О.Х-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ц.Ичинхорлоо даргалж, шүүгч М.Наранцэцэг, Т.Туяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийж,

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрийн 181/ШШ2019/01258 дугаар шийдвэртэй, О.Х-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч “О Т”ХХК-д холбогдох худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрт 158 796 282 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Туяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ж.Батмөнх, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Х.Маралмаа, хариуцагчийн өмгөөлөгч Т.Навчаа, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Соёлмаа нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбартаа: 2018 онд манай байгууллагын 5 жилийн ой болж, ойд зориулж, мэдээлэл технологийн академийн сургалт явуулах том хэмжээний заал хайж байсан. Энэ үед миний бие ОХУ-д байсан. Надтай манай санхүүгийн ажилтан яриад “О Т”ХХК оффис зарах гэж байгааг хэлсэн. Нийт 1 365 100 000 төгрөгийн үнэ бүхий 1 206 м.кв талбайтай, 7 болон 8 давхарт байрладаг тансаг орчинтой байсан бөгөөд гэрээнээс өмнө мөнгөө төл гэсэн. Уг оффис барьцаанд байгаа учир Лондон хотын банкнаас гэрчилгээг авна, тодорхой хугацаа орно, 3 хүртэл сар хүлээх шаардлагатай гэсэн. Манайх энэ нөхцөлийг нь зөвшөөрч 2018 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдөр төлбөрөө хийсэн. Ингээд үл хөдлөх эд хөрөнгөө шилжүүлж авахаар болох үед хэд хэдэн асуудал гарсан.

2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр “орон сууцаа хүлээн авч, засвар хийнэ” гэхэд “О Т”ХХК-ийн сургалт явж байгаа гэсэн. Тэгэхээр нь манайх заалныхаа сургалт явж байгаа зарим хэсгийг танайд түрээслэнэ гэдэг санал тавьсан. Гэтэл Ремакс гэдэг үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлагч компаниас “О Т”ХХК-иас миний утасны дугаарыг авсан гээд холбогдон ирж уулзаад “та манай зарж байсан оффисыг авсан байна, “Азийн зам” ХХК манайд үнийн санал өгөөд ялагч болсон байсан, та худалдаж авсан учраас манай үйлчлүүлэгч мөн гэсэн тодорхойлолт гаргаж өгөөч” гэсэн. Миний бие тэр дуудлага худалдаа болон “Азийн зам” гэдэг компанийг мэдэхгүй тул “О Т”ХХК руу холбогдож асуухад “дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах гэж байсан оффисыг танд зарсан учир та энэ компанийн өгсөн итгэмжлэлээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг өөрийн нэр дээр шилжүүлж ав” гэхэд нь “энэ гэрээгээ болъё, болох уу” гэхэд “та саналаа л өгчих энэ асуудал шийдэгдэнэ” гэсэн. Би тухайн байгууллагын итгэмжлэлээр худалдаад авчих юм бол “Азийн зам” ХХК-ийн өмч болно тус компанийн өмнөөс мөнгө төлөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө авсан болох тул боломжгүй гэж тайлбарлатал эрх шилжүүлэх бичиг өгнө гэсэн. Энэ бичиг нь сүүлд улсын бүртгэлээс гарч ирж байна лээ. Тухайн үед маш эргэлзээтэй байсан, бусдын өмнөөс төлбөр төлчихсөн, худалдан авах байр нь байхгүй, манай компанийн төлөвлөж байсан засвар хийгээд ойн арга хэмжээ зохион байгуулах бүх хөтөлбөр нурсан. Энэ нь 2018 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдрөөс хойш болсон.

“О Т”ХХК намайг хамаг учир зовлонгоо бичгээр бичээд өг гэхээр нь дээр дурдсан нөхцөл байдлаа бүгдийг тоочин бичиж өгөөд байтал 2018 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдөр и-мэйл ирсэн, мөн оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр гэрээнд гарын үсэг зурахаар болсон. Би ойлгохдоо үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ ойлгомжтой гээд л гарын үсэг зурсан. Үнийг нь төлчихсөн тул гэрээгээр тохирох юм надад байхгүй, үүргээ гүйцэтгэсэн учир хариуцагч талын үүргийн тухай асуудал байсан. Гэтэл мөнгөө бүтэн төлснөөс хойш хорь гаруй хоногийн дараа хариуцагч талын үүргийн тухай биш миний үүргийн тухай бүхэл бүтэн боть ном мэт үүрэг бичсэн байсан.  

Мөнгөө төлсөн атал үл хөдлөх эд хөрөнгөө алдах байдалд орсон байсан тул 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр гэрээнд нь гарын үсэг зурсан, зурахдаа хоёр зүйлийг л зөвшөөрсөн. Нэг нь 7 болон 8 давхарт нийлээд 1 206 мкв талбай, мөн доод талын дулаан зогсоолуудыг үндэслээд гарын үсэг зурсан. Бусад заалт нь шүүхэд гомдол гаргаж болохгүй, тэгж болохгүй, ингэж болохгүй гэсэн заалтууд байсан. Би 10 гаруй жилийн өмнө ашиглалтад орсон хуучин оффис худалдаж авч байгаа гэдгээ мэдэж байсан учраас тэр нөхцөлүүдийг нь хүлээн зөвшөөрсөн.

2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр гэрээнд гарын үсэг зураад гэрээгээ авах гэтэл 10-ны өдрөөр тооцож зурна гээд гэрээг аваад гарсан. “О Т”ХХК дээр бараг хагас өдөр болсон, тэгээд орой нь зурж чадахгүй боллоо гээд н.Энхболдыг би өөрийнхөө машинд суулгаад, оффис дээр нь очоод түлхүүрүүдийг авсан. Засвар хийлгэх барилгын бригадын ахлагч ирсэн байсан боловч 5 дугаар сарын 09-ний өдөр завсар хийж болохгүй гэсэн. Ингээд худалдаж авсан үл хөдлөх эд хөрөнгөө үзтэл, бүх кабель тасдчихсан, компьютер холбох болон гипсэн ханануудыг шинээр татахаас өөр боломжгүй, лед гэрлүүдээ салгаж аваагүйгээс тааз нь өм татагдсан байдалтай байсан учраас орж чадахааргүй болсон. 2018 оны 5 дугаар сарын 22-ны өдөр гэрээг нотариатаар батлуулаад өөрт авсан. 2018 оны 6 дугаар сард гэрчилгээ нь ирсэн боловч нэрийг нь шилжүүлээгүй байсан. 7 дугаар сард гэрчилгээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн.

Ингээд засвар хийх боломжтой болоод хэмжилт хийлгэтэл худалдаж авсан талбайн м.кв дутуу байсан. Засварын зардлын үнэ 140 000 000 төгрөг гээд бүх зардлууд нь байгаа. Засвар хийхээс өмнө үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгүй, орж суух боломжгүй байсан. Энэ оффис нь нөхцөл байдлын хувьд үнэхээр хэцүү, худалдаж авах шийдвэр гаргасан эрсдэлээ хүлээж байгаа. Агааржуулалт байхгүй, өвөл хүйтэн, паар 50 градусын ч дулаан ирэхгүй, энэ бүх асуудлыг шийдэх гээд засвар хийлгэж байгаа.

Хариуцагч тал 1 206 мкв талбай гэж зарсан. Энэ бол “О Т”ХХК-ийн буруу. Гэтэл бүх хариуцлагыг чи хүлээх ёстой, гэрээнд гарын үсэг зурсан гэж яриад байна. Гэрээнд гарын үсэг зурсан дээр маргахгүй ч 1 206 мкв талбай гэж надаас 1 365 100 000 төгрөг авсан. Дутуу м.кв талбайн мөнгөө буцааж авахаар нэхэмжилж байна. Албан ёсны тусгай зөвшөөрөл бүхий “Арккад” ХХК-иар 2018 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдөр дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн талбайд хэмжилт хийлгэхэд 7 давхарын оффисын талбай 897.12 м.кв, 8 давхарын оффисын талбай 156.8 м.кв болж, 7 давхарын оффисын талбай 130.88 м.кв, 8 давхарын оффисын талбай 21.85 м.кв буюу нийт 152.73 м.кв дутсан. Тиймээс худалдан авагч болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь 2018 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр худалдагчид хуульд заасны дагуу гомдлын шаардлага гаргасан.

Гэтэл худалдагч хариу өгөхгүй байсаар 2018 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдөр хариу ирүүлсэн нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа талаар дурдсан байх тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Хариуцагч гэрээнд заасан байдлаар нь, байгаа газарт нь гэдгийг тодруулах юм бол бүх эрсдэлээ О.Х-э гэдэг хүн хариуцана гэж байна.  Нэхэмжлэгч гэрээний дагуу бүх хариуцлагаа хүлээж байгаа. Тухайлбал, ариун цэврийн өрөө, агааржуулалттай холбоотой асуудлаа шийдвэрлэсэн. Гэхдээ гэрээнд талбайн хэмжээг 7 болон 8 давхар нийтдээ 1 206 мкв гэж заасан. Гэтэл талбайн хэмжилт зөрөөд 152 м.кв-аар багассан бөгөөд энэ хэмжээгээр нэхэмжлэгч худалдах болон түрээслүүлэх үйл ажиллагаа явуулж байна. Байгаа байдлаар нь байгаа газарт нь гэдэг асуудал ерөнхийдөө бол өмчлөгчийн эрх, өмчлөгчийн эрхийг хуульд заасан үндэслэлээр л хязгаарлана. Гэхдээ ямар нэгэн гэрээгээр өмчлөгчийн эрхийг шууд хязгаарлаж болохгүй. Тэр тусмаа шүүхэд мэдүүлэх болоод орлоготой холбоотой хохирлоо шаардах эрхийг хязгаарлаж болохгүй. Хэрэв хязгаарладаг байсан бол Иргэний хуулийн зохицуулалт хэрэггүй, шүүхэд хандах ч шаардлага байхгүй гэж бодож байна. Нэгэнт төлбөрийг төлсөн учраас үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ болоод уг хөрөнгийг хүлээж авах нь ойлгомжтой, гэрээний стандарт нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрсөн.

Мөн гэрээнд заасан өмчлөгчийн эрх ашгийг хязгаарласан 52.1, 52.3, 52.4, 52.9 гэсэн заалтууд байгаа. Иргэний хуулийн худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаатай холбоотой 243 дугаар зүйл болон өмчлөх эрхтэй холбоотой 103, 106 дугаар зүйлийн заалтуудыг зөрчсөн тул доголдолтой холбоотой шаардлага, гомдлоо шүүхэд гаргах эрхтэй. Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.3 дах хэсэгт зааснаар худалдан авагч нь доголдолтой эд хөрөнгө хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн тухайн эд хөрөнгийг буцааж төлнө гэж заасан. Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлд зааснаар нэг тал нь гэрээний үүргээ зөрчсөн бол учирсан хохирлоо арилгуулах эрхтэй, нхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн хууль зүйн үндэс, шаардах эрх үүсч байна. 2018 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдөр гэрээний мөнгийг төлсөн, харин 7 дугаар сарын 27-ны өдөр буюу 3 сар гаруй хугацааны дараа гэрчилгээ нь О.Х-ийн гар дээр ирсэн. Гэрээнд 3 сарын хугацаа орно гэж заасан. Гэхдээ 3 сарын хугацаа шаардах асуудал нь барьцаанаас чөлөөлөх асуудал байсан. 2018 оны 6 дугаар сард гэрчилгээ барьцаанаас чөлөөлөгдсөн байсныг хариуцагч нуусан. Нэхэмжлэгч гэрчилгээн дээр хэдэн м.кв гэж бичигдсэн гэдгээс хамаарч нэхэмжлэлийн шаардлагаа гаргасан байгаа.

Хариуцагчийн хүсэлтээр Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой лавлагааг гаргуулсан. 2004 онд захиалгын худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдаад, хариуцагч тал хариу тайлбартаа манайх 2007 онд энэ үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авсан гэж бичсэн байгаа боловч улсын бүртгэлийн лавлагаан дээр 2006 он гэж бүртгэгдсэн байдаг. 2006 онд нийт талбайн хэмжээ 1 350 мкв гэж байсан. 2007 онд талбайн хэмжээг өөрчлөөд 1 512 мкв болгосон байдаг. Тэгэхээр хариуцагч компани нь уг талбайг хэмжиж байсан байна. Хоёрдугаарт мэдэж байсан байж О.Х-эд худалдахдаа өссөн м.кв-ын үнийн дүнгээр зарсан. Эцэст нь тайлбарлахад, нэхэмжлэгч нь хуульд заасан зургаан сарын хугацаандаа гомдлын шаардлагаа гаргасан тул 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдрийн оффис болон зогсоол худалдах, худалдан авах тухай гэрээний зүйл болох оффисын талбайн дутуу 152.73 м.кв-ийн төлбөрийг 1 039 719 төгрөгийн нэгж үнэд /1 365 100 000 : 1 312 95/ тооцож 158 796 282 төгрөгийг “О Т”ХХК-иас гаргуулж нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч тайлбартаа: Иргэн О.Х-этэй байгуулсан оффис болон зогсоол худалдах, худалдан авах тухай гэрээнийний ерөнхий зүйлийн А хэсэгт заасны дагуу “О Т”ХХК нь хөрөнгийг байгаа байдлаар нь байгаа газарт нь худалдсан, харин Ди /D/ хэсэгт зааснаар худалдан авагч болон О.Х-э хөрөнгийг тухайн гэрээнд заасан компанийн санал болгосон байгаа байдлаар байгаа газарт нь гэсэн нөхцөлийн дагуу худалдан авсан. Гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.6 дах хэсэгт тодорхойлсоноор байгаа байдлаар нь байгаа газарт нь худалдах худалдан авах гэдэг нь компани нь хөрөнгийг хөрөнгийн чанар, нөхцөлийн талаар амаар болон бичгээр ямар нэгэн баталгаа гаргахгүйгээр худалдах, худалдан авагч нь тэрхүү баталгааг шаардахгүй мөн уг хөрөнгийг худалдан авахад байгаа болон байсан аливаа эвдрэл, согог, дутуу, ажиллагаагүй болох ажиллагаа муутай эд анги түүнчлэн бүх доголдлыг хүлээн зөвшөөрч тухайн хөрөнгийг байгаагаар нь худалдан авахыг хэлнэ гэж тодорхойлсон.

Мөн гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.1.1-т зааснаар худалдан авагчид гэрээг байгуулахын өмнө хөрөнгийг өөрийн биеэр очиж үзэх, шалгах эрхийг хугацааны хамтаар олгосон. Хариуцагч нь гэрээний ерөнхий зүйлийн А-д заасан үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн Ү-2204017430 дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийг нийтэд нь 1 241 000 000 /НӨАТ ороогүй дүн/ төгрөгөөр худалдсан түүнээс биш тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг талбайн нэгж үнээр үнэлж худалдаагүй болно. Ийнхүү иргэн О.Х-э нь тухайн нөхцөлөөр хөрөнгийг худалдан авахыг хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулж, хөрөнгийг шилжүүлэн авсан.

Худалдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ анхнаасаа барьцаанд байсан. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээний нэрийг шилжүүлэхэд 3 сарын хугацаа орох талаар талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд тодорхой заасан. Энэ нь гэрээ байгуулагдсанаас хойш гэрчилгээг барьцааны эрхээс чөлөөлүүлэх асуудлыг эхлүүлэх талаар юм. 2018 оны  5 дугаар сарын 09-ний өдөр талууд гэрээг байгуулаад мөн оны 7 дугаар сарын сүүлээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээг нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлдээ ариун цэврийн өрөө ажиллахгүй байсан зэрэг доголдлын талаар тайлбарлах боловч энэ нь түүний шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагад хамааралгүй. Талбайн хэмжээ дутуу гэдэг нь ашиглалтын явцад үүсдэг доголдол биш.

Нэхэмжлэгч гэрээг 2018 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдөр байгуулж дуусган, 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдрөөр тооцож гарын үсгээ зуръя, манайх барилгын мэргэжилтэнтэй очоод газар дээр нь акт үйлдээд авна гэсэн. Тухайн үед хөрөнгө ямар байсан нь хамаагүй, үзээд акт үйлдээд авсан. Өмчлөгчийн эрх хязгаарласан гэж байна. Гэтэл тухайн үед нэхэмжлэгч өмчлөгч болоогүй байсан. 2018 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрийн 5 жилийн ой болох гэж байгаа, зориулалтын дагуу засварын ажлыг нэн даруй эхлүүлмээр байна гэх хүсэлтийг үндэслээд 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр гэрээ байгуулаад хөрөнгийг хүлээж авсан байгаа. Нэхэмжлэгч нь худалдан авсан талбайгаас 152 мкв талбай дутуу гээд, үүнийгээ үнэлээд нийтдээ 158 796 282 төгрөгийг нэхэмжилсэн. Ингэж тооцохдоо 1 365 100 000 төгрөгөө нийт 1 312.9 м.кв буюу гэрчилгээнд заасан хэмжээгээр тооцсон. Энэ хэмжээнд зургаан зогсоолын хэмжээ орно. Гэрээний дагуу НӨАТ-ын баримтаа авсан. НӨАТ-ын буцаан олголт авсан нь 1 365 100 000 төгрөгөөс тооцож мөнгө нэхэмжлэх нь буруу. Тухайн үед хөрөнгийг хүлээгээд авсан атлаа талбайн асуудал ярих нь үндэслэлгүй. Нэхэмжлэгч 1 312.9 м.кв байсныг 1 206 м.кв гэж өөрчилсөн байна гэж байна, энэ нь манайхаас шалтгаалсан зүйл биш. Барилгын ажил гүйцэтгэсэн компанийн алдаатай үйл ажиллагаанаас болж хэмжээ буруу бичигдсэн талаар албан тоот хэрэгт авагдсан.

“О Т”ХХК-ийн хувьд бэлэн обьект худалдаж аваагүй. Баригдаж байсан обьектыг захиалга өгч авсан. Уг барилгын компани нь хэмжээгээ гаргаад, түүнийг нь улсын комисс норм, дүрэм, журмынх нь дагуу шалгах ёстой зүйлийг нь шалгаад хүлээгээд авсан тул манай талаас маргахгүй. “Арккад” ХХК-ийн дүгнэлт үнэн зөв, хөдөлшгүй баримт гэдэг нь эргэлзээтэй байсан тул стандарт хэмжил зүйн газраас стандарт гаргуулах хүсэлт гаргасан бөгөөд эхний хариу нь стандарт байхгүй гэсэн. Гэтэл “Арккад” ХХК-ийн гаргасан дүгнэлтийг үзэхээр зүгээр орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайг тооцох аргачлал байгаа юм. Стандарт хэмжил зүйн газар нь оффисын талбайг хэмжих стандарт байхгүй гэж байхад “Арккад” ХХК нь өөрөө ямарч стандарт заахгүйгээр, хэмжээ авсан багаж дээрээ стандарт заачихаад, тэмдэглэл гаргаж, дүгнэлт үйлдэж байгаа нь нотлох баримтын хэмжээнд авч үзэх үндэслэл бүхий дүгнэлт гэж үзэхгүй. Уг дүгнэлтийг үгүйсгэх нотлох баримтыг Стандарт хэмжил зүйн газраас авч хэрэгт хавсаргасан. Иймд “Арккад” ХХК-ийн гаргасан талбайн хэмжээ, зөрүүг үнэн бодит хэмжээ гэдгийг нотолж чадахгүй. Мөн НӨАТ-тай холбогдуулж нэхэмжилж буй дүн 1 365 100 000 төгрөгөөс тооцсон. Нэгэнт НӨАТ-ын буцаан авалт хийж байгаа бол нэхэмжилсэн дүнг НӨАТ шингэсэн 1 365 100 000 төгрөгөөс тооцохгүй бөгөөд 158 000 000 төгрөгийн үнийн дүн мөн адил үндэслэлгүй. Тиймээс нэхэмжлэгчийн шаардлагын үндэслэл болох нотлох баримт эргэлзээтэй тул нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасныг баримтлан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1, 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч О.Х-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 951 940 төгрөгийг улсын төсвийн орлого болгож, илүү төлсөн 9 төгрөгийг улсын орлогоос гаргуулж нэхэмжлэгчид буцаан олгож шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч давж заалдах гомдолдоо: Анхан шатны шүүх “нэхэмжлэгч О.Х-э нь оффис болон зогсоолыг худалдан авахаар хариуцагчтай гэрээгээр тохиролцсон дээрх үйл баримт нь тогтоогдож байх тул зохигч талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан звах гэрээ байгуулагдсан, хуулийн хучин төгөлдөр гэж үзнэ” гэж дүгнэсэн. Гэтэл талуудын хооронд 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр байгуулагдсан оффис болон зогсоол худалдах, худалдан авах гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.1.2, 5.2.1, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.9 болон хавсралт-3-т заасан заалтууд нь худалдан авагч буюу өмчлөгч О.Х-ийн Үндсэн хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.2, 5.3 дах заалт, Иргэний хуулийн 103, 106, 243, 254 дүгээр зүйл, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 3 дугаар зүйлд заасан өмчлөгчийн эрхийг зөвхөн хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлах, худалдагч доголдолгүй хөрөнгө шилжүүлэх, доголдолтой холбоотой шаардах эрхийг хэрэгжүүлэх, гомдлын шаардлага гаргах, шүүхэд нэхэмжлэл гаргах бүрэн эрхийг хязгаарласан. Ийнхүү хязгаарласан заалт нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болсон.

Мөн гэрээний ерөнхий зүйлийн Д хэсэг, 2 дугаар зүйлийн 2.6 дахь заалт, 5 дугаар зүйлийн 5.1.1 дэх хэсэгт тус тус заасан "байгаа байдлаар нь", "байгаа газарт нь" худалдах, худалдан авах гэрээний стандарт нөхцөл нь Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт заасан харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой байх тул тус заалт нь хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч дээрх гэрээний зүйл болсон оффисын болон автозогсоолын талбайд ямар нэгэн баталгаа гаргахгүй, бүх доголдлыг хүлээн зөвшөөрч байгаа мэтээр үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж байгаа нь шударга бус, нэхэмжлэгчид илт хохиролтой болсон.

Анхан шатны шүүх Иргэний хуульд зааснаар худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй хөрөнгө худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй бөгөөд мөн хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ. Иймээс хариуцагч "Оюу Толгой" ХХК нь улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд бичигдсэн эд хөрөнгүүдийг тэрхүү м.кв-ын хэмжээгээр нь нэхэмжлэгч О.Х-этэй 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр "оффис облон зогсоол худалдах, худалдан авах тухай" гэрээ байгуулан тухайн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг хүлээлгэн өгчээ гэж дүгнэсэн.

Шүүх дээрх үл хөдлөх хөрөнгө биет байдлын хувьд доголдолтой эсэхэд бүрэн дүгнэлт өгч чадаагүй. Учир нь, нэхэмжлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг хүлээн авсны дараа буюу 2018 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдөр албан ёсны тусгай зөвшөөрөл бүхий “Арккад” ХХК-иар талбайн хэмжилт хийлгэхэд зөвхөн 7 болон 8 давхараас нийт 152.73 м.кв талбай дутсан. Энэ нь Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт зааснаар хэмжээний хувьд дутуу тул доголдолтой хөрөнгө болно. Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлд заасныг нэхэмжлэлийг хангах хууль зүйн үндэслэл болохгүй юм гэж дүгнэхдээ ямар хууль зүйн болоод бодит үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагад тус зохицуулалт хамаарахгүй талаар дүгнээгүй. Нэхэмжлэгч энэ заалт ямар тохиолдолд үйлчлэх талаар одоог хүртэл эргэлзсээр байна.

Мөн Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2 дах хэсэгт зааснаар худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авсныг гэрчлэх тодорхой үйлдэл хийсэн бол түүнийг эд хөрөнгө хүлээн авсанд тооцох ба эд хөрөнгө хүлээн авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан худалдан авагч эд хөрөнгийн талаар шаардлага гаргах эрхээ алдахаар Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д заасантай нийцнэ гэж дүгнэсэн. Нэхэмжлэгч 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авсан. Гэхдээ талбайн хэмжээ дутуу гэдгийг мэдээгүй, бас мэдэх боломжгүй нөхцөл байдалтай байсан. Учир нь гэрээний Хавсралт 2-т 7 болон 8 давхарын талбайн нийт хэмжээ 1 206.65 м.кв гэж хариуцагч хүлээлгэн өгсөн тул нэхэмжлэгч тийм л байна гэж ойлгож, бас итгэсэн. Гэтэл албан ёсны тусгай зөвшөөрөл бүхий “Арккад” ХХК-иар хэмжилт хийлгэхэд 152.73 м.кв-аар дутсан.

Нэхэмжлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авах үедээ өөрөө хэмжилт хийгээд "дутуу" байна гэхэд тэрхүү хэмжилт нь албан ёсны, эсхүл бодит үнэн гэдгийг хэн ч хүлээн зөвшөөрөхгүй. Тиймээс ч тусгай зөвшөөрөл бүхий албан ёсны байгууллага байгаа гэж үзэж байна. Хэрэв 152.73 м.кв дутуу байгааг нэхэмжлэгч мэдэж байсан бол 1 206.65 м.кв талбайн хэмжээг хүлээн зөвшөөрч худалдан авах ямар ч шаардлага байхгүй.

Түүнчлэн, шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг зөрчсөн. Энэ нь 2018 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдөр байгуулагдсан "Оффис болон зогсоол худалдах, худалдан авах гэрээ", 2006 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн "Айвенхоу майнз монголия инк" ХХК-ийн эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2007 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдрийн 2020/9 дугаартай албан бичиг болон 2007 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн "Айвенхоу майнз монголия инк" ХХК-ийн эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг л нотлох баримтаар үнэлэн дүгнэлт өгч шийдвэр гаргасан. Гэтэл 2018 оны 7 дугаар сарын 25-ны өдрийн иргэн О.Х-ийн эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2018 оны 07 дугаар сарын 30-ны өдрийн “Арккад” ХХК-ийн талбайн хэмжилт хийсэн дүгнэлт, тэмдэглэл, план зураг, 2018 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдрийн 8/1632 албан бичиг, 2018 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр О.Х-ээс гаргасан гомдлын шаардлага, 2018 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдөр 5107/ЭлЖиЖи дугаар бүхий “О Т”ХХК-иас ирүүлсэн хариу, 2019 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр нэхэмжлэгчийн и-мэйл хаягт үзлэг хийсэн тэмдэглэл, Улсын бүртгэлийн газраас ирүүлсэн  үл хөдлөх хөрөнгийн хувийн хэргийн баримтууд, нэхэмжлэгч худалдан авсан талбайн хэмжээг хэсэгчилж гаргуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнүүд, 2019 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдөр үзлэг хийсэн тэмдэглэл зэрэг нотлох баримтын хууль зүйн болон бодит үндэслэл, шүүхээс хэрхэн үнэлж байгааг огт дурдаагүй зөвхөн 4 ширхэг нотлох баримтыг үнэлсэн.

Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйл, 118 дугаар зүйлийн 118.4 дэх хэсэгт зааснаар шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт хэргийн оролцогчдод ойлгомжтой байдлаар нотлох баримтад үнэлэлт өгөх байтал ихэнх нотлох баримтыг хэрхэн үнэлсэн талаар дүгнэлт байхгүй байгаа нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн гэж үзэж байна. Эцэст нь дутуу талбайн хэмжээтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад худалдаж ашиг олж байгаа явдал нь шударга эсэх, өмчлөгчийн хуулиар олгогдсон туйлын эрхийг зөрчиж байгаа нь хууль ёсны эсэхэд давж заалдах шатны шүүх дүгнэлт хийнэ байх. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дах хэсэгт заасан хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй тул шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дах хэсэгт заасан хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцээгүй байна.

 

 Нэхэмжлэгч О.Х-э нь хариуцагч “О Т”ХХК-д холбогдуулан оффис болон зогсоол худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болох оффисын талбайн хэмжээ дутсан учир зөрүү төлбөр болох 158 796 282 төгрөгийг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг, хариуцагч бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаас үзвэл, анхан шатны шүүх нотлох баримтыг хуульд заасан журмын дагуу бүрдүүлээгүй байна. Зохигчид хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад уг хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой гэх нөхцөл байдлыг тодруулахын тулд  үзлэг хийлгэх тухай хүсэлтийг гаргасан байна. Тухайлбал, нэхэмжлэгч талаас “О.Х-ийн [email protected] болон [email protected] и-мэйл хаягт үзлэг хийлгэх тухай” хүсэлт /1хх88/, хариуцагч талаас “О Т”ХХК-ийн ажилтан Гэндэнжамцын Энхболдын [email protected] гэсэн цахим шуудангийн хаягт болон түүний зөөврийн компьютерт хадгалагдаж байгаа зургуудад үзлэг хийлгэж, хэрэгт хэвлэмэл байдлаар гаргуулах тухай” хүсэлт /2хх69-70/ тус тус гаргаж, шүүх хүсэлт тус бүрийг нь ханган шийдвэрлэж /1хх101-106, 2хх80-82/, уг  ажиллагааг явуулсан байна. /1хх118-120, 2хх84-85/

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлд заасан үзлэг хийх ажиллагааг явуулахдаа шүүх хөндлөнгийн гэрчээр уг хэрэгт хувийн болон албаны сонирхолгүй, эрх зүйн бүрэн чадамжтай хоёроос доошгүй хүн оролцуулахаар тогтоосон. Уг ажиллагаанд оролцож байгаа хөндлөнгийн гэрч нь түүнийг байлцуулан хийсэн ажиллагааны явц, агуулга, дүнг баталж өгөх үүрэг хүлээж, тэмдэглэлд засвар оруулахаар санал гаргах эрхтэй байдаг. Түүнчлэн тухайн гэрч нь үүргээ биелүүлээгүй бол хуульд заасан хариуцлага хүлээхээр зохицуулагдсан байдаг.

Гэтэл шүүх хөндлөнгийн гэрч нарт энэхүү үүрэг болон эрхийн талаар танилцуулан, тайлбарласан, хариуцлага хүлээх талаар хууль сануулах ажиллагааг хийсэн эсэх нь хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй. Шүүхээс үзлэг хийсэн тэмдэглэл тус бүрт хөндлөнгийн гэрч нар оролцсон талаар тусгагдсан байх боловч тэдгээрийн эрх зүйн бүрэн чадамжтай болох нь нотлогдох иргэний үнэмлэх эсхүл биеийн байцаалт бүхий албан ёсны бичиг баримт хэрэгт авагдаагүй байна. Энэ тохиололд тухайн үзлэгээр илэрсэн нөхцөл байдал, түүнийг бичгийн хэлбэрт буулгаж, бэхжүүлсэн гэх баримтуудыг хуульд заасан журмын дагуу бүрдүүлсэн нотлох баримт гэж үнэлэх нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасантай нийцэхгүй юм.  

 

Нэхэмжлэгч нь давж заалдах гомдлын нэг үндэслэлээ, шүүх үзлэг хийсэн тэмдэглэлийг үнэлээгүй гэж тайлбарласан бөгөөд шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн гэх дээрх баримтууд нь хуульд заасан шаардлага хангаагүй байдлаар хэрэгт авагдсан байх тул давж заалдах шатны шүүх дээрх зөрчлийг залруулах, улмаар талуудын хооронд үүссэн маргаан болон хэргийн үйл баримт, түүнд хамаарах хууль хэрэглээний талаар эрх зүйн дүгнэлт хийх боломжгүй юм. Өөрөөр хэлбэл, анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн тул шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрийн 181/ШШ2019/01258 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дах хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн нэхэмжлэгч О.Х-ийн төлсөн 951 940 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

               ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                   Ц.ИЧИНХОРЛОО

                                                           

         ШҮҮГЧИД                                  М.НАРАНЦЭЦЭГ

 

Т.ТУЯА