МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС                        

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Ундраа даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: БНСУ-ын Кёнги аймаг Гуангжу хот Чувол хороо 1235 хаягт оршин суух, Л) /регистрийн дугаар: /-ы итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э ын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Баянзүрх дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 тоотод оршин суух, Борт овогт П.А /регистрийн дугаар: /-д холбогдох

 

Үл хөдлөх хөрөнгө ашигласны хөлс 22,391,666 төгрөг, үл хөдлөх хөрөнгийн цахилгааны болон ашиглалтын зардал 1,646,667 төгрөг, үнэлгээний зардал 400,000 төгрөг, нийт 24,438,333 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлтэй,

 

Хүчин төгөлдөр бус байх гэрээний дагуу шилжүүлсэн 9,925,000 төгрөг гаргуулах, хүчин төгөлдөр бус гэрээ байгуулсан хууль бус эс үйлдэхүйн улмаас учирсан хохирол 8,183,500 төгрөг, нийт 18,108,500 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Ц.Э, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Э.Э, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Дөлгөөн нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Ц.Э нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: БНСУ-ын иргэн Л нь иргэн П.А д холбогдуулан өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг албадан чөлөөлүүлэх, үл хөдлөх хөрөнгийг ашигласны хөлс болон ашиглалтын зардалд 23,666,000 төгрөгийг гаргуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг гаргасан.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч миний бие 2017 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр Л-ы өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагчаас хүлээн авсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар өөрчилж байна.Үүнд: Үл хөдлөх хөрөнгө ашигласны хөлс 22,391,666 төгрөг, үл хөдлөх хөрөнгийн цахилгааны болон ашиглалтын зардал 1,646,667 төгрөг, үнэлгээний зардал 400,000 төгрөг, нийт 24,438,333 төгрөг гаргуулж өгнө үү.

Хариуцагч нь үл хөдлөх хөрөнгийг 2017 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2017 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийг хүртэл нийт 277 өдөр буюу 9,23 сарын хугацаанд хариуцагч хөлсөөр ашигласан байх ба 9,23 сарыг 3,500,000 төгрөгөөр үржүүлбэл 32,136,666 төгрөг болж байх ба үүнээс хариуцагчийн төлсөн 9,925,000 төгрөгийг хасвал 22,391,666 төгрөг болж байна.

Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Э.Э шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хариуцагч талын тайлбараас хоёр үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байна гэж ойлголоо. Мэргэжлийн хяналт цагдаагийн байгууллага үйл ажиллагаа явуулах боломж олгоогүй гэдэг тайлбарыг хэлж байна. Хоёрдугаарт гэрээг бүртгүүлэх ёстой газар бүртгүүлээгүй учир бид төлөхгүй гэсэн тайлбар хэллээ гэж ойлголоо. Мэргэжлийн хяналт, цагдаагийн байгууллагад нэхэмжлэгч тухайн үед хандаж байсан боловч цагдаа бидний чиг үүргийн асуудал биш гэдэг үүднээс хүсэлтийг хүлээж аваагүй байдаг. Хэрэгт авагдсан баримтаас цагдаагийн болон мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас болж яг тодорхой хугацаанд үйл ажиллагаа явуулаагүй юм гэдэг нотлох баримт харагдахгүй байна. Байрыг 2017 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр хүлээж аваад 2017 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр хүртэл өөрийн эзэмшил ашиглалтад байлгасан байдаг. Хариуцагчийн үйл ажиллагаанд тодорхой хэмжээгээр саад болсон явдал байхгүй.

Бид талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг нэхэмжлэгчийн зүгээс эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ гэж үзэж байгаа. Үүнийг эд хөрөнгө түрээслэх гэрээ биш гэж үзэж байгаа. Онолын хувьд ер нь бол төстэй гэрээнүүд. Хүчин төгөлдөр болох шаардлагын хувьд нэг нь нотариатаар гэрчлүүлж эрх бүхий байгууллагад бүртгүүлэх шаардлага тавигддаг. Нөгөө гэрээнд бичгээр байгуулах шаардлага тавигдаж байгаа. Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ бол тухайн эд хөрөнгийг авч байгаа тал шууд үр шимийг нь хүртэх боломжтой байх ёстой. Ямар нэгэн байдлаар засвар үйлчилгээ, тоног төхөөрөмж нэмж тавихгүйгээр, өөрчлөхгүйгээр шууд ашиглах боломжтой байх ёстой. Түрээсийн гэрээ бол шууд ашиглах боломжтой эд хөрөнгө ашиглах гэрээ бол тодорхой хэмжээгээр засвар хийж өөрчилж байж түүнийг ашиглах боломжтой болж байгаа. Ийм ялгаатай байдлаар тайлбарлагддаг учир бид эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ гэж үзэж байгаа. Шүүх хэргийг шийдэхдээ ямар байдлаар шийдэж болох вэ гэвэл эд хөрөнгө хөлслөх гэрээгээ бичгээр байгуулсан гэдэг шаардлагаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангагдах боломжтой. Хэрэв түрээсийн гэрээ гэж үзэх юм бол Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.11-т заасны дагуу хүчин төгөлдөрт тооцоод мөн хуулийн 318.1-д зааснаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах боломжтой гэж үзэж байгаа. Гуравдахь боломж бол хэрэв 42.11-ийг хэрэглэх боломжгүй байна. Энэ үнэхээр бүртгэлийн газар бүртгүүлэх шаардлагыг хангаагүй байна гэж үзэж байгаа бол Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1-т заасныг үндэслээд үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжих гэдэг зүйл заалтаар шийдвэрлэж болно. Яагаад гэвэл хүчин төгөлдөр бус гэрээний үр дагаврыг үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжихөөр Иргэний хуулиар зохицуулдаг. Ийм учир 492 дугаар зүйлийг баримтлаад шийдвэрлэх боломжтой. Бид тухайн орон сууцны зах зээлийн үнэлгээ нэг сар түрээслэхэд ямар байх юм бэ гэдгийг шинжээчээр үнэлүүлээд гаргаад өгсөн байгаа. Иргэний хуулийн 492.1-ийг баримтлаад шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгө ашигласны зардлыг гаргуулаад шийдвэрлэх боломжтой юм. Хоёрдахь шаардлага бол ашиглалтын зардал байгаа. Хариуцагчийн төлөөгүй 1,446,666 төгрөг нэхэмжилж байгаа. Энэ тал дээр хариуцагч маргадаггүй юм. Ийм үндэслэлээр бид нэхэмжлэлийн шаардлагаа гаргаж байгаа гэв.

 

Хариуцагч П.А ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Зохигчид 2017 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр БНСУ-ын иргэн Л-ын өмчлөлийн Сүхбаатар дүүргийн 2 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, 14 тоотод орших, 217,35 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай объектыг түрээслэхээр харилцан тохиролцож Түрээсийн гэрээг бичгээр үйлдэж, нотариатаар гэрчлүүлсэн боловч нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч өөрт олгогдсон итгэмжлэлийн дагуу Түрээсийн гэрээг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т заасанчлан Баянзүрх дүүргийн Бүртгэлийн хэлтэст бүртгүүлэх үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна.

Тухайн объектыг түрээслэх үед засвар хийх зайлшгүй шаардлагатай байсан тул хариуцагч нь түрээслүүлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э тай харилцан тохиролцсоны дагуу өөрийн хөрөнгөөр уг объектод нийт 7,903,500 төгрөгийн үнэ бүхий засвар хийсэн байдаг. Гэтэл засвар хийгээд удаагүй байхад Ц.Э нь түрээсийн байранд ирээд хариуцагч П.А ыг Нохой сургалтын төв ажиллуулж байна гэх шалтгаанаар түрээсийн байрнаас хөөж, түрээсийн байрыг эзэмших эрхэд нь халдаж, цагдаа, мэргэжлийн хяналтын газар ажилладаг танилаараа дарамтлуулж, элдвээр харааж доромжилж, түрээсийн байрнаас нөөж эхэлсэн байдаг. Улмаар гаднаа тавьсан хаягийг нурааж, байнгын хэрүүл тэмцэл хийх болсон тул хариуцагч нь уг байрыг түрээслэж, ашиг олох зорилгоо биелүүлж чадаагүй бөгөөд өнөөгийн байдлаар түрээсийн байранд 7,903,500 төгрөгийн засвар хийж хохироод байна.

Нэгэнт дээр дурдсанчлан түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318.4-т заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус бөгөөд гэрээ хүчин төгөлдөр бус болсонд буруутай этгээд нь нэхэмжлэгч тал байх тул байр ашигласан, хөлсөлсөн гэж гэж нийт 24,483,333 төгрөг шаардсан нь үндэслэлгүй байна. Харин хариуцагч нь уг түрээсийн байрыг хуульд заасны дагуу суулжа өгсөн байх тул хүчин төгөлдөр бус гэрээний улмаас өөрт учирсан хохирлоо шаардах эрхтэй болно.

Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч П.А ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: БНСУ-ийн иргэн Л-ын \Л\ итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э болон нэхэмжлэгч П.А нар нь 2017.01,20-ны өдөр БНСУ-ийн иргэн Л-ын \Л\ олгосон итгэмжлэлийн дагуу түүний өмчлөлийн СБД-ийн 2-р хороо, 5-р хороолол, 14 тоотод орших, 217.35м², үйлчилгээний зориулалттай объектыг түрээслэхээр харилцан тохиролцож Түрээсийн гэрээг бичгээр үйлдэж, нотариатаар гэрчлүүлсэн байдаг.

Гэвч хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э нь 2016.08.08-ний өдөр өөрт олгогдсон итгэмжлэлийн дагуу дээрхи түрээсийн гэрээг Баянзүрх дүүргийн бүртгэлийн хэлтэст бүртгүүлэх үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна. Улмаар түрээслэгч П.А тай урьдчилан тохиролцоогүй, түрээсийн байрыг эзэмшиж, ашиглах зориулалтын тухай маргаж, П.А ыг гэрээний үүрэг зөрчсөн хэмээн тус шүүхэд нийт 24,438,333 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг нэхэмжлэгч П.А зөвшөөрөөгүй болно.

Нэгэнт дээр дурьдсан түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйл, 318.3 дахь хэсэгт 318.3.Хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ гэж заасныг зөрчсөн байх тул мөн хуулийн 318 дугаар зүйл, 318.4 дэх хэсэгт 318.4.Энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасанчлан хүчин төгөлдөр бус гэрээ болох юм. Энэ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйл, 56.1.1 дэх хэсэгт 56.1.1.хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл; гэж заасны дагуу байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болж байгаа юм.

Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйл, 56.5 дахь хэсэгт 56.5.Энэ хуулийн 56.1-д заасан хэлцэл хийсэн талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч П.А нь СБД-ийн 2-р хороо, 5-р хороолол, 14 тоотод орших 217.35м², үйлчилгээний зориулалттай объектыг эзэмшлээсээ чөлөөлөх, хариуцагч нь хэлцлийн дагуу шилжүүлж авсан эд хөрөнгө буюу мөнгийг буцааж өгөх үүргийг тус тус хүлээнэ. Мөн Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйл, 56.6 дахь хэсэгт 56.6.Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд нь бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө гэж заасан байх тул хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд бусдад учирсан хохирлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй байна. Нэхэмжлэгч П.А нь хариуцагчийг шүүхэд үндсэн нэхэмжлэлээ гаргахаас нь өмнө дээр дурьдсан түрээсийн байрыг суллаж, хуульд заасан үүргээ биелүүлсэн байх бөгөөд дараах үндэслэлээр БНСУ-ийн иргэн Л наас нийт 18,108,500 төгрөг гаргуулахаар шаардаж байна. Үүнд:

1. Түрээсийн гэрээний үүргийн дагуу нэхэмжлэгч П.А нь хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э д нийт 9,925,000 төгрөгийг шилжүүлсэн тухайд талууд маргадаггүй. Иймд талуудын хооронд байгуулагдсан Түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйл, 56.5 дахь хэсэгт 56.5.Энэ хуулийн 56.1-д заасан хэлцэл хийсэн талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй гэж заасны дагуу байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл байх тул хариуцагч БНСУ-ийн иргэн Л н нь гэрээний үүргийн дагуу шилжүүлж авсан 9,925,000 төгрөгийг нэхэмжлэгч П.А д буцааж өгөх үүрэгтэй байна.

2. Түрээсийн гэрээг байгуулах үед П.А нь өөрийн эрхлэх гэж буй бизнесийн үйл ажиллагаатай уялдуулж, уг объект агааржуулалт муутай байсан зэрэг шалтгааны улмаас тухайн объектод засвар хийх зайлшгүй шаардлагатай болсон тул түрээслүүлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э тай харилцан тохиролцсоны дагуу урт хугацаатай түрээсийн гэрээ байгуулж, гаргасан зардлаа нөхөж ашиг олох боломжтой гэж дүгнэсний үндсэн дээр өөрийн хөрөнгөөр уг объектод нийт 8,183,500 төгрөгийн үнэ бүхий засвар хийлгэсэн байдаг. Гэтэл дээрхи гэрээ нь Иргэний хуулийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасанчлан байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болоод байна. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйл, 56.6 дахь хэсэгт 56.6.Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд нь бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө гэж заасан байх бөгөөд уг хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байгаад буруутай этгээдийг тогтоох шаардлагатай. Хэргийн болсон бодит байдлыг дүгнэж үзвэл Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э нь итгэмжлэлээр олгогдсон үүргийн дагуу түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх үүргээ эс биелүүлсэн хууль бус эс үйлдэхүйн улмаас дээрхи гэрээ нь байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус болсон байна. Иймд нэхэмжлэгч П.А нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйл, 56.6 дахь хэсэгт 56.6.Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд нь бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө гэж заасныг үндэслэн, Иргэний хуулийн 228.1 дэх хэсэг, 497.1 дэх хэсэг, 510.1 дэх хэсэгт тус тус заасны дагуу түрээсийн байранд засвар хийхэд зарцуулсан 8,183,500 төгрөгийг шаардах эрхтэй байна.

Энэ бүхнээс үзэхэд хариуцагч Л-ын \Л\ итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э нь анхнаасаа л нэхэмжлэгч П.А аар түрээсийн байранд засвар хийлгэж, үл ялих зүйлээр шалтаглан, өөрийн танил талаар дарамтлуулан, түрээсийн байрнаас хөөх зорилготой байсан гэж үзэх боломжтой байна. Нэхэмжлэгч П.А нь энэ хугацаанд бие давхар байсан бөгөөд Ц.Э ын элдвийн хараал, зүхэл, доромжлолоос болж сэтгэлээр унан, хөхөнд нь сүү орохгүй байснаас одоо 2 сартай нярай хүүхдийнх нь ходоод нь өвчилж, цоорох дөхөн, хүнд нөхцөл байдалд орж байсан байна. Гэсэн хэдий ч нэгэнт түрээслүүлэгч Ц.Э өдөр, шөнөгүй хөөж, дарамталж байсан учраас нэхэмжлэгч П.А өөрийн боломжоороо үйл ажиллагаагаа явуулах өөр объект хайж явсаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э ыг шүүхэд нэхэмжлэлээ гаргахаас өмнө түрээсийн байрыг сулласан байдаг.

Иймд хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд болох хариуцагч Л наас \Л\ нийт 18,108,500 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч П.А д олгон нэхэмжлэгчийг хохиролгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Иргэн П.А БНСУ-ын иргэн Л-д холбогдуулан гэрээний дагуу шилжүүлсэн 9,925,000 төгрөгийг, хохиролд 8,183,500 төгрөгийг, нийт 18,108,500 төгрөгийг гаргуулах шаардлага бүхий сөрөг нэхэмжлэл гаргасан байна.

Хариуцагчийн зүгээс энэхүү сөрөг нэхэмжлэлийг хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж дараах тайлбарыг өгч байна.

Нэхэмжлэгч нь сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлээ талуудын хооронд байгуулсан Түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлагыг хангаагүй тул Иргэний хуулийн 56.1.1-т заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл, хийсэн цагаасаа хүчин төгөлдөр бус, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-т заасны дагуу өгсөн авснаа буцаах үүрэгтэй тул Ц.Э д шилжүүлсэн 9,925,000 төгрөгийг хариуцагч буцаан өгөх үүрэгтэй гэжээ.

1. Онолын үүднээс түрээслэгчийн хэрэгцээ шаардлагыг шууд хангаж байгаа аливаа нэмэлт засвар, тоног төхөөрөмж шаардахгүйгээр үйл ажиллагаа явуулах боломжтой эд хөрөнгийг эзэмшил ашиглалтад шилжүүлж байгаа тохиолдолд түрээсийн гэрээ гэж үздэг бол нэхэмжлэгчийн хэлж байгаа шиг шууд ашиглах боломжгүй түрээслэгч өөрөө засвар хийж өөрчилж байх ашиглах боломжтой эд хөрөнгийг эзэмшил ашиглалтад шилжүүлж байгаа бол эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ байгуулагдсан гэж үзнэ. Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээнд аливаа бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх шаардлага тавигддаггүй нэхэмжлэгчийн тайлбарыг үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

2. Нэхэмжлэгч хэлцлийг бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байгаа бол Иргэний хуулийн 56.1.1-т бус 56.1.8-д буюу хэлбэрийн шаардлага хангаагүй гэх үндэслэлд хамаарна. Хэрэв шүүхээс гэрээ хэлбэрийн шаардлага хангаагүй гэж үзсэн тохиолдолд шүүхээс Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.11-т заасны дагуу хүчин төгөлдөрт тооцох боломжтой.

3. Хэрэв шүүх Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.11 дэх заалтыг хэрэглэхгүйгээр гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэсэн тохиолдолд түүний үр дагаварыг Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1-т заасны дагуу зохицуулах бөгөөд нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэ төлбөргүйгээр ашиглах эрхгүй юм. Өөрөөр хэлбэл хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийг ашигласан хугацааны хөлсийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах боломжтой ба энэ тохиолдолд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхээс хангаж боломжгүй.

4. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь заалт нь талууд хэлцлээр өгсөн авсан зүйлээ боломжтой бол харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй заалт ба нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийг ашигласан хугацааг хариуцагчид буцаан бий болгох боломжгүй тул уг хөрөнгийг ашигласны хөлсийг энэ заалтын дагуу хариуцагчид төлөх үүрэгтэй байна.

Түрээсийн гэрээг байгуулах үед бизнесийн үйл ажиллагаатай уялдуулж, уг объект агааржуулалт муутай байсан зэрэг шалтгааны улмаас засвар хийх шаардлагатай болсон тул нийт 8,183,500 төгрөгийн засвар хийсэн. Энэ хэлцэл нь Иргэний хуулийн 56.1.1-т заасанчлан байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.6-т заасны дагуу буруутай этгээд нь бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө гэж заасан. Ц.Э нь гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх үүргээ гүйцэтгээгүйгээс гэрээ хүчин төгөлдөр болсон. Иймд байрны засварт зарцуулсан 8,183,500 төгрөгийг шаардах эрхтэй гэжээ.

1. Нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.6-т заасны дагуу зөвхөн хариуцагч гэрээг бүртгүүлэх үүргээ зөрчсөн мэтээр тайлбарлажээ. "Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай" хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1-т Үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээсэлсэн бол аль нэг талын гаргасан мэдүүлэг болон гэрээг үндэслэн эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэнэ" гэж заасан учир гэрээ бүртгүүлэх үүрэг нь зохигчдод хамаарах үүрэг бөгөөд дан ганц хариуцагчийг буруутгах боломжгүй юм.

2. Үл хөдлөх хөрөнгөд хийсэн өөрчлөлт гэрээг бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх үйл ажиллагаатай ямар ч шалтгаант холбоо, хамаарал байхгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгч ашиглах зорилгоор засвар хийсэн ба үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашигласны хөлсийг нэхэмжлэгч төлөөгүйн улмаас гэрээ цуцлагдсан. Түүнээс биш уг засвараас болоод нэхэмжлэгч хохирсон зүйл байхгүй. Үүнийг хохирол гэж тайлбарлах нь үндэслэлгүй юм. Харин ч хариуцагч үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан хэвийн байдалд оруулахын тул засварын зардлыг өөрөөсөө гаргах шаардлагатай болоод байна. Гуравдахь хэсэгт бичсэн тайлбар нь аливаа нотлох баримтаар нотлогдохгүй, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарахгүй зүйлийг бичсэн байна гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Э.Э сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-ээр хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах боломжгүй. Учир нь Иргэний хуулийн 318.3 нь хэлбэрийн шаардлага тавьж байгаа. Хэрэв хүчин төгөлдөр бусаар тооцуулах гэж байгаа бол Иргэний хуулийн 56.1.8-аар тооцох ёстой. Гэрээг бүртгэлд бүртгүүлээгүй болохоор хохирол учирчихлаа гээд байгаа. Бүртгүүлэх ёстой үйл ажиллагаа үйл явдал хооронд шалтгаант холбоо байгаад байх шиг байна. Гэвч үүнийг би сайн ойлгохгүй байна. Гэрээг бүртгүүлээгүйгээс болоод тэр үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглаж чадаагүй юм уу, яаж хохирсон нь тодорхой бус байна. Хуульд аль аль тал нь бүртгүүлэх боломжтой гэж заасан байдаг. Гэвч түрээслүүлэгч бүртгүүлэх ёстой юм шиг ярьж байна. Буруутай этгээдээс хохирлоо төлүүлнэ гэнэ. Гэтэл бүртгэл хохиролтой хамааралгүй, мөн өөрөө буруутай. Иргэний хуулийн 56.6, 56.5-г үндэслэн шаардаж байна гэсэн. Хүчин төгөлдөр бус тооцсон хэлцлийн үр дагаврыг Иргэний хуулийн 492 зүйлийг барьдаг. Өгсөн авсан зүйлээ буцаах боломжтой бол буцаана, боломжгүй бол үнийг төлнө гэсэн ойлголттой. Хариуцагч тал 10 сар энэ газрыг ашиглаад өөрийн өмчлөлд байлгасан, үүнийг яаж буцаах вэ? Цаг хугацааг ухраах боломж байхгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглачхаад төлбөр төлөхгүй гэж байгаа нь шударга бус, тийм учраас ашигласан хугацааныхаа төлбөрийг төлөх ёстой. Ашиг олоогүй гэдэг, тийм бол үүнийгээ батлах ёстой. Ашиг олсон олоогүйг бид мэдэх боломжгүй. Яагаад байрыг буцааж өгсөн бэ гэхээр танайх мөнгөө төлөөгүй, мөнгөө төлсөн бол шүүхээр явахгүй байсан. Хоёр дахь шаардлага болох түрээсийн мөнгөө буцааж авмаар байна гэдэг. ашигласан хугацааны мөнгийг өгсөн. Хэрэв бидний 10 сарын хугацаанд олох ёстой байсан орлогыг буцааж өгөх ёстой. 01 дүгээр сарын 26-нд байрыг нь буцаагаад өгөх ёстой. Ашигласан хугацааныхаа төлбөрийг өгсөн. Хэрэв тэр мөнгөө буцааж авна гэвэл манай талын 10 сарын хугацаанд олох ёстой байсан орлогыг өгөх ёстой. Шударга эзэмшигчийн асуудал үүнд хамаагүй гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, зохигч талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч БНСУ-ын иргэн Л /Л/ нь хариуцагч П.А д холбогдуулан, үл хөдлөх хөрөнгө ашигласны хөлс 22,391,666 төгрөг, цахилгаан болон ашиглалтын зардал 1,646,667 төгрөг, хөрөнгийн үнэлгээний зардал 400,000 төгрөг, нийт 24,438,333 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага, хариуцагч нь хүчин төгөлдөр бус байх гэрээний дагуу шилжүүлсэн 9,925,000 төгрөг гаргуулах, хүчин төгөлдөр бус гэрээ байгуулсан хариуцагчийн хууль бус эс үйлдэхүйн улмаас учирсан хохирол 8,183,500 төгрөг, нийт 18,108,500 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага тус тус гаргаж талууд маргаж байна.

Талуудын байгуулсан, хэрэгт авагдсан гэрээг үзэхэд, түрээслүүлэгчийг төлөөлж Ц.Э , түрээслэгч П.А нар 2017 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр Түрээсийн гэрээ байгуулж, түрээслүүлэгч тал Л-ы өмчлөлийн, Ү-22030003344 дугаарт бүртгэгдсэн, Сүхбаатар дүүрэг, 2 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, 13 дугаар гудамжны 45 тоот хаягт байрлах, 217 м.кв талбайтай ажлын байрыг 2017 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2018 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдрийг дуустал хугацаанд, нэг сард 3,500,000 төгрөгийн төлбөртэй түрээслүүлэхээр харилцан тохиролцжээ.

Гэвч дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй үйл баримт шүүхийн хэлэлцүүлгээр тогтоогдож байх тул Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4-т тус тус зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна.

Хариуцагч П.А нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгч талын буруугаас шалтгаалж эзэмших, ашиглах боломжгүй байсан гэж маргаж байх боловч гэрээ байгуулж, 2017 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2017 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийг хүртэл эзэмшил, ашиглалтдаа байлгаж байсан болох нь түрээсийн байр хүлээлцсэн акт /хх-90/-аар тогтоогдож байх тул тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшил, ашиглалтдаа байлгаснаас үүсэх үр дагавар, хариуцлагаас чөлөөлөгдөхгүй.

Өөрөөр хэлбэл, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэ төлбөргүйгээр ашиглах эрхгүй учир, хариуцагч дээр дурдсан хугацаанд үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшил ашиглалтдаа байлган үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн гэж үзнэ.

Учир нь талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ нь дээр дурдсанаар хүчин төгөлдөр бус байх үндэслэл тогтоогдсон, зохигчийн хооронд үүссэн үүрэг нь дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус байх тул Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д зааснаар хариуцагч П.А ыг үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн гэж үзэх үндэслэлтэй.

Талууд харилцан тохиролцож, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэх буюу эзэмших, ашиглахтай холбоотой төлбөрийг нэг сард 3,500,000 төгрөг байхаар харилцан тохиролцсон, харин гэрээнд тавигдах хэлбэрийн шаардлагын талаар маргасан тул талуудын тохиролцсон 3,500,000 төгрөгийг бодитой ханш гэж үзнэ.

Нэхэмжлэгч нь 2017 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2017 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр хүртэл хугацаагаар тооцон төлбөр гаргуулахаар шаардаж байх боловч талууд гэрээгээр тохиролцохдоо 2017 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс эхлэн хугацааг тоолохоор тохирсон байх тул хариуцагч П.А тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 8 сар 26 хоног эзэмшил, ашиглалтдаа байлгасан, энэ хугацаанд хамаарах төлбөрийг төлөх үндэслэлтэй гэж үзнэ.

Хариуцагч нь түрээсийн төлбөр болон барьцаанд нийт 9,924,000 төгрөгийг төлсөн болох нь тогтоогдсон тул энэ дүнг дээр дурдсан 8 сар 26 хоногийн төлбөр 31,033,342 төгрөгөөс хасч 21,108,342 төгрөгийг нэхэмжлэгчид төлөх үүрэгтэй байна.

Хариуцагч нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшил, ашиглалтдаа байлгаснаас үүсэх үр дагавар, хариуцлагаас чөлөөлөгдөхгүй талаар дээр дүгнэсэн бөгөөд Түрээсийн гэрээний 3-т Гэрээний хугацаанд гарах хэрэглээний зардалд цахилгаан, дулаан, СӨХ-ны төлбөрийг түрээслэгч тал хариуцна гэж заасан, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э нь 2017 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр Квангжу 14 тоот гэсэн утгаар 1,000,000 төгрөг /500,000 төгрөгөөр 2 удаа /ийн зарлагыг өөрийн эзэмшлийн 5012345678 дугаар данснаас гаргасан дансны дэлгэрэнгүй хуулга, Сүхбаатар дүүрэг, 2х 13Т-45 өргөтгөл хаягт байрлах, Квангжу ХХК /РД/-с шаардсан, талуудын байгуулсан түрээсийн гэрээний хугацаанд хамаарах төлбөрийн нэхэмжлэхүүд хэрэгт авагдсан тул 102-2-45 Квангжу-с ус дулаан гэсэн утгаар 2018 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдөр 678,400 төгрөг, 2017 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр 275,000 төгрөгийн төлбөр төлсөн баримт, 2017 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 1,000,000 төгрөгийн баримтын нотолгооны ач холбогдлыг үгүйсгэх боломжгүй байна. Гэхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн цахилгаан болон ашиглалтын зардлыг нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардсан 1,646,667 төгрөгийн шаардлагын хэмжээнд хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгоно.

Харин нэхэмжлэгч нь Сүхбаатар дүүрэг, 2 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, 13 дугаар гудамжны 45 тоот хаягт байрлах, 217 м.кв талбайтай байранд үнэлгээ хийлгэж, 400,000 төгрөгийн хөлсийг Голд стандарт эстимейт ХХК-д төлсөн байх боловч үнэлгээ хийлгэх, зардал гаргах эсэх нь нэхэмжлэгчийн сайн дурын үндсэн дээр хийгдсэн буюу хариуцагч буруутай гэж үзэх үндэслэлгүй байх тул энэ талаар гаргасан шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгоно.

Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд, талуудын байгуулсан Түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4-т тус тус зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх боловч хариуцагч нь 8 сар 26 хоногийн турш гэрээний зүйл болсон тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшил, ашиглалтдаа байлгаж байсан үйл баримт тогтоогдсон буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт гэрээ бүртгэгдээгүй эс үйлдэхүйн улмаас хариуцагч П.А д хохирол учирсан гэж үзэх үндэслэл нотлогдож тогтоогдоогүй тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч П.А тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 8 сар 26 хоног эзэмшил, ашиглалтдаа байлгаж үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн үйл баримт дээр дурдсанаар тогтоогдсон, энэ хугацаанд хамаарах төлбөрийг төлөх үүрэгтэй тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д зааснаар, мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэг нэхэмжлэгчид үүсэхгүй.

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т заасан шаардлага хангагдаагүйгээс гэрээ үргэлжлэх боломжгүй болсон үйл баримт тогтоогдоогүй тул нэхэмжлэгчийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.6.-д заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд гэж үзэн, хариуцагчид хохирол учруулсан гэж дүгнэх боломжгүй байх тул хүчин төгөлдөр бус байх гэрээний үүргийн дагуу шилжүүлсэн 9,925,000 төгрөг гаргуулах сөрөг шаардлага үндэслэлгүй байна.

Мөн хариуцагч П.А нь Сүхбаатар дүүрэг, 2 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, 13 дугаар гудамжны 45 тоот хаягт байрлах, 217 м.кв талбайтай байранд 8,183,500 төгрөгийн зардал гаргасан нь нотлогдоогүйн дээр, засварын зардлыг хэнд ногдуулах талаар талууд харилцан тохиролцоогүй байх тул хүчин төгөлдөр бус гэрээ байгуулсан эс үйлдэхүйн улмаас хариуцагчид 8,183,500 төгрөгийн хохирол учирсан гэж үзэх үндэслэл нотлогдсонгүй.

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 22,755,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хангаж, үлдэх 1,683,333 төгрөгт холбогдох хэсгийг болон хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасныг баримтлан хариуцагч П.А аас 22,755,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч БНСУ-ын иргэн Л)-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 1,683,333 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5, 56.6-д тус тус заасныг баримтлан, нэхэмжлэгч Л-ээс 18,108,500 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч П.А ын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 56.5, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 909,230 төгрөгийн 271,725 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, 637,505 төгрөгийг Баянзүрх дүүргийн Татварын хэлтсийн 123456798 дугаар данснаас буцаан гаргуулж, хариуцагч П.А аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 271,725 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид тус тус олгож, хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 248,500 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсгүүдэд зааснаар энэ шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл түүнийг гардан авсан эсхүл хүргүүлсэн өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Б.УНДРАА