Л.О, Д.Т, П.Э, Д.Э, Н.Х, Я.Ж,

Д.Т, Д.Б нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч П.Золзаяа даргалж, шүүгч Г.Банзрагч, Б.Мөнхтуяа, С.Соёмбо-Эрдэнэ, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 101/ШШ2022/01648 дугаар шийдвэртэй,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 210/МА2022/01403 дугаар магадлалтай,

Л.О, Д.Т, П.Э, Д.Э, Н.Х, Я.Ж, Д.Т, Д.Б   нарын  нэхэмжлэлтэй,

 “З о к” ХХК-д холбогдох,

Худалдах-худалдан авах гэрээний төлбөрт илүү төлсөн 68,578,120 төгрөг, гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн, хариуцагч “З о к” ХХК-ийн гэрээг хүчингүйд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б болон өмгөөлөгч О.М нарын гаргасан гомдлоор

Шүүгч Г.Банзрагчийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Я.Ж, нэхэмжлэгч Л.О, Д.Т, П.Э, Д.Э, Н.Х, Д.Б нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.С, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч О.М, нарийн бичгийн дарга Б.Мөнхзул нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Л.О, Д.Т, П.Э, Д.Э, Н.Х, Я.Ж, Д.Т, Д.Б нар нь хариуцагч “З о к” ХХК-д холбогдуулан худалдах-худалдан авах гэрээний төлбөрт илүү төлсөн 68,578,120 төгрөг, гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч гэрээг хүчингүйд тооцуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гарган маргажээ.

2. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 101/ШШ2022/01648 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.2, 219 дүгээр зүйлийн 219.1-д заасныг тус тус үндэслэн хариуцагч “З о к” ХХК-аас нийт 77,764,123 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Л.О-д 12,496,657.61 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-т 5,760,000 төгрөг, нэхэмжлэгч  П.Э-т  8,203,800  төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Э-д 8,215,000 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.Х-д 6,555,000 төгрөг, нэхэмжлэгч Я.Ж-т 10,176,570.14 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-д 11,532,920.46 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Б-д 14,824,175.41 төгрөгийг олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 7,163,631 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож,  Иргэний хуулийн 58.3.1, 58.3.3, 58.3.4, 59 дүгээр зүйлийн 59.2-т заасныг баримтлан хариуцагч “З о к” ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэгч П.Э, Д.Э, Н.Х, Д.Т, Д.Б, Л.О, Д.Т, Я.Ж, Д.Б нартай байгуулсан орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээг хүчингүйд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, ... нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,213,890 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 561,600 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нараас илүү төлсөн 115,856 төгрөгийг улсын төсвөөс гаргуулж нэхэмжлэгч нарт олгож, хариуцагчаас дутуу төлсөн 3,544,249 төгрөгийг гаргуулж улсын орлого болгож, мөн хариуцагчаас 1,206,240 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Л.О-д 226,967 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-т 107,110 төгрөг, нэхэмжлэгч П.Э-т 146,211 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Э-д 146,390 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.Х-д 119,750 төгрөг, нэхэмжлэгч Я.Ж-т 192,725 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-д 214,427 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Б-д 267,087 төгрөгийг тус тус олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар хариуцагч “З о к” ХХК-аас шинжээчийн зардалд 1,986,002 төгрөгийг гаргуулж “И Э” ХХК-д 400,000 төгрөг, “И г” ХХК-д 849,002 төгрөг, “У-А” ХХК-д 737,000 төгрөгийг тус тус олгохоор шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 210/МА2022/01403 дугаар магадлалаар Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 101/ШШ2022/01648 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.2, 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч “З о к” ХХК-аас нийт 68,758,120 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Л.О-д 9,641,000 төгрөг, нэхэмжлэгч П.Э-т 8,203,800 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Э-д 8,215,000 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.Х-д 6,555,000 төгрөг, нэхэмжлэгч Я.Ж-т 8,828,820 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-д 9,873,500 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Б-д 11,501,000 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-т 5,760,000 төгрөгийг тус тус олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 16,349,634 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж, 3 дахь заалтыг “Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,213,890 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 561,600 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нараас илүү төлсөн 115,856 төгрөгийг улсын төсвөөс гаргуулж нэхэмжлэгч нарт буцаан олгож, хариуцагчаас дутуу төлсөн 3,544,249 төгрөгийг гаргуулж улсын орлогод оруулж, мөн хариуцагчаас 1,216,850 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Л.О-д 169,206 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-т 107,110 төгрөг, нэхэмжлэгч П.Э-т 146,211 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Э-д 146,390 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.Х-д 119,830 төгрөг, нэхэмжлэгч Я.Ж-т 172,926 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Т-д 156,211 төгрөг, нэхэмжлэгч Д.Б-д 198,966 төгрөгийг тус тус олгосугай.” гэж өөрчлөн найруулж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчийн төлсөн 546,775 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож шийдвэрлэжээ.

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, өмгөөлөгч О.М нар 2022.08.18-ны өдөр хяналтын журмаар гомдол гаргасныг Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2022.10.10-ны өдрийн 001/ШХТ2022/01053 дугаар тогтоолоор Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангасан гэж үзээд гомдлыг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр тогтсон.

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, өмгөөлөгч О.М нар хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022.04.12-ны өдрийн 101/ШШ2022/01648 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022.07.27-ны өдрийн 210/МА2022/01403 дугаар магадлалыг эс зөвшөөрч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.3-т заасан үндэслэлээр хяналтын шатны шүүхэд хянуулахаар дараах гомдлыг гаргаж байна.

5.1. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн тухайд: Анхан шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.2, 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “З о к” ХХК-аас 77,764,123 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгохоор шийдвэрлэсэн. Давж заалдах шатны шүүхээс шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулан Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.2, 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “З о к” ХХК-аас 68,758,120 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгохоор шийдвэрлэсэн, ингэхдээ Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1, 255.2-т заасныг өөрөөр хэрэглэн тайлбарлаж хэргийг шийдвэрлэсэн нь илтэд үндэслэл муутай болсон. Учир нь, Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.3-т зааснаар “...үүргийн гүйцэтгэлд ноцтой нөлөө үзүүлэхээргүй бол эд хөрөнгийн зарим хэсгийг дутуу буюу гэрээнд зааснаас өөр барааг бага хэмжээгээр шилжүүлсэн, эсхүл эд хөрөнгийн нэг хэсэг нь доголдолтой байсан ч түүнийг бүхэлд нь доголдолтой гэж үзэхгүй...” гэж заасан. Энэ нь эд хөрөнгийн доголдол нь ноцтой биш бөгөөд уг эд хөрөнгө нь худалдан авагчийн зорилгыг бүрэн хангаж байвал эд хөрөнгийг доголтойд тооцохгүй гэсэн агуулгатай байхаас гадна хэргийн баримтаар нэхэмжлэгч нар орон сууцыг хүлээн авч өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулан авсан тул худалдан авагчийн зорилгыг бүрэн хангасан гэж үзэхээр байхад шүүх хуулийг буруу, зөрүүтэй хэрэглэжээ.  Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д заасан “...эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан...” гэж заасан ба нэхэмжлэгч нар хариуцагчтай гэрээ байгуулахдаа талбайн хэмжээг гэрээний гол нөхцөл гэж тохирсон тул тухайн зохицуулалт нь хэрэгт ач холбогдолтой. Өөрөөр хэлбэл, худалдан авагч орон сууцыг хүлээж авах үедээ орон сууцны талбайн хэмжээг нүдээр харж, тогтоох боломжгүй боловч хэрэв талбайн хэмжээг гэрээний гол нөхцөл болгож байгаа тохиолдолд мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэх, дутуу байгаа бол эд хөрөнгийг хүлээн авахаас татгалзах боломжтой.

5.2. Гэрээний зүйл нь орон сууц байгаа, орон сууцны талбайн хэмжээ анхнаасаа гэрээнд зааснаас бага байсан бол тухайн доголдлыг арилгах боломж угаасаа байхгүй, гэрээнд заасан талбайн хэмжээнд хүрээгүй ч худалдан авагч орон сууцыг байгаа байдлаар нь сонгон авч байгаа тул доголдолтой гэж үзэх үндэслэл үгүйсгэгдэнэ. Дээрхээс дүгнэвэл нэхэмжлэгч нар орон сууцны талбайн хэмжээг гэрээний гол нөхцөл гэж үзсэн тул орон сууцны талбайн хэмжээг мэргэжлийн эсвэл зохих байгууллагаар хэмжүүлж, шалгаж, эд хөрөнгөө хүлээн авах үүрэгтэй ба энэ байдлаар эд хөрөнгөө аваагүй бол худалдан авагч Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д заасан шаардах эрхээ алдана. Шаардах эрхээ алдсанаар дутуу талбайн хэмжээгээр үнийг бууруулах шаардлага хангагдах үндэслэлгүй. Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д “худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй”  гэж гомдол гаргах хугацааг заасан тул энэ хугацааны дотор нэхэмжлэгч нар шүүхэд хандан нэхэмжлэл гаргах ёстой байсан. Энэ хугацаа нь нарийвчилсан хугацаа байхад хоёр шатны шүүх хугацааны талаар буруу дүгнэлт хийсэн. Давж заалдах шатны шүүхээс хугацааг тооцохдоо Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д заасан хугацаа дууссанаас хойш гэрээний үүрэгт хамаарах 3 жилийн хугацааг тоолж гомдол гаргах хугацаа хэтрүүлээгүй гэсэн дүгнэлт хийсэн нь буруу байхаас гадна 3 жилийн хугацааг хамаарна гэж үзвэл энэ хугацаанд ашиглалтаас үүдсэн эсхүл анхнаасаа доголдолтой байсан гэдгийг тогтооход хүндрэл учирна... Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр гаргасан гомдлыг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлж шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

6. Нэхэмжлэгч нар хяналтын шатны шүүх хуралдаанд “хариуцагч талын гаргасан гомдлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хэвээр үлдээж өгнө үү” гэсэн тайлбар гаргав.

ХЯНАВАЛ:

7. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлгүй.

8. Нэхэмжлэгч Л.О, Д.Т, П.Э, Д.Э, Н.Х, Я.Ж, Д.Т, Д.Б   нараас хариуцагч “З о к” ХХК-д холбогдуулан худалдах-худалдан авах гэрээний төлбөрт илүү төлсөн 68,578,120 төгрөг, гэрээ зөрчсөнөөс учирсан хохиролд 16,349,634.31 төгрөг гаргуулахаар шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч, “З о к” ХХК-ийн гэрээг хүчингүйд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан.

9. Нэхэмжлэгч нараас “... Худалдан авсан орон сууцны төлбөрийг гэрээнд зааснаар нэхэмжлэгч нар бүрэн төлж барагдуулсан. Гэтэл орон сууцны талбай нь гэрээнд зааснаас дутуу байсан тул илүү төлсөн 68,578,120 төгрөгийг  гэрээний үүргээ зөрчсөнөөс учирсан хохирлын хамт шаардаж байна... Өнөөдрийг хүртэл банкинд хүү төлж хохирсон, дутуу талбайн ашиглалттай холбоотой халаалтын төлбөр, хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардал, хууль зүйн туслалцааны төлбөр, нийт 16,349,634.31 төгрөгийн хохирол гаруулна ...” гэснийг,

хариуцагч эс зөвшөөрч, “... Нэхэмжлэгч нар Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д зааснаар 6 сарын дотор гомдлын шаардлага гаргаагүй тул мөн хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар шаардах эрхээ алдсан ... Бид байрыг зах зээлийн үнээс хэд дахин хямд үнээр худалдахаар тохиролцсон ба үүний хариуд байртай холбоотой ямар нэгэн гомдол санал гаргахгүй гэж тохирсон. Нэхэмжлэгч нар банкнаас зээл авсан эсэх, тухайн зээлийг төлж дууссан эсэх нь тодорхойгүй, өмгөөлөгчтэй хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ байгуулсан гэж тайлбарлаж байгаа ч баримтаар нотлоогүй, нэхэмжлэгч тал гэрээний төлбөрийг хэрхэн яаж төлөх нь тэдний асуудал бөгөөд банкнаас зээл авсан явдалд манай компани ямар ч хамааралгүй, мөн ашиглаж байгаа орон сууцны ашиглалтын зардлыг хуульд зааснаар төлөх үүрэгтэй, нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй...” гэжээ.

Хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагадаа “... Нэхэмжлэгч нар  тухайн үед орон сууцыг зах зээлийн үнээс хэд дахин хямд үнээр авахаар тохиролцсон. Үүнийхээ хариуд орон сууцны гэрээтэй холбоотой маргаан гаргахгүй гэж тохирчхоод хэсэг хугацааны дараа байрны талбайн зөрүү гэх үндэслэлгүй, гэрээ хэлцэлд заагдаагүй маргаан үүсгэн компанийг хариуцагчаар татан хохироож байна. Иймд Иргэний хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.3.1, 58.3.3, 58.3.4 болон 59 дүгээр зүйлийн 59.2-т зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг хүчингүйд тооцож өгнө үү ...” гэснийг,

нэхэмжлэгч нар “... Орон сууцыг тухайн үеийн зах зээлийн ханшаар тооцож авсан, үнийг бууруулаагүй. Гэрээг байгуулахдаа ямар ч тохиролцоо хийгээгүй тул сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү ...” гэж тус тус маргажээ.

10. Анхан шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ “... Зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шүүхээс томилогдсон шинжээч нарын хийсэн талбайн хэмжилт нь “Т г” ХХК-ийн хийсэн хэмжилттэй зөрүүгүй, зохигч эдгээр шинжээчийн дүгнэлтийн талаар маргаагүй байна. Худалдан авагч буюу нэхэмжлэгч нар Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д заасан ”... зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн...”-ээр тус хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй. Гэхдээ удаан хугацаанд суурьшин амьдрахад ашиглагдах хөрөнгийн хувьд 6 сарын баталгаат хугацаа тогтоох нь хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрэх боломжгүй доголдлыг илрүүлэхэд хангалттай ердийн боломжит хугацаа биш тул Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1-д заасан “...3 жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргаж болно” гэсний нэгэн адил нэхэмжлэгч нар гомдол гаргах нь Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.3-т нийцнэ. Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4-т заасан хугацааны дотор гомдол гаргаагүйгээс 254.1-д заасан эрхээ алдах хэдий ч мөн хуулийн 254.2-ын дагуу дутуу байгаа талбайн хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахыг шаардах эрхтэй. Уг эрхийг шүүхийн журмаар хэрэгжүүлэх хугацааг Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-д “гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хугацааг гурван жил байна” гэж, мөн хуулийн 76 дугаар зүйлийн 76.1, 76.2-т заасны дагуу тоолоход нэхэмжлэгч нар хуульд заасан хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан гэж үзнэ... Нэхэмжлэгч нар нь Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3-т зааснаар хохирлоо шаардах эрхтэй. Хариуцагч гэрээнд заасан талбай бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгч нарт хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлээгүй гэж үзнэ. Нэхэмжлэгч нар дутуу авсан талбайд ногдох, авах шаардлагагүй байсан тухайн зээлийн хэмжээнд ногдох хүүг төлж байгаа нь гарах ёсгүй зардалд тооцогдох тул хариуцагч хохирлыг арилгах үүрэгтэй. Харин өмгөөлөгчтэй байгуулсан гэрээний төлбөр болон талбайн ашиглалттай холбоотой халаалтын төлбөр төлсөн талаар баримтгүй, “Т г” ХХК-д төлсөн гэх зардлын баримт нь нотлох баримтын шаардлага хангаагүй тул эдгээр зардлыг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй. Хуульд зааснаар худалдагч нь биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй эд зүйлийг худалдах үүрэгтэй бөгөөд нэхэмжлэгч нар худалдан авсан орон сууцны дутуу талбайн үнийг нэхэмжилж байгааг хариуцагчийг хууран мэхэлсэн гэж үзэхгүй, сөрөг нэхэмжлэлд дурдсан ноцтой төөрөгдсөн, хууран мэхлэгдсэн гэх үйл баримт тогтоогдохгүй байх тул сөрөг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй...” гэсэн дүгнэлтийг хийнэ.

11. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт үнийн дүнг багасгасан өөрчлөлт оруулахдаа “... анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн тооцооллыг “Т г” ХХК-ийн орон сууцны талбайн хэмжилт хийсэн дүгнэлтэд үндэслэн хариуцагчаас худалдах-худалдан авах гэрээний төлбөрт илүү төлсөн 68,578,120 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгохоор шийдвэрлэсэн нь зөв байна, харин хохирол гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй, учир нь нэхэмжлэгч нар орон сууц худалдан авахдаа гэрээний үнийг ямар орлогын эх үүсвэрээс бүрдүүлж хэрхэн төлсөн нь энэ гэрээний үүрэгт хамааралгүй байх тул банкны зээлд төлсөн гэх хүүний төлбөрийг шууд хохирол учирсан гэж үзэхгүй, мөн дутуу талбайн ашиглалттай холбоотой халаалтын төлбөр, хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардал, хууль зүйн туслалцаа авахад төлсөн төлбөрийг шууд хохирол гэж үзэхгүй, иймд нэхэмжлэлийн шаардлагаас хохиролд шаардсан 16,429,888 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй...” гэж дүгнэжээ.

12. Хяналтын шатны шүүхээс дараах үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий гэж үзлээ.

12.1. Харин нэхэмжлэлийн шаардлагад Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан хүчин төгөлдөр (орон сууц) худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан бөгөөд нэхэмжлэгч нар гэрээний төлбөрийг бүрэн төлсөн, хариуцагч гэрээний зүйл болох орон сууцыг нэхэмжлэгч нарын эзэмшил, өмчлөлд шилжүүлсэн, гэвч шилжүүлсэн орон сууцны талбайн хэмжээ нь гэрээнд заасан хэмжээнээс дутуу болох нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон, эдгээр үйл баримтын талаар зохигч маргаагүй.

12.2. Тухайн тохиолдолд нэхэмжлэгч нар Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1 дэх хэсгээр бус харин 254.2-т “Худалдан авагч нь баталгаат болон гомдлын шаардлага гаргах хугацаанд энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагыг гаргаагүй бол тэрээр доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахаар шаардаж болно. Энэ тохиолдолд үнэлгээг гэрээ байгуулах үеийн үнээр тодорхойлно” гэсний дагуу худалдан авсан байрныхаа доголдлыг арилгах мөнгөний хэмжээгээр буюу дутуу талбайд төлсөн төлбөрөө буцаан авахаар шаардсан.

12.3. Талууд орон сууцны талбайн хэмжээг гэрээний загварт заасан стандарт хэмжээнээс өөрөөр буюу худалдан авагч тус бүрийн хувьд ялгаатай байдлаар тусгайлан (гараар) 52.4, 42, 48, 66.6 м.кв гэх зэргээр бичиж, тухайн талбайн хэмжээг 1 м.кв–ын үнэ 1,550,000 төгрөгөөр үржүүлж гэрээний үнийн дүнг тохирсон, хариуцагчаас орон сууцны талбайн хэмжээ нь гэрээний гол нөхцөл биш гэж маргаагүйгээс үзвэл талбайн хэмжээ нь гэрээний гол нөхцөл болсон байна. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нар орон сууцыг хүлээн авснаас хойш боломжит хугацаанд талбайн хэмжээг мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлснээр дутуу талбайн талаар хариуцагчид болон холбогдох захиргааны байгууллагад гомдол гаргаж, улмаар шүүхэд хандсан үйл баримтаас үзвэл тэднийг өөрсдийн орон сууцаа байгаа байдлаар нь сонгож авсан гэж үзэхээргүй, иймээс энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-251.3-т заасан зохицуулалт хамаарахгүй.   

12.4. Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д зааснаар “Худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй” , Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1-д заасан 6 сарын хугацаа нь эд хөрөнгийн доголдлын талаар худалдан авагч нь гэрээний нөгөө тал болох худалдагчид доголдолгүй эд хөрөнгөөр солиулах юм уу, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх, эсхүл гэрээгээ цуцлах шаардлага гаргах хугацаа юм. Тодруулбал, энэ зохицуулалт үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаанд үүсэх зарим үүрэгт хамаарах бөгөөд талбайн хэмжээ дутуу эсэхийг олж илрүүлэхэд боломжит хугацаа боловч гэрээний талуудын бие биедээ гаргадаг шаардлага юм.

12.5. Иймд дээрх тохиолдолд Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-д заасан гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах гурван жилийн хөөн хэлэлцэх хугацаа үйлчилнэ. Хэргийн үйл баримтаас үзвэл, хариуцагч орон сууцны барилгыг 2012.11.30-ны өдрийн 426/2012 дугаар Улсын комиссын актаар ашиглалтад оруулснаар нэхэмжлэгч нар байрандаа орсон, 2012 оны 12 сараас 2013 оны 05 сар хүртэл хугацаанд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ авсан, 2014.04.13-ны өдөр орон сууцны талбайн хэмжээг мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлсэн, улмаар 2014.11.17-ны өдөр буюу орон сууцыг хүлээн авснаас хойш 1 жил, 4 сарын дараа шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нь хөөн хэлэлцэх хугацааны дотор байна.     

12.6. Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар худалдан авагч нь эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан тохиолдолд шаардах эрхээ алддаг. Гэвч нэхэмжлэгч нарын хувьд орон сууцыг хүлээн авах үед талбайн хэмжээ дутуу байгааг (4-7 м.кв орчим) шууд мэдэх боломжгүй буюу энэ нь ил харагдахуйц доголдол биш юм. Иймд тухайн доголдлыг “боломжит хугацаанд” мэдэж энэ талаараа холбогдох этгээдэд гомдол гаргасан эсэх нь ач холбогдолтой. Дээр дурдсанаар нэхэмжлэгч нар орон сууцаа хүлээн авснаас хойш 1 жил орчмын дотор мэргэжлийн байгууллагаар хэмжилт хийлгэн доголдлыг илрүүлж, хариуцагч болон холбогдох захиргааны байгууллагад (Шударга өрсөлдөөн, хэрэглэгчийн төлөө газарт) гомдол гаргасан, мөн доголдлыг илрүүлснээс хойш 6 сарын дараа шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байх тул тэднийг “талбайн хэмжээг дутуу гэдгийг мэдэх боломжтой хугацаа өнгөрсөн байхад шаардах эрхээ хэрэгжүүлээгүй” гэж буруутгах боломжгүй.  

12.7. Түүнчлэн нэхэмжлэгч нар гэрээний зүйл болох орон сууцыг өөрсдийн эзэмшил/өмчлөлд шилжүүлэн авсан нь Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2-т зааснаар эд хөрөнгийг хүлээн авсанд тооцох ба гэхдээ ийнхүү хүлээн авсан нь эд хөрөнгийн доголдлыг хүлээн зөвшөөрсөн, улмаар уг хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар шаардах эрхээ алдсан гэж үзэх үндэслэл болохгүй юм.

13. Шүүхийн практикт “орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу учраас үнийг бууруулж, илүү төлсөн мөнгөө шаардсан” нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тохиолдол нь “орон сууцыг байгаа байдлаар нь хүлээж авсан, талбайн хэмжээг гэрээний гол нөхцөл болгож чухалчилж үзээгүй, шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлсэн, эд хөрөнгийг хүлээж аваад доголдлын талаар боломжит хугацаанд илрүүлээгүй, хугацаа хэтрүүлсэн...” гэх зэрэг ялгаатай үндэслэлтэй байна. Өөрөөр хэлбэл талууд гэрээний нөхцөлийг хэрхэн тодорхойлсон, гэрээний зүйлийг хэрхэн сонгосон, талбайн хэмжээ дутуу ч орон сууц нь худалдан авагчийн ашиг сонирхолд нийцэж байгаа зэргээс хамаарч өөр өөр шийдвэр гарч байжээ.

14. Энэ тохиолдолд дээр дурдсанаар (Хянавал хэсгийн 12-т заасанчлан) нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлтэй байх тул “хоёр шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй, илтэд буруу тайлбарлан хэрэглэсэн, гомдлын шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн, нэхэмжлэгч нар шаардах эрхээ алдсан” гэсэн агуулгатай энэ тогтоолын Тодорхойлох хэсгийн 5-д заасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах боломжгүй байна.

15. Нэхэмжлэгч нараас хохирол гэж шаардсан банкны зээлд төлсөн хүү, дутуу талбайн ашиглалттай холбоотой зардал, хэмжилт хийхэд гарсан зардал, хууль зүйн туслалцаа авахад төлсөн төлбөр зэрэг нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээний үүргийн зөрчлийн улмаас учирсан хохиролд хамаарахгүй гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлийн холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгах боломжгүй, уг магадлалд нэхэмжлэгч нар гомдол гаргаагүй болно.    

16. Дээрх үндэслэлээр шүүх бүрэлдэхүүн давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хэвээр үлдээхээр тогтов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн 210/МА2022/01403 дугаар магадлалыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хариуцагчийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 501,750 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

                                  ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                              П.ЗОЛЗАЯА

                                 ШҮҮГЧИД                                                Г.БАНЗРАГЧ

                                                                                                  Б.МӨНХТУЯА

                                                                                                  С.СОЁМБО-ЭРДЭНЭ

                                                                                                   Х.ЭРДЭНЭСУВД