2020          10          07                                          181/ШШ2020/02497

 

 

 

 МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ө.Уянга даргалж, шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч: М ХХК ийн нэхэмжлэлтэй, 

Хариуцагч: Ш ХХК-д холбогдох,   

 

Эд хөрөнгийг өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардалд 47,901,272 төгрөг, өөр ажлын байр руу нүүх, түүнийг тохижуулан засварлахад гарсан зардал буюу хохирол 26,534,460 төгрөг, барьцаа 14,806,020 төгрөг буюу бүгд 89,241,752 төгрөгийг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай,

Түрээсийн болон менежментийн төлбөрт бүгд 52,324,793.66 төгрөгийг гаргуулах, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралт II болон хавсралт III-т заасан нөхцөл байдалд оруулж, хүлээлгэн өгөхийг даалгах сөрөг шаардлага бүхий иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.    

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Баатарцогт, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Э.Хашчулуун, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.Сүхбаяр, нарийн бичгийн дарга С.Отгончимэг нар оролцов.

         ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт:

М ХХК нь Ш ХХК-тай харилцан тохиролцож, 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр R-L204-MY-19 тоот түрээсийн гэрээ, 2019 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ тус тус байгуулсан. Уг хоёр гэрээгээр түрээслүүлэгч болох Ш ХХК Ү-220020150 тоот улсын бүртгэлийн дугаартай, 000102310 тоот гэрчилгээтэй Монгол улс, Сүхбаатар дүүрэг, Сентрал тауэр барилгын 2 давхар, 204 тоот оффисыг 2022 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдрийг хүртэл түрээслэгч болох М ХХК түрээслүүлэх, манай компани гэрээнд заасан түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн.

Гэрээнд заасны дагуу түрээсийн талбайд түрээслүүлэгчийн зөвшөөрсөн зураг төсөл, тодорхойлолтын дагуу түрээслэгч өөрийн зардлаар нэг сарын хугацаанд буюу 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийн дотор дотоод засал, засвар үйлчилгээ хийж дуусган үйл ажиллагаа явуулж эхлүүлэх ёстой байсан бөгөөд 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрөөс эхлэн түрээсийн төлбөр төлөхөөр гэрээнд тусгасан.

Гэтэл түрээслүүлэгчийн хүнд суртал, шат дамжлагатай олон зөвшөөрлийн хуудас тамгалуулах, тухайн компанийн шаардсан стандарт бүхий барилгын материалын олдоцгүй байдал, ажлын зөвшөөрлийн дагуу хэвийн хийгдэж байгаа ажлыг хамгаалалтын албаны ажилчид удаа дараа шалган дарамтлан ажлын явцыг удаашруулах, мэдээллээр бүрэн хангахгүй байх, ажлын зургийг шалгахдаа удах, хариу мэдэгдэхдээ ажлын цаг тарахаас өмнө мэдэгдэх, инженер болон интерьерийн зураг батлахдаа тавилгын бэхэлгээний зураг гаргах шаардлагатайг албан байдлаар мэдэгдээгүй хэрнэ дотор заслын ажлыг хүлээн авч, үйл ажиллагааг нээлгэлгүй удаасан гэх мэт олон шалтгааны улмаас дотоод засал, засвар үйлчилгээний ажил удааширч манай компани 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр түрээсийн талбайд албан ёсоор нээлт хийн, үйл ажиллагаа явуулж эхэлсэн бөгөөд 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрөөс 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн хооронд түрээсийн талбайн дотоод засал, засвар үйлчилгээний улмаас огт үйл ажиллагаа явуулаагүй боловч тус хугацааны түрээсийн төлбөрийг Ш ХХК-д төлсөн. Мөн 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс эхлэн түрээсийн талбайн метр квадрат тутамдаа 16,600 төгрөгийн менежментийн төлбөрийг төлж эхэлсэн бөгөөд нэг сард нийт 1,211,800 төгрөгийг төлж байсан ч барилгын материал зөөсөн, засвар хийсэн гэх шалтгаанаар гадаа ачаа буулгах хэсэг, ачааны лифт, үүдний хэсэг, олон нийтийн талбай болох коридорыг бид нараар цэвэрлүүлдэг байсан.

Манай компани үйл ажиллагаа явуулж эхэлснээс хойш гэрээнд заасан түрээслэгчийн үүргээ гүйцэтгэсээр ирсэн боловч түрээслүүлэгч Ш ХХК 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдөр түрээсийн гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалж дуусгавар болгосон. Түрээсийн гэрээг цуцалсан үндэслэл нь талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ цуцлах журам болон Иргэний хуульд заасан гэрээ цуцлах журмыг тус тус зөрчсөн.

Манай компани түрээсийн гэрээг 3 жилийн хугацаатай байгуулсан учир тогтвор суурьшилтай үйл ажиллагаа явуулах зорилгоор түрээсийн талбайн засвар тохижуулалтын зардалд 41,053,722 төгрөг зарцуулсан, мөн гэрээний үүргийн баталгаа болгож барьцаа 14,806,020 төгрөг байршуулсан.

Иймд Ш ХХК түрээсийн гэрээг хугацаанаас нь өмнө хууль бусаар цуцалсан учир Сентрал тауэр барилгын 2 давхар, 204 тоот талбайн засвар тохижуулалт болон бусад ажилд зарцуулсан 47,901,272 төгрөг, гэрээний үүргийн баталгаа болгон шилжүүлсэн барьцаа 14,806,020 төгрөг, гэрээг хууль бусаар цуцалсны улмаас өөр оффист нүүж ороход зарцуулсан зардал 26,534,460 төгрөг, нийт 89,241,752 төгрөгийг Ш ХХК-аас гаргуулж өгнө үү гэв.

Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд бүхэлд нь эс зөвшөөрч байгаа.

Ш ХХК нь манай компанитай 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулсан түрээсийн гэрээг түрээсийн талбайд засвар хийн үйл ажиллагаа явуулаад дөнгөж 4 сарын хугацаа өнгөрч байхад буюу 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдөр хугацаанаас нь өмнө хууль бусаар цуцалж, дуусгавар болгон манай компанийг 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдөр түрээсийн талбайгаас албадан гаргаж, талбайг битүүмжилсэн бөгөөд тухайн өдрөөс эхлэн түрээсийн талбайг түрээслүүлэгч өөрийн эзэмшилдээ бүрэн шилжүүлж авсан байдаг.

Манай компанитай байгуулсан түрээсийн гэрээг хугацаанаас нь өмнө хууль бусаар цуцалсны улмаас манай компанид 89,241,752 төгрөгийн хохирол учирсан. Ш ХХК нь манай компанид түрээслүүлж байсан 204 тоот талбайг 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрөөс эхлэн өнөөдрийг хүртэл өөрийн эзэмшилдээ бүрэн байлгаж байгаа бөгөөд манай компанийн зүгээс тус талбайг 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрөөс эхлэн огт эзэмшиж ашиглаагүй тул Ш ХХК нь 2020 оны 2 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрийг хүртэлх түрээсийн болон менежментийн төлбөр гэж 52,324,793.66 төгрөг манай компаниас гаргуулахаар, мөн түрээсийн талбайг хүлээн авсан байдлаар буцаан хүлээлгэн өгөхийг даалгахаар буюу цуцлагдсан гэрээний үүргийг гүйцэтгүүлэхээр шаардаж буй нь хууль зүйн үндэслэлгүй байна.

Иймд Ш ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

 

Хариуцагчийн шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад:

М ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч байна.

Ш ХХК болон нэхэмжлэгч М ХХК нар нь 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр R-L204-MY-19 тоот түрээсийн гэрээ байгуулан түрээслүүлэгч нь гэрээнд заасан түрээсийн байраар хангах, түрээслэгч нь гэрээгээр тохиролцсон төлбөрийг төлөх үндсэн үүргийг тус тус хүлээн 2019 оны 7 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2022 оны 7 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэл 3 жилийн хугацаатай байгуулсан.

Мөн Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасан байдаг.

Түрээсийн гэрээний тусгай нөхцөлийн 4.1 дэх хэсэгт түрээсийн төлбөр, менежментийн төлбөрийг хууль тогтоомжид заасан ямар нэгэн татвар, хураамж болон түрээслэгчээс төлөх бусад төлбөрийн суутгал, банкны шимтгэлгүйгээр сар бүрийн эхний өдөр төгрөгөөр урьдчилан төлнө гэж заасан байдаг. Мөн түрээсийн гэрээний тусгай нөхцөлийн 5с дах хэсэгт үлдсэн барьцаа төлбөр болох ...6,686,800 төгрөгийг 2019 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр түрээслүүлэгчид төлнө гэж талууд харилцан тохиролцсон.

Түрээсийн гэрээний Ерөнхий нөхцөлийн 3 дугаар зүйлийн 2а хэсэгт түрээслэгч нь дотоод заслын ажил эхлэхээс өмнө түрээслүүлэгчийн бичгээр урьдчилан зөвшөөрсөн зураг төсөл, тодорхойлолтын дагуу өөрийн зардлаар түрээсийн байрыг дээд зэрэглэлийн үйлчилгээний байранд тавигдах шаардлагад нийцүүлэн чанарын өндөр түвшинд тохижуулж засварлана гэх, тусгай нөхцөлийн 8 дугаар зүйлийн 6а хэсэгт түрээсийн байрыг дотоод заслын ажил хийх зориулалтаар нь энэ гэрээний тусгай нөхцөлийн 2.1-д заасан өдөр түрээслэгчид хүлээлгэн өгөх ба дотоод засал хийх хугацаа мөн заалтад заасан өдөр дуусгавар болно. Мөн тусгай нөхцөлийн 2 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт дотоод засал хийх хугацаа нь 2019 оны 7 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2019 оны 8 дугаар сарын 15-ны өдөр хүртэл гэж тус тус харилцан тохиролцсон.

Гэвч түрээслэгч талын засварын ажлын явц удааширч, завсар хийх сунгаж өгнө үү гэсэн хүсэлтийг түрээслүүлэгч хүлээн авч 2019 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ байгуулан түрээсийн гэрээний тусгай нөхцөлийн 2 дугаар зүйлд заасан дотоод заслын хугацааг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийг хүртэл болгон нэг сарын хугацааг түрээслэгчид олгож үйл ажиллагааг нь дэмжин ажилласан болно. Түрээсийн гэрээний тусгай нөхцөлийн 8 дугаар зүйлийн 6с-д заасны дагуу түрээсийн байранд дотоод заслын хугацаанд түрээсийн төлбөр төлөхөөс бусад бүхий л нөхцөлийг дагаж мөрдөхөөр тохиролцсоны дагуу түрээслэгч нь менежментийн төлбөрийг төлсөн.

Гэвч М ХХК барьцаа төлбөрийг хугацаанд нь түрээслүүлэгчид төлөөгүй ба түрээслэх хугацааны турш түрээсийн болон менежментийн төлбөрийг хугацаанд төлөх үүргээ биелүүлдэггүй байсан. 2019 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдрийн pmo/19/370, 2019 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн pmo/19/402 болон бусад албан бичгээр түрээслэгч нь өр төлбөртэй болохыг сануулж хэрвээ хугацаанд нь төлөөгүй тохиолдолд түрээсийн гэрээ цуцлах тухай удаа дараа мэдэгдсэн боловч түрээсийн гэрээний энэхүү зөрчил болон үлдсэн барьцаа төлбөрийг байршуулахгүй байх гэх мэт зөрчил үргэлжилсээр байсан.

Түрээсийн гэрээний дагуу гэрээнд тусгагдсан аливаа мэдээлэл нь нууцад хамаардаг боловч нэхэмжлэгч М ХХК-ийн захирал Э.Азжаргал нь үнийн дүнг бусдад задруулах мөн түүнчлэн бусад түрээслэгчдийн үнийн дүнг судлах гэх мэт гэрээний нууцлалыг зөрчсөн үйлдэл гаргасан.

Иймд түрээсийн гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 8 дугаар зүйлийн 1d iii-т түрээслэгч нь түрээсийн төлбөр болон бусад төлбөрийг нэг сараас дээш хугацаагаар хожимдуулсан нөхцөлд түрээслэгч нь энэхүү гэрээг цуцлах эрхтэй гэх, мөн 8 дугаар зүйлийн 1d iv дэх хэсэгт түрээслэгч нь энэхүү гэрээгээр хүлээсэн бусад үүргээ эсхүл түрээслэгчийн гарын авлагад заасан үүргийг үл биелүүлсэн бөгөөд түрээслүүлэгчээс шаардсан хугацаанд энэхүү зөрчлөө арилгаагүй буюу ижил төрлийн гэрээний зөрчлийг түрээсийн хугацаанд хоёроос дээш удаа давтан гаргасан тохиолдолд түрээслүүлэгч нь энэхүү гэрээг цуцлах талаар шийдвэр гаргах эрхтэй гэж заасан байдаг. Бид уг эрхээ хэрэгжүүлж түрээсийн гэрээг цуцлах санал гаргасан.

Тус түрээсийн өр төлбөртэй холбоотой асуудлаар Ш ХХК нь М ХХК-д удаа дараа төлөх талаар албан бичгээр мэдэгдэж сануулсан боловч түрээсийн гэрээний үүргээ цаг тухайд нь биелүүлээгүй тул түрээсийн гэрээг 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрөөр цуцалж, төлбөрийг төлөх хүртэл буюу 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрөөр талбайг нэвтрэх эрхийг түр хугацаанд түдгэлзүүлсэн. Улмаар түрээслэгч тал 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдөр өр төлбөрийг төлсөн тул хоёр талын тэгш байдлыг хангах мөн цаашид энэхүү зөрчлийг дахин гаргахгүй байх гэсэн итгэл үнэмшилд тулгуурлан түрээсийн талбайг нээж дахин үйл ажиллагаагаа эхлүүлэх боломжтой тухай мэдэгдсэн боловч 2020 оны 2 дугаар сарын 06-ны өдрийн уулзалтаар дахин Сентрал тауэрт үйл ажиллагаагаа явуулахгүй, бид өөр талбай түрээсэлсэн хэмээн мэдэгдэж түрээсийн гэрээг бүр мөсөн цуцалсан.

Энэ нь түрээсийн гэрээний 8 дугаар зүйлийн 1d i-д заасны дагуу зөрчил бөгөөд бид түрээслэгчийн түрээсэлсэн тус талбайд 2022 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдөр хүртэл санхүүгийн тооцоолол хийсэн байсан мөн олон түрээслэх санал дотроос М ХХК-ийг сонгон тус талбайг түрээслүүлсэн юм. Гэвч түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг төлөхгүй байх мөн гэрээнд заасан барьцаа төлбөрийг байршуулахгүй байх зэрэг гэрээний үүргээ байнга зөрчдөг байснаас гадна түрээсийн гэрээг цуцалсан, талбайг хүлээлгэн өгөхгүй зэрэг асар их хэмжээний хохирол учруулж байна.

Түрээсийн гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 10 дугаар зүйлийн 10.1 дэх хэсэгт барьцаа нь түрээсийн хугацаанд түрээслүүлэгчийн мэдэлд байх бөгөөд түрээслэгч гэрээний нөхцөл, заалт болон гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд түрээслүүлэгч нь энэхүү гэрээг цуцалж барьцааг авах эрхтэй бөгөөд учирсан хохирлын нөхөн төлбөрийг мөн нэхэмжлэх эрхтэй гэх, мөн 8 дугаар зүйлийн 81d дэх хэсэгт гэрээг цуцалсан тохиолдолд түрээслүүлэгч гэрээг цуцлах талаар шийдвэр гаргах эрхтэй ба гэрээний тусгай нөхцөлийн 5 дугаар зүйлд заасан барьцааг түрээслүүлэгч өөртөө үлдээх эрхтэй гэж тус тус заасан байдаг.

Иймд түрээслэгчийн буруутай үйлдлийн улмаас түрээсийн гэрээг цуцалсан учир түрээсийн гэрээний дагуу барьцаа төлбөр 14,806,020 төгрөг нь түрээслүүлэгчид үлдэх ба барьцаа төлбөрийг М ХХК нь нэхэмжилсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй болно.

Түрээсийн гэрээний 3 дугаар зүйлийн 21а дах хэсэгт түрээслэгч нь түрээсийн хугацаа дуусгавар болох буюу түрээсийг зогсоох үед түрээсийн байр, түүнд тоноглол, нэмэлт тоноглол, бусад нэмэлт зүйлсийг буулган хэвийн, цаашид түрээслэх шаардлагад нийцсэн нөхцөлд буюу энэхүү гэрээний хавсралт 2, 3-т заасан шаардлагад нийцсэн байдлаар түрээслүүлэгчид хүлээлгэн өгнө, тус хэсгийн b-д гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 3.19а-д заасны дагуу түрээслэгч нь түрээсийн байрыг сэргээн засварлах, түрээсийн байранд угсарч, суурилуулсан хувийн тоноглол, нэмэлт тоноглол, бусад нэмэлт зүйлсийг буулгахаас татгалзсан, эсхүл түрээслүүлэгч ийнхүү засварлахыг шаардсанаас хойш долоо хоногийн дотор буулгаж, сэргээн засварлаж чадаагүй бол түрээслэгчийн угсарч, суурилуулсан хувийн тоноглол, нэмэлт тоноглол, бусад нэмэлт зүйлс нь түрээслүүлэгчийн өмчлөлд шилжинэ. Түрээслүүлэгч нь түрээсийн байрыг ийнхүү сэргээн засварлах, эсхүл буулгах, эсхүл эрх олгогдсон гуравдагч этгээдээр гүйцэтгүүлэх эрхтэй ба гэхдээ ийм үүрэг хүлээгээгүй, энэ тохиолдолд холбогдох бүх зардлыг түрээслэгч хариуцах ба ийнхүү буулгах, сэргээн засварлах болон эсхүл хадгалах үйл ажиллагаа дуусах хүртэл хугацаанд түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түрээсийн байрыг эзэмшсэнд тооцон түрээслүүлэгч нь энэхүү түрээсийн гэрээний дагуу авах түрээсийн төлбөрийг хоёр дахин нэмэгдүүлсэнтэй тэнцэх хэмжээний төлбөр болон түрээслэгчийн үйлдлийн улмаас түрээслүүлэгчид учирсан хохирлын хэмжээ энэхүү төлбөрөөс илүү байх тохиолдолд бодит хохирлын төлбөрийг түрээслэгчээс авах эрхтэй гэж тус тус заасан байдаг.

Иймээс түрээслэгч гэрээг нэгэнт цуцалсан тул Ш ХХК-ийн 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрийн pmo/20/046 тоот албан бичгийн дагуу хөрөнгийн менежментийн газраас түрээслэгчид 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрөөс эхлэн түрээсийн байрыг анхны нөхцөл байдалд нь оруулан хүлээлгэн өгөх талаар тодорхой дурдаж хугацаа зааж шаардлага хүргүүлсэн.

Тухайн үед М ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Э.Азжаргалд удаа дараа утсаар болон цахим шуудангаар хандаж, түрээсийн байрыг анхны нөхцөл байдалд оруулах хүлээлгэн өгөх талаар шаардсан боловч түрээслүүлэгчийн шаардлагыг үл хайхран түрээсийн байрны дотоод заслыг анхны байдалд оруулж хүлээлгэн өгөөгүй. Мөн түрээслэгчийн эд хөрөнгөө гардан авалгүй түрээслүүлэгч талыг хохироосон байна.

Мөн түрээслэгчийн буруутай үйлдлийн улмаас түрээсийн гэрээг цуцалсан учир тус цуцалсан шийдвэрийг хууль бус гэж үзэх үндэслэл байхгүй ба өөр оффист нүүн орсон зардлыг түрээслүүлэгч төлөх хууль зүйн үндэслэлгүй юм.

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр М ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа учир нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү.

Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд Ш ХХК нь гэрээнд заасны дагуу эрхээ хэрэгжүүлж түрээсийн гэрээг цуцалсан.

Түрээсийн гэрээний 3 дугаар зүйлийн 21а дахь хэсэгт түрээслэгч нь түрээсийн хугацаа дуусгавар болох буюу түрээсийг зогсоох үед хавсралт 2, 3-т заасан шаардлагад нийцсэн байдлаар түрээслүүлэгчид хүлээлгэн өгнө, тус хэсгийн b-д холбогдох бүх зардлыг түрээслэгч хариуцах ба ийнхүү буулгах, сэргээн засварлах болон эсхүл хадгалах үйл ажиллагаа дуусах хүртэл хугацаанд түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түрээсийн байрыг эзэмшсэнд тооцон түрээслүүлэгч нь энэхүү түрээсийн гэрээний дагуу авах түрээсийн төлбөрийг хоёр дахин нэмэгдүүлсэнтэй тэнцэх хэмжээний төлбөр болон түрээслэгчийн үйлдлийн улмаас түрээслүүлэгчид учирсан хохирлын хэмжээ энэхүү төлбөрөөс илүү байх тохиолдолд бодит хохирлын төлбөрийг түрээслэгчээс авах эрхтэй гэж тус тус заасан байдаг.

Мөн Иргэний хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.2 дахь хэсэгт түрээслүүлэгч өөрт учирсан хохирол, хэтэрсэн хугацааны түрээсийн төлбөрийг нөхөн төлөхийг шаардаж болно гэж заасан.

Ш ХХК-ийн хөрөнгийн менежментийн газраас 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрийн pmo/20/046 тоот албан бичгийн дагуу түрээслэгчид 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрийн дотор түрээсийн байрыг хавсралт 2, 3-т заасан нөхцөл байдалд оруулан хүлээлгэн өгөх талаар тодорхой дурдаж хугацаа зааж шаардлага хүргүүлсэн.

Тухайн үед М ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Э.Азжаргалд удаа дараа утсаар болон цахим шуудангаар хандаж түрээсийн байрыг өмнөх нөхцөл байдалд оруулж хүлээлгэн өгөх талаар шаардсан боловч түрээслүүлэгчийн шаардлагыг үл хайхран түрээсийн байрны дотоод заслыг өмнөх нөхцөл байдалд оруулж хүлээлгэн өгөөгүй, мөн түрээсийн байранд байгаа эд хөрөнгөө хүлээн авалгүй түрээслүүлэгч талыг хохироосоор байна.

Иймд түрээсийн байрыг өмнөх нөхцөл байдалд оруулалгүй хууль бусаар ашигласан хугацаа буюу 2020 оны 2 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэл түрээсийн болон менежментийн төлбөр болох нийт 52,324,793.66 төгрөгийг М ХХК-аас гаргуулж, Иргэний хууль болон түрээсийн гэрээний дагуу М ХХК-ийг түрээсийн байрыг хавсралт 2, 3-т заасан нөхцөл байдалд оруулж, Ш ХХК-д хүлээлгэн өгөхийг даалгаж өгнө үү гэв.

 

Шүүх зохигчдоос шаардлага болон татгалзлаа нотлох зорилгоор шүүхэд гаргасан Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх 44 дүгээр зүйлийн 44.2, 44.4-т заасан шаардлага хангасан нотлох баримтуудыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, эргэлзээгүй талаас нь хянаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч М ХХК нь хариуцагч Ш ХХК-аас эд хөрөнгийг өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардалд 47,901,272 төгрөг, өөр ажлын байр руу нүүх, түүнийг тохижуулан засварлахад гарсан зардал буюу хохирол 26,534,460 төгрөг, барьцаа 14,806,020 төгрөг буюу бүгд 89,241,752 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байна.

 

Хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, нэхэмжлэгчээс 2020 оны 2 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны түрээсийн болон менежментийн төлбөрт нийт 52,324,793.66 төгрөгийг гаргуулах, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралт II болон хавсралт III-т заасан нөхцөл байдалд оруулж, хүлээлгэн өгөхийг даалгах сөрөг шаардлага гаргасныг нэхэмжлэгч эс зөвшөөрч маргасан. 

 

Шүүх дараах үндэслэлээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Зохигчдын хооронд 2019 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр “Түрээсийн гэрээ” нэртэй гэрээ байгуулагдаж, Ш ХХК нь Сүхбаатар дүүргийн 8 дугаар хороо, Сэнтрал Тауэр барилгын 2 давхар, 204 хаягт байрлах 73 м.кв талбайг түрээслүүлэх, М ХХК нь түрээслүүлэгчийн бичгээр урьдчилан зөвшөөрсөн зураг төсөл, тодорхойлолтын дагуу өөрийн зардлаар түрээсийн байрыг дээд зэрэглэлийн үйлчилгээний байранд тавигдах шаардлагад нийцүүлэн чанарын өндөр түвшинд тохижуулан засварлах, түрээсийн төлбөрт сар бүр эхний 1 жилд 1 м.кв тутамд 75,000 төгрөг, 2 дахь жилд 1 м.кв тутамд 80,000 төгрөг, 3 дахь жилд 1 м.кв тутамд 85,000 төгрөг, менежментийн төлбөрт сар бүр 1 м.кв тутамд 16,600 төгрөг төлөх, түрээсийн төлбөр болон менежментийн 3 сарын төлбөртэй тэнцэх барьцаа 20,060,400 төгрөгийг 3 хувааж байршуулах үүргийг хүлээсэн байна.

 

Уг гэрээнд эхлэх өдрийг 2019 оны 7 дугаар сарын 16-ны өдөр, дуусах өдрийг 2022 оны 7 дугаар сарын 15-ны өдөр, дотоод засал хийх хугацааг 2019 оны 7 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2019 оны 8 дугаар сарын 15-ны өдрийн хооронд байхаар тогтоож, дотоод засал хийх хугацаанд түрээсийн төлбөр төлөхөөс бусад зардал, төлбөрийг төлөх, мөн барьцаа төлбөрийг 3 хувааж буюу гэрээнд гарын үсэг зурмагц 6,686,800 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдөр 6,686,800 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 02-нд 6,686,800 төгрөгөөр тус тус байршуулах үүргийг нэхэмжлэгч хүлээсэн байх ба уг гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан 2019 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдрийн гэрээгээр эхлэх өдрийг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдөр, дуусах өдрийг 2022 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдөр, дотоод засал хийх хугацааг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийн хооронд байхаар өөрчилсөн байна.

 

Талууд энэ гэрээг түрээсийн гэрээ гэж нэрлэсэн байх боловч түрээсийн гэрээний шинж бүрэн агуулагдаагүй байх тул шүүх уг гэрээг Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1-д заасан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ гэж үзлээ.

 

Түрээсийн гэрээ нь эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний нэг төрөл учраас шүүх ийнхүү зүйлчлэх нь талуудын хүсэл зориг болон хууль зөрчихгүй гэж дүгнэсэн болно.

 

Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээнд хуулиар хэлбэрийн шаардлага тавигдаагүй, талууд гэрээний хүчин төгөлдөр байдалд маргаагүй, бичгээр хийсэн гэрээнд эрх бүхий этгээдүүд харилцан гарын үсэг зурж баталгаажуулсан байх тул зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээг хүчин төгөлдөр гэж үзнэ.

 

Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь хөлслөгчийн эзэмшил, ашиглалтад тодорхой эд хөрөнгийг түр хугацаагаар шилжүүлэх, хөлслөгч нь эд хөрөнгө ашигласны хөлсийг төлөх үүргийг харилцан хүлээдэг.

 

Хэргийн баримтууд, талуудын маргаагүй тайлбар зэргээр зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээний үндсэн дээр нэхэмжлэгч нь Сүхбаатар дүүргийн 8 дугаар хороо, Сэнтрал Тауэр барилгын 2 давхар, 204 хаягт байрлах 73 м.кв хэмжээтэй талбайг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд ашигласан, хариуцагчийн урьдчилан зөвшөөрсөн зураг төсөл, тодорхойлолтын дагуу өөрийн зардлаар талбайг дээд зэрэглэлийн үйлчилгээний байранд тавигдах шаардлагад нийцүүлэн чанарын өндөр түвшинд тохижуулан засварласан, барьцаанд 14,806,020 төгрөгийг байршуулсан, 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн байдлаар өмнөх хугацааны төлбөрийн зөрчлөө бүрэн арилгасан, 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдөр хариуцагч гэрээг цуцалсан, 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрийн байдлаарх төлбөр тооцоог бүрэн төлж дуусгасан, энэ хугацаанаас хойш талбай хариуцагчийн эзэмшил, ашиглалтад байгаа зэрэг үйл баримтууд тогтоогдсон.

 

Талуудын маргаагүй дээрх үйл баримтыг шүүх нотлохгүй.

 

Нэхэмжлэгчийн хувьд талбай хөлслөх гэрээг хариуцагч үндэслэлгүйгээр цуцалсан гэж талбайн дотоод засалд зарцуулсан зардалд 47,901,272 төгрөг, өөр ажлын байр руу нүүх, түүнийг тохижуулан засварлахад гарсан зардалд 26,534,460 төгрөг, барьцаагаар хангагдах шаардлага байхгүй үндэслэлээр 14,806,020 төгрөгийн барьцааг буцаан гаргуулах буюу бүгд 89,241,752 төгрөгийг хариуцагчаас шаардсан бол хариуцагч нь талбайг гэрээнд заасан анхны байдлаар буцаан өгөх үүргээ нэхэмжлэгч биелүүлээгүй гэж 2020 оны 2 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны түрээсийн болон менежментийн төлбөрт нийт 52,324,793.66 төгрөгийг гаргуулах, талбайг гэрээнд заасан нөхцөл байдалд оруулж, хүлээлгэн өгөхийг нэхэмжлэгчид даалгах шаардлагыг сөрөг нэхэмжлэлээр гаргасан.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ нь хариуцагч 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдөр цуцалснаар дуусгавар болсон байх бөгөөд талууд гэрээ нэгэнт дуусгавар болсон байдалд хэн аль нь маргаагүй боловч гэрээ цуцлагдсан үндэслэлийн талаар нэхэмжлэгч “Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-д заасан үүргийг ялимгүй зөрчсөн бол гэрээнээс татгалзаж болохгүй гэсэн заалтыг хариуцагч зөрчсөн” гэж, хариуцагч “нэхэмжлэгч нь түрээсийн болон менежментийн төлбөр төлөх үүргээ удаа дараа зөрчсөн” гэж тус тус харилцан адилгүй тайлбарлан маргаж байна.

 

Нэхэмжлэлийн шаардлагын “талбайн дотоод засалд зарцуулсан зардал 47,901,272 төгрөг, барьцаа 14,806,020 төгрөг”-т холбогдох хэсэг болоод хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл нь гэрээ дуусгавар болсны үр дагаврыг арилгуулах хуулийн зохицуулалтад хамаарч байгаа тул энэ маргааныг шийдвэрлэхэд гэрээ ямар үндэслэлээр цуцлагдсан байдалд дүгнэлт хийх нь төдийлөн ач холбогдолгүй боловч нэхэмжлэгчийн гаргасан шаардлагаас “өөр ажлын байр руу нүүх, түүнийг тохижуулан засварлахад гарсан зардал буюу 26,534,460 төгрөг”-т холбогдох  хэсэг нь үүрэг зөрчсөнөөс үүсэх хариуцлагын хүрээнд яригдах боломжтой тул шүүх гэрээ цуцлагдсан үндэслэлийн талаар дүгнэлт өгөхөөр шийдвэрлэлээ.

 

Талууд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээгээр дотоод заслын хугацааг 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийн хооронд байхаар заасан тул нэхэмжлэгч энэ хугацаанд менежментийн зардалд 1,211,800 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрөөс эхлэн сар бүр талбайн хөлс 5,475,000 төгрөг, менежментийн зардал 1,211,800 төгрөг буюу 6,686,800 төгрөгийг өмнөх сарын 25-ны өдөр хариуцагчийн өгсөн нэхэмжлэхэд үндэслэн сар бүрийн эхний өдөр урьдчилан төлөх, хугацаа хэтрүүлбэл хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд төлөх ёстой төлбөрийн 0,08%-тай тэнцэх алданги нэмж төлөх үүргийг гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 8 дугаар зүйлийн 5, тусгай нөхцөлийн 2, 3, 4, 8 дугаар зүйлийн 6.b, 6.c дэх хэсгүүдээр хүлээжээ.

 

Талууд энэ гэрээг сарын 1 дүгээр 10 хоногийн сүүлийн өдөр байгуулсан тул сар бүрийн эхний өдөр гэх гэрээний тусгай нөхцөлийн 4 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан хугацааг Иргэний хуулийн 72 дугаар зүйлийн 72.1-д зааснаар гэрээ хэрэгжиж эхэлсэн өдрөөс хойш 1 сарын хугацааг тоолж, эхний өдрийг төлбөр төлөх хугацаа тогтоосон өдөр гэж үзнэ.

 

Ийнхүү тооцвол нэхэмжлэгч нь 2019 оны 8 дугаар сарын 10-нд 1,211,800 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-нд 6,686,800 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 09-нд 6,686,800 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 09-нд 6,686,800 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 09-нд 6,686,800 төгрөг, 2020 оны 1 дүгээр сарын 09-нд 6,686,800 төгрөг тус тус төлөх үүрэг хүлээсэн гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

 

Гэхдээ нэхэмжлэгч гэрээнд заасан хуваарь зөрчиж, 2019 оны 10 дугаар сарын 15-нд 2,000,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 06-нд 4,000,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 18-нд 2,000,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 05-нд 21,587,165 төгрөг буюу гэрээ цуцлагдахаас өмнө нийт 29,587,165 төгрөг төлсөн, харин гэрээ цуцлагдсанаас хойш 2020 оны 2 дугаар сарын 03-нд 8,474,233 төгрөг тус тус төлсөн болох нь тогтоогдож байна.

 

Хуваарьт төлбөрийг төлсөн төлбөрийн хугацаанд харгалзуулж, хэтэрсэн хугацааны төлбөрөөс хоног тутамд 0,08%-тай тэнцэх алданги тооцон үзвэл 2019 оны 8 дугаар сарын 10-нд төлөх 1,211,800 төгрөгийг 30 хоног хэтрүүлснээс 29,083 төгрөгийн алданги, 1,211,800 төгрөг дээр 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-нд төлөх 6,686,800 төгрөг нэмэгдэж, 7,898,600 төгрөгийг 30 хоног хэтрүүлснээс 189,566 төгрөгийн алданги,  7,898,600 төгрөг дээр 2019 оны 10 дугаар сарын 09-нд төлөх 6,686,800 төгрөг нэмэгдэж, 14,585,400 төгрөгийг 6 хоног хэтрүүлснээс 70,010 төгрөгийн алданги буюу 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны байдлаар 14,874,059 төгрөг /14,585,400+(29,083+189,566+70,010)/-ийн үүрэг үүссэнээс 2,000,000 төгрөг төлсөн тул 12,874,059 төгрөг үлдсэн, үүнийг 22 хоног хэтрүүлснээс 226,583 төгрөг алданги   тооцогдож, 2019 оны 11 дүгээр сарын 06-ны байдлаар 13,100,642 төгрөг /12,874,059+226,583/-ийн үүрэг үүссэнээс 4,000,000 төгрөг төлсөн тул 9,100,642 төгрөг үлдсэн, үүнийг 3 хоног хэтрүүлснээс 21,842 төгрөгийн алданги, 9,100,642 төгрөг дээр 2019 оны 11 дүгээр сарын 09-нд төлөх 6,686,800 төгрөг нэмэгдэж, 15,787,442 төгрөгийг 9 хоног хэтрүүлснээс 113,670 төгрөгийн алданги буюу 2019 оны 11 дүгээр сарын 18-ны байдлаар 15,922,954 төгрөг /15,787,442+(21,842+113,670)/-ийн үүрэг үүссэнээс 2,000,000 төгрөг төлсөн тул 13,922,954 төгрөг үлдсэн, үүнийг 17 хоног хэтрүүлснээс 189,352 төгрөгийн алданги нэмэгдэж, 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны байдлаар 14,112,306 төгрөгийн үүрэг үүссэнээс 21,587,165 төгрөг төлсөн тул 7,474,859 төгрөгийн илүү төлөлттэй болж, үүнээс 2019 оны 12 дугаар сарын 09-нд төлөх 6,686,800 төгрөгийг суутгавал мөн өдрийн байдлаар 788,059 төгрөгийн илүү төлөлттэй үлдэж, 2020 оны 1 дүгээр сарын 09-нд төлөх 6,686,800 төгрөгөөс илүү төлөлт 788,059 төгрөгийг хасвал мөн өдрийн байдлаар 5,898,741 төгрөгийн төлбөр төлөгдөөгүй, үүнээс гэрээ цуцлагдсан 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрийг хүртэлх 18 хоногийн алданги тооцвол 84,942 төгрөг буюу мөн өдрийн байдлаар 5,983,683 төгрөгийн төлбөрийн үүрэгтэй байсан ба гэрээ цуцлагдсанаас хойш 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдөр 8,474,233 төгрөг төлснөөр 2,490,550 төгрөгийн илүү төлөлттэй гарч байна.

 

Барьцаа болон гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 2 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасан телефон утас, цахилгаан эрчим хүч, интернет, түрээсийн байранд хамаарах бусад холбогдох үйлчилгээ, тоноглолын төлбөр зэрэг нь алданги тооцох төлбөрийн үүрэгт хамаарахгүй тул шүүх дээрх тооцоололд эдгээрийг оруулан тооцоогүй бөгөөд бусад зардлын талаарх баримт хэрэгт авагдаагүй, талууд 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрөөс өмнөх хугацаанд хамаарах төлбөрийн үлдэгдэлгүй тал дээр маргаагүй тул илүү төлөлт гэж үзсэн 2,490,550 төгрөгийг бусад зардалд тооцогдсон гэж дүгнэв.

 

Хариуцагч нь 2019 оны 10 дугаар сарын 09, 29, 2019 оны 11 дүгээр сарын 05, 2019 оны 12 дугаар сарын 04-ний өдрүүдэд нэхэмжлэгчид мэдэгдэл, шаардлага хүргүүлэх замаар үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацааг тогтоож байсан бөгөөд нэхэмжлэгч нь 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр 21,587,165 төгрөг төлж, үүргийн зөрчлийг бүрэн арилгасны дээр 2020 оны 1 дүгээр сарын 09-ний өдөр төлөх төлбөрийг урьдчилан төлсөн болох нь нотлогдсон тул 2020 оны 1 дүгээр сарын 09-ний өдрөөс 2020 оны 2 дугаар сарын 09-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд ногдох 5,983,683 төгрөгийг төлөх хугацааг 18 хоног хэтрүүлсэн үндэслэлээр нэмэлт хугацаа тогтоохгүй, урьдчилан сануулахгүйгээр 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдөр гэрээг хариуцагч шууд цуцалсан нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1, гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 8 дугаар зүйлийн 1.d(iii) дахь хэсэгт нийцээгүй гэж үзэхээр байна.

 

Тиймээс хариуцагчийн санаачилгаар гэрээ цуцлагдсаныг хуульд нийцээгүй гэж үзнэ.

 

Нэгэнт гэрээ цуцлагдсан, энэ үйл баримт нь Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.1-д заасан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ дуусгавар болсон гэж үзэх үндэслэлд хамаарах тул шүүх гэрээ дуусгавар болсны үр дагаврыг талуудын маргаанд хамаарах хуулийн холбогдох зохицуулалтын дагуу шийдвэрлэнэ.

 

Нэг. Үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд:

 

1.1. Хөлслөн авсан талбайн дотоод засалд зарцуулсан зардал 47,901,272 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

 

Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д “...хөлслөгч нь хөлсөлж авсан эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгээр, өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах эрхтэй” гэж заасан.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 3 дугаар зүйлийн 2.а, тусгай нөхцөлийн 2 дугаар зүйлийн 1, 8 дугаар зүйлийн 6 дахь хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгч нь 1 сарын хугацаанд хөлслөн авсан талбайг хариуцагчийн бичгээр урьдчилан зөвшөөрсөн зураг төсөл, тодорхойлолтын дагуу өөрийн зардлаар, дээд зэрэглэлийн үйлчилгээний байранд тавигдах шаардлагад нийцүүлэн чанарын өндөр түвшинд тохижуулан засварлах, хэвийн элэгдэл, хорогдлоос бусад тохиолдолд гэрээний туршид энэхүү дотоод заслын ажлын чанарыг хадгалж, хариуцагчийн шаардлагад нийцүүлэн засварлах үүргийг хүлээсэн байх тул нэхэмжлэгчээс энэ үүргийн хүрээнд дотоод заслын ажлыг хийхэд гарсан зардал нь Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д заасан зайлшгүй зардалд хамаарах үндэслэлтэй гэж үзлээ.

 

Иймд нэхэмжлэгч нь дотоод засал хийхэд өөрөөс гарсан зардлыг хариуцагчаас шаардах эрхтэй.

 

Нэхэмжлэгч нь дотоод заслыг хийж гүйцэтгэхэд өөрөөс 49,901,272 төгрөгийн зардал гаргасан гэж тодорхойлж, энэ талаар бичгийн баримтуудыг шүүхэд гаргасан бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад энэхүү шаардлагын үндэслэлийг нотлох зорилгоор дүгнэлт гаргуулахаар шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасныг шүүх хангаж, 2020 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдөр “Барилгын төсөвчдийн холбоо” НҮТББ-ыг шинжээчээр томилсон.

 

Шүүхээс томилогдсон шинжээч нь Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, “Сэнтрал Тауэр” барилгын 2 давхар, 204 тоотын 73 м.кв оффисын талбайн дотоод заслын ажилд 43,493,682 төгрөг /захиалагчийн мэдлийн зардлуудыг хассан дүнгээр/-ийн зардал гарсан болохыг 2020 оны 6 дугаар сарын 18-ны өдрийн дүгнэлтээр тогтоосон ба энэ дүгнэлтэд хариуцагч маргаагүй.

 

Шинжээч нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуульд нийцүүлэн шүүгчийн захирамжийн дагуу шинжилгээний объектыг биечлэн үзэж, хэргийн материалд авагдсан баримтуудыг харьцуулан шинжлэх зэрэг зохих ажиллагааг явуулж, дүгнэлт гаргахдаа хуулиар тогтоосон журам зөрчөөгүй байх тул шүүх тусгай мэдлэг бүхий хөндлөнгийн мэргэжлийн шинжээчийн дүгнэлтийг үндэслэлтэй гэж үзэж, нэхэмжлэгчээс гарсан зардлыг дүгнэлтэд заасан хэмжээгээр тодорхойлох нь хуульд нийцнэ гэж үзлээ.

 

Талууд гэрээний тусгай нөхцөлийн 8 дугаар зүйлийн 6.b, 6.c хэсгээр дотоод засал хийгдэх 1 сарын хугацаанд талбайг төлбөргүйгээр ашиглахаар тохирсон, энэ заалтын хүрээнд нэхэмжлэгч 5,475,000 төгрөгийн үүргээс чөлөөлөгдсөн, одоо төлбөргүй ашигласан хугацаанд хийгдсэн дотоод заслын зардлыг бүхэлд нь хариуцагчаас шаардаж байгаа тул шүүх эд хөрөнгө ашигласны хөлс төлөх үүргийн хүрээнд нэхэмжлэгчийн буцаан шаардах эрх бүхий зардлаас чөлөөлөгдсөн нэг сарын төлбөрийг суутган тооцох нь үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжих ёсгүй хуулийн зарчимд нийцнэ.

 

Иймд нэхэмжлэгчээс гарсан зардал 43,493,682 төгрөгөөс 2019 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийг хүртэлх хугацааны чөлөөлөгдсөн хөлс 5,475,000 төгрөгийг хасаж, үлдэх 38,018,682 төгрөгийг Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д заасныг баримтлан хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэлийн энд холбогдох шаардлагаас 9,882,590 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

 

1.2. Хариуцагчаас 14,806,020 төгрөгийн барьцааг буцаан гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

 

Талууд гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 10 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсгээр тусгай нөхцөлийн 5 дугаар зүйлд заасан хэмжээ /20,060,400 төгрөг/-ний мөнгөн хөрөнгийн барьцааг гэрээний нөхцөл, заалтыг дагаж мөрдөн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх баталгаа болгон түрээслүүлэгчид төлөх, түрээслэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд түрээслүүлэгч өөрт учирсан мөнгөөр тооцож болох аливаа хохирлыг суутган тооцож авах, гэрээг цуцалсан тохиолдолд түрээслүүлэгч барьцааг өөртөө үлдээхээр харилцан тохиролцсон байна.

 

Барьцааны гэрээг бичгээр байгуулах Иргэний хуулийн 156 дугаар зүйлийн 156.1-д заасан хэлбэрийн шаардлагад талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ нийцсэн байна.

 

Нэхэмжлэгч нь ерөнхий нөхцөлийн дээрх заалт болон тусгай нөхцөлийн 5 дугаар зүйлд заасны дагуу 2019 оны 7 дугаар сарын 04-ний өдөр 8,119,220 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдөр 6,686,800 төгрөг буюу нийт 14,806,020 төгрөгийн барьцааг хариуцагчид шилжүүлсэн болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон бөгөөд хариуцагч үүнд маргаагүй боловч барьцааг буцаан гаргуулах нэхэмжлэгчийн шаардлагыг “гэрээг цуцалсан тохиолдолд түрээслүүлэгч барьцааг өөртөө үлдээнэ” гэсэн гэрээний заалтыг үндэслэн татгалзсан.

 

Барьцаа нь Иргэний хуулийн 231 дүгээр зүйлийн 231.1.4-т заасан үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга тул барьцаагаар хангагдах шаардлага дуусгавар болсноор барьцааны эрх дуусгавар болж, барьцаалагч нь барьцааны зүйлийг барьцаалуулагчид буцаан өгөх үүргийг мөн хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.1, 160.3 дахь зохицуулалтаар хүлээдэг.

 

Манай тохиолдолд хөлсөөр ажиллах гэрээ 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдөр цуцлагдаж дуусгавар болсон, гэрээг цуцлахад үүргийн харилцаа буюу гэрээний үүргээс үүдсэн шаардах эрх дуусгавар болдог тул нэхэмжлэгч 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдөр 8,474,233 төгрөг төлснөөр өмнөх хугацааны төлбөрийн үлдэгдэлгүй болж, уг гэрээгээр хүлээсэн нэхэмжлэгчийн үүрэг Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.1-д зааснаар үүрэг дуусгавар болсон гэж үзнэ.

 

Иймд Иргэний хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.1-д зааснаар барьцаагаар хангагдах шаардлага дуусгавар болсон гэж үзэх үндэслэлтэй тул мөн зүйлийн 160.3-т зааснаар хариуцагч нь 14,806,020 төгрөгийн барьцааг нэхэмжлэгчид буцаан өгөх үүрэгтэй.

 

Гэрээг цуцалсан тохиолдолд хариуцагч нь барьцааг өөртөө үлдээхээр харилцан тохиролцсон гэрээний заалт нь хуульд нийцээгүй тул хариуцагчийн татгалзал хууль зүйн үндэслэлгүй болно.

 

Тиймээс хариуцагчаас 14,806,020 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэв.

 

1.3. Хариуцагчаас өөр ажлын байр руу нүүх, түүнийг тохижуулан засварлахад гарсан зардалд 26,534,460 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

 

Нэхэмжлэгчээс энэ шаардлагаа баримтаар нотлох Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д заасан үүргээ хэрэгжүүлээгүйг юуны түрүүнд дурдах нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Аливаа хуулийн этгээд нь эрхэлж байгаа үйл ажиллагааныхаа онцлогт тохируулан ажлын байраа засан тохижуулах эсэх асуудлыг өөрийн сонголтоор хийх бөгөөд засан тохижуулахаар шийдвэрлэсэн бол тодорхой хэмжээний зардлыг гаргах нь зайлшгүй тул өөрөөс гарах ёстой зайлшгүй зардлыг бусдаас гаргуулахаар шаардах нь үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжихийг хүссэн гэхээс өөрөөр тайлбарлагдахгүй.

 

Манай тохиолдолд хөлсөөр ажиллах гэрээг цуцалсан хариуцагчийн үйлдэл хуульд нийцээгүй нь тогтоогдсон боловч гэрээ цуцлагдаж, дуусгавар болсны үр дагаварт хөлсөөр ажиллах гэрээний дагуу нэхэмжлэгчээс дотоод заслын ажилд зарцуулсан зардлыг шүүх өмнө дурдсан үндэслэлээр хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэсэн тул өөр ажлын байрыг тохижуулан засварлахад нэхэмжлэгчээс гарсан гэх зардлыг хариуцагч дахин төлөх хууль зүйн ямар ч үндэслэлгүй.

 

Хэрэв нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн буруутай үйлдлийн улмаас өөрөөс нэг удаа гарах зардлыг хоёр удаа буюу гаргах ёсгүй зардлыг гаргаж эдийн засгийн хувьд хохирсон, хариуцагч нэхэмжлэгчийн гаргасан зардлыг буцаан төлөөгүй, үүний улмаас хариуцагчийн өмчлөлийн эд хөрөнгийн чанар байдал, үнэ нэмэгдсэнээс түүнд эдийн засгийн хувьд ашигтай байдал бий болсон бол нэхэмжлэгч нь гаргах ёсгүй байсан зардал буюу өөр ажлын байрыг засан тохижуулахад гарсан зардлаа хохиролд тооцож, хариуцагчаас шаардан авах хууль зүйн боломжтой байсан.

 

Гэвч нэхэмжлэгч нь хөлсөөр ажиллах гэрээний дагуу хийсэн дотоод заслын ажлын зардлаа хариуцагчаас шаардаж, шүүх нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн тул өөрөөс огт зардал гаргахгүй, бусдын зардлаар үндэслэлгүй хөрөнгөжихийг хүссэн гэж үзэж нэхэмжлэгчийн энэ шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Нүүлгэлтийн зардал нь хариуцагчийн буруутай үйлдлийн улмаас гарсан нэмэлт зардалд буюу хохиролд тооцогдох үндэслэлгүй, нэхэмжлэгчийн үйл ажиллагаатай холбоотой өөрөөс нь гарах зайлшгүй зардал бөгөөд хариуцагчийн үйлдлийн улмаас цаг хугацааны хувьд маргааш биш харин өнөөдөр гарсан зардал тул энэ талаарх шаардлагыг үндэслэлгүй гэж үзнэ.

 

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагчаас 26,534,460 төгрөг гаргуулахыг хүссэн нэхэмжлэгчийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

 

Хоёр. Сөрөг шаардлагын тухайд:

 

Нэхэмжлэгчээс 2020 оны 2 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2020 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны түрээсийн болон менежментийн төлбөрт нийт 52,324,793.66 төгрөгийг гаргуулах, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралт II болон хавсралт III-т заасан нөхцөл байдалд оруулж, хүлээлгэн өгөхийг даалгах хариуцагчийн сөрөг шаардлагыг дараах үндэслэлүүдээр хангаж шийдвэрлэх боломжгүй байна.

 

2.1. Зохигчдын хооронд байгуулагдсан хөлсөөр ажиллах гэрээ цуцлагдсанаар уг гэрээний үүргийн харилцаа буюу гэрээний үүргээс үүдсэн шаардах эрх дуусгавар болдог тул хариуцагч нь 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрөөс хойших хугацаанд хамаарах гэрээний үүргийг нэхэмжлэгчээс шаардах эрхгүй.

 

2.2. Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.1-д “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ дуусгавар болоход хөлслөгч эд хөрөнгийн ердийн буюу гэрээгээр тохиролцсон элэгдлийг тооцон тухайн эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид буцааж өгнө.” гэж гэрээ дуусгавар болсны үр дагаврыг хэрхэн арилгахыг хуульчилсан.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 8 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт “...гэрээ цуцалж байгаа тохиолдолд түрээслүүлэгч бичгээр мэдэгдэл өгснөөр түрээсийн байрыг эзэмшилдээ буцаан авах бүрэн эрхтэй, бичгэн мэдэгдэлд заасан хугацаанаас эхлэн түрээсийн байр нь түрээслүүлэгчийн эзэмшилд шилжиж, түрээслэгчийг уг байрнаас гарсанд тооцно” гэж заасан ба хариуцагчаас 2020 оны 2 дугаар сарын 03-ны өдрийн дотор түрээсийн талбайг хүлээлгэн өгөхийг нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн РМО/20/046 тоот “хариу хүргүүлэх тухай” 2020 оны 1 дүгээр сарын 27-ны өдрийн албан бичгийн дагуу нэхэмжлэгч хөлслөн авсан талбайгаа мөн өдрийн байдлаар чөлөөлсөн, түүнээс хойш өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд эд хөрөнгө хариуцагчийн эзэмшил, ашиглалтад байгаа үйл баримт тогтоогдсон.

 

Нэхэмжлэгч нь хөлслөн авсан эд хөрөнгийг ердийн элэгдлээс илүү муутгасан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй, хэрэгт хөлсөөр ажиллах гэрээний хавсралт II болон хавсралт III авагдаагүй тул элэгдэл болоод ямар нөхцөл байдалд оруулан өгөхийг хариуцагч шаардаж байгаад шүүх дүгнэлт хийх боломжгүй тул шүүх нэхэмжлэгчийг Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.5, 295 дугаар зүйлийн 295.1-д заасан үүргээ гүйцэтгэсэн гэж үзнэ.

 

Хариуцагч нь хөлсөлсөн эд хөрөнгийг өөрчилсөн, муутгасантай холбоотой хохирол шаардаагүйг дурдах нь зүйтэй.

 

2.3. Дээр дурдсанаар нэхэмжлэгч нь хөлслөн авсан эд хөрөнгийг тогтоосон хугацаанд хариуцагчийн эзэмшил, ашиглалтад буцаан өгсөн болох нь тогтоогдсон тул Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.4-т “Гэрээ дуусгавар болоход хөлслөгч эд хөрөнгийг буцааж өгөх хугацааг хойшлуулсан бол хөлслүүлэгч өөрт учирсан хохирлоо хожимдуулсан хугацааны турш төлбөл зохих хөлсний хэмжээгээр шаардах эрхтэй.” гэж заасан шаардах эрх хариуцагчид үүсэхгүй.

 

Иймд нэхэмжлэгч М ХХК-д холбогдуулан гаргасан хариуцагч Ш ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзлээ.

 

Дээрх үндэслэлүүдээр шүүх хариуцагч Ш ХХК-аас 52,824,702 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч М ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн үндсэн шаардлагаас үлдэх хэсэг болон хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

 

 Шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тул талуудын төлсөн улсын тэмдэгтийн хураамжийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д заасан зарчимд нийцүүлэн хуваарилав.

 

Харин шинжээчийн зардлын тухайд нэхэмжлэлийн 47,901,272 төгрөгт холбогдох шаардлагын хүрээнд шинжээч томилсон, энэ шаардлагын зарим хэсэг хангагдсан тул шүүх шинжээчийн зардал 1,800,000 төгрөгөөс энэ шаардлагын хангагдсан хэсэгт ногдох хувь хэмжээгээр хариуцагчид хуваарилах нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т нийцнэ.

 

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 115.2.3 дахь хэсэг, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон 

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.1, 160.3, 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д заасныг тус тус баримтлан Ш ХХК-аас 52,824,702 төгрөгийг гаргуулж М ХХК-д олгож, мөн хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д заасан үндэслэлгүй тул М ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 36,417,050 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.1, 295.4-т заасан үндэслэлгүй тул М ХХК-аас 52,324,793.66 төгрөг гаргуулах, түрээсийн байрыг гэрээний хавсралт II болон хавсралт III-т заасан нөхцөл байдалд оруулж, хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай Ш ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д заасныг баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 604,200 төгрөгөөс 604,159 төгрөгийг, хариуцагчаас төлсөн 419,574 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, улсын орлогоос илүү төлөгдсөн 41 төгрөгийг, хариуцагчаас 422,073.5 төгрөгийг тус тус гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.   

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс шинжээчийн зардал 1,800,000 төгрөг төлсөн болохыг дурдаж, хариуцагчаас шинжээчийн зардалд 1,428,624 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцсон талууд нь энэхүү шийдвэрийг 7 хоногийн дараа гарснаас хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд ирж гардан авах үүрэгтэй бөгөөд, хэрэв эс зөвшөөрвөл заасан хугацаанд гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг, ийнхүү гардан аваагүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг тус тус дурдсугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ                                                 Ө.УЯНГА