдах шатны шүүхээс залруулах боломжгүй байна.

 

Иймд давж заалдах шатны шүүхээс анхан шатны шүүхийн дээрх алдааг залруулах боломжгүй тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д заасан үндэслэлээр, мөн хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5-д зааснаар шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д заасныг зөрчиж хэргийг шийдвэрлэсэн тул шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаасан тохиолдолд давж заалдах гомдолд тайлбар өгөх шаардлагагүй гэж үзсэн болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 183/ШШ2021/02461 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.12-т зааснаар нэхэмжлэгч нь давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамж төлөхөөс чөлөөлөгдсөн болохыг дурьдсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч мөн зүйлийн 172.2 дахь хэсэгт заасан үндэслэлээр энэ хуулийн 167 дугаар зүйлд заасан магадлалд гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацаа тоолохыг дурьдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Э.ЗОЛЗАЯА

 

ШҮҮГЧИД Д.ЦОГТСАЙХАН

 

Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ