О.Г-ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч М.Наранцэцэг даргалж, шүүгч Ч.Цэнд, А.Отгонцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 6 дугаар сарын 05-ны өдрийн 183/ШШ2019/01298 дугаар шийдвэртэй нэхэмжлэгч О.Г-ын хариуцагч А ХХК-д холбогдуулан гаргасан хэлцэл хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийн гэрчилгээ шилжүүлэн бүртгүүлэхийг даалгах тухай нэхэмжлэлтэй  иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн, шүүгч А.Отгонцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.С, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Х, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Соёлмаа нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Анх 2014 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр тухайн үеийн Эрэл банкнаас 36 000 000 төгрөг, мөн 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр дахин 30 000 000 төгрөгийн зээл авсан юм. Уг 2 зээлийг авахдаа О.Г өөрийн эцгийн өмчлөлийн Хан-Уул дүүрэгт байрлах орон сууц болон өөрийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, 31 дүгээр байрны 14 тоот хаягт байрлах 3 өрөө орон сууцыг тус тус барьцаанд тавьсан. Эдийн засгийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан банкнаас авсан зээлээ цаг тухайд нь төлж чадаагүйн улмаас зээлийн хугацаа хэтэрсэн байх үед А банкны зээлийн ажилтан А.Одонтуул 2016 оны 3 сард дуудаж “таны зээлийг хаах шаардлагатай байна, та өөрийнхөө байрыг манай банкны нэр дээр шилжүүлж өгөөд дараа нь буцаагаад орон сууцны зээл болгоод авчих, тэгэх юм бол аавын чинь байрыг чөлөөлж өгье” гэсний дагуу би 2016 оны 4 дүгээр сарын 8-ны өдөр өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг А банкинд худалдах, худалдан авах гэрээгээр шилжүүлсэн. Үүний дараа А нь надтай тохиролцсон тохиролцооныхоо дагуу миний эцгийн байрыг чөлөөлж өгөөд, 2016 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр надтай 2825 тоот орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, буцааж надад байрыг минь шилжүүлж өгсөн бөгөөд 2016 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр 70 сая төгрөгийн зээлийг орон сууц худалдах, худалдан авах зориулалтаар 15 жилийн хугацаатай, жилийн 22.8 хувийн хүүтэйгээр олгосон. Зээлийн барьцаанд би өөрийн өмчлөлийн байраа тавьсан.  Зээлийн гэрээний дагуу зээлийн төлбөрөө төлж чадахгүй байсан боловч зээлийн гэрээний хугацаа дуусгавар болох болоогүй байх үед А банкны зээлийн ажилтан А.Одонтуул “Та урд өмнө манайд байраа шилжүүлж байсны дагуу дахиад шилжүүлээд өгчих, бид таны байрыг түр шилжүүлэн авч, одоо байгаа зээлийг чинь хаагаад 20 жилийн хугацаатай 8 хувийн зээл болгоод өгье, энэ нь танд ашигтай, илүү урт хугацаатай, хамаагүй бага хүүтэй болно, та буцаагаад байраа авчихна” гэж хэлсэн. Би өмнө нь А банктай дээрхтэй ижил байдлаар тохиролцож, тохиролцсоны дагуу зээлээ авч байсан, мөн нөгөө талаар А банкны зээл хариуцсан ажилтан зээлийн хүүг буулгаж, хугацааг уртасгаж өгнө гэж хэлсэн тул түүнд итгэж, 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр 2158 тоот орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, өөрийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү-2204019891 дугаарт бүртгэлтэй орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн. Гэтэл одоо А банк нь надтай тохиролцсон тохиролцооноосоо буцаж, намайг байраа суллаж өг хэмээн дарамталж, таны байрыг зарсан тул яаралтай суллаж өг гэж шаардаж байна. Миний бие 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 2158 тоот гэрээг үнэн санаанаасаа буюу банкинд бүр мөсөн худалдах зорилгоор хийгээгүй бөгөөд байраа удахгүй буцааж авна, гэж төөрөлдсөн, А банкны зүгээс ч надад тэгж хэлж итгүүлсэн тул уг гэрээнд гарын үсэг зурсан болно. Мөн нөгөө талаар 2158 тоот гэрээ нь 79 900 000 төгрөгөөр хийгдсэн бөгөөд уг мөнгийг А банк нь надад ямар нэгэн байдлаар хүлээлгэн өгөөгүй, надад дээрх мөнгийг захиран зарцуулах эрхийг олгоогүй, тухайн мөнгөөр зээлийг хаасан гүйлгээ хийхдээ миний зөвшөөрлөөр хийгээгүй зэрэг нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Банк, эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.2 дахь хэсгийг тус тус зөрчсөн явдал гэж үзэж байна. Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасны дагуу миний А банктай байгуулсан 2158 тоот орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоож, А банк ХХК-иас Ү-2204019891 улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийн гэрчилгээг миний нэр дээр шилжүүлэн бүртгүүлэхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: О.Г нь А ХХК-тай харилцан тохиролцож, 2016 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр 2825 тоот орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, Ү-2204019891 улсын бүртгэлийн дугаартай 3 өрөө орон сууцаа 100 000 000 төгрөгөөр худалдсан байна. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлд дурьдсанаар шахаж шаардсан, хууран мэхэлсэн, хууль зөрчсөн үйлдэл байхгүй болно. Дээрх худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу худалдан авагч банк нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасны дагуу үнийг шилжүүлж, мөн хуулийн 109, 110 дугаар зүйлд заасны дагуу гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэн, банк үл хөдлөхийн гэрчилгээг нэр дээрээ шилжүүлэн авснаар өмнөх өмчлөгч О.Г-ын өмчлөх эрх дуусгавар болсон билээ. О.Г нь уг маргаан бүхий байрны эзэмшил, ашиглалтыг шилжүүлж өгөхгүй, гэрээний үүргээ зөрчиж удсан тул А ХХК-иас дээрх гэрээг үндэслэн “О.Г-ын хууль бус эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлүүлэх” нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргаж О.Г нь уг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 416 тоот захирамж гарсан. Дээрх хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэсэн захирамж нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 74, 75, 123 дугаар зүйлүүдийг тус тус удирдлага болгон гарсан захирамж бөгөөд уг хуулийн 74 дүгээр зүйлийн 74.4 дэх хэсэгт заасны дагуу иргэн О.Г нь тухайн асуудал болох Ү-2204019891 тоот орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгуулах нэхэмжлэл гаргах эрхгүй юм. Тиймээс нэхэмжлэгчийн гаргаж буй Ү-2204019891 тоот улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг О.Г-ын нэр дээр шилжүүлэх бүртгүүлэхийг даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагатай иргэний хэрэг нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.6-д зааснаар шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэртэй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд зөвшөөрөхгүй, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ. 

Шүүх: Иргэний хуулийн 58.1, 59.1, 236 дугаар зүйлийн 236.1, 236.1.3-т заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 63 дугаар зүйлийн 63.1.4-д заасны дагуу нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140 400 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид нэмж 487 250 /627 650 -140 400/ төгрөг гаргуулж улсын төсөвт оруулж шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: О.Г нь 2016 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр А банктай зээлийн гэрээ байгуулж, өөрийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, 31 дүгээр байрны 14 тоот хаягт байрлах, 3 өрөө орон сууцыг зээлийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан. Гэтэл уг хөрөнгийг А ХХК нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр О.Г-той худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан, зээлийн өр төлбөртөө тооцон өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авсан үйлдэл нь Иргэний хууль, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийг ноцтойгоор зөрчсөн хууль бус үйлдэл гэж үзэж байна. Учир нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасны дагуу худалдан авч буй эд хөрөнгө нь аливаа чанар, эрхийн доголдолгүй хөрөнгө байх ёстой. Гэтэл А банкны худалдан авсан орон сууц нь холбогдох хууль тогтоомжуудын дагуу Улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгэгдэж, баталгаажсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаа буюу эрхийн доголдолтой эд хөрөнгө байсан. Нөгөө талаар Иргэний хуульд заасан худалдах, худалдан авах гэрээ нь хоёр талын, хариу төлбөртэй гэрээ юм. Өөрөөр хэлбэл, худалдан авч буй тал нь нөгөө талдаа хэлэлцэн тохиролцсон үнийг зайлшгүй төлөх ёстой. А ХХК-ийн зүгээс О.Г-д худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу ямар нэгэн төлбөр өгөөгүй бөгөөд үүнийгээ зээлийн барьцаанд бариулсан байсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг зээлийн өр төлбөртөө тооцон, шилжүүлэн авсан тул худалдан авсан орон сууцны үнийг О.Г-д төлөх шаардлага байгаагүй гэж тайлбарладаг. Энэ нь ч хэрэгт авагдсан баримт, шүүх хуралдааны тэмдэглэл зэргээр баталгааждаг билээ. Үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хэрхэн хангуулах талаар Иргэний хууль, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд тодорхой, нарийвчлан заасан байтал А банк нь хуулийг зөрчин, барьцаа хөрөнгийг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авсан байгаа юм. Үүнээс үзвэл О.Г, А ХХК-ний хооронд 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр хийгдсэн 2158 тоот Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-т заасан хууль зөрчсөн хэлцэл болж байна. Хариуцагчийн татгалзлын гол үндэслэл нь Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 416 тоот захирамжаар хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэсэн шийдвэр бөгөөд уг баримт нь хэрэг маргааныг хянан шийдвэрлэхэд төвөгтэй болгож байж магадгүй юм. Гэвч нэгэнт хууль зөрчиж хийсэн хэлцэл ямар ч тохиолдолд хүчин төгөлдөр бус байх ёстой гэдэг нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.3 дахь хэсэгт “энэ хуулийн 56.1.2-56.1.4, 56.1.8-д заасан хэлцлийг хийсэн этгээд уг хэлцлээр илэрхийлсэн хүсэл зоригоо хүчин төгөлдөр болохыг хожим хүлээн зөвшөөрч, хуульд заасан хэлбэрээр илэрхийлсэн бол шинээр хийсэнтэй адилтгаж хүчин төгөлдөр хэлцэл гэж үзнэ” гэж зааснаас тодорхой харагдаж байна. О.Г, А ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль зөрчсөн тул Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 416 тоот захирамжаар А ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй орон сууцнаас албадан чөлөөлөх тухай иргэний хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэсэн нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 2158 тоот орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр гэж тооцох үндэслэл болохгүй юм. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 416 тоот шийдвэр нь нэгэнт биелэгдээд, хэрэгжээд дууссан бөгөөд уг шийдвэрт орон сууцыг албадан чөлөөлөх талаар дурдсанаас биш үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн асуудлаар ямар нэгэн шийдвэр, дүгнэлт өгөөгүй байна. Гэтэл анхан шатны шүүх үүнийг харгалзахгүйгээр нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосонд гомдолтой байна. Иймд шийдвэрийг хүчингүй болгон, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ

Шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцээгүй, маргааны үйл баримт бүрэн тогтоогдоогүй байх тул давж заалдах шатны шүүх  хэргийг эцэслэн шийдвэрлэх боломжгүй байна.

Нэхэмжлэгч О.Г нь хариуцагч А ХХК-д холбогдуулан 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 2158 тоот орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоож, А ХХК-аас Баянзүрх дүүрэг 4 дүгээр хороо, 31 дүгээр байрны 14 тоот, улсын бүртгэлийн Ү-2204019891 дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр бүртгүүлэхийг даалгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ 66 000 000 төгрөгийн зээл авахдаа Баянзүрх дүүрэг 4 дүгээр хороо, 31 дүгээр байрны 14 тоот, улсын бүртгэлийн Ү-2204019891 дугаартай 3 өрөө орон сууцыг барьцаанд тавьсан, зээлээ хаахын тулд уг байрыг А ХХК-ийн нэр дээр худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу шилжүүлсэн, 70 000 000 төгрөгийн зээлийг орон сууц худалдан авах зориулалтаар 15 жилийн хугацаатай жилийн 22.8 хувийн хүүтэйгээр олгосон, зээлийн барьцаанд дээрх орон сууцыг тавьсан. Үүний дараа дахин зээлийн хүүг бууруулж, хугацааг уртасгаж өгнө гэж байраа барьцаанд тавихыг санал болгосон тул зөвшөөрч, өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн. Гэхдээ уг гэрээг үнэн санаанаасаа буюу банкинд бүрмөсөн худалдах зорилгогүй байраа буцаан авна гэж төөрөлдсөн гэж тайлбарлаж байна.

О.Г  нь Эрэл банк ХХК-аас 2014 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр 36 000 000 төгрөг, 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр 30 000 000 төгрөг, нийт 66 000 000 төгрөг зээлж, үүргийн гүйцэтгэлд 2 орон сууц барьцаалсан. Зээлдэгч нь хугацаандаа зээлээ төлөх үүргээ биелүүлээгүй тул зээлдүүлэгч талын хүсэлтээр Баянзүрх дүүрэг 4 дүгээр хороо, 31 дүгээр байрны 14 тоот, улсын бүртгэлийн Ү-2204019891 дугаартай, 3 өрөө орон сууцыг худалдан, хариуцагч А ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлжээ./хх13/

Дээрх орон сууцыг 100 000 000 төгрөгөөр хариуцагчаас худалдан авснаар нэхэмжлэгчид шилжсэн /хх29/, уг зээлээ төлөөгүй тул 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 2158 дугаар гэрээгээр /хх28/ барьцааны зүйл болох орон сууцыг 79 900 000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцож, зээлийг хаасан байна. /хх27/

Нэхэмжлэгч О.Г нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ орон сууцаа зээлдүүлэгчид худалдах хүсэл зориг байгаагүй, төөрөгдсөн гэсэн агуулгаар тайлбарласан атлаа Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үндэслэлээ тодорхойлжээ.

Зохигчдын байгуулсан худалдах худалдан авах гэрээ нь анх байгуулсан үеэс хүчин төгөлдөр бус, эсхүл төөрөгдлийн үндсэн дээр хүсэл зоригоо илэрхийлсний үр дагавартай холбоотой шаардлага уу гэдэг нь тодорхойгүй, талууд энэ талаар шүүх хуралдаанд мэтгэлцээгүй, шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг тодруулаагүй байх тул шүүхийн шийдвэрийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.3 дахь хэсэгт нийцсэн гэж үзэхээргүй, давж заалдах шатны шүүхээс шийдвэрт дүгнэлт өгөх боломжгүй байна.

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.   

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 6 дугаар сарын 05-ны өдрийн 183/ШШ2019/01298 дугаар шийдвэртэй шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

2.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 627 650 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар тус тус буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацаа тоолохыг дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                   М.НАРАНЦЭЦЭГ

   ШҮҮГЧИД                                   Ч.ЦЭНД

                                                                         А.ОТГОНЦЭЦЭГ