2019 оны 06 сарын 24  өдөр                  Дугаар183/ШШ2018/01475                              Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Энхцэцэг даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх ... тоотод оршин суух, Э.Б /РД:.../-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Хан-Уул дүүргийн ... тоотод байрлах А ХХК /РД:.../ -д холбогдох,

 

“Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн хүүний зөрүү баталгааны гэрээний үүрэгт 3.392.055.12 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүгийн баталгааны гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Э.Б , нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ш.Ц , хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.М , түүний өмгөөлөгч Ж.Э, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.А , нарийн бичгийн дарга Т.Г нар оролцов.

 

                                                                                                  ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

         Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ш.Ц  шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Миний үйлчлүүлэгч Э.Б  2019 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдөр хариуцагч А ХХК-иас 3,392,055.12 төгрөг гаргуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. 2016 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр орон сууц захиалан авах гэрээ А ХХК-ийн захирал О.О тэй байгуулсан. Гэрээнд О.О ийн хүү О.М  гарын үсэг зурсан. Э.Б  нь урьдчилгаа төлбөрийг төлж үлдэгдэл төлбөрийг орон сууц захиалгын гэрээний 2.1.2-д заасны дагуу үлдсэн төлбөрийг банкны орон сууцны зээлийн санхүүжилтээр төлж барагдуулна. 2017 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдөр Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн нөхцөлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээг хариуцагчтай байгуулсан. Уг гэрээний 1.1-д “Энэхүү гэрээ нь А ХХК-ийн 2017 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн 17/014 тоот дугаар бүхий зээлийн хүүгийн зөрүү, зээл хүсэгч иргэнд гаргах баталгааны тухай албан бичгийг үндэслэн байгуулагдав”. 1.2-т “Энэхүү гэрээний нөхцөлүүдэд Төрийн банк болон баталгаа гаргуулагч талын хооронд байгуулсан орон сууцны зээлийн гэрээний зүйл заалтуудыг харгалзан авч үзнэ”. Уг гэрээгээр баталгаа гаргуулагч Э.Б  Төрийн банкнаас орон сууцны санхүүжилтийн зээлийг жилийн 15,6 хувийн хүүтэй зээл авахад баталгаа гаргагч А ХХК нь тухайн зээлийн хүүгийн зөрүү болох жилийн 7,6 хувийн хүүг Төрийн банкинд зээл хүсэгчийн өмнөөс 2018.11.06-ны өдөр хүртэл төлөх баталгаа гаргах үүргийг тус тус хүлээсэн. Гэрээний 1.3-д “Гэрээний үндсэн зорилго нь баталгаа гаргуулагч Э.Б  нь Төрийн банкнаас орон сууцны санхүүжилтийн зээлийг жилийн 15.6 хувийн, сарын 1.9 хувийн хүүтэй зээл авахад баталгаа гаргагч А ХХК нь тухай зээлийн хүүгийн зөрүү болох жилийн 7.6 хувийн хүүг Төрийн банканд зээл хүсэгчийн өмнөөс төлөх, уг зээл нь орон сууцны ипотекийн зээлд шилжих хүртэл төлөх баталгаа гаргах, А ХХК нь жилийн 15.6 хувийн хүүтэй зээлийг жилийн 8 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн нөхцөл шаардлагыг хангаж зээлийн хүүг багасган өөрчлөх шилжүүлэхтэй холбоотой харилцааг зохицуулах, талуудын эрх, үүрэг, хариуцлагыг тодорхойлоход оршино” гэж заасан. Тухайн зээлийн хүүгийн зөрүүг Э.Б  биш А ХХК Төрийн банканд орон сууцны зээл ипотекийн зээл рүү шилжих хүртэл төлөх үүрэгтэй байсан. А ХХК нь гэрээ хүчин төгөлдөр болсон өдрөөс хойш 2018 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдрийг хүртэл гэрээнд заасан үүргээ биелүүлж, зээлийн хүүг төлж байсан боловч 2018 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрөөс 2018 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн хооронд зээлийн төлбөрийг төлөөгүй. 2017 оны 05 дугаар сарын 18-ны өдөр Э.Б  Төрийн банктай барьцааны гэрээ болон орон сууцны зээлийн гэрээ тус тус байгуулсан. Төрийн банкнаас ирүүлсэн албан бичигт Э.Б  нь орон сууц худалдан авах зориулалтаар 54.300.000 төгрөгийн Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийг 240 сарын хугацаатай зээл авсан. Уг Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн бүтээгдэхүүн нь барилга барьж, худалдан борлуулах зориулалтаар хөрөнгө оруулалтын зээл аваад зээлээ хуваарийн дагуу хугацаандаа төлдөггүй компаниудын борлуулалтыг дэмжих зорилгоор орон сууц худалдагч, худалдан авагч талууд хооронд харилцан тохиролцсон тохиолдолд олгодог зээл. Хариуцагч болон Төрийн банкнаас ирүүлсэн материалаас харахад хариуцагч 400,000,000 төгрөгийн зээл Төрийн банкнаас авсан байна. Төрийн банк нь өөрийн үзэмжээр бүтээгдэхүүн  гаргах бүрэн эрхтэй, энэ нь Монгол банкнаас хамааралтай зүйл биш. Зээлийн гэрээ байгуулагдаад 54.300,000 төгрөгийн зээлийг Төрийн банкнаас Э.Б д олгосон. Хариуцагчийн ямар нэгэн ашиг сонирхол хөндөгдөж, зөрчигдсөн зүйл байхгүй. Мөн А ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал О.О  Төрийн банкинд илгээсэн албан бичигт Төрийн банкны Бөхийн өргөө тооцооны төвөөс авсан 400,000,000 төгрөгийн зээлийн санхүүжилтээр барилгаа ашиглалтад оруулж улсын комисст хүлээлгэж өгсөн. Уг орон сууцны худалдан авагч нарын 18 нь ипотекийн зээлийн шаардлага хангасан тул эдгээр худалдан авагч нарын зээлийг ипотекийн 5 хувийн зээлд хамааруулж өгнө үү гэсэн байна. Хэргийн материалын 54 дүгээр хуудсанд Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн танилцуулга авагдсан байгаа. Уг танилцуулгад орон сууцны ипотекийн 8 хувийн зээлд шилжүүлэх хүртэл хугацаанд барилгын компани нь зээл хүсэгчийн өмнөөс зээлийн хүүний зөрүү болох 7,6 хувийн хүүг төлөхийг хүлээн зөвшөөрч зээл хүсэгчид баталгаа гаргасан байна. Э.Б  Төрийн банкнаас авсан зээл жилийн 15,6 хувийн хүүтэй боловч үүнээс 7,6 хувийн хүүг А ХХК Э.Б гийн зээл ипотекийн зээл рүү шилжих хүртэл төлөх үүрэгтэй байсан боловч төлөөгүй гэрээнд заасан үүргээ зөрчсөн. Мөн энэ асуудалтай холбоотой зөвхөн Э.Б  ганцаараа хохироогүй. Цаана дахиад 8-9 оршин суугч Гүүрэн орон сууцны гэрээ байгуулж А ХХК тэдгээр оршин суугч нарын өмнөөс зээлийн хүүгийн зөрүүг төлөх ёстой байсан. А ХХК Төрийн банкнаас авсан 400,000,000 төгрөгийн зээлээ эдгээр оршин суугч нарын байрны төлбөрөөр төлж барагдуулсан. 2018 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр хариуцагч 400,000,000 төгрөгийн зээлээ төлж барагдуулсны дараа баталгааны гэрээг цуцлах тухай Төрийн банк Бөхийн өргөө тооцооны төвд гаргасан. Үүний дагуу баталгааны гэрээг цуцалсан гэсэн. Хариуцагч өөрийн 400,000,000 төгрөгийн зээлээ оршин суугч нарын байрны төлбөрөөр төлж барагдуулсны дараа Төрийн банктай байгуулсан баталгааны гэрээг цуцалснаар миний үйлчлүүлэгч сэтгэл санаа болон эд хөрөнгөөр маш их хохирсон. 2017 оны 03 дугаар сарын 21-ний өдөр А ХХК Төрийн банкны Бөхийн өргөө тооцооны төвд гаргасан хүсэлтдээ  “Тус компани нь барилгын төслийн ажлыг дуусгавар болгон улсын комисст хүлээлгэн өгсөн бөгөөд байр захиалсан харилцагчийн орон сууцны зээлд хамрагдах хүсэлт болон холбогдох материалуудыг тус банкинд хүргүүлсэн. Бид компанийн барилгын төслөөс бусад бизнесийн үйл ажиллагаа хэвийн явуулахад шаардлагатай үйл ажиллагааны зардлыг санхүүжүүлэх хэрэгцээ шаардлагатай тулгарч байна. Тиймээс бид орон сууцны зээлээр худалдан авсан захиалагчийн зээлийн дүнг 60 хувийг компанийн зээлийн үндсэн төлбөрөөс хасаж тооцуулах хүсэлттэй байна” гэж бичсэн. Үүнээс юу харагдаж байгаа вэ гэхээр А ХХК өөрийн авсан зээлээ оршин суугч нарын мөнгөөр дарсан гэдэг нь нотлогдож байна. А ХХК өөрийн авсан зээлээ байр худалдаж авсан оршин суугч нарын мөнгөөр төлж, харин оршин суугч нарын өмнөөс Төрийн банктай байгуулсан баталгааны гэрээний үүргээ өөрийн зээлээ төлж дууссаны дараа баталгааны гэрээг цуцлуулсан нь миний үйлчлүүлэгч болон бусад 8-9 оршин суугч нарыг хохироосон  үйлдэл. Өөрөөр хэлбэл Э.Б  Төрийн банкнаас 54.300.000 төгрөг, жилийн 15.6 хувийн хүүтэй авсан зээлийн 7,6 хувийн хүүг А ХХК төлөх ёстой байсан боловч гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй тул үндсэн нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.М  шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Энэ гэрээг Төрийн банкнаас санал болгосон. Энэхүү гэрээ болох Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн нөхцөлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээ нь гурван талын гэрээ. Нэг талаас Төрийн банк, нөгөө талаас үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч нар оролцоно. Уг гэрээг байгуулсны дараа Э.Б д зээл олгох тухай шийдвэр гарч зөвхөн Төрийн банк, Э.Б  нар хоорондоо зээлийн гэрээ байгуулсан. Баталгааны гэрээ нь хуульд нийцээгүй, гэрээний стандарт нөхцөлийг хангаагүй тул гэрээ хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна. Баталгааны гэрээ нь Иргэний хуулийн 234 дүгээр зүйлд нийцээгүй гэж үзсэн тул сөрөг нэхэмжлэл гаргасан. Мөн баталгааны гэрээг Төрийн банкны нэг хуульчаас албан бус шугамаар баталгааны гэрээний талаар лавлахад хууль бус гэрээ гэж хэлж байсан. Орон сууц захиалгын гэрээ болон орон сууцны зээлийн гэрээ нар хоорондоо уялдахгүй тусдаа гэрээнүүд. Орон сууцны зээлийн гэрээнд хамтран зээлдэгч, батлан даагч нь С.Э юм. Зээлийн зөрүү хүүгийн баталгааны гэрээнд баталгаа гаргуулагч нь Э.Болотуяа бол хэн баталгаа гаргагч нь тодорхойгүй. Манай зүгээс энэ хэргийн бодит хариуцагч нь гуравдагч этгээд болох Төрийн банк гэж үзэж байна. 2017 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 25-06 тоот зээлийн дэд хорооны хурлын шийдвэрийн дагуу Э.Б  Төрийн банктай орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулсан. А ХХК Төрийн банкнаас 400,000,000 төгрөгийн зээл авсан асуудал энэ хэрэгт ач холбогдолгүй. Уг барилга ямар байдлаар баригдсан гэхээр О.О  өөрийн эзэмшлийн газар дээрээ барилга бариулсан. Уг барилыг барихад Төрийн банкнаас зээл авч санхүүжилт хийсэн. Манай орон сууцыг худалдаж авч, шилжүүлсэн байрны төлбөр нь О.О ийн данс рүү орж уг данснаас Төрийн банк хүчээр мөнгө татаж авдаг байсан. Төрийн банк нь Иргэний хуулийн 458, 459, 460 дугаар зүйлүүдэд заасан батлан даалтын гэрээг А ХХК-тай байгуулаагүй. Э.Б  нь өөрийн авсан зээлийн хүүг өөрөө хариуцан төлөх үүрэгтэй байхад манай компаниар 7,6 хувийг төлүүлсэн нь хууль зөрчсөн. Мөн Э.Б  өөрийн хэрэгцээ шаардлагын улмаас Төрийн банкнаас орон сууцны зээл авсан учраас үүнийгээ өөрөө төлж хариуцах үүрэгтэй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.А  шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: 2017 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн зээлийн дэд хорооны хурлын шийдвэрийн дагуу Э.Б д 54,300,000 төгрөг, 15.6 хувийн хүүтэй, 240 сарын хугацаатай олгохоор 2 хурлын шийдвэр гарсан. Төрийн банкнаас гаргасан Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийг талуудад холбогдох баримтуудын хамт танилцуулсан. Нийт 9 зээлийн судалгаа хийгдэж дэд хорооны шийдвэр гарсан. Эдгээр 9 шийдвэр тус тусдаа гарсан. Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн бүтээгдэхүүн нь барилга барьж, худалдан борлуулах зориулалтаар хөрөнгө оруулалтын зээл аваад зээлээ хуваарийн дагуу хугацаандаа төлдөггүй компаниудын борлуулалтыг дэмжих зорилгоор орон сууц худалдагч, худалдан авагч талууд харилцан тохиролцсон тохиолдолд олдог зээл. А ХХК шиг энэ Төрийн банкнаас гаргасан бүтээгдэхүүнийг олон барилгын компани авч, хэрэгжүүлж байгаа. А ХХК болон Э.Б  нар нь 2017 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн БГ-03 тоот Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээг байгуулан ирүүлсэн тул Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн бүтээгдэхүүнийг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэн зээлийг олгосон гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.М  сөрөг нэхэмжлэлийн талаар тайлбарлахдаа: А ХХК баталгааны гэрээ байгуулаад Төрийн банкнаас Э.Б гийн орон сууцны үлдэгдэл төлбөр болох 54,300,000 төгрөг А ХХК-ийн дансанд ороод удалгүй Төрийн банк манай 400,000,000 төгрөгийн зээлийн эргэн төлөлтөд татаж авсан. Төрийн банк манай данснаас мөнгө татаж авахдаа ямар ч баримт дээр гарын үсэг зуруулаагүй, зөвшөөрөл аваагүй. Манай дансанд мөнгө орох болгонд Төрийн банк мөнгө татаж авдаг байсан. Бид энэ талаар лавлаж асуухад баталгааны гэрээний дагуу зээлдэгч нарын хүүгийн зөрүүг татаж авдаг байсан. Төрийн банк ямар ч зөвшөөрөлгүй, мэдэгдэлгүй хүчээр манай данснаас мөнгө татаж, хүчээр баталгааны гэрээний биелүүлэлтийг хангуулж байсан. Төрийн банкны энэ үйлдэл нь Иргэний хуулийн 234 дүгээр зүйлийн 234.5-д заасан зүйл заалтыг зөрчиж байна. А ХХК-иас Э.Б  орон сууц худалдаж аваагүй, О.О ээс Э.Б  орон сууц худалдаж авсан. А ХХК өөрөө барилга бариагүй гэв.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ш.Ц  сөрөг нэхэмжлэлийн хариу тайлбарлахдаа: Баталгааны гэрээ хууль зөрчөөгүй. А ХХК сайн дурын үндсэн дээр гэрээний нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрч гэрээг байгуулсан. Мөн Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн нөхцөлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээ нь батлан даалтын гэрээ биш. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.5-д зааснаар энэ хуулиар зохицуулаагүй, шууд нэрлэгдээгүй боловч гэрээний үндсэн шинж, хэлбэрийг илэрхийлсэн өвөрмөц агуулга бүхий гэрээг нэрлэгдээгүй гэрээ гэнэ. Нэрлэгдээгүй гэрээнд энэ хуулийн үүргийн тухай нийтлэг үндэслэл хамаарна. Төрийн банк өөрийн гаргасан бүтээгдэхүүнээ өөрөө танилцуулах эрхтэй. Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн нөхцөлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээнд Э.Б  ямар шалтгааны улмаас оролцох болсон асуудал нь Төрийн банк А ХХК-ийн хоорондын асуудлаас болсон. Э.Б  өөрийн үүргийнхээ дагуу орон сууцны зээлийн хүүгийн 15,6 хувиас 8 хувийг нь төлж үлдэгдэл хүүг А ХХК Төрийн банкинд гэрээнд заасан үүргийн дагуу төлөх ёстой. Гэрээний утга агуулгын үзэхэд хуульд нийцсэн гэрээ. Хариуцагчийн өмгөөлөгч энэхүү гэрээг Төрийн банкны шахалтаар байгуулсан гэж хэллээ. А ХХК гэрээний нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрч гэрээг чөлөөт зарчмын дагуу байгуулсан. Мөн Монгол банкнаас ирсэн албан бичгийн дагуу арилжааны банк нь Монгол банк, Банкны тухай хуульд заасан шаардлагыг хангасан тохиолдолд иргэн, хуулийн этгээдэд өөрийн үйл ажиллагааны онцлогийг харгалзан холбогдох зээлийн хүү болон бусад нөхцөл шаардлагын хүрээнд Иргэний хууль, Банк, эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгө хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн дагуу зээл олгох эрхтэй. А ХХК нь зээлийн эргэн төлөлтийг дэмжих зорилгоор Э.Б д зээл олгосон асуудал нь банкны зээл олгох нөхцөлд хамаарч байгаа тул Монгол банкны журмаар зохицуулагдахгүй. Хариуцагч Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн нөхцөлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээг хууль бус хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байгаа бол үүнийг бодитоор нотлох ёстой. Хариуцагч нэхэмжлэлийн татгалзлаа нотлох үүрэгтэй. Энэхүү гэрээ нь илт хууль бус гэдгийг нотлох ямар нэгэн нотлох баримт гаргаж өгөөгүй байхад энэхүү гэрээ хууль бус гэж үзэх нь үндэслэлгүй. Нөгөө талаас А ХХК Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээлийн нөхцөлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээг хүлээн зөвшөөрч 1,6 жилийн турш Э.Б гийн зээлийн зөрүүг төлж байсан тул сөрөг нэхэмжлэл нь үндэслэлгүй, хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдач этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.А  сөрөг нэхэмжлэлийн талаар тайлбарлахдаа: Банкны хуулийн 10.1-д заасны дагуу банк иргэн, хуулийн этгээдэд өөрийн болзол, нөхцөлийн дагуу зээл олгож болох бөгөөд зээлийн хүүг өөрөө тогтооно. Хүүгийн зөрүүг төлөх баталгааны тухай ямар нэгэн зохицуулалт байхгүй. Төрийн банкны зүгээс А ХХК-д дарамт үзүүлсэн зүйл байхгүй. Хэрвээ Төрийн банк А ХХК-д дарамт шахалт үзүүлсэн гэж үзэж байгаа бол үүнийг нотлох үүрэгтэй гэв.

 

                                                                                                                  ҮНДЭСЛЭХ нь:

Шүүх дараах үндэслэлээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Нэхэмжлэгч Э.Б  “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээний төлөгдөөгүй төлбөр 3.392.055.12 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахыг хүссэн, хариуцагч эс зөвшөөрч  “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүгийн баталгааны гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг гаргажээ.

Хариуцагч А ХХК-ийг “...гэрээнд заасан үүргээ 2018.01.06-ны өдрийг хүртэл биелүүлж зээлийн хүүг төлж байсан боловч 2018.02.06-ны өдрөөс 2018.11.06-ны хоорондох зээлийн төлбөрийг төлөөгүйгээс нэхэмжлэх эрх үүссэн”  гэж нэхэмжлэгч Э.Б  нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тодорхойлсон байна.

 

Хэргийн баримтаас үзэхэд О.О , Э.Б  нарын хооронд 2016.11.21-ний өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан, гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 1.1-д зааснаар гүйцэтгэгч нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах .... дугаар байрны хуучин байршилд шинээр баригдаж буй ... дугаар байрны 5 давхрын .... тоот, 48.83 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг өөрийн хөрөнгө болон захиалагчийн санхүүжилтийн дагуу гүйцэтгэн захиалагчид хүлээлгэн өгөх, гэрээний 1.4-т зааснаар орон сууцны нийт талбай нь 48.83 м.кв байх бөгөөд нэгж м.кв талбайн үнэ 1,590,000 төгрөг, орон сууцны нийт үнэ 77,639,700 төгрөг болохыг талууд тохирсон, гэрээнд гүйцэтгэгчийг төлөөлж О.М  гарын үсэг зуржээ.

 

Нэхэмжлэгч Э.Б  байрны үнийн урьдчилгаанд 2016.11.24-ний өдөр 15,627,940.00 төгрөгийг О.О ийн Голомт банкны 1509228513 тоот дансанд, 2017.04.06-ны өдөр урьдчилгааны үлдэгдэл төлбөрт 7,811,760.00 төгрөгийг мөн Төрийн банкны 340601448202 тоот дансанд  нь тус тус шилжүүлсэн болох нь орлогын мэдүүлгээр тогтоогдсон байх бөгөөд гэрээний 2.1, 2.1.1, 2.1.2-т зааснаар захиалагч  урьдчилгаа төлбөрийг төлсөн байна.

 

 Дээрх гэрээний нэг тал буюу гүйцэтгэгч О.О  нь  А ХХК-ийн захирал байх бөгөөд Э.Б , А ХХК-ийн хооронд 2017.04.03-ны өдрийн БГ-03 тоот “Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээг байгуулж, гэрээний үндсэн зорилгыг баталгаа гаргуулагч  Э.Б  нь Төрийн банкнаас орон сууцны санхүүжилтын зээлийг жилийн 15.6 хувийн /сарын 1.3 хувийн/ хүүтэй зээл авахад баталгаа гаргагч А ХХК нь жилийн 15,6 хувийн хүүтэй зээлийг жилийн 8 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлд шилжих хүртэл төлөх баталгаа гаргах, мөн А ХХК нь жилийн 15,6 хувийн хүүтэй зээлийг жилийн 8 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн нөхцөл шаардлагыг хангаж, зээлийн хүүг багасган өөрчлөн шилжүүлэхтэй холбоотой харилцааг зохицуулах,...гэж гэрээний 1.2-т тодорхойлсон байна.

 

Энэ /БГ-03 тоот/ гэрээний 1.1-д  А ХХК-ийн 2017.03.15-ны өдрийн 17/014 дугаар зээлийн хүүгийн зөрүү, зээл хүсэгч иргэнд гаргах баталгааны тухай албан бичгийг үндэслэн уг гэрээг байгуулсан, 1.2-т гэрээний нөхцөлүүдэд Төрийн банк болон баталгаа гаргуулагч талын хооронд байгуулсан орон сууцны зээлийн гэрээний зүйл заалтуудыг харгалзан үзэхээр, 1.4-т баталгааны  гэрээ нь Төрийн банкнаас зээл олгосон өдрөөс эхлэн 1 жил 6 сарын хугацаанд хүчин төгөлдөр байхаар тус тус заажээ.

 

 Баталгаа гаргагч тал буюу А ХХК гэрээний хугацаанд баталгаа гаргуулагч талын зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарьт жилийн 15,6 хувийн зээлийн жилийн 7,6 хувь буюу заасан сар бүрийн төлөх хүүгийн дүнгийн 48,8 хувьд баталгаа гаргаж банкинд төлөх үүрэгтэй болохыг /БГ-03 тоот/ гэрээний 3.2-т  заасан байна.

 

Дээрх байдлаас үзэхэд О.О , Э.Б  нарын 2016.11.21-ний өдөр орон сууц захиалгын гэрээ, Э.Б , А ХХК-ийн хоорондын  2017.04.03-ны өдрийн БГ-03 тоот “Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээ нь хоорондоо хамааралтай байна.

 

Төрийн банкны 2017.04.05-ны өдрийн зээлийн хорооны хурлын 25/06 тоот шийдвэр, зээлдэгчийн хүсэлтийг үндэслэн Төрийн банк ХХК нь зээлдэгч Э.Б , С.Э нартай 2017.05.18-ны өдрийн 25/06 тоот Орон сууцны зээлийн гэрээг байгуулсан, гэрээний 2.1, 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6-д зааснаар зээлийн хэмжээ 54,300,000.00 төгрөг, зээлийн хүү жилийн 15.60 хувь байх бөгөөд зээлийг олгосон өдрөөс эхлэн жилийн 365 хоногоор тооцох, нэмэгдүүлсэн хүү нь зээлийн хүүгийн 20 хувь байх, зээлийн хугацааг 240 сараар, зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарийг талууд харилцан тохиролцож баталгаажуулсан байна.

 

Мөн өдрийн барьцааны гэрээний дагуу Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороолол, /13340/ ... тоот, 48.83 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг барьцаалсан байна.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч А ХХК-ийн хүсэлтээр Төрийн банк ХХК-ийг бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцуулсан бөгөөд Төрийн банк ХХК-ийн 2019.03.07-ны өдрийн тайлбарт “...гүүрэн орон сууц худалдан авах” зээлийн бүтээгдхүүн нь барилга барьж, худалдан борлуулах зориулалтаар хөрөнгө оруулалтын зээл аваад зээлээ хуваарийн дагуу хугацаандаа төлдөггүй компаниудын борлуулалтыг дэмжих зорилгоор орон сууц худалдагч, худалдан авагч талуудын харилцан тохиролцсон тохиолдолд олгодог зээл юм” гэжээ.

 

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт “гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй”, 189.5 дахь хэсэгт “энэ хуулиар зохицуулаагүй, шууд нэрлэгдээгүй боловч гэрээний үндсэн шинж, хэлбэрийг илэрхийлсэн өвөрмөц агуулга бүхий гэрээг нэрлэгдээгүй гэрээ гэнэ. Нэрлэгдээгүй гэрээнд энэ хуулийн үүргийн тухай нийтлэг үндэслэл хамаарна” гэж тус тус заасан байна.

 

Шүүх Э.Б , А ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2017.04.03-ны өдрийн БГ-03 тоот “Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээг Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.5 дахь хэсэгт  зааснаар нэрлэгдээгүй гэрээ гэж дүгнэсэн болно.

 

Төрийн банкны зээлийн ерөнхий хорооны 2017.02.02-ны өдрийн 10/14 тоот хурлаар шийдвэрлэсэн “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн танилцуулга, Баянзүрх дүүргийн .... дугаар хороолол, ... дугаар байрнаас “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ээр орон сууц худалдан авсан зээлдэгчийн жагсаалтийг А ХХК-д танилцуулсан гэх бөгөөд энэ талаар хариуцагч маргаагүй болно.

 

Төрийн банк ХХК-д хүргүүлсэн батлан даалт гаргах тухай А ХХК-ийн 2017.03.15-ны өдрийн 17/014 албан тоотод тус компани нь Төрийн банк ХХК-ийн Бөхийн өргөө тооцооны төвийн зээлийн санхүүжилтээр Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 44 айлын орон сууцны барилга барьж ашиглалтанд оруулж, тус банкны санал болгож буй сарын 1.3% буюу жилийн 15.6%-ийн хүүтэй нөхцөлийн дагуу орон сууцны зээлэнд хамрагдах иргэдийн зөрүү жилийн 7.6%-д батлан даалт гаргаж буйгаа илэрхийлсэн байна.

 

Улмаар хариуцагч нь “...Төрийн банк ХХК-ийн Бөхийн өргөө тооцооны төвтэй 2016.04.28-ны өдөр барилгын санхүүжилт хийх зорилгоор 33/97 зээлийн гэрээг байгуулсан, барилгын төслийн ажлыг дуусган улсын комисст хүлээлгэн өгсөн, захиалсан харилцагчийн орон сууцны зээлэнд хамрагдах хүсэлтийг банкинд хүргүүлсэн, орон сууцны зээлээр худалдан авсан захиалагчийн зээлийн дүнгийн 60 хувийг тус компанийн зээлийн үндсэн төлбөрөөс хасч тооцуулах”-ыг хүссэн А ХХК-ийн 2017.03.21-ний өдрийн 17/019 хүсэлт хэрэгт авагдсан байна.

 

Төрийн банкны 2019.05.31-ний өдрийн 3406/270 албан тоот, хавсаргасан зээлийн дансны хуулгаар Э.Б  нарын нэр бүхий 9 зээлдэгчид орон сууц худалдан авах зээл олгож тухай бүрт нь А ХХК-ийн зээлээс төлүүлсэн болох нь тогтоогдсон байна.

 

 Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт “гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй”, 227.5 дахь хэсэгт “үүрэг гүйцэтгэгч тодорхой ажил гүйцэтгэх, туслалцаа үзүүлэх үүргээ гүйцэтгээгүй, хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч уг үүргийг өөрөө гүйцэтгэх буюу гуравдагч этгээдээр гүйцэтгүүлж, учирсан хохирлыг арилгахыг шаардах эрхтэй” гэж тус тус заажээ.

 

Иймд Э.Б , А ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2017.04.03-ны өдрийн БГ-03 тоот “Гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээний 2.1-д баталгаа гаргагч талаас гэрээнд заасан үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй, гэрээний 3.2-т баталгаа гаргагч нь жилийн 15,6 хувийн зээлийн жилийн 7,6 хувь буюу заасан сар бүрийн төлөх хүүгийн дүнгийн 48,8 хувьд баталгаа гаргаж банкинд төлөх үүрэгтэй, гэрээний 5.1-д баталгаа гаргагч тал гэрээнд заасан үүргээ зөрчсөн бол төлөөгүй зээлийн хүүг баталгаа гаргуулагч тал нөхөн төлүүлэх эрхтэй байх тул 2018.02.06-ны өдрөөс 2018.11.06-ны өдрийн хоорондох төлөгдөөгүй төлбөр болох 3,392,055.12 төгрөгийг А ХХК-иар төлүүлэх нь зүйтэй байна.

 

   Хариуцагч 2019.03.12-ны өдрийн сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлээ “...Э.Б  өөрийн авсан зээлийн хүүг өөрөө хариуцан төлөх үүрэгтэй байхад манаы компаниар 7,6 хувийн төлүүлсэн нь хууль зөрчсөн хэлцэл”  гэж тодорхойлон  “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүгийн баталгааны гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах шаардлага гаргасан нь үндэлэлгүй байна.  

 

              Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.1.1 дэх хэсэгт зааснаар хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл нь хүчин төгөлдөр бус байх бөгөөд хууль зөрчсөн гэж хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчсөн, эсхүл хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл хамаарах ба энэ зөрчил нь хэлцлийн эрх зүйн үндэслэлтэй байх зарчимд нийцэхгүй байхыг хэлдэг.

 

    Мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дахь хэсэгт заасан “хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл”-д хамаарахгүй тул А ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй болно.

 

Банк, эрх бүхий этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн 22 дугаар зүйлийн 22.4-т “тодорхой төсөл, арга хэмжээг санхүүжүүлэхээр олгох зээлийн эх үүсвэрийг зээлдүүлэгчид хамтарч гаргаж болно. Хамтарч зээл олгохдоо энэ талаар гэрээ байгуулна” гэж заасан, мөн Монгол банкны 2019.05.30-ны өдрийн Б-10/659 тоот тайлбараас үзэхэд Төрийн банк нь өөрийн үзэмжээр бүтээгдэхүүн  гаргах бүрэн эрхтэй байна.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагч 364,289 төгрөг төлөхөөс 70,200 төгрөгийг төлсөн байх тул дутуу төлсөн 294,089 төгрөгийг нөхөн гаргуулж улсын орлогод оруулах нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 115.2.3, 116, 118, 73 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

                                                                                                                     ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.5, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.5 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч А ХХК-иас “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүний баталгааны гэрээний үүрэгт 3,392,055.12 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Э.Б д олгосугай.

 

2. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.1.1, 56.1.8 дахь хэсэгт зааснаар Э.Б д холбогдох “гүүрэн орон сууц худалдан авах зээл”-ийн нөхцлийн зээлийн зөрүү хүүгийн баталгааны гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоохыг хүссэн А ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

        3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн нийт 69,222  төгрөгийг  улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 69,222 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Э.Б д олгож, хариуцагчийн төлсөн 70,200 төгрөгийг хэвээр үлдээж, дутуу төлсөн 294,089 төгрөгийг нөхөн гаргуулж улсын орлогод оруулсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хуулийн хүчинтэй болохыг дурдсугай.

 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг зохигчид, тэдгээрийн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчид гардаж авснаас хойш 14 хоногийн дотор Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ                                Д.ЭНХЦЭЦЭГ