“Г” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Г.Даваадорж, Ц.Ичинхорлоо нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2020 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 181/ШШ2020/00111 дугаар шийдвэртэй

“Г” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй хариуцагч НШШГГт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг,

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн, шүүгч Ц.Ичинхорлоогийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

            Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ариунцэцэг шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга О.Одонтуяа нар оролцов.

            Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Алтангэрэл шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 181/ШШ2016/01117 дугаартай захирамжаар төлбөр төлөгч “Г” ХХК-аас 66 161 250 төгрөг гаргуулж, “Шунхлай трейдинг” ХХК-д олгож, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Хоршоололын хотхон, Б.Доржийн гудамж, 53 дугаар байр, 24 тоот хаягт байрлах, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204054714 дугаарт бүртгэлтэй, 49.45 м.кв талбайтай, 2 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь хэсэгт заасныг үндэслэн НШШГГ 2019 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдрийн 273 дугаар тогтоолоор дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгөд хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэхээр “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон байна. “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК нь дээр дурдсан хөрөнгийг 2019 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдөр 72 865 700 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Шинжээчийн үнэлгээнд дор дурдсан эргэлзээтэй асуудлууд байгаа учир үнэлгээг бодитой болсон гэж үзэхгүй байна. Үнэлгээний тайлангийн огноо 2019 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдөр гэж байх боловч 2019 оны 10 дугаар сарын 10, 11, 12-ны өдрүүдэд борлуулахаар зарлагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн зарлалыг ашигласан байна. “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээг 2019 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдөр хийсэн байхад 2019 оны 10 дугаар сарын 10, 11, 12-ны өдрүүдэд зарлагдсан үл хөдлөх хөрөнгүүд 65 000 000 төгрөг, 68 000 000 төгрөг, 88 900 000 төгрөгөөр зарагдсан тухай мэдээллийг ямар эх сурвалжаас хэзээ олж тогтоосон нь тодорхойгүй байна. Үнэлгээг 3 аргаар хийсэн гэх боловч 2 аргын үр дүнг орхиж, зөвхөн нэг аргын үр дүнг авч үнэлгээний суурь болгосон байтлаа ямар үндэслэлээр 2 аргыг орхисон тухай тайлбарлаагүй байна. Үнэлсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулсан үл хөдлөх хөрөнгийг зарах тухай зурагтай зарлалыг хавсаргасан байх бөгөөд тэрхүү зурган дээр Өчигдөр 14:28 гэх мэдээлэл байгаа нь энэ зарлал хэзээний зарлал болох тухай мэдээллийг бүрхэгдүүлж байна. Дээр дурдсан нөхцөлүүдийг үндэслээд үнэлгээний компани үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодитой үнэлээгүй гэж үзэж байна. Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Хоршоололын хотхон, Б.Доржийн гудамж, 53 дугаар байр, 24 тоот хаягт байрлах, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204054714 дугаарт бүртгэлтэй, 49.45 м.кв талбайтай, 2 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийн 2019 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдрийн Хөрөнгө үнэлгээний тайлангаар тогтоосон үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ариунцэцэг шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар төлбөр төлөгч “Г” ХХК нь шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй тул барьцаа хөрөнгийг битүүмжлэн хурааж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлд заасны дагуу хөндлөнгийн “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилж үнэлгээ тогтоолгоход хөрөнгийг 72 865 700 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээ нь хууль зөрчөөгүй байна. Төлбөр төлөгч “Г” ХХК нь шүүхийн шийдвэрийг өнөөдрийг хүртэл төлж барагдуулаагүйгээс харахад төлбөр төлөхөөс зайлсхийж олон жилийн хугацаанд шүүхийн байгууллага болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрыг үл тоож, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд зориудаар саад учруулж байна гэж үзэх хангалттай үндэслэл байх бөгөөд шүүхийн шийдвэрт заагдсан үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах барьцаа хөрөнгөөс төлбөр гаргуулах ажиллагаа нь хууль зөрчөөгүй байх тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Батзаяа шүүхэд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 225-р тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч Б.Ариунцэцэгийн 2019 оны 10 сарын 02-ны өдрийн №273 тоот шинжээч томилох тогтоолын дагуу манай байгууллага нь Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Хоршооллын хотхон Б.Доржийн гудамж, 53 дугаар байр, 24 тоот хаягт байрлах 49.45 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцанд үнэлгээ тогтоохоор шинжээчээр томилогдсон. Бид үнэлгээг тогтоохдоо тухайн байранд үзлэг, шинжилгээ хийж Олон улсын үнэлгээний стандартын дагуу үнэлгээний тайланг бичсэн. Үнэлгээг хийхдээ орлогын хандлага, өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлагаар тооцож зах зээлийн хандлагын аргаар хийсэн үнэлгээнд 100 хувийн ач холбогдол өгсөн. Зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлгээг хийхдээ тухайн үед уг орон сууцны ойролцоо зарагдаж байгаа ижил төсөөтэй орон сууцнуудтай харьцуулж зах зээлийн үнэлгээг гаргасан болно. Уг 49.45 м.кв 2 өрөө орон сууцыг үнэлэхдээ 72,865,700 төгрөгөөр үнэлсэн. 1 м.кв-ын үнийг 1,473,500 тогтоосон. Баянзүрх дүүрэг, Офицеруудын ордноос Цайз 16 өгсөөд зам дагуу орон сууцнуудын судалгаа хийхэд 1 м.кв-ын дундаж үнэ 1,350,000-1,600,000 төгрөгийн хооронд зарагдаж байсан. Иймд зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлэх ямар ч үндэслэлгүй болно гэжээ.

Шүүх: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 122 дугаар зүйлийн 122.5 дахь заалтыг баримтлан нэхэмжлэгч “Г” ХХК-ийн хариуцагч НШШГГт холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 181/ШЗ2019/12193 дугаартай Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай захирамжийг хүчингүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дахь заалтад зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 2019 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Алтангэрэл давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: ...Шинжээч хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагын аргыг голчлон авч үзсэн. Ингэхдээ нэр бүхий 3 үл хөдлөх хөрөнгийг сонгон авч хүснэгтээр харьцуулжээ. 1 дүгээр баганад харьцуулж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн нийтэд санал болгосон үнэ нь 63 000 000 төгрөг, харин зарагдсан үнэ 65 000 000 төгрөг гэж санал болгосон үнээсээ 2 000 000 төгрөгөөр илүү зарсан байна. 2 дугаар баганад харьцуулж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн нийтэд санал болгосон үнэ нь 67 000 000 төгрөг, харин зарагдсан үнэ 68 000 000 төгрөг гэж санал болгосон үнээсээ 1 000 000 төгрөгөөр илүү зарсан. 3 дугаар баганад харьцуулж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн нийтэд санал болгосон үнэ нь 88 935 000 төгрөг, зарагдсан үнэ нь нэг ч төгрөг нэмж хасалгүй яг санал болгосон үнээрээ зарсан болж харагдаж байна. Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч гуравдагч этгээдийн төлөөлөгчөөс “зарын сайт дээрх зарлал бол нийтэд санал болгож байгаа үнэ болохоос зарагдсан гэдгийг батлахгүй шүү дээ. Та яаж зарагдсан үнэ гэдгийг тогтоосон бэ” гэж асуухад “би зарлал гаргасан хүмүүстэй утсаар ярьж тодруулсан” гэж хариулсан. Утсаар ярьсан баримт байна уу гэхэд байхгүй гэж хариулсан. Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн  төлөөлөгч зар гаргасан хүмүүстэй утсаар ярьсан зүйлээ батлахгүй байгаа нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3.8-т заасныг зөрчсөн. Хариултаас харахад үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ ашигласан гол мэдээлэл, нотолгоо, үндэслэл тайланд тусгаагүй байх тул хүчингүй болох учиртай гэж үзэж байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

            Анхан шатны шүүхийн шийдвэр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх гэсэн шаардлагад нийцсэн байна.

Нэхэмжлэгч “Г” ХХК нь НШШГГт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг, хариуцагч эс зөвшөөрч шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан гэж маргажээ.

Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 181/ШЗ2016/01117 дугаар хүчин төгөлдөр захирамжаар “Шунхлай трейдинг” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагаас 13 232 250 төгрөгийг татгалзаж, хариуцагч “Гөүлдэннест” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 66 161 250 төгрөгийг 2016 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах, эвлэрлийн гэрээнд заасан хугацаанд мөнгийг  төлж барагдуулахгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Баянзүрх дүүрэг, 2-р хороо, Хоршоололын хотхон, Б.Доржийн гудамж, 53-р байр, 24 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийн хангуулахаар зохигч эвлэрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна. /хх.6-7/

НШШГГ 2016 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн явуулж, 2017 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 17/01-06 дугаар тогтоолоор уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилж, 2019 оны 9 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 225/02 дугаар тогтоолоор эд хөрөнгийг хураасан үйл баримт тогтоогджээ /хх.43-48/

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт “дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж заасан бөгөөд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч “Г” ХХК, үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч Р.Амарзаяа, Д.Алтанхуяг нарт 2019 оны 9 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 2/20360, 4/20364, 4/20373 тоот албан тоотоор үнийн саналаа ирүүлэхийг мэдэгдсэн боловч тогтоосон хугацаанд үнийн санал ирүүлээгүй байна. /хх.52-55/

            Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдрийн тогтоолоор “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон, тус байгууллагын хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар барьцаа хөрөнгийг 72 865 700 төгрөгөөр үнэлжээ. /хх.9-19 /

            Нэхэмжлэгч “Г” ХХК шинжээчийн дүгнэлтээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодитой үнэлээгүй гэсэн тайлбар гаргаж, давж заалдах гомдолдоо Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1, 9.2 дахь хэсэгт заасныг шинжээч зөрчсөн гэсэн үндэслэл заасан байгаа боловч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэгчийн тайлбарыг няцаасан, өөрийн тайлбар үндэслэлээ нотолсон баримтаа шүүхэд гаргаагүй, уг байдал нь хэргийн баримтаар тогтоогдохгүй байна.  

“Хөрөнгө эстимэйт” ХХК тухайн байрны үнэлгээг тогтоохдоо орлогын хандлага, өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлагын аргаар тооцож байгаа нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1 дахь заалтад заасныг зөрчөөгүй байна.

Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг хуульд заасан журмын дагуу үнэлсэн, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1 дэх заалтыг зөв тайлбарлан хэрэглэжээ.

            Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж шийдвэрлэв.