| Шүүх | Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Бадамдоржийн Мандалбаяр |
| Хэргийн индекс | 101/2015/00237/и |
| Дугаар | 932 |
| Огноо | 2019-03-29 |
| Маргааны төрөл | Худалдах-худалдан авах болон арилжааны гэрээ, |
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2019 оны 03 сарын 29 өдөр
Дугаар 932
| 2019 оны 03 сарын 29 өдөр | Дугаар 101/ШШ2019/00932 | Улаанбаатар хот |
МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: О нар
Хариуцагч: З ХХК-нд холбогдох,
Ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт илүү төлсөн 68,578,120.00 төгрөг болон гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөг гаргуулах үндсэн болон гэрээг хүчингүйд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С, Б, нарийн бичгийн дарга М.Дорждэрэм нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Нэхэмжлэгч нараас тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Бид, анх шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа Т ХХК-ийн гаргасан үнэлгээгээр нэхэмжлэлийнхээ үнийг тодорхойлсон. Одоо бол нэхэмжлэлийн шаардлагаа У ХХК-ийн хэмжилтээр үнэлж нийт 89,147,414.00 төгрөг гэж тодруулах хүсэлттэй ба үүн дээр рилжааны банкуудаас ирсэн албан бичиг болон хүүгийн тооцооллыг үндэслэн банкны хүү 20,747,234.00 төгрөгийг нэмсэн.
Нэхэмжлэлийн шаардлага бол дутуу талбайн зөрүүг Т ХХК-ийн хэмжилтээр тооцож 68,578,120.00 төгрөг болон гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөг гаргуулах. Хамгийн сүүлд шүүхийн захирамжаар томилогдсон У ХХК-ийн хэмжилтээр 69,180,000.00 төгрөг буюу анхны хэмжилтээс бараг зөрүүгүй гарсан тул энэхүү хэмжилтээр шийдэ эсэхийг шүүх шийдвэрлэх байх.
Нэхэмжлэгч Т 42 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,200,000.00 төгрөгөөр авахаар тохирсон боловч 4.8 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 5,760,000.00 төгрөгийг илүү төлсөн, нэхэмжлэгч Э 48 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,210,000.00 төгрөгөөр авахаар тохирсон ч 6.78 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 8,203,800.00 төгрөгийг илүү төлсөн, нэхэмжлэгч Э 66.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,550,000.00 төгрөгөөр авахаар тохирсон боловч 5.3 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 8,215,000.00 төгрөгийг илүү төлсөн, нэхэмжлэгч О 52.4 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,550,000.00 төгрөгөөр авахаар тохирсон хэдий ч 6.22 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 9,641,000.00 төгрөгийг илүү төлсөн, нэхэмжлэгч Х 48 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,150,000.00 төгрөгөөр авахаар тохирсон боловч 5.7 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 6,555,000.00 төгрөгийг илүү төлсөн, нэхэмжлэгч Ж 66.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,501,500.00 төгрөгөөр авахаар тохирсон байтал 5.88 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 8,828,820.00 төгрөгийг илүү төлсөн, нэхэмжлэгч Т 52.4 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,155,000.00 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирсон байтал 6.37 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 9,873,500.00 төгрөгийг илүү төлсөн, нэхэмжлэгч Б 52.4 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,155,000.00 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирсон байтал 7.42 м.кв талбай дутуу, үүний улмаас хариуцагчид 11,501,000.00 төгрөгийг тус тус илүү төлсөн байна.
Түүнчлэн нэхэмжлэгч О банкны хүүнд 3,470,076.67 төгрөг, нэхэмжлэгч Э банкны хүүнд 3,014,737.45 төгрөг төлсөн, нэхэмжлэгч Э банкны хүүнд 4,518,927.00 төгрөгийг төлсөн бол нэхэмжлэгч Ж банкны хүүнд 2,123,369.00 төгрөг, нэхэмжлэгч Т банкны хүүнд 2,622,238.00 төгрөг, нэхэмжлэгч Б банкны хүүнд 4,987,887.00 төгрөгийг тус тус дутуу талбайн хэмжээгээр төлсөн.
Бид, өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлээгүй болон банкинд зээлийн хүү төлж хохирч байгаа нэхэмжлэгч нарын хохирлыг хожим дахин хариуцагчаас нэхэмжлэх бөгөөд дутуу талбайн ашиглалттай холбоотой халаалтын төлбөр 291,202.00 төгрөг, хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардалд 376,960.00 төгрөг, хууль зүйн туслалцаа авахад 6,575,723.12 төгрөгийг тус тус төлж зардал гаргасан.
Нэхэмжлэгч нар энэ хугацаанд Улаанбаатар хотод зарагдаж байгаа орон сууцны зах зээлийн ханшны судалгааг мэргэжлийн байгууллагаас авч хийсэн ба бидний худалдаж авсан байрны үнэ ханш хэт үнэтэй биш, хэт хямд биш, ердийн ханштай байсан. Гэрээнд хэл ам хийхгүйгээр худалдаж авна гэсэн зохицуулалт байхгүй.
Зах зээлийн үнээс хэд дахин бага үнээр авсан гэж хэлж байгаа нь өөрөө үндэслэлгүй, шүүх болон ард иргэдийг доромжилж байна. Гомдол гаргахгүй гэрээ гэж ямар гэрээ байдаг юм, гэрээнд тийм заалт байхгүй, энэ хэрэг бараг 6 жил болж байхад шийдэгдэхгүй байна. Сөрөг нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй, өнөөдөр яригдаж байгаа хамгийн гол асуудал нь 66 м.кв талбайтай байр өгнө гэж хэлээд 64 м.кв талбайтай байр өгсөн асуудал яригдаж байна. гэтэл энэ бол хэрэглэгчийг хуурч мэхэлсэн асуудал.
Хариуцагч тал шүүхэд худал мэдүүлэг, хуурамч нотлох баримт гаргаж өгсөн, бага хэмжээтэй талбайг их хэмжээтэй гэж хэлж зарсан, тэр нь илчлэгдэхэд гомдол гаргадаг. Монгол Улсын хуульд ийм үйлдлийг зөвтгөсөн нэг ч хууль байхгүй гэдэгт итгэлтэй байна.
Иймд, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.
Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон сөрөг нэхэмжлэлдээ:
“Энэхүү нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй, Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6.-д зааснаар худалдагч эд хөрөнгөд баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, хэрэв тогтоогоогүй бол өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан өдрөөс хойш 6 сарын дотор тус хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1.-д заасан шаардлагыг гаргадаг. Мөн энэ хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1.-д зааснаар худалдан авагч нар эд хөрөнгийг хүлээн авахдаа доголдлыг мэдэж байсан, эсхүл мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан тохиолдолд шаардах эрхээ алддаг.
Гэтэл нэхэмжлэгч нар орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авч 6 сар өнгөрсний дараа нэхэмжлэл гаргаж байгааг зөвшөөрөхгүй. Анх талууд уг гэрээ, хэлэлцээрийг байгуулж байх хугацаанд бид зах зээлийн үнээс хэд дахин хямд үнээр худалдахаар тохиролцсон ба үүний хариуд байртай холбоотой ямар нэгэн гомдол санал гаргахгүй гэж тохирсон. Гэвч нэхэмжлэгчид хэсэг хугацааны дараа худалдан авсан байрныхаа талбай дутуу гэсэн үндэслэлгүй нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь гүйцэтгэгч компанийг хохироосон үйлдэл гэж үзэж байна.
Нөгөө талаар Иргэний хуулийн 58 дугаар зүйлийн 53.3.1, 58.3.3, 58.3.4 болон 59 дүгээр зүйлийн 59.2.-т зааснаар эдгээр нэхэмжлэгчид манай компанийг төөрөгдүүлснээс гадна хууран мэхэлсэн байна.
Иймд, нэхэмжлэгч О нартай байгуулсан гэрээг хүчингүйд тооцох сөрөг нэхэмжлэлийг гаргасан.
Нэхэмжлэгч нарын нэмэгдүүлсэн шаардлагын хувьд эдгээр нэхэмжлэгчид банкнаас зээлсэн авсан эсэх, тухайн зээлийг төлж дууссан эсэх нь тодорхойгүй, өмгөөлөгчтэй хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ байгуулсан гэж тайлбарлаж байгаагаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1.-д зааснаар нотлох баримтаар нотлохгүй байна.
Талуудын байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг аль нэг талын шахалтаар байгуулаагүй, нэхэмжлэгч тал гэрээний төлбөрийг хэрхэн яаж төлөх нь тэдгээрийн асуудал бөгөөд банкнаас зээл авсан явдалд манай компани ямар ч хамааралгүй. Мөн нэхэмжлэгчид ашиглаж байгаа орон сууцны ашиглалтын зардлыг хуульд зааснаар төлөх үүрэгтэй.
Иймд, дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэлийг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй болно” гэжээ.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд, талуудын гаргасан тайлбарыг шинжлэн судлаад
Үндэслэх нь:
Нэхэмжлэгч О нараас хариуцагч З ХХК-нд холбогдуулан ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт илүү төлсөн 68,578,120.00 төгрөг болон гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба тус хэрэгт шүүхээс 2014 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна /1-р х.х-ийн 94, 98 хуудас/.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчаас нэхэмжлэгч нарт холбогдуулан талуудын хооронд байгуулсан гэрээ, хэлцлийг Иргэний хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.3.1, 58.3.3, 58.3.4, 59 дүгээр зүйлийн 59.2.-т заасан үндэслэлээр хүчингүйд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг нэхэмжлэгч болон тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид гардуулсан /1-р х.х-ийн 197-228, 240-247 хуудас/.
Нэхэмжлэгч нарын хүсэлтээр хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тус шүүхийн 2019 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 101/ШЗ2019/02680 тоот захирамжаар хариуцагчийн талаарх лавлагааг гаргуулахаар шийдвэрлэсэн ба хариуцагч тал хуулийн этгээдийн нэрээ З ХХК хэмээн өөрчилж, компанийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрхтэй этгээдээр У-г томилсон байна /4-р х.х-ийн 20-28 хуудас/.
Ингээд хариуцагчийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрхтэй гүйцэтгэх захиралд хэргийн материалыг танилцуулж, хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарласан ба хэргийг хянан шийдвэрлэх шүүх хуралдааныг ийнхүү 2019 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдрийн 10:00 цагт товлож, талуудад мэдэгдсэн байтал хариуцагч тал шүүх хуралдаанд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр хүрэлцэн ирээгүй тул нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн хүсэлтийг үндэслэн хариуцагчийн эзгүйд хэргийг шийдвэрлэсэн.
Нэхэмжлэгч нараас уг хэргийг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр дамжуулан оролцохоор Э, Н, Б, Ү, С нарт итгэмжлэл өгсөн боловч эдгээр итгэмжлэлийн хугацаа дууссанаас гадна зарим итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөө татгалзсан байна /1-р х.х-ийн 27, 89-93, 180, 181, 2-р х.х-ийн 5, 99, 101-105, 115 хуудас/.
Гэвч нэхэмжлэгч Т, Б, Х, О, Э, Э нараас С-д, Т, Ж нараас Б нарт итгэмжлэл олгож, тэдгээрт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан нэхэмжлэгчийн эдлэх бүх эрх, үүргийг олгожээ /2-р х.х-ийн 106, 198, 3-р х.х-ийн 130, 131, 143, 168, 204, 206, 208 хуудас/.
Харин хариуцагчаас тус хэргийг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр дамжуулан оролцохоор Н, М, Б, Ц нарт итгэмжлэл олгосон хэдий ч тэдгээрийн итгэмжлэлийн хугацаа дууссан, өмгөөлөгчөөр Н, А нар оролцож байсан боловч тэд цаашид хууль зүйн туслалцаа үзүүлэхээс татгалзсан байна /1-р х.х-ийн 94, 122, 179, 2-р х.х-ийн 55, 3-р х.х-ийн 24, 4-р х.х-ийн 2 хуудас/.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгч Э, Э, Х, Т нараас бусад нэхэмжлэгч Т, Б, О, Т, Ж, Б нар нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж, гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөгийг нэхэмжилснийг хариуцагчийн эрх бүхий этгээдэд гардуулсан /2-х.х-ийн 228-231, 3-р х.х-ийн 14, 24 хуудас/.
Тодруулбал, нэхэмжлэгч Б, О, Т, Ж нар дутуу талбайтай орон сууц худалдан авснаас тухайн дутуу талбайд ногдох зээлийн хүүгийн төлбөрт 9,186,003.62 төгрөг, ашиглалттай холбоотой халаалтын төлбөрт 291,202.00 төгрөг, хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардалд 376,960.00 төгрөг, хууль зүйн туслалцаа авахад 6,575,723.12 төгрөгийг тус тус нэхэмжилсэн байна.
Шүүхээс уг хэргийг хянан шийдвэрлэх явцад талуудын хүсэлтээр 2015 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдөр Стандартчилал, хэмжил зүйн газрыг, 2016 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр болон 2016 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдөр, 2017 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдөр тус тус И ХХК-ийг, 2017 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдөр У ХХК-ийг тус тус шинжээр томилсон /1-р х.х-ийн 130-132, 2-х.х-ийн 116-118, 215-217, 3-р х.х-ийн 38-43, 52-54 хуудас/.
Ийнхүү талуудын хүсэлтээр шинжээчээр томилогдсон Стандартчилал, хэмжил зүйн газрын дүгнэлтийг И ХХК болон Т ХХК-иуд хийснийг Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхээс хууль зөрчсөн гэж дүгнэсэн бол И ХХК-ийн хувьд тус компанийн хийсэн дүгнэлтийг бүрэн бус буюу дутуу гэсэн үндэслэлээр нэмэлт шинжилгээ хийлгэхээр болсноос гадна шинжээч томилох тухай шүүгчийн захирамжийг өөрчлөн У ХХК-ийг томилсон байна /1-р х.х-ийн 153-177, 2-х.х-ийн 223, 225, 3-р х.х-ийн 27, 28, 49 хуудас/.
Түүнчлэн нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн хүсэлтээр 2016 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдөр АХХК-ийн гүйцэтгэх захирал гэх К.Касираныг гэрчээр оролцуулахаар шийдвэрлэсэн хэдий ч нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С-с 2018 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр тус шүүхэд гаргасан хүсэлтдээ гэрчээс мэдүүлэг авах шаардлагагүй гэжээ /2-х.х-ийн 215-217, 3-р х.х-ийн 214 хуудас/.
Мөн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2018 оны 02 дугаар сарын 22-ны өдөр зохигчдын хүсэлтээр хариуцагчийн хэрэгт өгсөн нотлох баримтыг хуурамчаар үйлдсэн гэх эрүүгийн хэргийг шийдвэрлэж дуусах хүртэлх хугацаагаар хэргийг түдгэлзүүлсэн. Учир нь, нэхэмжлэгч нар Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.1.3, 38 дугаар зүйлийн 38.9.-д заасан үндэслэлээр нотлох баримтыг хасуулах нөхцөл байдал үүссэн хэмээн мэтгэлцэж, улмаас тус шүүхийн 2019 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 2003 тоот захирамжаар нотлох баримтыг хассан болно /3-р х.х-ийн 179-182, 248-251 хуудас/.
Өөрөөр хэлбэл, 2 дугаар хавтаст хэргийн 6-22 дугаар хуудсанд авагдсан буюу А ХХК болон А ХХК нарын маргааны зүйл болох орон сууцны талбайг хэмжсэн дүгнэлтийг хуурамчаар үйлдсэн болохыг тогтоосон Сүхбаатар дүүргийн Эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 02 дугаар сарын 22-ны өдрийн 169 тоот шийтгэх тогтоол, Нийслэлийн Эрүүгийн хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 05 дугаар сарын 15-ны өдрийн 451 тоот магадлал гарч хуулийн хүчин төгөлдөр болсныг үндэслэн нотлох баримтыг хассан /3-р х.х-ийн 183-189, 191-193, 197 хуудас/.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд, талуудын тайлбарыг тус тус үндэслэн үндсэн нэхэмжлэлээс зарим шаардлагыг хангаж, үлдсэн хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд,
Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн баримтаар нэхэмжлэгч О нар хариуцагч З ХХК-тай орон сууцны барилга барьж өгөх, хүлээн авах тухай гэрээ байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 85/Б тоот байрнаас орон сууц худалдан авахаар тохирчээ.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн нэхэмжлэгч нарын хариуцагчтай байгуулсан гэрээ, тус гэрээний дагуу шилжүүлсэн орон сууц бүрийг дурдвал:
Хэдийгээр талуудын хооронд байгуулсан дээрх гэрээг зохигчид орон сууцны барилга барьж өгөх, хүлээн авах тухай гэрээ хэмээн нэрлэж, Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д зааснаар ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан гэж тайлбарлаж буй боловч зохигчдын хооронд тус хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна.
Учир нь, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар зохигчдыг гэрээ байгуулж байх хугацаанд дээрх орон сууц нь ашиглалтанд ороход бэлэн болсон байжээ. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч З ХХК-иас тус орон сууцыг шинээр барьж, гүйцэтгэсэн ажлын үр дүнг нэхэмжлэгч нарт хүлээлгэн өгөх үүргийг хүлээгээгүй ба, харин нэгэнт бэлэн болсон /ямар нэгэн өөрчлөлт хийх боломжгүй/ орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үүрэг хүлээжээ.
Энэ талаар шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримт болох “барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комиссын акт”-д тусгагдсаныг үзвэл нэхэмжлэгч нарын худалдан авсан орон сууцыг 2012 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс эхлэн ашиглалтанд оруулахаар шийдвэрлэсэн байна /2-р х.х-ийн 192-194 хуудас/.
Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус үндэслэн талуудын хооронд Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д зааснаар орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж дүгнэв.
Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д “Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасан.
Тодруулбал, худалдагч буюу хариуцагч З ХХК нь гэрээний зүйлийг аливаа эрхийн болон биет байдлын доголдолгүйгээр худалдан авагч нэхэмжлэгч О нарын өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээх бол худалдан авагч нар гэрээний үнийг тохирсон хугацаанд бүрэн төлсөн тохиолдолд талуудыг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн гэж үзэх юм.
Зохигчид, шүүх хуралдаанд болон тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа орон сууцны үнийг төлсөн үйл баримтын талаар маргаагүй ба гагцхүү гэрээний зүйл доголдолтой байсан эсэх тухай маргаж байна.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нэхэмжлэгч нарын хэрэгт өгсөн Т ХХК-ийн орон сууцны талбайн хэмжилтээр:
Түүнчлэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шүүхээс томилогдсон И ХХК, У ХХК болон И ХХК, Т ХХК-иудын хийсэн талбайн хэмжилт нь дээр дурдсан Т ХХК-ийн хэмжилттэй зөрүүтэй биш, талууд эдгээр шинжээчийн дүгнэлтийн талаар маргаагүй.
Зохигчдын байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний 4 дүгээр зүйлд заасныг үзвэл талууд гэрээний үнийг тогтоохдоо 1 м.кв талбайн үнийг суурь болгосон байна. Өөрөөр хэлбэл, 1 м.кв талбайн үнэлгээгээр гэрээний нийт үнийг тодорхойлжээ.
Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1.-д “Гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ” гэж, мөн 254 дүгээр зүйлийн 254.1.-д “Худалдан авагч нь эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулах буюу доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх, эсхүл гэрээг цуцлах тухай шаардлага гаргах эрхтэй” гэж зааснаас гадна 254.6.-д “Худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1.-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй” гэж тус тус заасан.
Тайлбарлавал, худалдан авагч буюу нэхэмжлэгч нар гэрээний зүйлийн доголдлыг худалдагч болох хариуцагчаас баталгаат хугацаа тогтоосон бол тухайн хугацаанд, хэрэв тогтоогоогүй тохиолдолд эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлснээр тус хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1.-д заасан нэгдүгээрт, эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулах, хоёрдугаарт, доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, гуравдугаарт, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх, дөрөвдүгээрт, гэрээг цуцлах шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй.
Гэтэл шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримт болох шинжээчдийн орон сууцны талбайг хэмжсэн дүгнэлтээр нэхэмжлэгч нарын худалдан авсан орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байх тул хариуцагчийг гэрээгээр тохирсон тоо хэмжээнд нийцсэн талбай бүхий орон сууцыг худалдсан гэж үзэхгүй.
Хариуцагч З ХХК-иас шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа “нэхэмжлэгч нарыг Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6.-д заасан гомдол гаргах хуульд заасан 6 сарын хугацааг хэтрүүлсэн, мөн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1.-д зааснаар гэрээний зүйлийг хүлээн авахдаа эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан” гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг үгүйсгэсэн /2-р х.х-ийн 195 хуудас/.
Нэхэмжлэгч нараас тэдгээрийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ 2012 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрөөс 2013 оны 05 дугаар сарын 07-ны өдрийн хооронд гарсан байхад ийнхүү 2 жилийн дараа буюу 2014 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдөр тус шүүхэд хариуцагчид холбогдуулан дутуу талбайн зөрүү 68,578,120.00 төгрөг болон худалдах, худалдан авах гэрээг зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөгийг нэхэмжилж байна.
Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.3.-т “Хэрэв үйлдвэрлэгч удаан хугацаанд хэрэглэх бараанд баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол барааг худалдан авагчид шилжүүлсэн өдрөөс эхлэн хэрэглэгч хуульд өөрөөр заагаагүй бол 6 сарын хугацаанд барааны чанар, аюулгүй байдлын баталгаа авах эрхтэй” гэж заажээ. Тодруулбал, нэхэмжлэгч нар энэ хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1.-д “хэрэглэгч гэж бараа, ажил, үйлчилгээг үйлдвэрлэл, аж ахуйн үйл ажиллагааны бус, зөвхөн хувийн болон гэр бүл, ахуйн хэрэгцээгээ хангахад зориулан захиалж, худалдан авч, үйлчлүүлж байгаа, эсхүл хэрэглэж байгаа хувь хүнийг хэлнэ” гэж заасны дагуу хэрэглэгч мөн юм.
Мөн нэхэмжлэгч нарын худалдан авсан орон сууц нь Орон сууцны тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1.-д “орон сууц гэж хүн суурьшин амьдрах зориулалттай нийтийн болон амины орон сууцны байшин, сууц, гэрийг хэлнэ” гэж зааснаар удаан хугацаанд суурьшин амьдрахад ашиглагдах хөрөнгө болохын хувьд 6 сарын баталгаат хугацаа тогтоох нь хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрэх боломжгүй доголдлыг илрүүлэхэд хангалттай ердийн боломжит хугацаа биш болно.
Харин Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1.-д “................................................ Барилга, байшингийн ийм дутагдлын талаар ажил хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргаж болно” гэж заасны нэгэн адил нэхэмжлэгч нар худалдан авсан орон сууцны чанар, доголдлын талаар гурван жилийн хугацаанд худалдагч талд гомдлын шаардлага гаргах эрхтэй байх нь Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.3.-т заасан “хуульд өөрөөр заагаагүй бол” гэсэнтэй нийцэх юм.
Түүнчлэн Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.2.-т “Худалдан авагч нь баталгаат болон гомдлын шаардлага гаргах хугацаанд энэ хуулийн 254.1.-д заасан шаардлагыг гаргаагүй бол тэрээр доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахаар шаардаж болно. Энэ тохиолдолд үнэлгээг гэрээ байгуулах үеийн үнээр тодорхойлно” гэж заасан.
Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчид тус хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4.-т заасан эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн бөгөөд тухайн хугацааны дотор хариуцагч талд гомдол гаргаагүй тохиолдолд доголдлыг арилгуулах, доголдолгүй эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг өөрөө засварлаад гарсан зардлыг нэхэмжлэх болон гэрээг цуцлах шаардлага гаргах эрхээ алдах хэдий ч дутуу байгаа талбайн хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахыг шаардах эрхтэй.
Уг эрхийг шүүхийн журмаар хэрэгжүүлэх хугацааг Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1.-д “гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил байна” гэж, мөн 76 дугаар зүйлийн 76.1.-д “Хөөн хэлэлцэх хугацааг шаардах эрх үүссэн үеэс эхлэн тоолно” гэж, мөн 76.2.-т “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол шаардах эрх нь эрх зөрчигдсөн, эрх зөрчигдсөн тухай мэдсэн, эсхүл мэдэх ёстой байсан, түүнчлэн гомдлын шаардлага гаргах буюу баталгаат хугацаа тогтоосон бол гомдлын шаардлагын хариуг авсан буюу эдгээр хугацаа дууссан үеэс үүснэ” гэж тус тус заасны дагуу тоолоход нэхэмжлэгч нар хуульд заасан хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна.
Ийм учраас хариуцагчийн хариу тайлбарт дурдсан орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан өдрөөс хойш зургаан сарын дараа нэхэмжлэл гаргасан учраас шаардах эрхээ алдсан гэх тайлбар үндэслэлгүй.
Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.-д “Дараах тохиолдолд худалдан авагч шаардлага гаргах эрхээ алдана” гээд 255.1.1.-д “эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан” гэж заажээ. Тайлбарлавал, нэхэмжлэгчид гэрээний зүйл болох орон сууцыг анх хүлээн авахдаа талбайн хэмжээ дутуу байсныг мэдэж байсан, эсхүл мэдэх боломжтой байхдаа хүлээн авсан тохиолдолд тийнхүү хуульд заасан хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан ч дутуу талбайн хэмжээгээр гэрээний анхны үнийг бууруулахыг шаардах эрхээ алдах юм.
Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар тэд өөрсдийн худалдан авсан орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу гэдгийг 2014 оны 04 дүгээр сард Т ХХК-иар орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэснээр мэдсэн байна. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчид талбайн хэмжээ дутуу гэдгийг орон сууцыг хүлээн авахдаа мэдээгүй, харин энэ тохиолдолд өөрсдөө шалгаж авах үүрэгтэй байсан уу гэдгийг тогтоох нь чухал байна.
Хариуцагч З ХХК-ийн хувьд “барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комиссын акт”-д тусгагдсанаар нэг талаас тухайн орон сууцыг барьсан гүйцэтгэгч, нөгөө талаас нэхэмжлэгч нарт худалдсан худалдагч юм.
Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч тал Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.2.-т “худалдагч гэж зохион байгуулалтын хэлбэрээсээ үл хамааран хэрэглэгчид бараагаа борлуулж байгаа аж ахуйн нэгж, байгууллага, хувиараа аж ахуй эрхлэгч болон хувь хүнийг хэлнэ” гэж, мөн 3.1.4.-т “гүйцэтгэгч гэж зохион байгуулалтын хэлбэрээсээ үл хамааран хэрэглэгчид төлбөртэй болон төлбөргүй ажил гүйцэтгэж, үйлчилгээ үзүүлж байгаа аж ахуйн нэгж, байгууллага, хувиараа аж ахуй эрхлэгч болон хувь хүнийг хэлнэ” гэж тус тус зааснаар гүйцэтгэгч бөгөөд худалдагч тул энэ төрлийн үйл ажиллагаг эрхэлдэг мэргэжлийн байгууллагын хувьд худалдаж буй барааныхаа чанар, доголдлын талаар хэрэглэгчээс илүү мэдээлэлтэй байхаас гадна хариуцлагатай байх ёстой.
Учир нь, тус компани Иргэний хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1.-д “Иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогч хууль буюу гэрээнд заасан эрх, үүргээ үнэнч шударгаар хэрэгжүүлнэ” гэж заасны дагуу барьж худалдаж буй орон сууцны талбайн хэмжээг бодитоор тогтоож, худалдах бөгөөд тус хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д заасан эд зүйл худалдах нь эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн шилжүүлэн өгөх үйлдэл хийхээс гадна чанартай зүйлийг худалдахыг мөн адил агуулдаг юм.
Тийм ч учраас нэхэмжлэгч буюу худалдан авагч нар Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1.-д “зах зээлд нийлүүлж байгаа бараа, ажил, үйлчилгээ нь хэрэглэгчийн аюулгүй байдал, тоо, хэмжээ, чанар, хугацаа, зориулалтын зохих шаардлагыг хангасан байх” гэж, 4.1.2.-т “хэрэглэгч нь бараа, ажил, үйлчилгээний талаар үнэн зөв мэдээлэл олж авах, хэрэглээний соёл эзэмших боломжоор хангагдсан байх” гэж, түүнчлэн 7 дугаар зүйлийн 7.1.-д “Хэрэглэгч барааны талаар үнэн зөв сонголт хийхэд туслах бодит мэдээллээр хангагдах эрхтэй” гэж тус тус заасны дагуу худалдагч буюу хариуцагчаас зөвхөн сонголт хийхэд шаардлагатай барааны чанартай холбоотой бодит мэдээллийг /хийсвэр тоо биш үндэслэл бүхий мэдээлэл байх/ шаардах эрхтэй ба тухайн үед илэрхий биш доголдлыг заавал шалгах үүргийг хүлээхгүй.
Үүнийг дээр дурдсан хуулийн 12 дугаар зүйлийн 12.1.-д “Үйлдвэрлэгч, худалдагч, гүйцэтгэгчийн зах зээлд нийлүүлж байгаа бараа, ажил, үйлчилгээ нь хэрэглэгчийн амь нас, эрүүл мэнд болон хүрээлэн байгаа орчинд гэм хор учруулахгүй байх, заавал мөрдөх стандартын болон техникийн зохицуулалтын шаардлагыг хангасан байна” гэж, мөн 13 дугаар зүйлийн 13.3.-т “Хэрэв хууль буюу стандартаар бараанд хэрэглэгчийн амь нас, эрүүл мэнд, эд хөрөнгө, хүрээлэн байгаа орчинд гэм хор учруулахгүй байх шаардлагыг тогтоосон бол тэдгээрийн энэ шаардлагад нийцэж байгаа эсэхийг эрх бүхий хөндлөнгийн байгууллагаар баталгаажуулсан байна” гэж тус тус заасан байдаг учраас хариуцагч тал орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 стандартад нийцүүлэх нь тус компанийн үүрэг тул нэхэмжлэгч нарт хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй дутагдлыг шалгах үүрэг ногдохгүй.
Нөгөө талаар Иргэний хуулийн 245 дугаар зүйлийн 245.1.-д “Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол эд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбогдсон /жигнэх, савлах, баглах гэх мэт/ зардлыг худалдагч, барааг худалдагчийн байгаа газраас өөр газар хүргэх, зөөх, тээвэрлэх, хүлээн авахтай холбогдсон зардлыг худалдан авагч хариуцна” гэж заасны дагуу худалдагч нь худалдаж буй барааг жигнэх /хэмжих/ үүргийг өөрийн зардлаар хийж гүйцэтгэх учиртай.
Энэ нь, Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.-д “Хэрэглэгч эрх бүхий байгууллагаас баталсан стандарт, техникийн нөхцөл, барилгын болон эрүүл ахуй, ариун цэврийн норм, фармакопей, жор, түүнчлэн хууль тогтоомж, гэрээгээр тодорхойлсон зохих чанар, тоо хэмжээ, аюулгүйн шаардлагыг хангасан бараа хэрэглэх, ажил, үйлчилгээгээр хангуулах эрхтэй” гэж, мөн Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1.-д “Үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ” гэж тус тус заасантай нийцнэ.
Өөрөөр хэлбэл, худалдагчийн худалдаж буй бараагаа шалган хүлээлгэн өгөх үүргийг ийнхүү худалдан авагчид ногдуулж, тухайн этгээд өөрийн зардлаар барааг доголдолтой эсэхийг шалгах нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д заасан худалдагчийн биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй эд зүйлийг худалдах үүрэгтэй нийцэхгүй.
Иймд, нэхэмжлэгч О нарт орон сууцны талбайг хэмжиж шалгаж авах үүрэг ногдох ёсгүй тул хариуцагчийн тайлбар үндэслэлгүй гэж үзэв.
Нэхэмжлэгч нараас хариуцагчид холбогдуулан Т ХХК-ийн орон сууцны талбайн хэмжилтийг үндэслэн дутуу талбайд илүү төлсөн төлбөрт 68,578,120.00 төгрөгийг нэхэмжилж, хожим гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөгийг нэхэмжилсэн.
Нэхэмжлэгч нар хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад бусад шинжээч болох И ХХК, У ХХК-иудын дүгнэлтийг үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлээгүй, мөн нэхэмжлэгч нарын хэрэгт өгсөн Т ХХК-ийн орон сууцны талбайн хэмжилт нь шүүхээс томилсон бусад шинжээч нарын дүгнэлтээс зөрүүтэй байгаагүй.
Иймд, хариуцагч З ХХК-иас нэхэмжлэгч О-д 9,641,000.00 төгрөг, Т-т 5,760,000.00 төгрөг, Э-т 8,203,800.00 төгрөг, Э-д 8,215,000.00 төгрөг, Х-д 6,555,000.00 төгрөг, Ж-т 8,828,820.00 төгрөг, Т-д 9,873,500.00 төгрөг, Б-д 11,501,000.00 төгрөгийг тус тус гаргуулж өгөх нь зүйтэй байна.
Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1.-д “Үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй” гэж, мөн 227 дугаар зүйлийн 227.3.-т “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж тус тус заажээ.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар:
Тодруулбал, нэхэмжлэгч О, Ж, Т, Б нар хариуцагч З ХХК-иас гэрээнд заасан орон сууцыг худалдан авахдаа банкнаас зээл авч, төлбөрийг төлсөн бөгөөд тэд дутуу авсан талбайд ногдох зээлийн хүүг төлсөөр байгаа ажээ /2-р х.х-ийн 232-253, 3-р х.х-ийн 1-11, 139, 142, 152-154, 190 хуудас/.
Энэ нь, хариуцагч тал гэрээгээр хүлээсэн үүрэг буюу дутуу талбайтай орон суууцыг нэхэмжлэгч нарт худалдсанаас бий болсон хохирол бөгөөд нэхэмжлэгч нарын хувьд авах шаардлагагүй байсан тухайн зээлийн хэмжээнд ногдох хүүг төлж байгаа нь гарах ёсгүй зардалд тооцогдоно.
Иймд, хариуцагч З ХХК-иас нэхэмжлэгч О-д 2,855,657.61 төгрөг, нэхэмжлэгч Ж-т 1,347,750.14 төгрөг, нэхэмжлэгч Т-д 1,659,420.46 төгрөг, нэхэмжлэгч Б-д 3,323,175.41 төгрөгийг тус тус гаргуулж олгохоор шийдвэрлэв.
Харин шүүх нэхэмжлэгч нарын нэмэгдүүлсэн шаардлагаас дутуу талбайн ашиглалттай холбоотой халаалтын төлбөр 291,202.00 төгрөг, хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардалд 376,960.00 төгрөг, хууль зүйн туслалцаа авахад 6,575,723.12 төгрөгийг тус тус хэрэгсэхгүй болгов.
Учир нь, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2.-т “шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх” гэж зааснаас гадна 107 дугаар зүйлийн 107.2.-т “Нэхэмжлэгч, нэхэмжлэгчийн талд оролцож буй гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нэхэмжлэлийн шаардлага, маргааны үйл баримт, хариуцагчийн гэм бурууг нотолж, түүний татгалзлыг үгүйсгэж байгаа үндэслэлээ нотолно” гэж тус тус заасан.
Тодруулан хэлбэл, тухайн хэрэг маргааны талууд нотлох үүргийн хуваарилалтын хувьд өөрт ашигтай тайлбар, татгалзлаа тодорхой баримтаар нотлох үүрэгтэй бөгөөд нэхэмжлэгч нар дээр дурдсан ашиглалтын болон хууль зүйн туслалцаа авахад төлсөн зардлаа баримтаар нотлох ёстой.
Гэтэл хэрэгт нэхэмжлэгч нар өмгөөлөгчтэй хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ байгуулсаны үндсэн дээр 6,575,723.12 төгрөгийг төлсөн баримт байхгүй, Т ХХК-нд төлсөн талбайн хэмжилт хийлгэсний зардлын баримт тус хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2.-т заасан нотлох баримтад тавих шаардлагыг хангахгүй байгаагаас гадна талбайн ашиглалттай холбоотой халаалтын төлбөр 291,202.00 төгрөгийг төлсөн гэх баримт алга байна.
Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд,
Хариуцагч З ХХК-иас нэхэмжлэгч О нартай байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг 58.3.1, 58.3.3, 58.3.4, 59 дүгээр зүйлийн 59.2.-т заасан үндэслэлээр хүчингүйд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан.
Хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг үзвэл нэхэмжлэгч нартай байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулахдаа ноцтой төөрөгдсөн, мөн хууран мэхлэгдсэн гэсэн үндэслэлийг агуулсан байна. Гэтэл нэхэмжлэлд уг гэрээг байгуулахад нэхэмжлэгч нарын хувийн шинж чанар болон хэлцэл хийхэд гол үндэслэл болсон ямар эрхийн талаар төөрөгдсөн тухайгаа тодорхой дурдаагүй, энэ талаарх үйл баримт ойлгомжгүй байна.
Мөн нэхэмжлэгч нар тухайн гэрээ, хэлэлцээрийг хариуцагчтай байгуулахдаа гэрээг байгуулахгүй байх ямар нөхцөл байдлыг хэлэхгүйгээр нуун дарагдуулсан болох нь тогтоогдохгүй байна.
Тус сөрөг нэхэмжлэлд дурдсанаар нэхэмжлэгч нар анх гэрээг байгуулахдаа хариуцагчид холбогдуулан аливаа гомдол, шаардлага гаргахгүй гэсэн атлаа хожим орон сууцны талбайн зөрүүг нэхэмжилж буйг тэдгээрийг хууран мэхэлсэн үйлдэл хийсэн гэжээ. Гэтэл хуульд зааснаар худалдагч нь биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй эд зүйлийг худалдах үүрэгтэй бөгөөд нэхэмжлэгч нар худалдан авсан орон сууцны дутуу талбайн үнийг нэхэмжилж байгааг хариуцагчийг хууран мэхэлсэн гэж үзэхгүй.
Хэрэв ийм тохиролцоо байх тохиолдолд Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1.-д “Стандарт нөхцөлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна. .............................” гэж, мөн 202.2.12.-т “үүргээ зөрчсөнөөс учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэхээр шаардах нөгөө талын эрхийг хязгаарласан” гэсэн үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус байна.
Тодруулбал, хариуцагч буюу худалдагч тал эд хөрөнгийн болон эрхийн доголдолгүй орон сууцыг худалдах үүргээ зөрчсөн тохиолдолд худалдан авагч нарын зүгээс гомдол гаргахгүй байх тухай тохиролцоо нь худалдагчийн хууль болон гэрээгээр хүлээсэн үндсэн үүрэгтэй харшилна.
Иймд, хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлд дурдсан ноцтой төөрөгдсөн, хууран мэхлэгдсэн гэх үйл баримт тогтоогтохгүй байх тул хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй юм.
Шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд хариуцагч З ХХК-иас нэхэмжлэгч О-д 12,496,657.61 төгрөг, нэхэмжлэгч Т-т 5,760,000.00 төгрөг, нэхэмжлэгч Э-д 8,203,800.00 төгрөг, нэхэмжлэгч Э-д 8,215,000.00 төгрөг, нэхэмжлэгч Х-д 6,555,000.00 төгрөг, нэхэмжлэгч Ж-т 10,176,570.14 төгрөг, нэхэмжлэгч Т-д 11,532,920.46 төгрөг, нэхэмжлэгч Б-д 14,824,175.41 төгрөг, нийт 77,764,123.00 төгрөгийг хангаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 7,163,631.00 төгрөгт холбогдох хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шүүхээс томилогдсон шинжээч И ХХК-ийн төлбөр 400,000.00 төгрөг, И ХХК-ийн төлбөр 849,002.00 төгрөг, У ХХК-ийн төлбөр 737,000.00 төгрөг, нийт 1,986,002.00 төгрөгийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.-д “Шүүхийн зардлыг нэхэмжлэл бүрэн хангагдсан тохиолдолд хариуцагчаар, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тохиолдолд нэхэмжлэгчээр нөхөн төлүүлнэ” гэж заасны дагуу хариуцагч З ХХК-иас төлүүлж, улсын тэмдэгтийн хураамжийг доорх байдлаар хуваарилав. Үүнд:
Үндсэн нэхэмжлэлийн хувьд,
Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд,
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.1.4.-т “гэрээ, хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах тухай нэхэмжлэлд уг гэрээ, хэлцлийн үнийн дүнгээр тооцно” гэж заасны дагуу хариуцагчийн гаргасан нэхэмжлэгч нартай байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг гэрээг хүчингүйд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн тэмдэгтийн хураамжийг тооцвол,
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 115.2.3, 116 дугаар зүйл, 118 дугаар зүйлийг тус тус удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР