Т.Г-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ж.Одаргалж, шүүгч Д.Б, А.Онарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 101/ШШ2019/00346 дугаар шийдвэртэй нэхэмжлэгч Т.Г-ийн хариуцагч “С” ХХК-д холбогдуулан гаргасан хөрөнгө оруулалтын гэрээний дагуу төлсөн 259 567 919 төгрөгийг буцаан гаргуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээ гаргуулахыг даалгах, 2010 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 2010/01 дугаар худалдаа үйлчилгээний барилгын захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээний 1.1 дэх заалтын нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэх хэсгийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг зохигчдын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн, шүүгч А.О илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

            Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Т, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч А.Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.У, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Р.Я нар оролцов.

Нэхэмжлэгч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Т.Г нь Сандэй ХХК-тай 2010 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр Чингэлтэй дүүргийн 3 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй Пийс таур оффис, үйлчилгээний зориулалттай барилгын 1 дүгээр давхрын 1 тоот 201.52 м.кв хэмжээтэй үйлчилгээний талбайг 418 960 ам.доллараар худалдан авахаар худалдаа, үйлчилгээний барилгын захиалагчтай хөрөнгө оруулалтын гэрээг байгуулсан бөгөөд талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн. Захиалагч гэрээний 2.12-д заасны дагуу гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж талбайн төлбөрт 418 960 ам.долларыг төлсөн. Харин “С” ХХК нь гэрээгээр тохиролцсон ажлын үр дүнг 2013 оны 8 дугаар сард захиалагчид хүлээлгэн өгсөн боловч талбайн хэмжээ нь гэрээгээр тохирсон 201.52 м.кв байхаас 50.76 м.кв-аар дутуу, 150.76 м.кв талбайтай байсан нь “Ш” ХХК-ийн дүгнэлтээр тогтоогдсон. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Иргэний хуулийн 350 дугаар зүйлийн 350.1.6-д заасан ажил гүйцэтгэгчийн үүрэг болох захиалагчийн өмчлөлд доголдолгүй үр дүнг шилжүүлэх, мөн гэрээний 3.1-т гүйцэтгэгч нь 1.1-т дурдсан барилгыг 1 дүгээр давхрын 1 тоот 201.52 м.кв-ыг иж бүрэн чанар, сайтай барьж, 2013 оны 1 дүгээр улиралд багтаан хөрөнгө оруулагчид хүлээлгэн өгөх заалтыг зөрчиж захиалагчид биет байдлын доголдолтой ажлын үр дүнг шилжүүлсэн. Талбайн зөрүүтэй асуудлаар 2014 оны 6 дугаар сарын 02-ны өдөр тавьсан хүсэлтийн дагуу талууд зөвшилцсөний эцэст хариуцагч “С” ХХК нь захиалагчид доголдолтой ажлын үр дүнг хүлээлгэн өгснөө зөвшөөрч илүү төлсөн мөнгийг буцаан өгөхөөр болж, улмаар 5 000 000 төгрөгийг Т.Г-д шилжүүлсэн боловч үлдэх хэсгийг нь өгөөгүй байна. Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1, 350.1.6, 352.2.3-т заасныг тус тус үндэслэн худалдаа үйлчилгээний захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр захиалагчтай барьж хүлээлгэн өгөхөөр тохиролцсон 201.52 м.кв-аас 50.76 м.кв талбайн үнэ 105 530 ам доллар буюу 259 567 919 төгрөг гаргуулж өгнө үү. Гэтэл хариуцагчаар гүйцэтгүүлсэн барилгын талбайд өнөөдрийг хүртэл үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гараагүй буюу өмчлөх эрх баталгаажаагүй. Ажил гүйцэтгэгч ажил гүйцэтгэсэн бол түүнийг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй тул Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1 дэх хэсэгт заасны дагуу барилгыг бидний өмчлөлд шилжүүлж, баталгаажуулж өгөхийг “С” ХХК-д үүрэг болгож үл хөдлөх эд хөрөнгийг 150.76 м.кв талбайн хэмжээгээр улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээ гаргуулахыг даалгаж өгнө үү. Зохигчид анх 2008 онд гэрээний 1.1-д барилгын талбайн хэмжээг нийт 201.52 м.кв гэж заасан бөгөөд нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэж заагаагүй байсан байна. Хожим “С” ХХК-ийн ажилтнууд гэрээний үнийн дүнд НӨАТ нэмэгдэж байгаа тул гэрээг өөрчлөх шаардлагатай гэж анхны гэрээг авч 2010 оны 2010/1 дугаар бүхий гэрээг өгсөн. Ингэхдээ зөвхөн НӨАТ-тай холбоотой нэмэлт орсон гэж өгсөн бөгөөд гэрээний 1.1-д нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэж үл мэдэгдэх байдлаар оруулсан тухайгаа нэхэмжлэгчид хэлээгүй. Дээрх байдлыг нэхэмжлэгч болон тухайн үед гэрээг байгуулж байсан хүнээс асууж тодруулж, “С” ХХК-ийн бусад иргэн, хуулийн этгээдүүдтэй байгуулж байсан ажил гүйцэтгэх гэрээ, тэдгээртэй холбоотой шүүхийн шийдвэрүүдийг судлахдаа мэдсэн. Иймд гэрээний тус хэсэг нь хууран мэхэлж хийсэн хэлцэл болон ноцтой төөрөгдлийн үндсэн дээр хийсэн хэлцэлд хамаарна гэж үзэж байна. Иймд гэрээний холбогдох заалт нь Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх заалтыг мөн адил хууль зөрчсөн хэлцэл юм. Түүнчлэн шинжээчийн дүгнэлтээр нэхэмжлэгч нь нийтийн эзэмшлийн талбайг хашиж авбал барилгын болон галын аюулгүй байдлын норм дүрэм зөрчигдөх болохыг тогтоосон болно. Иймд зохигчдын хоорондын гэрээний 1.1-д нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэх хэсгийг хүчин төгөлдөр бусад тооцож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Гэрээний 1.1 дэх заалтыг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах тухай шаардлагыг гэрээ байгуулахаас өмнө хоёр тал харилцан тохиролцож гэрээндээ оруулсан бөгөөд талуудын хүсэл зоригийг илэрхийлсэн. Мөн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гэрээгээр тохиролцсон хэмжээгээр гаргаж өгнө. Нэхэмжлэгч манай компанид талбай дутсан талаар хандаж байгаагүй бөгөөд өнөөдрийг хүртэл төлбөр тооцоо ч бүрэн дуусаагүй байгаа. 2008 онд Т.Г гэрээ байгуулсан гэж үндэслэлгүй ярьж байна. Бид Т.Г-д мөнгө шилжүүлээгүй, уг талбайг өмнө нь худалдан авч гэрээ цуцалж байсан гэх “Хөх шугам” ХХК-д төлбөр шилжүүлж байсан. Энэ тухай мэдэгдэж байсныг андуурч Т.Г-д шилжүүлсэн гэж тайлбарлаж байна. Нийтийн эзэмшлийн талбай худалдан авсан тухай заалтыг хүчин төгөлдөр бусд тооцох үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т зааснаар хариуцагчаас 89 656 111 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 169 911 808 төгрөгт холбогдох хэсэг болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг 150.76 м.кв талбайтайгаар улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээ гаргуулахыг хариуцагчид даалгах шаардлагыг, мөн Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 59 дүгээр зүйлийн 59.1, 59.2 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул 2010 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 2010/01 дугаар худалдаа үйлчилгээний барилгын захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээний 1.1 дэх заалтын нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэх хэсгийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1 596 190 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, хариуцагчаас 606 230.55 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

 

            Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Нийтийн эзэмшлийн гэх талбайг хариуцагч нь нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгсөн гэж үзэх үндэслэлгүй. Хэрэгт авагдсан талбайн стандарт хэмжилтийн тухай баримт болон Барилгын ‘өпжлийн төвийн шинжээчийн дүгнэлтээс тус талбайг (коридорыг) нэхэмжлэгчийн эзэмшлийн талбайд оруулан тооцоогүй, нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгсөн гэж үзэхгүй буюу ажлын үр дүн тус хэмжээгээр биет байдлын доголдолтой гэж үзэх юм. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.2 дахь хэсэгт “ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн байна” гэж, 343.3 дахь хэсэгт “ажил гүйцэтгэгч ямар нэгэн эд зүйлийг хийсэн бол түүнийг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ” гэж тус тус заасны дагуу хариуцагч нь гэрээгээр тохирсон 201.52 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй. Иймд хариуцагч нь тус хэмжээний талбайг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлж өгсөн бол гэрээний үүргийг бүрэн гүйцэтгэсэн гэж үзэх юм. Гэвч нийтийн эзэмшлийн гэж тайлбарлаж буй талбайг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлсэн гэж үзэхгүй. Учир нь нэхэмжлэгч тус талбайг өмчлөх, чөлөөтэй захиран зарцуулах боломжгүй. Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт зааснаар өмчлөгч нь өмчлөлийн зүйлээ чөлөөтэй захиран зарцуулах эрхтэй. Иймд тус талбайг нэхэмжлэгч нь чөлөөтэй захиран зарцуулах боломжтой байдлаар хүлээлгэж өгсөн бол өмчлөлд шилжүүлсэн буюу Иргэний хуулийн 343.3 дахь хэсэгт заасан үүргээ гүйцэтгэсэн гэж үзэх боломжтой. Хэрэгт авагдсан үзлэгийн тэмдэглэлээс хариуцагчийн нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн гэж тайлбарлаж буй талбай нь хэн нэгний хувийн өмчлөлд хамаарах боломжгүй коридорын талбай байна. Түүнчлэн, шүүх хуралдааны явцад хариуцагчийн өмгөөлөгчөөс нийтийн эзэмшлийн гэх талбайг нэхэмжлэгч хэрхэн эзэмшиж, өмчилж буй эсэх талаар асуухад хариуцагчийн өмгөөлөгч нь “тус талбайгаар нэхэмжлэгчийн лангуугаар үйлчлүүлэх иргэд явах байдлаар ашиглаж байгаа” гэж тайлбарласан. Гэтэл тус талбайгаар бусад лангуугаар үйлчлүүлж буй иргэд, бусад лангууны эзэд, барилгын 2 болон түүнээс дээш давхарт шат болон лифтээр гарах иргэд явж өнгөрөх бөгөөд нэхэмжлэгч нь тус талбайг ашиглах талаар бусад этгээдүүдээс давуу эрх эдлэхгүй, тэгш эрхтэй болохыг хариуцагчийн өмгөөлөгч тайлбарласан. Иймд тус талбайг зөвхөн нэхэмжлэгч өмчилдөг гэх, эсвэл тэрээр чөлөөтэй захиран зарцуулах эрхтэй гэж тайлбарлах боломжгүй. Хэрэгт авагдсан Барилгын хөгжлийн төвийн болон Онцгой байдлын байцаагчдын шинжээчийн дүгнэлтэд тус талбайг нэхэмжлэгч нь хашиж авах боломжгүй бөгөөд энэ нөхцөлд барилгын галын аюулгүй байдал алдагдах тухай тайлбарласан. Энэ нь тус талбайг нэхэмжлэгч чөлөөтэй захиран зарцуулах боломжгүй болохыг нотолно. Нэгэнт тус талбайг нэхэмжлэгч чөлөөтэй захиран зарцуулах боломжгүй тул өмчлөлд шилжүүлсэн гэж тайлбарлах үндэслэлгүй. Иргэний хуулийн 142 дугаар зүйлийн 142.4 дэх хэсэгт зааснаар барилгын дангаар өмчлөх өмчлөлд гагцхүү тодорхой хил хязгаар бүхий тусгаарлагдсан талбай, байгууламж хамаарна. Иймд нэхэмжлэгч маргаан бүхий талбайг хашиж, тусгаарлаж авах боломжгүй байгаа нь тус талбайг дангаар өмчлөх эрхгүй. Энэ талаар анхан шатны шүүх няцаахдаа “нэхэмжлэгч нь өөрөөс нь худалдаа, үйлчилгээг авах худалдан авагчийн буюу гуравдагч этгээдийн зорчих хэсгийг захиалан бариулах хүсэл зоригоо илэрхийлсэн гэж үзэж” хэмээн тайлбарласан байна. Барилгын коридор буюу зорчих хэсэг нь түүний аль нэг тоот эзэмшигчийн хүсэл зоригийн үндсэн дээр баригддаг хэсэг бус, барилгын стандартын хувьд заавал баригдах хэсэг тул зөвхөн нэхэмжлэгчийн хүсэл, захиалгын үндсэн дээр хариуцагч нь барилгын коридор хэсгийг бий болгосон мэтээр дүгнэх үндэслэлгүй. Түүнчлэн, маргааныг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой асуудал нь “хариуцагч нь гэрээнд заасан хэмжээ болох 201 м.кв талбайг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлсэн эсэхэд хариулахын тулд нэхэмжлэгчийн өмчилж буй буюу чөлөөтэй захиран зарцуулах талбайн хэмжээг дүгнэх нь ач холбогдолтой юм. Хэрэв тус талбайг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлсэн гэж үзвэл тус барилгад үйл ажиллагаа явуулдаг, талбай өмчилдөг өмчлөгчид шаардлага гаргах эрхтэй тул эрхийн доголдолтой гэж үзэх үндэслэл болно. Учир нь, хариуцагчийн өмгөөлөгчийн тайлбарласнаар тус талбайг талбай өмчлөгчид бүгд тэгш ашиглана. Шинжээчийн 2 дүгнэлтэд дурдсанчлан тус талбайг хашиж авсан нөхцөлд барилгын аюулгүй байдлын стандарт зөрчигдөж, барилгын 2 болон түүнээс дээш давхарын хүмүүсийн эрх зөрчигдөх тул тэдгээр иргэд талбай чөлөөлөхийг шаардах эрхтэй. Түүнчлэн 2 дугаар давхарт гарах шат болон нэхэмжлэгчийн талбайн хооронд дахин нэг талбай өмчлөгч байгаа тул нийтийн эзэмшлийн гэх талбайг нэхэмжлэгч хашиж авсан нөхцөлд тус өмчлөгч талбай чөлөөлөхийг шаардах эрхтэй байна. Иймд тус талбай нь Иргэний хуулийн 353.1 дэх хэсгийн дагуу эрхийн доголдолтой юм. Иймд анхан шатны шүүх хэрэглэх зохих Иргэний хуулийн 101.1, 343.3, 353.1 дэх заалтуудыг хэрэглээгүй гэж үзэж байна. Анхан шатны шүүх “нэхэмжлэгч нь нийтийн эзэмшлийн талбайг худалдаж авах хүсэл зоригтой байсан” гэх агуулгаар үйл баримтыг дүгнэсэн нь үндэслэлгүй. Гэрээний бүрэлдэхүүн хэсэг болох барилгын 1 дүгээр давхарын байгуулалтын зурагт нэхэмжлэгчийн захиалсан 201.52 м.кв үйлчилгээний талбайн 170.79 м.кв нь цэвэр талбай, 30.73 м.кв нь үйлчлүүлэгчийн зорчих хэсгээс ногдох талбай гэж зааглан тусгаснаар гэрээний зүйлд нийтийн эзэмшлийн талбай багтах, мөн түүний хэмжээ ямар байхыг тогтоосон байна. Гэвч тус зургийг үйлдсэн огноо гэрээ байгуулагдсанаас хэдэн жилээр хойно буюу тус зураг гэрээ байгуулах үед байгаагүй. Иймд нэхэмжлэгч нь тус зургийг харж түүний дагуу талбай захиалсан мэтээр дүгнэх үндэслэлгүй. Хариуцагч нь өөрийн дутуу талбайн хэмжээг тус зургаар тайлбарлаж, хожим гаргаж өгсөн юм. Гэрээний 1.2-д байгаа гэрээний хавсралт болох зураг гэж талууд гэрээ байгуулах үед байсан зургийг ойлгох юм. Тэгж ойлгохгүй бол түүнээс хойш хариуцагч өөрөө мэдэж боловсруулсан зураг болгоныг гэрээний салшгүй хэсэг гэж үзэхэд хүрнэ. Шүүх “талуудын маргаж буй нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэх нөхцөл үгийн шуут утгын хувьд ойлгомжтой, тодорхой байна” гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй. Учир нь шүүх хуралдааны явцад хариуцагчийн өмгөөлөгч тус гэрээ нь хариуцагч компанийн стандарт нөхцөл бүхий гэрээ болох талаар хэлсэн. Иймд “нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт” гэх гэрээний стандарт нөхцөл нь гэрээний нэг хэсэг болсон эсэхийг бид дүгнэх шаардлагатай. Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.3.2-д заасан “нөгөө тал нь дээрх нөхцөлтэй танилцах боломжтой байсан бөгөөд уг нөхцлийг зөвшөөрсөн бол” гэрээний стандарт нөхцөл нь гэрээний салшгүй хэсэг болно. Харин мөн хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.5 дахь хэсэгт “стандарт нөхцөлийг илэрхийлсэн гадаад нөхцөл нь хэвшсэн хэлбэрээс өөр байсан учир нөгөө тал нь түүнийг урьдчилан мэдэх боломжгүй байсан бол стандарт нөхцөл нь гэрээний салшгүй хэсэг болохгүй” гэж заасан. Зохигчдын хоорондын гэрээний 1.2 дахь хэсэгт талбайн хэмжээг бичсэний дараа “нийтийн эзэмшлийн хамт” гэж бичсэн нь талбайн хэмжээнд нийтийн эзэмшил буюу байшингийн коридор орж байгаа болохыг шууд ойлгомжтой илтгэхгүй юм. Энэ нь хэвшсэн хэлбэрээс өөр, тодорхой бус, үл мэдэгдэх байдлаар тусгагдсан стандарт нөхцөл байсан. Хэрэв талуудын хооронд нийтийн эзэмшлийн талбайг оролцуулан шилжүүлэх тохиролцоо байсан бол энэ тухай гэрээний нэг заалт болгож, тодорхой тусгаж, гэрээнд цэвэр талбайн хэмжээ болон нийтийн эзэмшлийн талбайн хэмжээг тодорхой заах байсан. Гэвч гэрээнд тийнхүү заагаагүй бөгөөд хариуцагчаас гэрээний хавсралт зураг гэж тайлбарлаж буй зураг нь гэрээ байгуулагдсан үед байгаагүй зураг юм. Нийт талбайн хэдий хэмжээ нь цэвэр талбай хэдий хэмжээ нь нийтийн эзэмшлийн талбайн хэмжээ хэд болох талаар тусгагдаагүй тул анхан шатны шүүхийн хийсэн “нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэх нөхцөл ойлгомжтой, тодорхой байна” гэх дүгнэлт үндэслэлгүй. Нийтийн эзэмшлийн дүнгийн хувьд цэвэр талбайтай ижил дүнгээр тохирч гэрээлэхгүй. Бид гэрээний дээрх заалт нь Иргэний хуулийн 148 дугаар зүйлийн 148.1.2 дахь заалт, 142 дугаар зүйлийн 142.1,142.2, 142.3 дахь заалтуудыг тус тус зөрчиж байгаа тухай маргасан. Иргэний хуулийн 142 дугаар зүйлийн 142.4 дэх хэсэгт барилгын тусгаарлагдсан сууцны байр (сууц, өрөө) болон барилгын тусгаарлагдсан бусад байгууламж хамаарах тухай заасан. Иймд нэхэмжлэгчийн хана босгож хашиж авч буй хэсэг нь дангаар өмчлөх хэсэг бөгөөд маргаж буй нийтийн эзэмшлийн талбай гэх хэсэг нь хамаарахгүй. Тус талбай нь нийтийн эзэмшлийн талбай болохын хувьд Иргэний хуулийн 148 дугаар зүйлийн 148.1.2,148.1.3 дахь заалтуудын дагуу тус барилгын бүхий л өмчлөгчид талбайг зориулалтын дагуу ашиглах эрхтэй бөгөөд захиран зарцуулахад саналын эрхтэй оролцох эрхтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, тус талбайг нэхэмжлэгч дангаар захиран зарцуулах эрхгүй бөгөөд хариуцагчийн зүгээс ч бусдын дангаар өмчлөлд шилжүүлэх боломжгүй. Бидний энэхүү үндэслэлийг анхан шатны шүүх няцаахдаа “гэрээний зүйл орон сууц биш учир нийтийн зориулалттай орон сууцны дундын өмчлөлийн зүйлийн талаарх хуулийн зохицуулалт тус харилцаанд хамааралгүй болно” хэмээн дүгнэснийг зөвшөөрөхгүй. Иргэний хуульд тусгагдсан нийтийн зориулалттай орон сууц гэх ойлголт нь амины буюу дангаар өмчлөх сууцнаас бусад барилга, байшинг тодорхойлсон ойлголт юм. Иргэний хууль, Барилгын тухай хууль тогтоомжуудад оффисийн зориулалттай байр болон амьдран сууц зориулалттай байр хэмээн хоёр ангилж, ялгаатай зохицуулаагүй. Иймд оффис, худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай байрны асуудал  Иргэний хуулийн 142 дугаар зүйлд заасан нийтийн зориулалттай орон сууц өмчлөх гэх ойлголтод хамаарах юм. Бодит байдал дээр оффис, үйлчилгээ, худалдааны барилгууд Сууц өмчлөгчдийн холбоотой бөгөөд талбай эзэмшигч нар нь тогтоосон СӨХ-ны төлбөр төлдөг юм. Иргэний хуулийн тус заалт нь оффис, үйлчилгээ, худалдааны зориулалт бүхий байранд хамаарахгүй гэж тус үзвэл тус харилцаатай холбоотой асуудлыг хэрхэн зохицуулах тухай тодорхой бус байдал үүснэ. Үүнд Иргэний хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1 дэх хэсэгт “Иргэний хуульд тухайн харилцааг зохицуулсан хэм хэмжээ байхгүй бол түүнтэй төсөөтэй харилцааг зохицуулсан хуулийн хэм хэмжээг хэрэглэнэ” гэж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.4 дэх хэсэгт тухайн маргаантай харилцааг зохицуулсан хууль байхгүй бол шүүх төсөөтэй харилцааг зохицуулж байгаа хэм хэмжээг хэрэглэнэ” гэж тус тус заасны дагуу Иргэний хуулийн дээрх заалтуудыг хэрэглэх үндэслэлтэй болно. Тэгээгүй нөхцөлд оффис, худалдаа, үйлчилгээний барилгын харилцаа зохицуулалтгүй болох үр дагаварт хүргэнэ. Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.2 дахь хэсэгт “хэлцэл хийхэд саад болох нөхцөл байдлыг хэлцэл хийгч нэг тал нуун дарагдуулсныг нөгөө тал хожим мэдсэн бол хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулахаар шаардах эрхтэй” гэж заасан. Хариуцагч нь нийтийн эзэмшлийн талбайг талбайн хэмжээнд оролцуулж байгааг нуун дарагдуулсан. Тодруулбал, анх 2008 онд гэрээ байгуулахад тухайн үеийн гэрээнд тус агуулгатай заалт байгаагүй нь гэрчийн мэдүүлэг болон хэрэгт авагдсан н.Наран, н.Болормаа нарын гэрээний заалтаас харагддаг. Тэдгээр хүмүүсийн 2008 оны гэрээ хэрэгт авагдсан бөгөөд “2008 оны гэрээнд НӨАТ-ын тухай болон нийтийн эзэмшлийн талбайн тухайн тусгагдаагүй байсан. 2010 онд НӨАТ-ын тухай тусгах гэж байна хэмээн гэрээг буцаан авч, өөрчилж өгөхдөө НӨАТ-ын тухай тодорхой тусгаж, нийтийн эзэмшлийн талбайн тухай үл мэдэгдэх байдлаар тусгасан байсан” гэх гэрчийн мэдүүлэг болон нэхэмжлэгчийн тайлбартай бүрэн нийцдэг. Мөн гэрээнд нийтийн эзэмшлийн талбайг оролцуулж байгаа бол нийт талбайгаас хэдий хэмжээний талбайг нийтийн эзэмшлийн талбай болохыг тодорхой тусгаагүй нь гэрээний тус агуулгыг нуун дарагдуулсны илрэл юм. Хэрэв тус нөхцөл нь талуудын хүсэл зоригийн нэгдэл байсан бол гэрээнд илүү тодорхой тусгагдах байсан. Нийтийн эзэмшлийн талбайг оролцуулан талбайн хэмжээг тодорхойлж байгаа болох нь хэлцэл хийхэд саад болох нөхцөл байдал юм. Учир нь, нэхэмжлэгч нь бусдад түрээсэлж, ашигт байдлыг гаргах боломжтой цэвэр талбайн үнээр ямар ч ашигт байдлыг гаргах боломжгүй коридорыг авахгүй. Хариуцагч тал нь ийнхүү нэхэмжлэгчийг хууран мэхэлсэн тул ноцтой төөрөгдөлд орсон гэж үзэх үндэслэлтэй. Хэлцлийн зүйлийн үнийг тодорхойлоход ач холбогдол бүхий зүйлийн шинжийн талаар буюу талбайн хэмжээнд нийтийн эзэмшлийн талбай орж буй тухай төөрөгдсөн. Мөн нийтийн эзэмшлийн талбайг шилжүүлэн авах, үүний төлөө үнэ төлөх хүсэл зориггүй байсан боловч тийнхүү хэлцлийг зөвшөөрөн хийсэн тул гэрээний холбогдох хэсэг нь ноцтой төөрөгдлийн үндсэн дээр хийгдсэн хэлцэл юм. Гэрээний зүйлийг эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээ гаргуулахыг хариуцагчид даалгуулах шаардлагын хувьд шүүх “нэхэмжлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайг 150.76 м.кв гэж үзэж байгаа нь баримтаар тогтоогдоогүй учир энэ хэмжээгээр улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг хариуцагчаас шаардсаныг хангах үндэслэлгүй” гэж дүгнэсэн. Гэвч зохих стандартын дагуу талбайн хэмжээ нь 150 м.кв болох нь тогтоогдсон. Хэдийгээр нийтийн эзэмшлийн талбайг нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн гэж үзсэн ч энэ нь стандартын дагуух талбайн хэмжээг нэмэгдүүлэх үндэслэл болохгүй юм. Иймд дээрх үндэслэлүүдээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангах агуулгаар шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

            Хариуцагчийн өмгөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: “С” ХХК нь 2010 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр Чингэлтэй дүүргийн 3 дугаар хороо Пийс тауэр оффис үйлчилгээний зориулалттай барилгын 1 давхарын 1 тоотод байрлах 201.52 м.кв /нийтийн эзэмшлийн талбай багтах/ талбайг нэхэмжлэгч Т.Г-д худалдсан бөгөөд мөн үеэс худалдах, худалдан авах эрх зүйн харилцаа үүссэн. Гэтэл шүүх талуудын хооронд дээрх гэрээний харилцаа 2008 онд үүссэн гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй. Учир нь нэхэмжлэгчийн зүгээс 2008 оны гэрээний нэг тал нь нэхэмжлэгчийн тайлбарласнаар болон хэрэгт авагдсан төлбөр төлсөн баримтуудаар “Ширэвгэр” ХХК болон бусад этгээдийн нэрээр төлөгдсөн. Худалдан авагч тал талбайгаа 2013 оны 8 сард авч ашигласан талаараа хэлдэг. 2015 онд “С” ХХК-иас 5 000 000 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн гэж Хаан банкны гүйлгээний баримт болон гэрч Г.Т, ын мэдүүлгээр хөрөнгийн доголдлын талаар гаргасан шаардлагыг хүлээн авч дээрх 5 000 000 төгрөгийг худалдан авагчид төлж байсан гэжээ. Гэтэл хариуцагч нь 5 000 000 төгрөгийн буцаалт нь “Хөх шугам” ХХК-ийн гэрээг цуцалсантай холбоотойгоор буцаан төлсөн баримт болохыг тайлбарлаж, тухайн баримтын огноо нь 2015 оны 2 дугаар сарын 18-ны өдрийн гүйлгээ байх бөгөөд гэрч н.Төмөрбаатар “С” ХХК-ийн захиралтай уулзсан уулзалт уг хугацаатай ойрхон байсан гэж мэдүүлсэн. Мөн нэхэмжлэгчээс 2014 оны 6 дугаар сарын 2-ны өдөр талбайн хэмжилтийн зөрүүгийн талаар шаардлага гаргасан гэх баримт нь хуулийн хугацаанд гомдлын шаардлагаа гаргаагүй болохыг нотлох тул уг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ

Шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагад нийцсэн байна.

Нэхэмжлэгч Т.Г нь хариуцагч “С” ХХК-д холбогдуулан хөрөнгө оруулалтын гэрээний дагуу төлсөн 259 567 919 төгрөгийг буцаан гаргуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээ гаргуулахыг даалгах, 2010 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 2010/01 дугаар худалдаа үйлчилгээний барилгын захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээний 1.1 дэх заалтын нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт гэх хэсгийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Талуудын хооронд байгуулагдсан 2010 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 2010/01 дугаар худалдаа үйлчилгээний барилгын захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр, /2хх160-162/ Т.Г нь Чингэлтэй дүүргийн 3 дугаар хороо, “Пийс товер” оффис, үйлчилгээний зориулалттай барилгаас 1 давхарын 1 тоот 201.52 м.кв талбайг худалдан авч, харин “С” ХХК нь чанарын доголдолгүй талбайг 2013 оны 1 дүгээр улиралд багтаан барьж хүлээлгэж өгөхөөр тохиролцсон, оффис, үйлчилгээний зориулалттай барилга баригдаж эхлэх үед гэрээг байгуулсан тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж шүүх эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлсон байна.

 

Гэрээг 2010 онд байгуулсан гэх хариуцагчийн тайлбарыг нэхэмжлэгч үгүйсгэж, анх 2008 онд байгуулсан гэрээг үнийн дүнд НӨАТ нэмэхтэй холбоотойгоор өөрчлөлт хийнэ гэж хариуцагч авсан боловч анхны гэрээг буцааж өгөөгүй гэж тайлбарласан нь 1 дүгээр хавтаст хэргийн 88-84 дүгээр талд авагдсан 2008, 2009 онд төлбөр төлж байсан баримтаар нотлогдсон боловч 2010 онд гэрээг буцааж өгөхдөө гэрээний 1.1-д “нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт” гэсэн үгийг нэмсэн гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлоогүй.

 

Иймд хууран мэхэлж гэрээнд нэмж оруулсан, нийтийн эзэмшлийн талбайг авах хүсэл зориг байгаагүй, энэ талаар нуун дарагдуулсан гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар нотлогдоогүй, түүнчлэн ноцтой төөрөгдсөний улмаас хүссэн хэлцлээсээ өөр хэлцэл хийсэн гэх нөхцөл байдал хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй байна.

 

Талууд хүсэл зоригоо илэрхийлж, ажил гүйцэтгэх гэрээнд гарын үсгээ зурсан байх бөгөөд “нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт” гэсэн нь үгийн шууд утгаар илэрхийлэгдсэн, ойлгомжтой байх тул шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын энэ хэсгийг хэрэгсэхгүй болгохдоо  гэрээг хуулийн хүрээнд чөлөөтэй байгуулах түүний агуулгыг талууд өөрсдөө тодорхойлох Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 198 дугаар зүйлийн 198.1 дэх хэсгийг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзнэ.

 

Түүнчлэн нэхэмжлэгч нь ажлын үр дүн, зориулалт тоо хэмжээний талаар хариуцагчтай тохиролцохдоо үйлчлүүлэгчдийн зорчих хэсгийг захиалан бариулах талбайн хэмжээнд оруулан хүсэл зоригоо илэрхийлсэн гэж үзэх тул ажлын үр дүнг эрхийн доголдолгүй талаарх шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

 

Талуудын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн тул ажил гүйцэтгэгч гэрээнд заасан ажлын үр дүнг хүлээлгэн өгч, захиалагч хэлэлцэн тохирсон үнийг төлөх үүрэгтэй. Захиалагч гэрээний үнэ болох 418 960 ам.долларыг төлсөн нь баримтаар нотлогдсон, харин ажил гүйцэтгэгч 201.52 м.кв талбайг хүлээлгэн өгөх гэрээний үүргийг зохих ёсоор биелүүлээгүй нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон байна.

 

            Барилгын хөгжлийн төвийн 2018 оны 9 дүгээр сарын 14-ний өдрийн дүгнэлтэд шилэн ханаар хашсан 149.9 м.кв, хашихаар төлөвлөсөн нийтийн эзэмшлийн 33.9 м.кв талбайтай гэсэнд талууд маргаагүй. /хх220-222/

 

            Дээрхээс үзвэл талбайн бодит хэмжээ гэрээнд зааснаас 17.72 м.кв дутуу буюу ажлын үр дүн биет байдлын доголдолтой нь тогтоогдсон тул Иргэний хуулийн 353 дугаар зүйлийн 353.2.3-д заасан ажил гүйцэтгэгчид төлбөл зохих хөлсийг бууруулахыг шаардах эрх нэхэмжлэгчид үүссэн гэж шүүх дүгнэснийг буруутгах боломжгүй.

 

Иймд талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 1.1-д үйлчилгээний талбайг 201.52 м.кв /нийтийн эзэмшлийн талбайн хамт/ гэж тодорхойлсныг мэдээгүй, хууран мэхэлж гэрээнд нэмж оруулсан, нийтийн эзэмшлийн талбайг авах хүсэл зориг байгаагүй тул гэрээний энэ заалт нь Иргэний хуулийн 142 дугаар зүйлийн 142.1-142.4, 148 дугаар зүйлийн 148.1.2-д заасныг зөрчсөн буюу Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж нэхэмжлэгч талын маргасан нь хэргийн байдлаар тогтоогдоогүй тул нэхэмжлэлийн энэ хэсгийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй.

 

Харин гэрээнд заасан 201.52 м.кв талбайгаас 50.76 м.кв дутуу хүлээлгэн өгсөн, ажлын үр дүн биет байдлын доголдолтой гэж тайлбарлаж, хөрөнгө оруулалтын гэрээний дагуу төлсөн 259 567 919 төгрөгийг буцаан гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг Барилгын хөгжлийн төвийн дүгнэлтээр тогтоогдсон 183.8 м.кв /хашсан 149.9 м.кв+нийтийн эзэмшлийн 33.9 м.кв/ хэмжээгээр тооцож, хангасан шүүхийн дүгнэлт үндэслэл бүхий болжээ.

 

            Нэхэмжлэгчийн 2014 оны 6 дугаар сарын 04-ний өдрийн хариуцагчид бичгээр гаргасан өргөдөл /хх16/, хариуцагчаас С.М-ийн Хаан банкны данс руу шилжүүлсэн 5 000 000 төгрөгийг шилжүүлсэн /хх17, гэрч Г.Т, , С.М нарын мэдүүлэг /хх72-73/, /2хх32-33/, “Ширэвгэр” ХХК-ийн төлж байсан төлбөрийн баримтууд /хх6-14/, /хх82-84/, /2хх97-102/, мөн хариуцагчийн өмгөөлөгчийн өмнөх худалдан авагч “Хөх шугам” ХХК-д 5 000 000 төгрөгийг шилжүүлсэн гэх тайлбараа нотлоогүй зэрэг хэрэгт авагдсан баримт, зохигчдын тайлбарыг харьцуулан үнэлж хариуцагчийн шилжүүлсэн 5 000 000 төгрөгийг талуудын хооронд байгуулагдсан ажил гүйцэтгэх гэрээтэй холбоотой гэж дүгнэж, хариуцагчаас дутуу 17.72 м.кв талбайн үнэ 89 656 111 төгрөгийг гаргуулан шийдвэрлэсэн нь зөв. Шүүх хэргийн баримтыг үнэлэхдээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасан нотлох баримт үнэлэх журмыг зөрчөөгүй, уг хугацаанаас хойш тооцвол нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-д заасан хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна.

 

            Харин нэхэмжлэгч “150.76 м.кв хэмжээтэй талбайг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг даалгуулах” гэж тодорхой хэмжээ зааж нэхэмжлэл гаргасныг хангах боломжгүй. Учир нь шинжээч ашиглах боломжтой талбайн хэмжээг 149.9 м.кв, нийтийн эзэмшлийн 33.9 м.кв гэж дүгнэсэн, нэхэмжлэгч уг хэмжээг үгүйсгэж маргаагүй.

 

            Дээрх үндэслэлүүдээр зохигчдын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 101/ШШ2019/00346 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, зохигчдын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа төлсөн 1 147 910 төгрөгийг, хариуцагчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа төлсөн 606 240 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацаа тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

                                    ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                          Ж.О

                                    ШҮҮГЧИД                                           Д.Б

                                                                                    А.О