МАГАДЛАЛ

2020.12.30 Дугаар 57

 

 

 

 

 

 

МТ ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ш.Оюунханд даргалж, шүүгч Г.Даваадорж, Д.Байгалмаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 181/ШШ2020/02497 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч МТ ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч Ш Л У ХХК-д холбогдох, засварын зардал 47 901 272 төгрөг, хохирол 26 534 460 төгрөг, барьцаа 14 806 020 төгрөг, нийт 89 241 752 төгрөгийг гаргуулах үндсэн, түрээсийн болон менежментийн төлбөр 52 324793 төгрөгийг гаргуулах, түрээсийн байрыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Байгалмаагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.Билэгсайхан, Б.Лхамсүрэн, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Билэгжаргал нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: МТ ХХК нь Ш Л У ХХК-тай 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр R-L204-MY-19 тоот түрээсийн гэрээ, 2019 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан. Уг гэрээгээр түрээслүүлэгч Ш Л У ХХК нь Сүхбаатар дүүрэг, Сентрал тауэр барилгын 2 давхар, 204 тоот оффисыг 2022 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдрийг хүртэл түрээслэгч МТ ХХК түрээслүүлэх, манай компани гэрээнд заасан түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг хүлээсэн. Гэрээнд заасны дагуу түрээсийн талбайд түрээслүүлэгчийн зөвшөөрсөн зураг төсөл, тодорхойлолтын дагуу түрээслэгч өөрийн зардлаар нэг сарын хугацаанд буюу 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийн дотор дотоод засал, засвар үйлчилгээ хийж үйл ажиллагаагаа 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрөөс эхлэн түрээсийн төлбөр төлөхөөр гэрээнд тусгасан. Гэтэл түрээслүүлэгчээс шалтгаалан дотоод засал, засвар үйлчилгээний ажил удааширч манай компани 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр түрээсийн талбайд албан ёсоор нээлт хийн, үйл ажиллагаа явуулж эхэлсэн бөгөөд 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрөөс 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн хооронд түрээсийн талбайн дотоод засал, засвар үйлчилгээний улмаас огт үйл ажиллагаа явуулаагүй боловч тус хугацааны түрээсийн төлбөрийг Ш Л У ХХК-д төлсөн. Мөн 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс эхлэн түрээсийн талбайн метр квадрат тутамдаа 16 600 төгрөгийн менежментийн төлбөрийг төлж эхэлсэн бөгөөд нэг сард нийт 1 211 800 төгрөгийг төлж байсан. Манай компани үйл ажиллагаа явуулж эхэлснээс хойш гэрээнд заасан түрээслэгчийн үүргээ гүйцэтгэсээр ирсэн боловч түрээслүүлэгч Ш Л У ХХК 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдөр түрээсийн гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалж дуусгавар болгосон. Түрээсийн гэрээг цуцалсан үндэслэл нь талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ цуцлах журам болон Иргэний хуульд заасан гэрээ цуцлах журмыг тус тус зөрчсөн. Манай компани түрээсийн гэрээг 3 жилийн хугацаатай байгуулсан учир тогтвор суурьшилтай үйл ажиллагаа явуулах зорилгоор түрээсийн талбайн засвар тохижуулалтын зардалд 41 053 722 төгрөг зарцуулсан, мөн гэрээний үүргийн баталгаа болгож барьцаа 14 806 020 төгрөг байршуулсан. Иймд засвар тохижуулалт болон бусад ажилд зарцуулсан 47 901 272 төгрөг, гэрээний үүргийн баталгаа болгон шилжүүлсэн барьцаа 14 806 020 төгрөг, гэрээг хууль бусаар цуцалсны улмаас өөр оффист нүүж ороход зарцуулсан зардал 26 534 460 төгрөг, нийт 89 241 752 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ. 

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан тайлбар болон сөрөг нэхэмжлэлдээ: Ш Л У ХХК болон МТ ХХК нар нь 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр R-L204-MY-19 тоот түрээсийн гэрээг 2019 оны 7 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2022 оны 7 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэл 3 жилийн хугацаатай байгуулсан. Түрээсийн гэрээний тусгай нөхцлийн 4.1 дэх хэсэгт түрээсийн төлбөр, менежментийн төлбөрийг хууль тогтоомжид заасан ямар нэгэн татвар, хураамж болон түрээслэгчээс төлөх бусад төлбөрийн суутгал, банкны шимтгэлгүйгээр сар бүрийн эхний өдөр урьдчилан төлнө гэж заасан. Мөн түрээсийн гэрээний тусгай нөхцлийн 5-с-т үлдсэн барьцаа төлбөр болох 6 686 800 төгрөгийг 2019 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр түрээслүүлэгчид төлнө гэж талууд харилцан тохиролцсон. Түрээсийн гэрээний ерөнхий нөхцлийн 3.2а-т түрээслэгч нь дотоод заслын ажил эхлэхээс өмнө түрээслүүлэгчийн бичгээр урьдчилан зөвшөөрсөн зураг төсөл, тодорхойлолтын дагуу өөрийн зардлаар түрээсийн байрыг дээд зэрэглэлийн үйлчилгээний байранд тавигдах шаардлагад нийцүүлэн чанарын өндөр түвшинд тохижуулж засварлана гэж, тусгай нөхцлийн 8 дугаар зүйлийн 6а хэсэгт түрээсийн байрыг дотоод заслын ажил хийх зориулалтаар нь энэ гэрээний тусгай нөхцлийн 2.1-д заасан өдөр түрээслэгчид хүлээлгэн өгөх ба дотоод засал хийх хугацаа мөн заалтад заасан өдөр дуусгавар болно. Мөн тусгай нөхцлийн 2.1-т дотоод засал хийх хугацаа нь 2019 оны 7 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2019 оны 8 дугаар сарын 15-ны өдөр хүртэл гэж тохиролцсон. Гэвч түрээслэгч талын засварын ажлын явц удааширч, завсар хийх сунгаж өгнө үү гэсэн хүсэлтийг түрээслүүлэгч хүлээн авч 2019 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ байгуулан түрээсийн гэрээний тусгай нөхцлийн 2 дугаар зүйлд заасан дотоод заслын хугацааг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийг хүртэл болгон нэг сарын хугацааг түрээслэгчид олгож үйл ажиллагааг нь дэмжин ажилласан болно. Түрээсийн гэрээний тусгай нөхцлийн 8.6с-д заасны дагуу түрээсийн байранд дотоод заслын хугацаанд түрээсийн төлбөр төлөхөөс бусад бүхий л нөхцлийг дагаж мөрдөхөөр тохиролцсны дагуу түрээслэгч нь менежментийн төлбөрийг төлсөн. Гэвч МТ ХХК барьцаа төлбөрийг хугацаанд нь түрээслүүлэгчид төлөөгүй ба түрээслэх хугацааны турш түрээсийн болон менежментийн төлбөрийг хугацаанд төлөх үүргээ биелүүлдэггүй байсан. 2019 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдрийн pmo/19/370, 2019 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн pmo/19/402 болон бусад албан бичгээр түрээслэгч нь өр төлбөртэй болохыг сануулж хэрэв уг хугацаанд төлөөгүй тохиолдолд түрээсийн гэрээ цуцлахыг мэдэгдсэн боловч түрээсийн гэрээний энэхүү зөрчил болон үлдсэн барьцаа төлбөрийг байршуулахгүй байх гэх мэт зөрчил үргэлжилсээр байсан тул гэрээг 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрөөр цуцалж, төлбөрийг төлөх хүртэл буюу 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрөөр талбайг нэвтрэх эрхийг түр хугацаанд түдгэлзүүлсэн. Улмаар түрээслэгч тал 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдөр өр төлбөрийг төлсөн тул хоёр талын тэгш байдлыг хангах мөн цаашид энэхүү зөрчлийг дахин гаргахгүй байх гэсэн итгэл үнэмшилд тулгуурлан түрээсийн талбайг нээж дахин үйл ажиллагаагаа эхлүүлэх боломжтой тухай мэдэгдсэн боловч 2020 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрийн уулзалтаар дахин Сентрал тауэрт үйл ажиллагаагаа явуулахгүй, бид өөр талбай түрээслэсэн хэмээн мэдэгдэж түрээсийн гэрээг бүр мөсөн цуцалсан. Иймд түрээслэгчийн буруутай үйлдлийн улмаас түрээсийн гэрээг цуцалсан учир түрээсийн гэрээний дагуу барьцаа төлбөр 14 806 020 төгрөг нь түрээслүүлэгчид үлдэх ба барьцаа төлбөрийг МТ ХХК нь нэхэмжилсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Түрээсийн гэрээний 3 дугаар зүйлийн 21а дахь хэсэгт түрээслэгч нь түрээсийн хугацаа дуусгавар болох буюу түрээсийг зогсоох үед түрээсийн байр, түүнд тоноглол, нэмэлт тоноглол, бусад нэмэлт зүйлсийг буулган хэвийн, цаашид түрээслэх шаардлагад нийцсэн нөхцөлд буюу энэхүү гэрээний хавсралт 2, 3-т заасан шаардлагад нийцсэн байдлаар түрээслүүлэгчид хүлээлгэн өгөхөөр зааса. Мөн түрээслүүлэгч нь түрээсийн байрыг сэргээн засварлах, эсхүл буулгах, эрх олгогдсон гуравдагч этгээдээр гүйцэтгүүлэх эрхтэй ба гэхдээ ийм үүрэг хүлээгээгүй, энэ тохиолдолд холбогдох бүх зардлыг түрээслэгч хариуцана. Иймээс түрээслэгч гэрээг нэгэнт цуцалсан тул Ш Л У ХХК-ийн 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн pmo/20/046 тоот албан бичгийн дагуу хөрөнгийн менежментийн газраас түрээслэгчид 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрөөс эхлэн түрээсийн байрыг анхны нөхцөл байдалд нь оруулан хүлээлгэн өгөх талаар тодорхой дурдаж хугацаа зааж шаардлага хүргүүлсэн. Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр МТ ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: Ш Л У ХХК-ийн хөрөнгийн менежментийн газраас 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн pmo/20/046 тоот албан бичгийн дагуу түрээслэгчид 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн дотор түрээсийн байрыг хавсралт 2, 3-т заасан нөхцөл байдалд оруулан хүлээлгэн өгөх талаар тодорхой дурдаж хугацаа зааж шаардлага хүргүүлсэн. Тухайн үед МТ ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Э.Азжаргалд утсаар болон цахим шуудангаар хандаж түрээсийн байрыг өмнөх нөхцөл байдалд оруулж хүлээлгэн өгөх талаар шаардсан боловч түрээслүүлэгчийн шаардлагыг үл хайхран түрээсийн байрны дотоод заслыг өмнөх нөхцөл байдалд оруулж хүлээлгэн өгөөгүй, мөн түрээсийн байранд байгаа эд хөрөнгөө хүлээн авалгүй түрээслүүлэгч талыг хохироосон. Иймд түрээсийн байрыг өмнөх нөхцөл байдалд оруулалгүй хууль бусаар ашигласан хугацаа буюу 2020 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэл түрээсийн болон менежментийн төлбөр болох нийт 52 324 793 төгрөгийг МТ ХХК-аас гаргуулж, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралт 2, 3-т заасан нөхцөл байдалд оруулж, хүлээлгэн өгөхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Ш Л У ХХК нь манай компанитай 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулсан түрээсийн гэрээг түрээсийн талбайд засвар хийн үйл ажиллагаа явуулаад дөнгөж 4 сарын хугацаа өнгөрч байхад буюу 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдөр хугацаанаас нь өмнө хууль бусаар цуцалж, дуусгавар болгон манай компанийг 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдөр түрээсийн талбайгаас албадан гаргаж, талбайг битүүмжилсэн бөгөөд тухайн өдрөөс эхлэн түрээсийн талбайг түрээслүүлэгч өөрийн эзэмшилдээ бүрэн шилжүүлж авсан. Манай компанид 89 241 752 төгрөгийн хохирол учирсан. Ш Л У ХХК нь манай компанид түрээслүүлж байсан талбайг 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрөөс эхлэн өнөөдрийг хүртэл өөрийн эзэмшилдээ бүрэн байлгаж байгаа бөгөөд манай компанийн зүгээс тус талбайг огт эзэмшиж ашиглаагүй тул Ш Л У ХХК нь 2020 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрийг хүртэлх түрээсийн болон менежментийн төлбөр гэж 52 324 793 төгрөг манай компаниас гаргуулах, мөн түрээсийн талбайг хүлээн авсан байдлаар буцаан хүлээлгэн өгөхийг даалгуулахаар шаардах эрхгүй. Иймд Ш Л У ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.1, 160.3, 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д заасныг тус тус баримтлан Ш Л У ХХК-аас 52 824 702 төгрөгийг гаргуулж МТ ХХК-д олгож, мөн хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул МТ ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 36 417 050 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.1, 295.4 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул МТ ХХК-аас 52 324 793.66 төгрөг гаргуулах, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралт II болон хавсралт III-т заасан нөхцөл байдалд оруулж, хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай Ш Л У ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д заасныг баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 604 200 төгрөгөөс 604 159 төгрөгийг, хариуцагчаас төлсөн 419 574 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, улсын орлогоос илүү төлөгдсөн 41 төгрөгийг, хариуцагчаас 422 073.5 төгрөгийг тус тус гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрч байна. Шүүх "...Талууд энэ гэрээг түрээсийн гэрээ гэж нэрлэсэн байх боловч түрээсийн гэрээний шинж бүрэн агуулагдаагүй байх тул шүүх уг гэрээг Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1 дэх хэсэгт заасан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ гэж үзлээ..." гэж дүгнэсэн боловч энэ талаар огт тайлбар өгөөгүй байна. "Маяара трейд" ХХК нь уг талбайд бизнесийн үйл ажиллагаа явуулж ашиг орлого олох зорилготой байсан нь анхнаасаа тодорхой байсан бөгөөд энэ нь холбогдох материалуудаар нотлогддог. Гэтэл шүүх түрээсийн гэрээг эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй. Мөн талууд түрээсийн төлбөрийг сар бүрийн эхний өдөр буюу 01-ний өдөр төлөхөөр харилцан тохиролцож энэ талаар гэрээний тусгай нөхцөлд заасан. Түрээслэгч нь Иргэний хуулийн 208 дугаар зүйлийн 208.1 дэх хэсэгт заасны дагуу гэрээнд заасан хугацаанд түрээсийн төлбөрийг төлөх үүрэгтэй байхад шүүх Иргэний хуулийн холбогдох зохицуулалтыг буруу дүгнэсэн. Шүүх "...нэмэлт хугацаа тогтоохгүй урьдчилан сануулахгүйгээр 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдөр гэрээг хариуцагч шууд цуцалсан нь Иргэний хуулийн 225.4.1, гэрээний ерөнхий нөхцлийн 8 дугаар зүйлийн 1.d(iii)-т нийцээгүй гэж үзэхээр байна. Тиймээс хариуцагчийн санаачилгаар гэрээ цуцлагдсаныг хуульд нийцээгүй гэж үзнэ" гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.

Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1 дэх хэсэгт талууд үүргийг ялимгүй зөрчсөн тохиолдолд гэрээнээс татгалзаж болохгүй талаар заасан. Энэхүү зүйлд заасан "Үүргийн ялимгүй зөрчил" гэж талуудын үндсэн үүргийн зөрчилд хамааралгүй зөрчлийг ойлгох бөгөөд үндсэн үүрэг гэдэгт түрээслүүлэгчийн хувьд түрээсийн хөрөнгийг түрээслэгчийн эзэмшил ашиглалтад шилжүүлэх, түрээслэгчийн хувьд түрээсийн төлбөрийг түрээслүүлэгчид төлөх үүрэг хамаарна. "Маяара трейд" ХХК-ийн түрээсийн төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүй нь үндсэн үүргээ зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлтэй. Энэ нь ялимгүй зөрчилд хамаарахгүй. МТ ХХК-ийн түрээсийн байранд хийж гүйцэтгэсэн дотоод заслын ажил нь засан сайжруулалт бус бизнесийн үйл ажиллагааг явуулах зорилгоор хийсэн засварын ажил байсан тул Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д зааснаар энэ зардлыг шаардах эрхгүй.

Иргэний хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.1-т "барьцаагаар хангагдах шаардлага дуусгавар болсон" бол барьцааны эрх дуусгавар болно гэж заасан. Гэтэл "Маяара трейд" ХХК нь түрээсийн байрыг гэрээнд заасан шаардлагад нийцүүлэн түрээслүүлэгчид хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлээгүй байх тул түрээслүүлэгч нь түрээслэгчээс уг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардаж, Иргэний хуулийн 158 дугаар зүйлийн 158.3 дахь хэсэгт заасны дагуу барьцааны эрхээ хэрэгжүүлэхээр шаардах, түрээсийн гэрээний ерөнхий нөхцлийн 10.1-т заасны дагуу барьцааг авах эрхтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, барьцаагаар хангагдах шаардлага дуусгавар болоогүй байхад шүүх дээрх заалтыг баримтлан барьцаагаар хангагдах шаардлага дуусгавар болсон гэж үзсэн нь үндэслэлгүй. Иймд дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас хангасан 52 824 702 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шүүхийн шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт зааснаар үнэлэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулсан байх тул шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй.

 

Нэхэмжлэгч МТ ХХК нь хариуцагч Ш Л У ХХК-д холбогдуулан түрээсийн байрыг засан сайжруулсны зардалд 47 901 272 төгрөг, өөр ажлын байр руу нүүх, түүнийг тохижуулан засварлахад гарсан зардал буюу хохирол 26 534 460 төгрөг, барьцаанд урьдчилан төлсөн 14 806 020 төгрөг, нийт 89 241 752 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч 2020 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны түрээсийн болон менежментийн төлбөрт нийт 52 324 793.66 төгрөгийг гаргуулах, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралт 2 болон хавсралт 3-т заасан нөхцөл байдалд оруулж буцаан хүлээлгэн өгөхийг даалгуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ. /1хав-1-3, 2хав-52-55/

 

1.Үндсэн нэхэмжлэлийн талаар

Талуудын хооронд 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулагдсан түрээсийн гэрээнд зааснаар хариуцагч Ш Л У ХХК нь Сэнтрал Тауэр барилгын 2 давхар, 204 тоот хаягт байрлах 73 м.кв талбайг дэлгүүрийн зориулалтаар түрээслүүлэх, МТ ХХК нь өөрийн зардлаар түрээсийн байрыг тохижуулан засварлах, түрээсийн төлбөр төлөх журам, хэмжээ болон менежментийн төлбөрт сар бүр 1 м.кв тутамд 16 600 төгрөг төлөх, барьцаа 20 060 400 төгрөгийг 3 хувааж байршуулахаар тохиролцсон байна. /1хав-8-32/

 

Түрээсийн байранд аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулсан, талуудын хооронд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт заасан түрээсийн гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ.

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад бүхэлд нь түрээслэхэд үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд заавал бүртгүүлэх ба харин үл хөдлөх эд хөрөнгийн тодорхой хэсгийг түрээслэх нөхцөлд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт зааснаар гэрээг бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлагагүй тул гэрээ хуулийн шаардлага хангасан хүчин төгөлдөр байна.

 

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.5 дахь хэсэгт ... түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил үйлчилнэ гэж заасан тул анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн маргааныг шийдвэрлэхдээ эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зохицуулалтыг баримталсныг буруутгахгүй.

 

Талууд 2019 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр Түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээ-г байгуулан, 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдрийн Түрээсийн гэрээ-ний тусгай нөхцлийн 2 (1)-т заасан түрээсийн төлбөр төлөх хугацааг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ний өдрөөс 2022 оны 8 дугаар сарын 9-ний өдөр болгон өөрчлөлт оруулсан. /1 хх-31/

 

Түрээслэгч МТ ХХК нь түрээсийн гэрээний тусгай нөхцлийн 4 (2)-т зааснаар 1 сарын түрээсийн болон менежментийн төлбөрт 6 686 800 төгрөг төлөх үүрэг хүлээсэн байна. Хэдийгээр түрээслэгч нь үүрэг гүйцэтгэх хугацааг зөрчсөн боловч гэрээ цуцлагдахаас өмнө нийт 21 587 165 төгрөг, гэрээ цуцласнаас хойш буюу 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдөр 8 474 233 төгрөг төлсөн болох нь Голомт банк ХХК болон Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн мөнгөн шилжүүлгийн баримт, зохигчийн тайлбар зэрэг баримтуудаар тогтоогджээ. /1хав-62-63х/

 

Анхан шатны шүүх 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийг хүртэл хугацааны түрээсийн төлбөр болон алдангийг сар бүрээр тооцон 2 490 550 төгрөг илүү төлсөн гэж дүгнэснийг талууд маргаагүй. Мөн түрээсийн талбайг ашигласан хугацаа болон тохижуулан засварласан, гэрээг цуцалж гэрээний харилцаа дуусгавар болсонд талууд маргаагүй. Харин хариуцагч нь Нэхэмжлэгч МТ ХХК гэрээний үүргийг зөрчсөн буюу түрээсийн болон менежментийн төлбөрийг гэрээгээр тохиролцсон хугацаанд төлөөгүйгээс гэрээг цуцалсан гэж маргасан.

 

Түрээслүүлэгч Ш Л У ХХК нь 2019 оны 10 дугаар сарын 09, 29-ний өдөр, 2019 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр, 2019 оны 12 дугаар сарын 04-ний өдөр түрээслэгч МТ ХХК-д мэдэгдэл, шаардлага хүргүүлж үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацааг тогтоосон боловч 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр 21 587 165 төгрөг төлснөөр үүргийн зөрчлийг арилгасан байна. Иймд 2020 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдөр төлөх төлбөрийг урьдчилан төлж, 18 хоног хугацаа хэтрүүлсэн гэж түрээсийн гэрээг 2020 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдөр цуцалсан нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-т заасантай нийцээгүй талаар шүүх дүгнэсэн нь зөв болжээ. /1хав- 62, 223-227/

 

Түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээгээр, түрээслэгч нь дотоод заслын ажлыг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдөрт багтаан хийхээр тохиролцсон. Түрээслэгч гэрээнд заасны дагуу 1 сарын хугацаанд түрээслүүлэгчийн зөвшөөрсөн зураг төслийн дагуу өөрийн зардлаар түрээсийн талбайг 43 493 682 төгрөгөөр тохижуулсан болох нь Барилгын төсөвчдийн холбооны шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон. Иймд нэхэмжлэгч дотоод заслын зардлыг Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-т зааснаар хариуцагчаас шаардах эрхтэй. /2хав-1-48/

 

Анхан шатны шүүх шинжээч Барилгын төсөвчдийн холбоо НҮТББ-ын дүгнэлтийг үндэслэсэн ба нэхэмжлэгч МТ ХХК нь дотоод засал хийгдэх 1 сарын хугацаанд талбайг төлбөргүйгээр ашигласан гэж дүгнэн нэхэмжлэгчээс гарсан зардал 43 493 682 төгрөгөөс 5 475 000 төгрөгийг хасаж, хариуцагч Ш Л У ХХК-аас 38 018 682 төгрөг гаргуулсан нь Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-т ...хөлслөгч нь хөлсөлж авсан эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгээр, өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах эрхтэй гэж заасантай нийцжээ.

 

Түрээсийн гэрээ цуцлагдсанаар гэрээ дуусгавар болсон тул гэрээ цуцалснаас хойших хугацааны гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хариуцагч Ш Л У ХХК шаардах эрхгүй.

 

Гэрээний ерөнхий нөхцлийн 10 (1), тусгай нөхцлийн 5 (1)-т түрээслэгч 3 сарын түрээсийн болон менежментийн төлбөртэй тэнцэх хэмжээний буюу 20 060 400 төгрөгийг барьцаа болгон түрээслүүлэгчид төлнө гэж тохиролцож, түрээслэгч МТ ХХК нь түрээслүүлэгч Ш Л У ХХК-д гэрээнд заасан барьцаа төлбөрт нийт 14 806 020 төгрөгийг шилжүүлсэн болох нь Голомт банк ХХК болон Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн дансны хуулгаар тогтоогджээ. /1хав-51,58/

 

Түрээсийн гэрээний төлбөр төлөх үүрэг 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдөр дуусгавар болсон тул барьцааны зүйл болох 14 806 020 төгрөгийг түрээслүүлэгч Ш Л У ХХК түрээслэгч МТ ХХК буцаан өгөх үүрэгтэй.

 

Харин нэхэмжлэгч МТ ХХК өөрийн үйл ажиллагааны онцлогт тохируулан ажлыг байрыг тохижуулсан буюу өөрийн ажлын байр руу нүүхэд гарсан зардал 26 534 460 төгрөгийг шаардах үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул хохирол 26 534 460 төгрөгийг хариуцагчаас шаардах эрхгүй. Энэ талаар анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

 

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүх хариуцагчаас нийт 52 824 702 төгрөг гаргуулж шийдвэрлэсэн нь хуульд нийцжээ.

 

2. Сөрөг нэхэмжлэл

 

Хариуцагч Ш Л У ХХК 2020 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны түрээсийн болон менежментийн төлбөрт нийт 52 324 793.66 төгрөгийг гаргуулах, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралтад заасан байдлаар хүлээлгэн өгөхийг даалгуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Талууд гэрээний ерөнхий нөхцлийн 8 (2)-т ...түрээслүүлэгч гэрээг цуцлах талаар мэдэгдэл өгснөөр байрыг эзэмшилдээ буцаан авах эрхтэй гэж заасан ба гэрээ дуусгавар болсон тул гэрээ цуцалснаас хойших хугацааны гэрээний үүрэг болох түрээсийн болон менежментийн төлбөр 52 324 793 төгрөгийг шаардах эрхгүй гэж анхан шатны шүүх дүгнэснийг буруутгахгүй.

 

Мөн нэхэмжлэгч нь хөлслөн авсан эд хөрөнгийг ердийн элэгдлээс илүү муутгасан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй, хэрэгт түрээсийн гэрээний хавсралт авагдаагүй тул шүүх энэ талаар дүгнэлт хийх боломжгүй.

 

МТ ХХК нь түрээсийн байрыг чөлөөлж өгөөгүй, өөрөөр хэлбэл, салгаж авах боломжтой засан сайжируулалтын зүйлийг аваагүйгээс талбайг бусдад түрээслэх боломжгүй гэх тайлбараа хариуцагч нь Иргэний хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй тул сөрөг нэхэмжлэлийг хангах үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 181/ШШ2020/02497 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчийн төлсөн 424 622 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Ш.ОЮУНХАНД

 

ШҮҮГЧИД Г.ДАВААДОРЖ

 

Д.БАЙГАЛМАА