МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Н.Хангал даргалж тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: З ХХК-ийн  нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: З.У-т холбогдох,

газар албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч А.Б, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Нандин-Эрдэнэ, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Э.Т, хариуцагч З. У, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ц.Ж, Ц.Ц, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Худалдаа, хөгжлийн банкны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Л, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.А, Ц.Ч, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Б, Р.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Туул нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: “Заяхас тур” ХХК 2016 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдрийн Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын А/426 дугаар захирамж, Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны Захиргааны хэргийн шүүх хуралдааны 2015 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдрийн 174 дүгээр тогтоол, Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны Захиргааны хэргийн шүүх хуралдааны 2016 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдрийн 258 дугаар тогтоолыг тус тус үндэслэн газар эзэмших эрхийг маань сэргээж, манай компанийн газар эзэмших гэрчилгээ болон газар эзэмшүүлэх гэрээг байгуулж олгосон. Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын 2013 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдрийн 430 дугаар, 2014 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдрийн 213 дүгээр, 2014 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдрийн 213 дугаар захирамжуудаар “Заяхас тур” ХХК-д холбогдох болон газрын давхцаж буй хэсгүүд тус тус хууль бус болж хүчингүй, хууль бус захирамж болох нь 3 шатны шүүхийн шийдвэрээр тогтоогдсон бөгөөд З. Уийн “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмшил бүхий газар дээр баригдсан барилга нь хууль бус, бусдын өмчлөх эрхэд халдсан болох нь тодорхой болсон. Дээрх бүх нөхцөл байдлуудын улмаас “Заяхас тур” ХХК-ийн зүгээс иргэн З. Уийн манай компанийн эзэмшил бүхий газар дээр бариулсан барилгыг нурааж, газрыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргаж байна. Иймд “Заяхас тур” ХХК-ийн хууль ёсны эзэмшил бүхий газартай давхцсан газрын хэмжээгээр З. Уийн барьсан барилгыг нурааж, газрыг албадан чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч А.Б итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н, өмгөөлөгч Э.Т нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Улсын Дээд шүүхийн Захиргааны хэргийн танхимын 2015 оны 7 дугаар сарын 1-ний өдрийн 174 дүгээр тогтоол, мөн тус танхимын 2016 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдрийн 258 дугаар тогтоолуудыг тус тус үндэслэн “Заяхас тур” ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг сэргээж, Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын 2016 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдрийн А426 дугаар захирамжаар “Заяхас тур” ХХК-д газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг олгож, газар эзэмшүүлэх гэрээг байгуулсан. Дээрх шүүхийн шийдвэрүүдээр Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын 2013 оны 12 дугаар сарын 6-ны өдрийн 430 дугаар, мөн 2014 оны 5 дугаар сарын 9-ний өдрийн 213 дугаар, 2014 оны 5 дугаар сарын 2-ны өдрийн 213 дугаар захирамжуудын “Заяхас тур” ХХК-д холбогдох газрын давхцаж буй шийдвэрүүд нь хууль бус болох нь 3 шатны шүүхийн шийдвэрээр тогтоогдсон бөгөөд иргэн З. Уийн “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмшил бүхий 233 м.кв газар дээр барьсан барилга нь хууль бус, бусдын өмчлөлд халдсан болох нь тодорхой болсон. “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмшлийн газар дээр иргэн З. Уийн хууль бусаар бариулсан барилгыг нурааж, уг газрыг албадан чөлөөлөх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж байна. Ийнхүү “Заяхас тур” ХХК-ийн хууль ёсны эзэмшил бүхий газартай давхацсан газрын хэмжээгээр З. Уийн өмчлөлийн 10 давхар, 54 айлын орон сууцыг нурааж, газрыг албадан чөлөөлж, нэхэмжлэгчийн хууль ёсны эрх ашиг сонирхлыг хамгаалж өгнө үү гэсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаа бүхэлд нь дэмжиж байна.  Хариуцагч З. У Дархан-Уул аймгийн Засаг даргаас зарласан сонгон шалгаруулалтад орж маргаан бүхий газрыг авсан. Улмаар уг газар дээрээ барилгаа барьж эхэлсэн. Тэрээр уг газар нь маргаантай байсныг огт мэдээгүй мэтээр шүүхэд тайлбар өгч байна. Хамгийн анх 2015 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдрийн Улсын Дээд шүүхийн Захиргааны хэргийн танхимын 175 дугаар тогтоолоор иргэн З. Уийн 500 м.кв газрын 200 м.кв газар нь “Заяхас тур” ХХК-ийн өмчлөлийнх байна гэсэн шийдвэр гарсан. Дээд шүүхийн шийдвэр гарсаар байтал иргэн З. У нь маргаан бүхий газар дээр барилгаа барьсаар ирсэн бөгөөд Дархан-Уул аймагтаа 2015 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдөр барилгаа улсын комиссоор оруулсан. Дахин Захиргааны хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, 2016 оны  7 дугаар сарын 27-ны өдрийн 258 тоот тогтоолоор дээд шүүхээс дахин иргэн З. Уийн гаргасан нэхэмжлэлийн хэрэгсэхгүй болгосон. Гэтэл 2016 оны 9 дүгээр сарын 02-нд иргэн Б.Энхсайханы нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргаж, орон сууц худалдах үйл ажиллагааг явуулж эхэлсэн байсан. Тэрээр өөрийнх нь газрын эзэмшил нь хууль бус гэдгийг мэдсээр байж орон сууц худалдах үйл ажиллагааг явуулж байсан. 2017 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдрийн 258 тоот Улсын Дээд Шүүхийн шийдвэрийн хянах хэсэг дээр “...500 м.кв газрын 267 м.кв газрыг З. У эзэмших эрхтэй, 233 м.кв газар нь давхцал үүссэн гэдгийг шүүхээр маргаан хянагдаж байх явцад 10 давхар 50 айлын орон сууц барьж ашиглалтад оруулсан. Иргэн З. У нь мэдсээр байж орон сууцыг зарж борлуулсан үүнээс үүсэж бий болох хариуцлагыг Заяхас тур ХХК хариуцахгүй, буруу шийдвэр гаргасан захиргааны байгууллага хариуцна” гээд З. Уийн давж заалдах гомдлыг хэрэгсэхгүй болгосон байдаг. Энэ барилгыг бид гэнэт л өнөөдөр нураая гэж байгаа юм биш. 2014 оноос хойш одоог хүртэл шүүхийн маргаан явагдаж байна. Гуравдагч этгээд Худалдаа хөгжлийн банк ч анхнаасаа маргаан бүхий газарт баригдсан орон сууцыг барьцаалж авахдаа шалгах ёстой байсан, өөрсдийн хариуцлагагүй байдлаасаа болж маргаан бүхий газарт баригдсан орон сууцыг худалдаж авсан. Өөрөөр хэлбэл уг барилга нь хууль ёсны дагуу баригдсан юм уу, З. У нь хууль ёсны өмчлөгч нь мөн эсэхийг шалгасны дараа ипотекийн зээл олгох эсэх асуудлыг шийдэх байсан. Мөн Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын байр суурийг ойлгохгүй байна. Гуравдагч этгээдийн байр суурийг илэрхийлж оролцож байна уу, эсвэл З. У гэдэг хүний байр суурийг илэрхийлж байгаа юм уу , Засаг дарга 2016 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдрийн захирамжаараа “Заяхас тур” ХХК-д газрыг нь буцааж олгоё гэсэн байдаг. Гэтэл итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар нь засаг даргынхаа эсрэг байр суурийг илэрхийлж байна. Маргаан бүхий газарт баригдсан барилгаас орон сууц худалдаж авсан оршин суугчдыг бол үнэхээр ойлгож байна. Гэхдээ оршин суугчдын гомдох этгээд нь “Заяхас тур” ХХК биш юм. Харин ч манай захирал А.Б айлуудын хаалга дээр “...энэ байрны орон сууцыг битгий ав, газрын маргаан шүүхийн журмаар шийдвэрлэгдэж байгаа” гэж зарлал, мэдэгдэл нааж байсан. Бид өөрсдийн эзэмших эрхтэй газраа суллуулж аваад цаашид өөрсдөө барилга, орон сууц барина. Тухайн газар дээр баталсан манай ерөнхий төлөвлөгөө байгаа. Иймд Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3 дахь хэсгүүдэд заасныг үндэслэж нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ. 

Хариуцагч З. У шүүхэд гаргасан тайлбартаа: Тус шүүхэд 2016 оны 11 дүгээр сарын 21-ний өдөр “Заяхас тур” ХХК-иас гаргасан нэхэмжлэлтэй танилцаад дараах тайлбарыг гаргаж байна. Нэхэмжлэгчээс нэхэмжлэлийн үндэслэлдээ З. Уийн “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмшил бүхий газар дээр баригдсан барилга хууль бус, бусдын өмчлөх эрхэд халдсан болох нь тодорхой болсон” гэсэн байна. З. У миний бие өөрөө дур зоргоор “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмшил бүхий газар дээр барилга барьж “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмших эрхэд халдсан зүйл байхгүй. Төрийн байгууллагаас буюу Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын 2014 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 30 дугаар захирамжаар зарлагдсан газар эзэмшүүлэх төсөл сонгон шалгаруулалтад оролцож, нийтийн орон сууцны зориулалттай газрын төсөл сонгон шалгаруулах комиссын 2014 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн дүгнэлтээр ялагчаар тодорч Дархан-Уул аймгийн Дархан сумын 9 дүгээр багийн 4 дүгээр байрны зүүн урд талд 500 м.кв талбай бүхий газрыг эзэмших эрхтэй болсон. 2014 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдрийн Засаг даргын 231 тоот захирамжаар төсөл сонгон шалгаруулалтанд ялагч болсон иргэн миний газар эзэмших эрхийг баталгаажуулсан бөгөөд 2014 оны 5 дугаар сарын 19-ний өдөр газар эзэмших гэрээ байгуулан гэрчилгээ авч бүртгэлд бүртгүүлсэн. Хэрэв тухайн газар эзэмшлийн маргаантай байсан гэдгийг би анх төсөл сонгон шалгаруулах, газрын гэрчилгээ гарах, барилгын ажил эхлүүлэх явцад олж мэдсэн бол газар эзэмших эрхээсээ татгалзаж болох байсан. Улмаар уг газар дээрээ төсөл сонгон шалгаруулалтад оролцсон төслийн дагуу 10 давхар айлын орон сууцны барилгыг 2014 оны 6 дугаар сарын 03-ны өдрөөс эхлэн барьж эхэлсэн бөгөөд барилгын ажил 90-95 хувийн гүйцэтгэлтэй буюу дуусах шатандаа орчихсон байхад газрын маргаантай талаар мөн Дархан-Уул аймгийн Засаг дарга 2013 онд 430 дугаар захирамжаар газрын төлбөр төлөөгүй “Заяхас тур” ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгон уг газарт төсөл сонгон шалгаруулалт зарласан болохыг хожим миний бие “Заяхас тур” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Дархан-Уул аймгийн Засаг даргад холбогдох захиргааны хэрэгт этгээдээр оролцохдоо л мэдсэн болно. Захиргааны хэргийн анхан шатны 6 дугаар шүүхийн 2015 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдрийн 10 дугаар, Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2015 оны 4 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 190 дүгээр магадлал, Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2015 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдрийн 174 дүгээр тогтоолоор ямар асуудлыг шийдвэрлэсэн бэ гэвэл “Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйчийн 9.2-д төлбөр төлөгч нь газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол жилийн тэнцүү хэмжээгээр хуваан улирал бүрийн эхний сарны 25-ны өдрийн дотор төлөх бөгөөд дараа улирлуудын төлбөрийг урьдчилан төлж болно” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасны дагуу тухай жилийн төлбөрийг дараа жилийн эхний сарын 01-ний дотор төлөх ёстой байтал нэхэмжлэгчийн 2013 оны газрын төлбөрөө төлөөгүй гэж буруутгах үндэслэлгүй мөн гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.5 дахь хэсэгт газар эзэмших гэрээг жил бүрийн гэрээ байгуулсан өдрөөр тасалбар болгон дүгнэх үүргийг газар эзэмшүүлэгч хүлээхээр, мөн Газрын тухай хуулийн 34 дүгээр зүйлийн 34.8 дахь хэсэгт гэрээний биелэлтийг талууд жил бүр дүгнэх үүрэгтэй байтал хариуцагч газрын төлбөр төлөх хугацаа болоогүй байхад мөн гэрээний биелэлтийг дүгнэлгүй, шууд нэхэмжлэгчийн эзэмшич газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгосон нь тогтоогдож байна. “...хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийг хууль бусаар цуцалсан захирамжийг үндэслэн нэхэмжлэгчийн эзэмшиж байсан газраас 233м.кв-г төсөл сонгон шалгаруулалтаар З. Ут олгож нийт 500 м.кв газрыг эзэмшүүлсэн болох нь нотлогдож байна.” гэсэн дүгнэлтүүдийг хийж нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн.  

Дээрх шүүхийн шийдвэр гарах үед төсөл сонгон шалгаруулалтаар шалгарсан төслийн дагуу барилгын ажил бүрэн дууссан байсан бөгөөд Барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын 2015 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн №2015/21-2 дугаар актаар “иргэн З. Уийн 10 давхар 50 айлын орон сууцны барилгыг барилга байгууламж ашиглалтанд оруулах комиссоор хүлээн авхаар шийдвэрлэв” гэж ашиглалтанд оруулсан болно. Улмаар орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан иргэн, хуулийн этгээдүүд нь түлхүүрээ гардан авч хууль ёсны өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулсан авсан. Монгол Улсын Үндсэн хуулийн 16 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт зааснаар иргэн бүр “...үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх, өв залгамжлуулах эрхтэй” гэж заасан бөгөөд иргэн З. У миний бие Дархан-Уул аймгийн Дархан сумын 9 дүгээр баг 4 хороололд байрлах 500 м.кв газрын эзэмших эрхийн төсөл сонгон шалгаруулалтаар ялагч болж шударгаар олж авсан бөгөөд дээрх иргэд нь уг газар дээр барьсан үл хөдлөх хууль ёсны өмчлөгч юм. Миний бие уг орон сууцны барилгад нийт 4,050,000,000 төгрөгийн буюу үлэмж их хэмжээний хөрөнгө оруулсан бөгөөд барилгын ажил бүрэн дуусаж  2015 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдөр улсын комисс хүлээн авч ашиглалтанд оруулж, иргэд, оршин суугч, захиалагч нар байрандаа орж үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулан авсан байгаа. Гэтэл “Заяхас тур” ХХК нь дээрх гурван шатны шүүхийн шийдвэрийг үндэслэн З. У намайг хууль зөрчсөн мэтээр тайлбарлан барилгыг нурааж, газрыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь иргэн миний болоод өмчлөх эрхээ хууль ёсны дагуу бүртгүүлсэн өмчлөгч иргэдийн, мөн цаашилбал өөрийн байрандаа амьдарч байгаа хэдий ч өмчлөх эрхээ бүртгүүлээгүй байгаа олон олон иргэдийн эрх ашгийг ноцтойгоор зөрчих нөхцөл байдал бий болоод байна. Төрийн байгууллагын буруутай үйл ажиллагааны улмаас иргэн миний бие өнөөдрийг хүртэл хохироод явж байгаа бөгөөд “Заяхас тур” ХХК нь иргэдийн эрх ашигийг хүндэтгэлгүй, эрх бүхий төрийн байгууллагад нь хандан шийдвэрлүүлэх арга хэмжээ авалгүй иргэн З. У надад холбогдуулан олон олон иргэдийн эрх ашигийг зөрчсөн нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй байна. З. У миний бие өөрийн хүслээр дур зоргоороо “Заяхас тур” ХХК-ийн газартай давхацуулах газар эзэмших эрх олж авч барилга барьсан хэрэгт огт биш юм. Тодруулбал газрын давхцалын харилцаа нь хэн нэгний дур зоргоор үүссэн зүйл биш бөгөөд захиргааны байгууллагын шийдвэртэй холбогдон сүүлд үүссэн нөхцөл байдал юм. Үүнийг залруулах, газрын давхардлыг арилгах, талуудын аль алины эрх хууль ёсны ашиг сонирхолд уялдуулан шийдвэрлэх эрх хэмжээ нь Газрын тухай хуулийн 33 дугаар зүйл болон 60 дугаар зүйлийн 60.1.2-д заасны дагуу газрын эрх олгох эрх бүхий этгээд болох аймгийн Засаг дарга л байгаа. Иймд дээрх нөхцөл байдлын улмаас нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч З. У, түүний өмгөөлөгч Ц.Ц, Ц.Ж нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хариуцагчийн хувьд нэхэмжлэгчийн газар дээр дураараа барилга барьж эзэмшилд нь халдсан зүйл байхгүй. Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын 2014 оны 01 дүгээр сарын 28-ны 30 дугаар захирамжаар зарлагдсан газар эзэмших, төсөл сонгон шалгаруулалтад оролцож, нийтийн орон сууцны зориулалттай газрын төсөл сонгон шалгаруулалтын комиссын 2014 оны 3 сарын 19-нийн өдрийн дүгнэлтээр ялагчаар тодорч, Дархан-Уул аймгийн, Дархан сумын, 9 дүгээр багийн, 4 дүгээр багийн зүүн талд орших 500 м.кв газрыг эзэмших эрхтэй болсон. Ингээд газар эзэмших гэрчилгээ нь гарч уг төсөл сонгон шалгаруулахад орсон нөхцөлийнхөө дагуу тус газарт 10 давхар 54 айлын орон сууцыг барьж ашиглалтад өгсөн байдаг. 2015 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 2015/21-2 тоот барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах тухай улсын комиссын актаар барилгыг ашиглалтад оруулсан. Улсын комисс хүлээж авснаар, захиалагч нартай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, иргэд өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ гаргуулж авсан. 2 айл нь ороогүй бусад айл нь бүгд өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ гаргуулж авсан.Хариуцагчийн хувьд төсөл сонгон шалгаруулалтаар сонгогдсон газар дээрээ төслийнхөө дагуу барилгаа барьсан. Монгол Улсын Үндсэн Хуулийн 16 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу эрхээ эдэлсэн. Тухайн орон сууцыг худалдаж авсан иргэд бол шударга өмчлөгч юм. Тиймээс тухайн барилгыг нураах боломжгүй. Нэхэмжлэгч нь З. Уийг хариуцагчаар татсан. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн дагуу нэхэмжлэгчид хэнийг хариуцагчаар татах нь өөрийнх нь эрхийн асуудал. Нэхэмжлэгч хэлэхдээ З. Уийн өмчлөлийн барилгыг нурааж өгнө үү гэж ярьж байна. Гэтэл хавтаст хэрэгт тухайн нураах гэж байгаа барилга нь З. Уийн өмчлөлийнх юм гэдгийг нотолсон нэг ч баримт байхгүй. Харин гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа иргэдийн нэрээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гарч, хууль ёсны дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн. Хариуцагчид байхгүй байгаа хөрөнгийг нураалгах гээд нь байгаа нэхэмжлэлийн шаардлага нь хэр үндэслэлтэй вэ гэдгийг шүүх анхаарч харах байх, мөн З. Уийн хууль бус эзэмшлээс газрыг чөлөөлөх гэж ярьж байна. З. Уийг хууль бусаар газрыг эзэмшиж байна гэж тайлбарлах гээд байна. Газрын тухай хуулийн эзэмших, ашиглах зохицуулалт нь тодорхой байдаг. Эзэмшиж байгаа газрын хэсэг дээр тухайн барилгын хувьд 50 гаруй хувьд З. Уийн эзэмшиж байгаа газрын тодорхой хувь нь үлдсэн. Энэ хэсгийг бас хууль бус хэлж байна уу, эсвэл давхацсан хэсэг дээр оролцож байгааг хууль бус гэж хэлж байгаа бол яг ямар нөхцөл байдлаар хууль бус гэж үзэж байгаа нь тодорхойгүй. З. Уийн хувьд газар олж авсан үйл явц нь хуулийн дагуу хийгдсэн. Төсөл сонгон шалгаруулалт хууль ёсны болсон гэдэг талаар ямар нэг маргаан байхгүй. Эдгээрээс харахад нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага нь үндэслэлгүй юм гэжээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Дархан-уул аймгийн Засаг даргын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Ч, Л.А нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Газрын тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.3.2-д заасны дагуу иргэн Ууганцэцэг тухайн газрыг сонгон шалгаруулалтаар ялагч болж, комиссын шийдвэрээр газар эзэмших эрхийг хуулийн дагуу олж авсан. Нэхэмжлэгч “Заяхас тур” ХХК-ийн хувьд 2012 онд ямар ч сонгон шалгаруулалтгүйгээр газар эзэмших эрхийг олж авсан. Энэ нь Газрын тухай хуулийг ноцтой зөрчсөн байна. Дархан-Уул аймгийн, Газрын харилцаа барилга хот байгуулалтын газар буюу төрийн байгууллагын буруутай үйл ажиллагаанаас болж ийм асуудал үүссэн. “Заяхас тур” ХХК анх энэ газрыг авахдаа 400 м.кв газар байсан. Гэтэл хугацаагаа сунгахдаа газрын хэмжээг нэмсээр байгаад том болгосон. Энэ хугацаанд 6, 7 жил “Заяхас тур” ХХК нь тухайн газар дээр ямар ч үйл ажиллагаа явуулаагүй байсан. Иймээс хууль бус гэж үзэж байна.З. Уийн сонгон шалгаруулалтаар авсан газрын талбайн хэмжээг газрын албанаас дуудлага худалдаа, сонгон шалгаруулалт хийж, орон сууцны барилга бариулъя гэсэн шийдвэрийг гаргасны үндсэн дээр сонгон шалгаруулалтад тэнцэж, 54 айлын орон сууцыг барьсан. Төрийн байгууллагын буруутай үйл ажиллагаанаас болж нэгэнт баригдсан орон сууцны 54 айлын эрх ашиг хөндөгдөж байгаа учраас нэхэмжлэгчийн барилгыг нураалгах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан нь зохисгүй юм. Гуравдагч этгээдийн үндсэн хуулиар олгогдсон эрх ашиг зөрчигдөж байна. Газрын албанаас “Заяхас тур” ХХК-д өөр газрын байршлыг санал болгосон. 2017 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр мөн санал тавьсан. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Худалдаа, хөгжлийн банкны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Лхамсүрэн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Энэхүү хэрэгт Худалдаа хөгжлийн банк нь бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа. Тухайн 54 айлын орон сууцнаас 9 иргэн манай банкнаас орон сууцны зээл авсан байдаг. Ингээд манай 9 барьцаа хөрөнгө устаж алга болох эрсдэл тулгараад байна. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Иргэн З. У нь 54 айлын орон сууцыг захиалан бариулсан нь үнэн, гэхдээ улсын комиссын акт гарч тухайн орон сууц бүгд тусдаа хууль ёсны өмчлөгчтэй болсон. Орон сууц гэдэг нь доод газраасаа шалтгаалахгүйгээр дангаараа өмчлөх эрхээ авч явдаг онцгой объект юм. Иргэний хуулийн 145.2-д заасны дагуу орон сууц дангаар өмчлөх эрхийг нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ гэсэн байдаг бөгөөд 54 айл бүр нь хууль ёсны дагуу өмчлөх эрхийг олж авсан учраас шударга өмчлөгч юм. Хууль ёсны өмчлөгчтэй хууль ёсны дагуу гэрээ байгуулсны үндсэн дээр барьцааны эрх олж авсан банк нь шударга эзэмшигч юм. Иймд Иргэний хуулийн 93.1 дэх хэсэг, 103.1 дэх хэсгүүдэд заасны дагуу нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нарын төлөөлөгч Ч.Батхуяг, Р.Батжаргал нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Би энэ байрны 37 тоотын 3 өрөө орон сууцыг З. Уээс худалдаж авсан. Гэрчилгээ нь гарсан. Нийт оршин суугчдын зүгээс барилгыг нураалгах тал дээр эсрэг байр суурьтай байна. Нэхэмжлэлийн хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. 2014 оны 12 дугаар сард иргэн З. Утэй орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. Байрны урьдчилгаанд 30 хувийг төлж, 7 давхрын 36 тоотын, 2 өрөө байрыг захиалсан. 2015 оны 12 дугаар сард байр ашиглалтад орсон. Тус орон сууцыг “Хаан” банкны 30 жилийн хугацаатай, 5 хувийн ипотекийн зээлээр авсан. Одоогоор 50 айлын орон сууцнаас 48 айл нь орсон. 2 айл нь ороогүй байгаа. Оршин суугчдын зүгээс эхэндээ энэ асуудлыг мэдээгүй байсан. 1 жил гаруйн дараа “Заяхас тур” ХХК-иас байрыг нураах талаар маргаантай байгаа гэдгийг мэдсэн. Би өмчлөгчийн хувьд 2 өрөө байрныхаа хууль ёсны өмчлөгч мөн. З. У нь байна уу, “Заяхас тур” ХХК нь байна уу, Дархан-Уул аймгийн Засаг дарга, хэн газар олгосон эсэх нь сонин биш. Хамгийн гол нь оршин суугчдын хувьд байраа нураалгах нь маш хэцүү байна. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

Зохигчийн тайлбар, хэрэгт цугларсан баримтуудыг судлаад

  ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч “Заяхас тур” ХХК нь З. Ут холбогдуулж тус компанийн хууль ёсны эзэмшил бүхий газар дээр З. Уийн бариулсан барилгыг нурааж, газрыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргажээ. 

Хэрэгт дараах нөхцөл байдал тогтоогдож байна.

Хариуцагч З. У Дархан-Уул аймгийн Засаг даргын 2014 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 30 дугаар захирамжаар зарлагдсан газар эзэмшүүлэх төсөл сонгон шалгаруулалтад оролцож, нийтийн орон сууцны зориулалттай газрын төсөл сонгон шалгаруулах комиссын 2014 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн дүгнэлтээр ялагчаар тодорч Дархан-Уул аймгийн Дархан сумын 9 дүгээр багийн 4 дүгээр байрны зүүн урд талд 500 м.кв талбай бүхий газрыг эзэмших эрхтэй болсон байна /1 хавтас, хх38-42, 46, 47 хуудас/.

2014 оны 5 дугаар сарын 09-ний өдрийн Засаг даргын 231 тоот захирамжаар төсөл сонгон шалгаруулалтанд ялагч болсон З. Уийн газар эзэмших эрхийг баталгаажуулсан ба 2014 оны 5 дугаар сарын 19-ний өдөр газар эзэмших гэрээ байгуулан гэрчилгээ авч бүртгэлд бүртгүүлж, улмаар хариуцагч З. У уг газар дээрээсонгон шалгаруулалтад оролцсон төслийн дагуу 10 давхар айлын орон сууцны барилгыг 2014 оны 6 дугаар сарын 03-ны өдрөөс барьж эхэлсэн талаар зохигчид маргаагүй /1 хавтас хх 48-119 хуудас/.

Шүүхээр газрын маргаан үргэлжилж байх хугацаанд буюу 2015 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн №2015/21-2 дугаар актаар З. Уийн 10 давхар, 50 айлын орон сууцны барилгыг барилга байгууламж ашиглалтанд оруулах комиссоор хүлээн авчээ /1 хавтас хх 9-11, 58, 59 хуудас/. 

2015 оны 12 дугаар сараас нэр бүхий иргэд дээрх орон сууцны өмчлөгч болж эхэлсэн ба улмаар өөрсдийн өмчлөх эрхийг барьцаалж зээлд хамрагдсан үйл баримт зохигчийн тайлбар болон хэрэгт цугларсан баримтуудаар тогтоогдов /1 хавтас, хх 120-165, 188 хуудас/.     

 Шүүхээс нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д “Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй”, 106.3-т “Энэ хуулийн 106.1, 106.2-т заасан шаардлага гаргаснаас хойш эрх нь зөрчигдсөн хэвээр байвал, өмчлөгч шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулна” гэж тус тус заасан тул З. Уийн хууль бусаар “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмшил газарт барьсан барилгыг буулгаж, газар чөлөөлүүлэхээр шаардах эрх бидэнд байна гэж нэхэмжлэгчийн зүгээс шаардлагын үндэслэлээ тайлбарлаж байна.

Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшил болон өмчлөх эрх нь ямар нэгэн байдлаар зөрчигдсөн гэж үзвэл уг зөрчлийг арилгуулах, эсхүл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг эрх зөрчигчөөсшаардах эрхтэй ба энэ эрх хууль ёсны эзэмшигчид нэгэн адил хамаарахыг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2, 106.4 дэх хэсгүүдэд заасан. Харин энэхүү эрхийг хэрэгжүүлэхийн тулд шаардах эрхийг хэрэгжүүлэх эрх бүхий этгээд нь зөвхөн өмчлөгч өөрөө байх, шаардлагыг биелүүлэх хариуцагч этгээд нь хууль ёсны өмчлөгчийн эд хөрөнгийг өөрийн эзэмшил, ашиглалт байлгаж байх, өмчлөгчийн шаардлагыг биелүүлэх үүрэг бүхий этгээд нь тухайн эд юмсыг эзэмших эрхгүй байх урьдчилсан нөхцлүүд бүрдэх ёстой.   

Хэрэгт цугларсан баримтуудаас үзэхэд “Заяхас тур” ХХК-ийн хууль ёсны эзэмшил бүхий газарт баригдсан 10 давхар, 50 айлын орон сууц нь З. Уийн эзэмшил, ашиглалтад байгаа нь тогтоогдохгүй, тэрээр “Заяхас тур” ХХК-ийн хууль ёсны эзэмшил бүхий газрыг чөлөөлөх үүрэгтэй этгээд биш байна.

Нөгөөтэйгүүр, хариуцагч З. У захиргааны байгууллагаас зарласан дуудлага худалдаанд оролцож, 500 м2 газар эзэмших эрхтэй болсон хэдий ч захиргааны байгууллагын буруутай үйл ажиллагааны улмаас 233 м2 талбайн давхардал үүссэнээр үлдэх 267м2 талбайг эзэмших эрхтэй болж, газрын маргаан шүүхээр шийдвэрлэгдэж байх хугацаанд тэрээр 10 давхар, 50 айлын орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулсан үйл баримтын талаар хийсэн шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр байна /х1 хавтас, хх 9-11 хуудас/.

Дээрх шүүхийн шийдвэрт “Заяхас тур” ХХК болон З. У нарын хооронд үүссэн газрын давхцал, маргаан нь буруу шийдвэр гаргасан захиргааны байгууллагаас шалтгаалсан талаар дүгнэгдсэнээс бус хариуцагч З. Уийг анхнаасаа, мэдсээр байж маргаан бүхий газар дээр эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүй барилга барьж, үйл ажиллагаа явуулсан талаарх үйл баримтыг тогтоогоогүй тул “Заяхас тур” ХХК-ийн эзэмшил бүхий газар дээр баригдсан барилга нь хууль бус, бусдын өмчлөх эрхэд халдсан болох нь шүүхийн шийдвэрээр нэгэнт тогтоогдсон, хариуцагч маргаантай гэдгийг мэдсээр байж барилгаа барьж дуусгасан гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар нь барилгыг нураах үндэслэл болохгүй. 

Дээр дурдсан үндэслэлүүдээр З  ХХК хууль ёсны эзэмшил бүхий газар дээр З. Уийн бариулсан барилгыг нурааж, газрыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3., 116, 118 дугаарзүйлүүдийг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1.  Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасан үндэслэлгүй тул “Заяхас тур” ХХК-ийн хууль ёсны эзэмшил бүхий газар дээр З. Уийн бариулсан барилгыг нурааж, газрыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2.-т зааснаар шүүхийн шийдвэрийг зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гарданавснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдолгаргах эрхтэйг мэдэгдсүгэй. 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь  гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд  шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

            ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                                                             Н.ХАНГАЛ