2024          11            08                                        210/МА2024/01967

 

 

П.Г-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Т.Гандиймаа даргалж, шүүгч Э.Золзаяа, Д.Цогтсайхан нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 181/ШШ2024/03112 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч П.Г-ийн хариуцагч В.Д-д холбогдох, үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, уг хэлцлээр өгсөн, авсан зүйлээ буцаах буюу орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг даалгах үндсэн, Ү-********* улсын бүртгэлийн дугаартай,  Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-х хороолол, Ц , ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг В.Д-д шилжүүлэхийг П.Г-т даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгч тал болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нарын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Д.Цогтсайхан илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.О, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Т.С, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.М, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ц.Ж, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Г ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Хонгорзул нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, түүний үндэслэлийн агуулга:

1.1. П.Г нь Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-р хороолол Ц-гийн гудамж ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв талбайтай, Ү-********* дугаартай, 2 өрөө орон сууцыг 2016 онд худалдан авахдаа урьдчилгаа төлбөр 41 хувийг төлж, үлдэгдэл төлбөр болох 46,000,000 төгрөгийг Голомт банкны ипотекийн зээлээр худалдан авсан.

1.2. П.Г нь гадаад улсад амьдарч байсан учраас өөрийн ах П.Г-ээр дамжуулан 2018 онд В.Д-д 98,460,000 төгрөгөөр худалдахаар тохирч хариуцагч нь урьдчилгаа 50,00,000 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл мөнгийг хэсэгчлэн хуваан төлөхөөр тохиролцсон. Гэтэл маргаан бүхий орон сууц нь банкны барьцаанд байгаа учир өмчлөлийг шилжүүлэх боломжгүй, энэ талаар хариуцагч мэдэж байсан. Нэгэнт өмчлөл шилжих боломжгүй болж, худалдах, худалдан авах гэрээ нь анхнаасаа хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байсан.

1.3. Хариуцагч үлдэгдэл төлбөрөө 2018 онд багтааж төлнө, энэ хугацаанд түрээсийн төлбөрөө төлөөд сууж байя гэж гуйсны дагуу орон сууц хөлслөх харилцаа үүссэн. Нэхэмжлэгч нь өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд үл хөдлөх эд хөрөнгөө зах зээлийн ханшнаас хэт багаар түрээслүүлсэн нь түүний эрх зүйн байдлыг дордуулж байна. Ипотекийн зээлийн гэрээний эргэн төлөлтийг хуваарийн дагуу нэхэмжлэгч нь 2016 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрөөс өнөөдрийг хүртэл хугацаанд төлсөн. Мөн П.Г нь ах П.Г-д орон сууц худалдах итгэмжлэл олгоогүй бөгөөд П.Г-ийн гэр бүлийн гишүүдээс зөвшөөрөл аваагүй. Иймд зохигчдын хооронд амаар байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, уг хэлцлээр өгсөн, авсан зүйлээ буцаах буюу хариуцагчийг Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-р хороолол Ц-гийн гудамж ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв талбайтай, Ү-********* дугаартай, 2 өрөө орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. 2018 онд П.Г-ээс Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-р хороолол Ц-гийн гудамж ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв талбайтай, Ү-********* дугаартай, 2 өрөө орон сууцыг 97,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирсон. Үүний дагуу Хаан банкин дахь ****** тоот дансанд урьдчилгаа 53,833,500 төгрөг, ипотекийн зээлд нийт 21,749,000 төгрөгийг тус тус шилжүүлсэн.

Тухайн үед урьдчилгаа мөнгөө шилжүүлсний дараа П.Г-ийн нэр дээр орон сууц байдаг болохыг мэдсэн. Үүнийг Ж.Ц тайлбарлахдаа П.Г эрхэлсэн ажилгүй тул дүү нь өөрийн нэр дээр тус орон сууцыг ипотекийн зээлээр авч өгсөн гэсэн. Ж.Ц , П.Г нар орон сууцаа худалдаагүй түрээсэлсэн гээд урьдчилгаа 53,833,500 төгрөгөөс орон сууцны элэгдэлд 25,000,000 төгрөгийг хасна гэхээр нь санал нийлэхгүй гэж хэлсэн гэжээ.

3. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, түүний үндэслэлийн агуулга:

3.1. В.Д нь П.Г-т эй 2018 оны 01 дүгээр сард Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-р хороолол Ц-гийн гудамж ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийг 98,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар амаар харилцан тохирч, урьдчилгаанд 50,000,000 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл 48,000,000 төгрөгийг Голомт банкны 8 хувийн зээлд сар бүр 370,000 төгрөгийг төлж, байрны төлбөрөөс хасч тооцохоор тохиролцсон.

Нэхэмжлэгч нь орон сууцны бүх төлбөрийг төрсөн ах П.Г ийн дансаар хүлээн авахаа илэрхийлж, 2018 оны 01 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс 2018 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдрийн хооронд 54,623,500 төгрөгийг П.Г ийн Хаан банкин дахь ****** тоот дансанд шилжүүлсэн, мөн 2018 оны 10 дугаар сараас 2022 оны 10 дугаар сар хүртэлх хугацаанд 18,029,000 төгрөг, нийт 72,652,500 төгрөгийг шилжүүлсэн. Ингэхдээ П.Г ийн данс руу сар болгон 370,000 төгрөг шилжүүлж, П.Г нь нэхэмжлэгчийн данс руу хийж банкны зээлийн эргэн төлөлтийг хийдэг байсан. Энэ нь гэрчийн мэдүүлгээр нотлогдоно.

3.2. Тухайн үед бичгээр гэрээ байгуулах талаар удаа дараа санал тавьсан боловч  Ж.Ц , П.Г нар нь П.Г гадаадад амьдарч байгаа, ипотекийн зээлтэй гэх зэрэг шалтгаанаар гэрээ байгуулдаггүй байсан. В.Д нь өөрийн хадгаламж болон тэтгэвэрт гарахад улсаас олгодог нэг удаагийн тэтгэмжийн мөнгөөр уг орон сууцыг худалдан авсан. В.Д нь сар бүрийн тэтгэврийн орлогоос 370,000 төгрөгийг ипотекийн зээлд төлдөг болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдоно.

Одоо нэхэмжлэгч болон түүний ээж Ж.Ц нь 100,000,000 төгрөг нэмж өгвөл өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгнө гэж хэлдэг. 2018 онд зах зээлийн ханш 1 м.кв нь 1,617,336 төгрөг буюу нийт 95,730,118 төгрөг байхад үнээс өндөр 98,000,000 төгрөгөөр худалдахаар харилцан тохиролцсон нь хохиролтой байна. Иймд Ү-********* улсын бүртгэлийн дугаартай, Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-р хороолол Ц-гийн гудамж ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг В.Д-д шилжүүлэхийг П.Г-т даалгаж өгнө үү гэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбарын агуулга:

4.1. Талууд анх 2018 онд маргаан бүхий орон сууцыг худалдахаар тохиролцсон боловч тухайн үед тус орон сууц нь ипотекийн зээлтэй байсан, мөн В.Д-д ипотекийн зээл гарах, шилжих боломжгүй байсан учир бичгээр гэрээ байгуулагдаагүй. П.Г нь гадаад улсад амьдарч байсан учир хариуцагчийг тус орон сууцанд түрээслэн суулгахаар тохиролцсон тул маргаан бүхий орон сууцыг худалдах хэлэлцээрт хүрээгүй байна. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8, 56.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдоогүй тул нэхэмжлэгч П.Г-ийн хариуцагч В.Д-д холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, уг хэлцлээр өгсөн, авсан зүйлээ буцаах буюу Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , 0*-х хороолол, Ц , ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв талбай бүхий орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 258 дугаар зүйлийн 258.2 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч В.Д ийн нэхэмжлэгч П.Г-т холбогдуулан гаргасан Ү-********* улсын бүртгэлийн дугаартай, Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , 0*-х хороолол, Ц , ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59.19 м.кв үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг В.Д-д шилжүүлэхийг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

6. Нэхэмжлэгч талын гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1. Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ нь Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 182 дугаар зүйлийн 182.1, 145 дугаар зүйлийн 145.2 дахь хэсэгт зааснаар заавал бичгийн хэлбэрээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх нь үүсэх зохицуулалттай. Тодруулбал, худалдан авагч тал хөрөнгийн үнийг төлсөн байна. Гэтэл анхан шатны шүүх худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулснаар өмчлөх эрхийн шилжүүлэг хийгдэхгүй гэж дүгнэсэн нь хуульд заасан шаардлагад нийцэхгүй байна. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэгт зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр П.Г нь өмчлөгч хэвээр байгаа. Зохигчид гэрээг бичгээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх ёстой байсан. Гэвч энэхүү үйлдлийг хийгээгүй байдаг. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт дүгнэснээр “..өмчлөх эрхийг шилжүүлэх боломжгүй байдлын талаар ярилцаж, банкны зээлийн төлбөрийг төлж барьцаанаас чөлөөлснөөр гэрчилгээг шилжүүлэхээр тохиролцсон...” байсан бол хариуцагчаас орон сууцыг Иргэний хуулийн 185 дугаар зүйлийн 185.1 дэх хэсэгт зааснаар уг үйлдлээ баталгаажуулж улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх боломжтой байсан гэж үзэж байна. Гэрч П.Г , Ж.Ц нараар бичиг хийлгэж авах эсхүл нэхэмжлэгчтэй цахимаар харьцах боломжтой байсан. Анхан шатны шүүх хариуцагчид ашигтай байдлаар дүгнэсэн. Гэтэл энэ маргаан бүхий хэлцэл анх яагаад хэрэгжих боломжгүй болсон талаар хууль зүйн үндэслэлтэй дүгнэлт хийж чадаагүй.

6.2. Нэхэмжлэгч нь өөрийн ахад төлөөлөх эрхийг нотариатаар баталгаажуулсан итгэмжлэл, гадаад улсад байгаа тохиолдолд элчин сайдын яам болон консулаар дамжуулан итгэмжлэлийг олгох боломжтой байсан. Зохигчдын хооронд байгуулагдсан хэлцэл нь үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдахтай холбоотой учраас Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс гэрч П.Г-д олгосон итгэмжлэлийн үндсэн дээр хэлцэл хүчин төгөлдөр болох ёстой. Дээрх хуулиар хэлцэлд итгэмжлэлийг хавсаргах нарийвчилсан зохицуулалттай тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрт “...Иргэний хуулийн 64 дүгээр зүйлийн 64.1 дэх хэсэгт заасан аман хэлбэрээр төлөөлөгчид бүрэн эрх олгож болно.” гэж дүгнэсэн нь энэ харилцаанд хамаарахгүй болно.

6.3. Маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө нь гэр бүлийн дундаа хамтран өмчлөх эд хөрөнгө юм. Гэрчийн мэдүүлгээр хариуцагч үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах талаар өөрөө мэдэж, ипотекийн зээлийг шилжүүлэх боломжтой талаар гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа Г ХК-д дээр очиж судалсан, уг зээлийн гэрээ, ипотекийн гэрээгээр П.Г болон С.И нарын нэр дээр байдаг болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон. Иймд нэхэмжлэгч нь хамтран өмчлөх дундын өмчийн үл хөдлөх эд хөрөнгөө захиран зарцуулахдаа гэр бүлийн гишүүдээс зөвшөөрөл аваагүй байх тул хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болно.

6.4. Нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн байхад  анхан шатны шүүх хариуцагч В.Д ийг уг орон сууцны өмчлөгч мэтээр дүгнэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Мөн шүүх В.Д ийг орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр шударгаар олж авсан гэж дүгнэсэнд гомдолтой байна. Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт зааснаар В.Д нь өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй. Дээрх үндэслэлүүдээр сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах боломжгүй гэж үзэж байна. Иймд үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

7. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагч талын тайлбарын агуулга: Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2, 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт заасан зохицуулалт нь өмчлөх эрхийг үүсгэх, дуусгахтай холбоотой харилцаанд хэрэглэгдэх буюу үүргийн харилцаанд хамааралгүй. Иймд шүүхээс өмчийн хэлцэл болон үүргийн хэлцлийг ялгаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. Улсын дээд шүүхийн тогтоолд заасны дагуу анхан шатны шүүх зөвтгөж шийдвэрлэсэн. Тухайн үед хариуцагч В.Д ийг Г-ны эрх бүхий этгээдүүдтэй уулзаж ипотекийн зээл гарах боломжтой эсэх талаар зээлийн судалгаа хийж байгаагүй бөгөөд үүнтэй холбоотой тайлбар хавтаст хэрэгт баримтаар авагдаагүй. Анхан шатны шүүх талууд 98,000,000 төгрөгөөр орон сууц худалдаж авахаар тохиролцсон бөгөөд үлдэгдэл төлбөрийг сар болгон 370,000 төгрөгийн ипотекийн зээл эргэн төлөх нөхцөлөөр орон сууцны төлбөрийг төлж байсан талаарх нотлох баримт хэрэгт авагдсан. Нэхэмжлэгч П.Г нь өөрийн ах П.Г-д Иргэний хуулийн 64 дүгээр зүйлийн 64.1 дэх хэсэгт заасны дагуу төлөөлөх эрх олгосон нь хавтаст хэрэгт авагдсан. Нэхэмжлэгч П.Г нь П.Г-д орон сууцаа зарах эрхийг амаар олгосон нь П.Г-д төлөөлөх эрх үүсгэсэн гэж үзэж байна. Маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө нь гэр бүлийн дундын эд хөрөнгө гэж нэхэмжлэгч талаас маргадаг. Хэргийн 4 дүгээр талд авагдсан баримтаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь П.Г буюу нэг иргэний өмч гэж үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр нотлогдсон. Иймд Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт заасны дагуу В.Д ийг орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр шударгаар олж авсан гэж үзэх үндэслэлтэй. Худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдаагүй гэж тайлбарласан нь үндэслэлгүй. Хэргийн бодит үйл баримтын хувьд 98,000,000 төгрөгөөр орон сууцыг худалдаж авахаар тохиролцсон бөгөөд үүнээс урьдчилгаанд 50,000,000 төгрөг төлөх ёстой байсан. Ипотекийн зээлд үлдэгдэл 48,000,000 төгрөгийг сард 370,000 төгрөг төлөх нөхцөлтэй худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Хариуцагч нийт 72,000,000 төгрөг төлж, 23,000,000 төгрөгийн үлдэгдэл төлбөртэй байгаа. Хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэл гаргах өдрийг хүртэл хугацаагаар ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт буюу 370,000 төгрөгийг 2018 оны 01 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэл нэхэмжлэл гаргах хүртэлх хугацаагаар бүрэн төлсөн. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

8. Давж заалдах гомдолд гаргасан бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Г ХК-ийн тайлбарын агуулга: Тайлбар байхгүй гэжээ.

9. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Г ХК-ийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

Шүүх П.Г, С.И нарын хооронд байгуулагдсан ЗГ-**** тоот зээлийн гэрээний үүргийг зээлдэгч бус этгээд хариуцан барагдуулахаар шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт дурдсан нь агуулгын зөрчилтэй гэж үзэж байна. П.Г, С.И нар нь зээлдэгчээр тодорхойлогдон ЗГ-**** тоот зээлийн гэрээ байгуулж, гэрээний 3.1.2-т зааснаар “зээл, зээлийн хүүний төлбөрийг хавсралт 1-д заасан графикийн дагуу төлөх” үүрэг хүлээсэн. Гэтэл В.Д ийг орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулах тухай дүгнэснээрээ банкны зүгээс “зээлийн төлборийг төлүүлэхээр шаардах эрх”-ийг В.Д ийн эсрэг хэрэгжүүлэх үр дагаврыг үүсгэхээр байна. Нөгөө талаас, банк болон П.Г, С.И нарын хооронд байгуулагдсан зээл болон ипотекийн гэрээ хүчин төгөлдөр байгаа буюу тус гэрээгээр зээлдэгч болон барьцаалуулагч талын хүлээсэн үүрэг хэвээр үргэлжилж байгааг харгалзах нь зүйтэй. Гэвч шүүх хэргийн бодит байдалтай нийцээгүй дүгнэсэн. Мөн шүүх “...орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэхээр тохиролцсоны дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлгийг саатуулан барих эрхтэй.” гэсэн нь өмчлөх эрхийн хэлцлийг дүгнэж байгаа агуулга гэж үзэхээр байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт дурдсан “хариуцагч В.Д-ийг орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг банкны зээлийг төлөх замаар төлж баралдуулснаар орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж” гэх хэсэгт өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

10. Давж заалдах гомдолд гаргасан нэхэмжлэгч талын тайлбарын агуулга: Тайлбар байхгүй гэжээ.

11. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагч талын тайлбарын агуулга: Тайлбар байхгүй гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд нэхэмжлэгч тал болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

2. Нэхэмжлэгч П.Г нь хариуцагч В.Д-д холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, уг хэлцлээр өгсөн, авсан зүйлээ буцаах буюу орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг даалгахаар нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч Ү-********* улсын бүртгэлийн дугаартай, Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-х хороолол, Ц , ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59,19 м.кв үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг В.Д-д шилжүүлэхийг П.Г-т даалгахаар сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

3. П.Г, С.И нар нь Сүхбаатар дүүргийн *-р хороо , *-х хороолол, Ц , ** дугаар байр, ** тоот хаягт байршилтай 59,19 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг худалдан авах зорилгоор “Г-” ХК-тай 2016 оны 09 дүгээр сарын 05-ны өдөр орон сууцны зээл болон барьцааны гэрээ байгуулж, уг гэрээний үндсэн дээр орон сууцны үнийг төлж, тус орон сууцны өмчлөгчөөр П.Г бүртгэгдсэн үйл баримт тогтоогдсон./хх-4, 6-17/

3.1. П.Г нь дээрх орон сууцыг бусдад худалдахаар төрсөн ах П.Г-д 2018 онд өөрийгөө төлөөлөх бүрэн эрхийг амаар олгож, П.Г нь В.Д-д орон сууцыг 98,000,000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцож, уг гэрээний дагуу худалдан авагч В.Д нь орон сууцны урьдчилгаанд 52,533,500 төгрөг, ипотекийн зээлийн төлбөрт сар бүр 370,000 төгрөгөөр  нийт 20,119,000 төгрөгийг тус тус төлсөн, П.Г нь 2018 оны 01 дүгээр сард дээрх орон сууцыг хариуцагчид хүлээлгэж өгсөн үйл баримтын талаар зохигчдын хэн аль нь маргаагүй, энэ талаар анхан шатны шүүх зөв тогтоожээ.

4. П.Г нь орон сууцыг биет байдлаар В.Д-д шилжүүлсэн ч өмчлөх эрхийг банкны зээлийн төлбөрийг төлж барьцаанаас чөлөөлснөөр гэрчилгээг шилжүүлэхээр, В.Д нь орон сууцны үнийн зохих хэсгийг төлсөн, үлдэх төлбөрийг хэсэгчлэн төлөхөөр тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, талууд хүсэл зоригоо илэрхийлсэн, гэрээ хүчин төгөлдөр гэж үзнэ.

Учир нь гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх үндэслэлийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасан бөгөөд нэхэмжлэгч П.Г нь гэрээ хүчин төгөлдөр бус болгох үндэслэлээ “худалдах, худалдан авах гэрээ хуулийн дагуу байгуулагдаагүй, П.Г нь ах П.Г-д орон сууцаа худалдах итгэмжлэлийг бичгээр олгоогүй, орон сууцыг худалдан авахдаа гэр бүлийн гишүүдийн нь зөвшөөрлийг аваагүй” гэж тайлбарласан нь дээрх хуулийн үндэслэлд хамаарахгүй гэж дүгнэсэн шүүхийн дүгнэлт зөв болжээ.

4.1. Нэхэмжлэгч П.Г нь дээрх орон сууцыг бусдад худалдахаар өөрийн төрсөн ах П.Г-д 2018 онд өөрийгөө төлөөлөх бүрэн эрхийг олгосон нь хэрэгт авагдсан нотлох баримт болон талуудын тайлбараар тогтоогдсон, энэ нь Иргэний хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.2, 64 дүгээр зүйлийн 64.1 дэх хэсэгт заасанд нийцсэн байна. Иймд нэхэмжлэгчийн “итгэмжлэлийг хуулийн дагуу олгоогүй байхад төлөөлөх эрхтэй гэж дүгнэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй” гэх давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

4.2. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэгт заасан бүртгэл үнэн зөв байх зарчим үйлчилнэ. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн бүртгэлд тусгагдсан өмчлөгчийн талаарх бүртгэл нь гуравдагч этгээдэд чиглэсэн байдаг. Дээрх зохицуулалтаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэлцлийн үндсэн дээр шилжүүлэн авч буй этгээд нь үл хөдлөх эд хөрөнгө нь бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн этгээдээс өөр этгээдэд тухайн хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй эсэхийг шалгах үүрэг хүлээхгүй. Өөрөөр хэлбэл, улсын бүртгэлд хэний өмчлөх эрх бүртгэгдсэн байна тэр хүний хувьд улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчим үйлчлэх тул “гэр бүлийн хамтран өмчлөх дундын хөрөнгө байхад бусад гэр бүлийн гишүүдээс зөвшөөрөл аваагүй хүчин төгөлдөр бус хэлцэл” гэсэн нь үндэслэлгүй. Иймд гэрээ хүчин төгөлдөр учраас гэрээний дагуу өгсөн авсан зүйл буюу орон сууцыг хариуцагч В.Д ийн эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхгүй талаарх шүүхийн дүгнэлт зөв болжээ.

4.3. Нэхэмжлэгчийн “зохигчид энэхүү гэрээг бичгээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх, урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх үйлдлийг хийгээгүй байхад анхан шатны шүүх талуудыг хүчин төгөлдөр гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй” гэх агуулгаар гаргасан давж заалдах гомдлыг хангах боломжгүй.

Худалдах, худалдан авах гэрээгээр талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр уг эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохиролцсон байх тул талуудын хооронд өмчийн хэлцэл хийгдээгүй, зөвхөн эд хөрөнгийн эзэмших болон өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн хэлцэл хийгдсэн. 

Энэ тохиолдолд талуудын байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2 дахь хэсэгт заасан шаардлага хангаагүй буюу хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж дүгнэхгүй. Өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бусдад шилжүүлэх тохиолдолд уг эрхийг бүртгүүлэхтэй холбоотойгоор тодорхой хэлбэрийн шаардлага хангасан гэрээг үндэслэн бүртгэх болохыг Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2 дахь хэсэгт зохицуулсан. Иймд талуудын байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг үүргийн хэлцлийн хувьд хүчин төгөлдөр гэж үзнэ. 

5. Иймд анхан шатны шүүх шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасан зохицуулалт баримталсан нь оновчгүй байх тул уг заалтыг хассан өөрчлөлт оруулна. Учир нь үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, уг хэлцлээр өгсөн, авсан зүйлээ буцаахтай холбоотой шаардлагыг шүүх шийдвэрлэх тохиолдолд баримтлах заалтад хамаарахгүй тул давж заалдах шатны шүүхээс зөвтгөх нь зүйтэй гэж дүгнэлээ. 

6. Хариуцагч гэрээнд заасан үнийг бүрэн төлж барагдуулаагүй байх тул гэрээний зүйл болох орон сууцны өмчлөх эрх түүнд үүсэхгүй гэж шүүх зөв дүгнэж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт нийцнэ.

7. Харин шүүх орон сууцны өмчлөх эрхийн шилжүүлгийг саатуулан барих эрхтэй гэж зөв дүгнэсэн боловч маргаанд хамааралгүй Иргэний хуулийн 258 дугаар зүйлийн 258.2 дахь хэсэгт заасан зохицуулалтыг хэрэглэсэн нь оновчгүй байх тул уг дүгнэлтийг давж заалдах шатны шүүхээс залруулах нь зүйтэй байна.

Хариуцагч В.Д-ийг орон сууцны үнийн үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулж дуусах хүртэл хугацаанд нэхэмжлэгч П.Г нь орон сууцны өмчлөх эрхийн шилжүүлгийг Иргэний хуулийн 215 дугаар зүйлийн 215.1 дэх хэсэгт заасны дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхгүйгээр саатуулан барих эрхтэй. Иймд анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтад Иргэний хуулийн 258 дугаар зүйлийн 258.2 дахь хэсгийг баримталсныг хассан өөрчлөлт оруулна.

8. Талуудын хооронд маргаан бүхий орон сууцны асуудлаар худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, уг гэрээний маргааныг шүүх шийдвэрлэсэн нь барьцааны эрхэд нөлөөлөхгүй. Иймд энэ талаар гаргасан гуравдагч этгээдийн гомдлыг хангахгүй орхино.

Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч тал болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн  давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 181/ШШ2024/03112 дугаар шийдвэрийг тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтын “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8, 56.5-д заасан үндэслэл тогтоогдоогүй” гэснийг “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй” гэж өөрчилж,

2. дахь заалтын “258 дугаар зүйлийн 258.2” гэснийг хасаж өөрчлөн шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 720,450 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                             Т.ГАНДИЙМАА 

 

 ШҮҮГЧИД                             Э.ЗОЛЗАЯА

 

                                                       Д.ЦОГТСАЙХАН