“Минж проперти” ХХК-ний нэхэмжлэлтэй

 иргэний хэргийн тухай

Хэргийн индекс: 135/2017/01092/и

          Дархан-Уул аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг Ерөнхий шүүгч О.Нарангэрэл даргалж, шүүгч Л.Амарсанаа, шүүгч С.Энхжаргал нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

           Дархан-Уул аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдрийн 300 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч “Минж проперти” ХХК-ний нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч С.Л-д холбогдох

“8.700.000 төгрөг гаргуулах” тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай, “Орон сууц захиалгын гэрээ ноцтой зөрчигдсөнөөс үүдэн гарсан зардал болох 9.552.647 төгрөг гаргуулах” тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагатай иргэний хэргийг

          Нэхэмжлэгч “Минж проперти” ХХК итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т-ийн гаргасан давж заалдсан гомдлыг үндэслэн

          2018 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдөр хүлээн авч, шүүгч С.Энхжаргал илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

          Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т-, хариуцагч С.Л-, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар Б.Мандуул нар оролцов.

Нэхэмжлэгч “Минж проперти” ХХК-аас:

...”Минж проперти” ХХК-ийн барьж ашиглалтад оруулсан Парк-Таун хотхоны 48 дугаар байрны 92 тоот 3 өрөө орон сууцыг 2015 оны 05 дугаар сарын 28-ны өдөр 33 тоот Орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж 1 м.кв талбайг 1.300.000 төгрөгөөр буюу 74.77 м.кв байрыг 97.157.000 төгрөгөөр худалдан авахаар харилцан тохиролцож гэрээ байгуулсан болно. Гэвч 2015 оны 05 дугаар сарын 28-ны өдрийн 33 тоот гэрээний хавсралтад заасны дагуу төлөлт хийхгүй гэрээний үүргээ ноцтой зөрчиж төлбөрөө төлөхгүй байна. Иймд 2015 оны 05 дугаар сарын 28-ны өдрийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ ноцтой зөрчиж төлөөгүй байгаа орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл болох 5.700.000 төгрөгийг иргэн С.Л-аас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т-ээс:

Орон сууцны төлбөр болох 5.800.000 төгрөг төлөгдөөгүй. Түүнд нь алданги тооцсон бөгөөд эдгээр нь нийлээд 8.700.000 төгрөгийг С.Л-аас гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Манай байгууллагын зүгээс 2014 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комиссын актаар “Минж проперти” ХХК орон сууцаа хүлээлгэн өгсөн. С.Л- нь “Минж проперти” ХХК-ийн барьж ашиглалтад оруулсан Парк-Таун хотхоны 48 дугаар байрны 92 тоот 3 өрөө орон сууцыг 2015 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр 33 тоот орон сууц захиалгаар барих гэрээний дагуу худалдан авсан. Тухайн үед байрны 1 м.кв талбайн үнийг 1.300.000 төгрөгөөр тохиролцсон тул хариуцагч тал 97.157.000 төгрөгөөр орон сууц худалдан авахаар болж гэрээ байгуулагдсан. Гэтэл орон сууц захиалагч нь 33 дугаартай зээлийн гэрээний хавсралтын дагуу төлөлтөө хийгээгүй буюу гэрээний үүргээ зөрчсөн. Гэрээний хавсралтад зааснаар орон сууцны төлбөр 2016 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдөр төлөгдөж дуусахаар байсан. Захиалагч тал 2015 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр байгуулсан гэрээний үүргээ ноцтой зөрчиж үлдэгдэл төлбөр 5.800.000 төгрөгийг төлөөгүй. Орон сууц захиалгаар барих гэрээний талууд нь байгуулсан гэрээний 6.2-т зааснаар 4.7-д заасан үүргээ биелүүлээгүй, 45 хоногоос хэтэрсэн бол хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.1%-тай тэнцэх хэмжээний алданги нэхэмжилсэн. Бидний нэхэмжилж буй алдангийг тооцоход 3.800.000 төгрөг гарсан. Алданги нь төлөгдөх үнийн дүнгээс хэтрэхгүй гэж хуульд заасан байдаг учраас алдангид 2.900.000 төгрөг тооцсон гэжээ. Хариуцагч тал 2015 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 6,300,000 төгрөгийн үлдэгдэл байсан бөгөөд 2016 оны 1 дүгээр сарын 08-ны өдөр 500.000 төгрөг төлсөн. Үүнээс хойш дахин төлөлт хийгээгүй. Энэ нь “Минж проперти” ХХК-ийн харилцагчийн гүйлгээ хэсгээс харагдана. 2016 оны 1 дүгээр сарын 08-ны өдрийн байдлаар орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 5.800.000 төгрөг байсан. Гэрээнд заасан төлөлт хийх сүүлийн хугацаа нь 2015 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдөр байсан. Өнөөдрийг хүртэл 5.800.000 төгрөгөөс төлөлт хийгдээгүй учраас гэрээний 6.2-т заасны дагуу 5.800.000 төгрөгөөс алданги тооцсон гэжээ.

Хариуцагч С.Л-аас:

...Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Би тус компанитай анх 2013 оны 06 дугаар сард Орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж 45 дугаар байрны 26 тоот 3 өрөө 69,89 м.кв байрыг худалдан авсан юм. Гэтэл тус байр нь гэрээнд заасан талбайн хэмжээндээ хүрэхгүй 8,78 м.кв талбай дутаж тус компани нь Орон сууц захиалгаар барих гэрээний ерөнхий нөхцөлөө ноцтой зөрчсөн. Энэ ноцтой зөрчлөөс болж бүх асуудлууд ундран гарч ирсэн. Бид энэ их олон метр квадратын зөрүүтэй байрыг 11.414.000 төгрөгийг илүү төлж худалдаж авсан байна гэдэг асуудлыг тавихад 48 дугаар байрны 92 тоот 3 өрөө байрыг сольж авах саналыг тус компани тавьсан. Бид 8,78 м.кв талбай дутуу 11.414.000 төгрөгөөр хохирч үлдэхгүйн тулд аргагүй 48 дугаар тоотоос 92 дугаар тоот руу нүүж орсон. ...Тус компани гэрээний дээрх 4 заалтыг өөрсдөө ноцтой зөрчсөний улмаас бидэнд бөөн чирэгдэл үүсэж дахин 2 дахь удаагаа гэрээ хийгдэж засагдаж явж байна гэж ойлгон асуудлыг аль болох тус компани руу буруугаа чихэхгүй явж байтал алданги мөнгө нэхэж байгаа бол бид тус компанитай байгуулсан Орон сууц захиалгаар барих гэрээгээ цуцалж, байрыг нь хүлээлгэн өгөх хүсэлт гаргаж байна. Бидний буруутай үйл ажиллагаанаас үүдэн гарч ирээгүй тус компани анхны гэрээгээ биелүүлээгүй ноцтой зөрчсөний улмаас бид тус компанид төлсөн байрны мөнгөнөөсөө гадна энэ 4 жилийн хугацаанд нийт 28.932.803 төгрөгийн зардал гаргаж хохирчхоод байна. Түүнээс биш бид тус компанийг алдагдалд оруулаагүй гэдгээ албан ёсоор мэдэгдэж байна. Тус компанийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ё.Мөнхцэцэгээс:

Нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Манайх 2013 оны 6 дугаар сард анх “Минж проперти” ХХК-ийн эхний байрнаас 69.89 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц авахаар гэрээ байгуулсан. Энэ гэрээ анхнаасаа зөрчигдсөнөөс болоод “Минж проперти” ХХК нь 2015 онд 69,89 м.кв талбайтай байрыг сүүлд ашиглалтад орсон 48 дугаар байрнаас сольж авахыг санал болгосон. Манайхыг орон сууц авахад талбайн хэмжээ дээр 9 м.кв талбай дутсан бөгөөд уг дутсан талбай дээр 11.414.000 төгрөгийг манайх илүү төлсөн байсан. Тухайн үед “Минж проперти” ХХК-ийн ерөнхий захирал Анхбаяр нь биднийг хүлээж аваад м.кв дутсан байна. 45 дугаар байрны 26 тоот нь 2 өрөө байраар зураг төсөлд тусгагдсан. Энэ байр нь 100.000.000 төгрөг болж байсан. Манайх 2013 онд 100.000.000 төгрөгөөр орон сууц худалдан авах боломжгүй байсан учраас нэхэмжлэгч тал хана өрж 3 өрөө байр болгосон. Гэрээний 3.1 дэх заалтыг нэхэмжлэгч тал зөрчсөн. Гэрээний 3.1-т батлагдсан зураг төслийн дагуу Барилгын тухай хууль, барилгын норм ба дүрэм, чанар стандартад барьж захиалагчид хүлээлгэн өгнө гэх заалт байсан. Үүнийг зөрчсөнөөс болж маргаан үүссэн. “Минж проперти” ХХК нь орон сууц захиалгын гэрээний 3.3-т заасан хуучин орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээний нэршлийг шилжүүлэхтэй холбоо зардлыг бүрэн хариуцна гэж заасныг зөрчсөн. Манайх орон сууц худалдан авах үедээ төлбөрийг бүрэн төлөх боломжгүй байсан учраас урьдчилгаа төлбөрөө төлөөд банкны 8%-ийн зээлд хамрагдсан. Гэтэл банк м.кв зөрүүтэй болж маргаан үүссэн гэдгийг мэдсэн учраас барьцаа өөрчлөх хүсэлт тавьсан. Тиймээс зээлийн хорооны шийдвэрээр аль аль талынхаа эрсдэлийг тооцож барьцаан дахь орон сууцыг сольж өгөхөөр болсон. Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа байсан байрыг чөлөөлж шинэ байрыг барьцаалуулах гэхэд банкны талаас биш зээлдэгч талаас гарч байгаа асуудал учраас банк бэлэн мөнгөний шимтгэл бусад зардлыг манайхаар төлүүлж барьцааг өөрчилж өгсөн. Тэр үед орон сууц захиалгын гэрээний 3.3-т зааснаар гарсан зардлыг “Минж проперти” ХХК хариуцахаар заасан хэдий ч гарсан зардлыг төлөөгүй буюу гэрээний тус заалтыг зөрчсөн. Мөн орон сууц захиалгын гэрээний 3.7 гүйцэтгэгч нь орон сууцны дотоод буюу өрөөний, инженерийн шугамыг өөрчлөхтэй холбоотой асуудлын талаарх мэдээллээр захиалагчийг хангана гэж заасан. Гэвч нэхэмжлэгч тал биднийг ямар нэгэн мэдээллээр хангаагүй. “Минж проперти” ХХК нь батлагдсан зураг төслөө өөрчилсөн хэр нь түүнийгээ танилцуулахгүйгээр анхны зураг төсөлд зурагдсан 69,89 гэх м.кв-аар манайд байраа худалдсан. Захиалагч нарын хувьд илүү төлсөн 11.114.000 төгрөгийг 2,1 жилээр банкны хүү тооцоход 1.915.552 төгрөгийг илүү төлсөн. Тиймээс нэхэмжлэгч талд асуудал гарлаа гэж хэлж байсан юм. Тухайн үед “Минж проперти” ХХК солих гэж байгаа орон сууц 74.77 м.кв, анхны захиалгын орон сууцны 69,89 м.кв талбайгаас үүссэн зөрүү мөнгө дээр график тогтоож төлье гээд гэрээнд гарын үсэг зурсан. Гэтэл манайх байр солихтой холбоотой гарсан төлбөрийг төлж байсан. Мөн миний хувьд маргаантай холбоотой асуудлаараа “Минж проперти” ХХК-ийн төв дээр хүсэлтээ өгч байсан. Манайх шинэ байранд ороход хуучин байранд хийлгэсэн тавилгыг шинэ байранд ашиглах боломжгүй байсан учраас дахин тавилга хийлгэсэн. Учир нь байр сольж нүүхэд тавилга элэгдэж дахин хэрэглэх боломжгүй болсон. Манайх шкаф болон гал тогооны тавилга хийхэд илүү хохирол амссан. Манай талаас орон сууцны төлбөрт эхлээд 500.000 төгрөгийг төлсөн. Дараа нь нэхэмжлэгч талыг анхны гэрээг зөрчсөнөөс болж манайд зардал гарч байна. Тиймээс тэр зардлыг хасаж өгнө үү гэх өргөдлийг 3 удаа өгсөн. Нэхэмжлэгч талыг уг баримтыг гаргаж өгнө үү гэхэд өөр баримт гаргаж өгсөн байсан учраас өөрт байсан нэг хувь өргөдлөө нотлох баримтаар гаргаж өгсөн. Өргөдөл өгч байх үед Н.Т- өмгөөлөгч өөрөө байсан. Мөн Н.Т- өмгөөлөгчид байр сольж нүүхэд 5.800.000 төгрөгөөс илүү зардал гарсан гэдгийг хэлэхэд өмгөөлөгч би захиралдаа танилцуулчхаад дуудаж уулзъя гэж хэлсэн. Гэхдээ биднийг дуудаж уулзаагүй явсаар 2 жил гарангийн хугацаа өнгөрч байна. Манайх илүү зардал гарч байгаа учраас түүнийгээ байрны үлдэгдэл төлбөрт тооцсон гэж бодсон. Нэхэмжлэгч тал юм хэлэхгүй явсаар бидэнд холбогдуулж нэхэмжлэл гаргасан учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

Хариуцагч С.Л- шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Би тус компанитай анх 2013 оны 6 дугаар сард Орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж, 45 дугаар байрны 26 тоот 3 өрөө 69,89 м.кв байрыг худалдан авсан юм. Гэтэл тус байр нь гэрээнд заасан талбайн хэмжээнд хүрэхгүй 8,78 м.кв талбай дутаж тус компани нь Орон сууц захиалгаар барих гэрээний ерөнхий нөхцөлөө ноцтой зөрчсөн. Энэ ноцтой зөрчлөөс болж бүх асуудлууд гарч ирсэн. Иймд бид сөрөг нэхэмжлэл гаргаж тус компанид 8,78 м.кв-ын үнэ болох 11.414.000 төгрөгийг илүү төлж байр худалдаж авсан ба энэ илүү төлсөн 11.414.000 төгрөгт 2,1 жилийн хугацаанд банкны хүү л гэхэд 1.917.552 төгрөгийг төлсөн байна. Энэ 2013 оны 07 дугаар сарын 01-ны өдрөөс 2015 оны 08 дугаар 12-ны өдөр хүртэл илүү төлсөн мөнгөний 2 жил 1 сарын хугацаанд төлсөн банкны хүү болоод өмнө шүүхэд өгсөн тайлбарт дурдсан зарим зардлуудаа тус компаниас нэхэмжилж байна. Бид тус компани гэрээгээ ноцтой зөрчсөнөөс болж 2013 оноос хойш тус компанид төлсөн байрны мөнгөнөөс гадна нийт 9.552.647 төгрөгийн зардал гаргаж хохирчхоод байна. Иймд “Минж проперти” ХХК-аас 9.552.647 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү. “Минж проперти” ХХК нь манай орон сууцанд бараг 9 м.кв талбайн зөрүү гаргасан. Метр квадратын зөрүүгүй байрыг манайд өгсөн гэж бодсон учраас шинжээч томилуулъя гэж бодоогүй. Мөн орон байртай холбоотой маргаан үүсгээд яах вэ гэж бодсон учраас шинэ орон сууцандаа орсон. Гэхдээ “Минж проперти” ХХК-д шүүх дээр маргаан үүсгэхэд бидний итгэл багассан учраас дахин шинжээч томилуулахад орон сууцны талбайн хэмжээнд дахин 5,02 м.кв талбайн зөрүү гарсан. Сөрөг нэхэмжлэлээр гарсан бүх гарсан зардлаа нэхэмжилсэн. Орон сууцны зээлийг манай талаас хоёр удаа хөөцөлдөхдөө 1 хувийн шимтгэл 605.660 төгрөг, өргөдлийн хураамж 15.000 төгрөг, байр худалдан авахад үл хөдлөх хөрөнгө дээр гарсан зардал 30.253 төгрөг, улсын бүртгэлийн үйлчилгээний хураамж 29.200 төгрөг, үйлчилгээний хураамж 3.000 төгрөг төлсөн. Манай гэрээ 2015 онд Улсын бүртгэлийн хэлтэст шилжигдсэн. 2016 оны 8 дугаар сард дахин хураамж өгсөн байдаг. Учир нь надад 2013 оны гэрээ, байр солих 2015 оны гэрээ зэрэг нийт 3 гэрээ байгаа. Мөн ипотекийн 8%-ийн зээлийг 5%-руу шилжүүлэхийн тулд дахин хураамжийг банканд төлсөн байдаг. Тухайн үед нотариатын 100.000 төгрөгийн зардал гарсан. Дутуу м.кв дээр төлсөн 11.114.000 төгрөгийн 2.1 жилийн хүү 1.917.552 төгрөг, 958.776 төгрөгийн алданги гарч байгаа. Тавилгатай холбоотойгоор 2.000.000 төгрөг, 1.850.000 төгрөгийн зардал гарсан. Өмнөх авсан байранд хэмжилт хийлгэхэд 105.000 төгрөгийн зардал гарсан. Өмнөх байр балконы хаалттай байсан. Сүүлд сольж орсон 48 дугаар байр нь балконы хаалтгүй байсан. Манай талаас нэхэмжлэгч талд балконы хаалтгүй байна гэдэг шаардлага тавихад хийж өгнө гэж хэлчхээд хийж өгөөгүй. Балконы хаалтыг 758.000 төгрөгийн зардал хийлгэхээр байгаа. Тэрийг мөн гаргуулж балконы хаалт хийлгэмээр байна гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн өмгөөлөгч Д.Оюунчимэгээс:

2013 он 2015 онд байгуулсан гэрээ дээр талуудын хариуцлагын асуудал яригдана. Хариуцагчийн хэлж байгаа нь үнэн. 69 м.кв байр авахад яагаад дахин байрыг сольж гэрээ байгуулахаар болсон бэ? тохиролцоод 3 өрөө байр гэсэн. 2 өрөө байр өгөхөд 8м.кв талбай зөрсөн. Иргэний хуулийн 253 дугаар зүйлд заасны дагуу нэхэмжлэгч тал өөрийн гаргасан доголдлыг хүлээн зөвшөөрсөн. Мөн үүрэгтэй гэсний дагуу мөн хуулийн 253 дугаар зүйлийн 253.1-т зааснаар байрыг сольж мөнгөө тохиролцсон. Нэхэмжлэгч тал өөрсдөө доголдол гаргасан. Би хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэдгийг нэхэмжлэгч тал гаргаагүй. Хэдийгээр шинжээчийн дүгнэлт гарахад тусгай зөвшөөрлийн талаар ярьж байгаа боловч нэхэмжлэгч тал өөрсдөө талбайн хэмжээ дээр зөрүү гаргаж зөрчил гаргаж байгаа. Нэхэмжлэгч тал хүний эрх ашгийн талаас ярихгүй зөвхөн бизнесийн талаас нь тайлбар хийж ярьж байна. Нэхэмжлэгч тал доголдол гаргасан учраас дахин гэрээ байгуулсан. Хариуцагч тал банктай гэрээ байгуулах, дахин тавилга хийлгэх, талбайн хэмжилт хийхэд зардал гаргасан. Зардал гарсан учраас сөрөг нэхэмжлэл гаргасан. Иргэний хуулийн 253 дугаар зүйлд заасан доголдол гарсан учраас 2-3 удаа гэрээ байгуулах болсон. Мөн хуулийн 253 дугаар зүйлийн 253.2-т Энэ хуулийн 253.1-д зааснаар доголдлыг арилгахтай холбогдсон /ачих, тээвэрлэх, гүйцэтгэсэн ажлын хөлс, зарцуулсан материалын үнэ гэх мэт/ зардлыг худалдагч хариуцна гэж заасан. Талуудын байгуулсан гэрээний улмаас учирсан хохирол үр дагаврыг нэг тал хариуцна гэж мөн хуулийн 219 дүгээр зүйл, 261 зүйлд тус тус заасан байгаа. Гэрээтэй байх эсэх нь хамааралгүй. Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1-т үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй гэж заасан. “Минж проперти” ХХК-аас болж гэм хорын хохирол гарсан. Хариуцагчийн тайлбарыг дэмжиж байна. Гэрээнээс үүссэн хохирлыг нэхэмжлэгч тал хариуцах ёстой. Иргэний хуулийн 253 дугаар зүйл, 261 дүгээр зүйл, 219 дүгээр зүйлд заасны дагуу нэхэмжлэгч талаас 9.552.000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү. гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т- шүүхэд ирүүлсэн сөрөг нэхэмжлэлийн хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Сөрөг нэхэмжлэлийн 9.552.647 төгрөгийн шаардлага нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр гаргасан байна. Сөрөг нэхэмжлэлд хариуцагч нарын одоо амьдарч байгаа Дархан-Уул аймаг, Дархан сум 14 дүгээр баг 2 хороолол 48 дугаар байрны 74,77 м.кв байрнаас 5,2 зөрүү гарч 6.539.000 төгрөг нэхэмжилж байна. Энэ нь бусад зардалтай 9.552.647 төгрөг болсон гэж байна. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан огноо болон шинжээчийн дүгнэлтийн огноо зөрч байна. Ингэж гаргаж ирсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Сөрөг нэхэмжлэл гарсны дараа шинжээчийн дүгнэлт хийсэн. Сөрөг нэхэмжлэлийн дотор 6.539.000 төгрөгийг оруулж байгаа нь Дархан-Уул аймаг Дархан сум 16 дугаар баг 1 дүгээр хороолол 8 байр 34 тоотод байрладаг Ноён халбас ХХК-ийн гаргасан дүгнэлт нь хуульд нийцэхгүй байна. Орон сууцны талбайн хэмжээг тооцох стандартыг барьсан. Стандарт дээр маргахгүй. Харин Барилга хот байгуулалтын яамны тусгай зөвшөөрлийг 2015 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 3 жилийн хугацаатай олгосон бөгөөд энэ нь хавсралт болон гэрээний хамт хүчинтэй гэсэн байна. Гэтэл уг компани дүгнэлт гаргахдаа гэрээ болон хавсралтыг оруулаагүй байна. Барилга хот байгуулалтын яамны барилгын хөгжлийн төвийн 1/141 дугаартай албан бичигт Төрийн захиргааны төв байгууллагаас олгодог тусгай зөвшөөрөл нь гэрээ болон хавсралтын хамт хүчинтэй байдаг. Учир нь барилга хот байгуулалтын сайдын журам шинэчилсэн батлах тухай 2013 оны 89 дүгээр тушаалд зааснаар тусгай зөвшөөрөл эзэмшигчтэй байгуулах гэрээнд тодорхой асуудлыг тусгасан бөгөөд тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч энэхүү гэрээний дагуу эрх эдэлж, үүрэг хүлээх мөн хариуцлагын асуудлыг тусгасан байдаг. Иймд энэхүү гэрээ нь хууль зүйн хүчин төгөлдөр юм. гэсэн байна. Шинжээчийн дүгнэлт нь энэ шаардлагыг хангахгүй байна. Ноён халбас ХХК нь дүгнэлт гаргахдаа гэрээ болон хавсралтыг шинжилгээ хийсэн байгууллага гаргаж өгөөгүй. 2013 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдөр байгуулсан 62 дугаартай гэрээтэй холбоотой асуудлыг хуулийн дагуу шийдээд явах боломж нь байсан. Гэтэл хариуцагч тал эрхээ эдэлж “Минж проперти” ХХК-ийн Ганболдод хандаж байгуулсан 33 дугаартай гэрээний 2.1-т 3 өрөө байрыг худалдах үнэ 104.678.000 төгрөг үүнээс 7.521.000 төгрөгийг захиалагчид урамшууллаар хөнгөлж худалдаж байна гэж заасан. Талууд м.кв зөрүүтэй байна гэдгийг ярилцаад дараагийн байрны үнийн үндсэн төлбөрөөс 7.521.000 төгрөгийг хасаж байрыг худалдсан байна. Захиалагч тал 90.857.000 төгрөгөөр сүүлийн байраа авсан. Уг үнийг нь худалдагч болон худалдан авагч тал харилцан тохиролцсон гэж үзэж байна. Хариуцагч талын сүүлд авсан байрыг анх авсан үнээр нь үнэлсэн. Захиалагч талыг байрандаа жил гарангийн хугацаанд амьдарсны дараа гэрээ байгуулсан. Байрны үлдэгдэл 6.300.000 төгрөг үлдсэн гэдгийг гэрээний хавсралтад тодорхой заасан. 5 дугаар сарын 28-ны өдөр хуучин орон сууцны үнэ 94%, үүнээс хойш 12 удаагийн төлөлтийг сарын 525.000 төгрөгөөр төлөхөөр хуваарь гаргаж харилцан тохиролцож Л- гарын үсэг зурж иргэний үнэмлэхийн хуулбарын лавлагааг хавсаргасан. Энэ гэрээ хүчин төгөлдөр учраас сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. м.кв зөрчсөн эсэхийг одоо ярих нь хуульд нийцэхгүй. Барилгыг улсын комисс хүлээн авснаас хойш хөөн хэлэлцэх хугацааны 3 жилийн хугацаа дуусгавар болсон. Гэрээ байгуулахаасаа өмнө м.кв зөрүүтэй холбоотойгоор шүүхэд хандах боломжтой байсан. Хуучин гэрээтэй холбоотой зардлууд нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд ямар нэгэн байдлаар тусгагдаагүй. Энэ бол зөвхөн үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах худалдан авахаар зохицуулсан гэрээ. 62 дугаартай гэрээ нь дуусгавар болсон. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргахад гэрээ дуусгавар болсон байна. Тухайн үедээ захиалагч талд м.кв-ийн зөрүү дээр маргах эрх нь байсан. Гэрээг С.Л-ын саналаар байгуулсан. Гэрээ дуусгавар болсон, мөн захиалагч талын нэхэмжилж буй зардлын талаар гэрээнд тусгаагүй. 48 дугаар байранд 5,02 м.кв зөрүү гарсан гэх 6.539.000 төгрөгийн хувьд хариу үйлдэл хийсэн учраас нэхэмжлэл гаргах эрхээ алдсан. Мөн хуульд заасан үндэслэлээр Ноён халбас ХХК дүгнэлт гаргаагүй. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбоотойгоор хариуцагч тал тайлбар өгсөн. Гэхдээ би 5.800.000 төгрөгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа талаар нь тайлбар сонссонгүй. Мөн 2015 оны гэрээтэй холбоотой асуудлаар тайлбар хэлээгүй. Хариуцагч тал 5.800.000 төгрөгийг ямар учраас төлөхгүй байсан бэ гэдэгтэй холбоотойгоор тайлбар хийхдээ тухайн үед 500.000 төлсөн гэж хэлсэн. Орон сууцны үлдэгдэл төлбөр төлөгдөхгүй явсаар байгаад 2016 оны 1 дүгээр сарын 08-ны өдөр 500.000 төгрөг төлөгдсөн. Уг төлөлт хийгдсэнээс 4 сарын дараа гэрээний хугацаа дууссан. Байрны гэрчилгээ хариуцагч талд гарсан. 2013 оны гэрээний хувьд ямар нэгэн маргаангүйгээр 2015 оны гэрээ хийгдсэн. Тус гэрээ нь “Минж проперти” ХХК-ийн санаачилгаар хийгдээгүй. Гэрээний 3.3-т гүйцэтгэгч нь захиалагчийг орон сууцны өмчлөх эрхээ баталгаажуулахад гүйцэтгэгчийн зүгээс шаардлагатай бүрдүүлбэр зохих бичиг баримтыг захиалагч орон сууцны төлбөрөө бүрэн төлсөн тохиолдолд өгөх үүрэгтэй гэж заасан. Уг заалт дээр захиалагчийг гэрчилгээ авахад “Минж проперти” ХХК мөнгө төлнө гэж заагаагүй. Гэрээний 3.7-д захиалагч нь төлбөр төлөх хугацааг 15 хоногоос дээш хугацаагаар хэтрүүлсэн бол гүйцэтгэгч энэ талаар 2 удаа сануулна гэсэн. Энэ нь захиалагчтай холбоотой заалт. Үүнийг гүйцэтгэгч талтай холбогдуулах нь хуульд нийцэхгүй байна. гэжээ.

Дархан-Уул аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдрийн 300 дугаар шийдвэрээр:

Иргэний хуулийн 228 дугаар зүйлийн 228.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар 739.000 төгрөг, алданги 369.500 төгрөг нийт 1.108.500 төгрөгийг хариуцагч С.Л-аас гаргуулан нэхэмжлэгч “Минж Проперти” ХХК-д олгож, 7.591.500 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, 2.700.071 төгрөгийг “Минж Проперти” ХХК-аас гаргуулан хариуцагч С.Л-д олгож 6.852.576 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 2017 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр Төрийн банк, төрийн сан 100190000941 тоот дансанд тушаасан 154.150 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 2017 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр Төрийн банк, төрийн сан 100190000941 тоот дансанд тушаасан 167.800 төгрөгийг тус тус төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч С.Л-аас улсын тэмдэгтийн хураамж 31.154 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “Минж проперти” ХХК-д, нэхэмжлэгч “Минж проперти” ХХК-аас 58.151 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч С.Л-д олгож шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгч “Минж проперти” ХХК итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т-ийн давж заалдсан гомдолдоо:

Шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт: Хариуцагч тал бид нарт байгаа гэрээнд 6.300.000 төгрөг төлөх талаар байгуулсан гэрээ байхгүй гэсэн атлаа уг хавсралтад зааснаар эхний төлөлтийг төлсөн талаар маргаангүй...гэж. Иргэний хуулийн 199 дүгээр зүйлийн 199.3-т зааснаар хариуцагч тал төлбөр төлөх ёстой гэдгийг өөрсдөө хүлээн зөвшөөрсөн байхад анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаагүй. .... доголдолгүй орон сууцыг худалдан авах хүсэл зорилготой байсан энэ зорилго нь биелэгдээгүй болох нь хариуцагчийн хүсэлтээр томилогдсон шинжээч “Ноён Халбас” ХХК-ний...нийт талбайн хэмжээ 69,74 м.кв гарсан... дүгнэлтээр хариуцагчийн татгалзал үндэслэлтэй байна...гэж. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан хуулийн шаардлага хангасан нотлох баримтыг шүүх бүхий л талаас нь бодитойгоор үнэлж дүгнэж шийдвэртэй тусгаж өгөх ёстой байтал анхан шатны шүүх хуулийг зөрчиж шаардлага хангаагүй нотлох баримтыг үнэлж хэт нэг талыг барьж шийдвэрээ гаргасанд гомдолтой байна  гэв.

ХЯНАВАЛ:

            Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн  төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг  хангах нь зүйтэй.

            Нэхэмжлэгч “Минж проперти” ХХК-ний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т-  хариуцагч С.Л-д холбогдуулан орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл 5.800.000 төгрөг, алданги 2.900.000 төгрөг нийт  8.700.000 төгрөг  гаргуулах  шаардлага гаргасныг,

хариуцагч   зөвшөөрөхгүй гэснээс гадна   “Минж проперти” ХХК-д холбогдуулан Орон сууцны  захиалгын гэрээ ноцтой зөрчигдсөнөөс  гарсан  зардал  буюу  илүү төлсөн 11.414.000 төгрөгийн  2,1 жилийн  хүү 1.917.552 төгрөг алданги 958.776 төгрөг, дахин шинээр зээл авахад гаргасан зардал  1.441.319 төгрөг, талбайн хэмжээний өөрчлөлтөөс зарим тавилгыг тааруулахад гарсан зардал 4.350.000 төгрөг, Гега гранд ХХК-аар  хэмжилт хийлгэсэн зардал  105.000 төгрөг, балконы хаалт хийлгэх  зардал  780.000 төгрөг нийт  9.552.647 төгрөг гаргуулахаар  сөрөг нэхэмжлэл гаргасан  байна.

Шүүх  зохигчдын хооронд  худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн  гэж  дүгнэн үндсэн нэхэмжлэлийн зарим 1.108.500 төгрөгийн, сөрөг нэхэмжлэлийн  2.700.071 төгрөгийн  шаардлагуудыг тус тус хангаж, үндсэн нэхэмжлэлээс  7.591.500 төгрөгийн, сөрөг нэхэмжлэлээс 6.852.576 төгрөгийн шаардлагуудыг хэрэгсэхгүй болгож   шийдвэрлэсэн  байна.

Хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд  зохигчид нь  2013 оны 06 дугаар сарын 19-ны өдрийн 62 тоот гэрээгээр  Дархан сумын  14 дүгээр баг, 2 дугаар хорооллын  Парк таун  хотхоны  45 дугаар байрны  27 тоот 3 өрөө  69,89 м.кв  орон сууцыг  90.857.000 төгрөгөөр  худалдах, худалдан авах  гэрээ  байгуулсан ба  2 жилийн дараа худалдсан зүйл доголдолтой байсны улмаас  уг гэрээг  цуцалж,  2015 оны  05 дугаар сарын 28-ны өдөр  мөн хотхоны  105 дугаар байрны  92 тоот 3 өрөө  орон сууцыг   97.157.000 төгрөгөөр  худалдах, худалдан авах  ингэхдээ  өмнөх орон сууцыг  90.857.000 төгрөгт тооцон авч үлдэх 6.300.000 төгрөгийг 2016 оны 05 дугаар сарын 25-ныг хүртэл хугацаанд  хэсэгчлэн төлөхөөр  харилцан  тохиролцсон  байна. Үүнээс  үзвэл   зохигчдын дунд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээ хийгдсэн  энэ гэрээ хуулийн хүчин төгөлдөр гэрээ  байна.

Худалдагч нь  гэрээний зүйлийг  худалдан  авагчийн   эзэмшилд  2015 оны  05 дугаар сарын 28-нд  шилжүүлсэн боловч  худалдан авагч нь  үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй  гэрээгээр хүлээсэн  үүргээ  биелүүлээгүй нь  зохигчдын  шүүхэд гаргасан тайлбараар   тогтоогдож байх тул орон сууцны үнийн үлдэгдэл болох  5.800.000 төгрөгийг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар шаардах эрхтэй, худалдан авагч  нь эд хөрөнгийг  хүлээн авах, үнийг төлөх үүрэгтэй энэ үүргээ биелүүлээгүй, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд  Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6-д зааснаар хариуцлага хүлээж алданги төлөх талаар талууд хүсэл зоригоо  илэрхийлсэн нь  хуульд харшлаагүй байна.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн  үндэслэлээр   талуудын хооронд   2015 оны  05 дугаар сарын 28-ны өдөр хийгдсэн  гэрээг зааж, нотлох баримтаар ирүүлсэн.\хх-4 дүгээр тал\

Хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг  зөвшөөрөхгүй  үндэслэлдээ  байр сольсноос  гарах ёсгүй зардал гаргасан  талаар  дурдаж холбогдох нотлох баримтыг  шүүхэд ирүүлсэн  бөгөөд  үүнийгээ сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээр тодорхойлжээ.

Нэхэмжлэлийн шаардлага нь тухайн этгээдийн  зөрчигдсөн эрхэд хамааралтай бөгөөд нэхэмжлэгч шүүхээс юу хүсэж буйгаа илэрхийлдэг  бол  нэхэмжлэлийн үндэслэл нь тухайн шаардлагынх нь боломж нөхцөл буюу ямар үйл баримтаар нөхцөлдөж буйг тодорхойлдог  бөгөөд  шүүх  шаардлага, үндэслэлд тулгуурлан хэрэг маргааны эрх зүйн харилцааны төрлийг  зөв тодорхойлж, хэргийг шийдвэрлэх учиртай.

Анхан  шатны шүүх нь  талуудын хооронд  худалдах, худалдан авах гэрээ  хийгдсэн гэж дүгнэсэн нь  зөв,  харин хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад  дурдаагүй үндэслэлээр буюу 6.300.000 төгрөг гаргуулах шаардлагаас шинжээчийн дүгнэлтээр дутаж байгаа   5.03 м.кв-ийн үнэ \74.77 м.кв-69.74 м.кв\ -ийг  хасаж тооцсон нь  мэтгэлцэх  зарчимд  нийцээгүй, шүүх хөндлөнгийн байр суурьтай байх шаардлагыг  алдагдуулсан байна. Мэтгэлцэх ажиллагаа нь шаардлага, татгалзлын үндсэн дээр  явагддаг ба энэ  хэм хэмжээнээс хэтэрсэн  байна.

Иймд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдсан гомдол нь үндэслэл бүхий байх тул түүнийг хангаж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангахаар шийдвэрт  өөрчлөлт оруулж байна.

Сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн шийдвэрт  нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч болон хариуцагч гомдол гаргаагүй байх тул шүүхийн шийдвэрийн энэ хэсгийг  хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзнэ.

Харин сөрөг нэхэмжлэлийг шийдвэрлэхдээ маргааныг зохицуулсан хуулийг  оновчтой хэрэглэж чадаагүй байхаас гадна тооцооны алдаа  гаргажээ.  

2013 оны 06 дугаар сарын 19-ны өдрийн 62 тоот  Орон сууц захиалан бариулах   гэрээг эд хөрөнгийн доголдолтой байдлын улмаас хоёр тал харилцан тохиролцож  цуцалсан  ба  гэрээ цуцалсан хохирлыг Иргэний хуулийн 256 дугаар зүйлийн 256.1-д  зааснаар худалдагч тал хариуцна. Хохирлын  хэмжээг  Иргэний хуулийн  228 дугаар зүйлийн  228.1-д зааснаар тооцохдоо  тооцооллын алдаа гаргасныг зөвтгөж,  өөрчлөх нь зүйтэй гэж   давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

\1.917.552 +605.066 +15000 + 30.253+29.200+ 3000 +100.000 + 105.000=2.805.071\

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т  заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Дархан-Уул аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдрийн 300 дугаар шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн  1 дүгээр  заалтыг,

“Иргэний хуулийн  243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6-д  заасныг баримтлан  хариуцагч С.Л-аас  8.700.000 төгрөг гаргуулж  “Минж проперти” ХХК-д  олгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 256 дугаар зүйийн 256.1, 228 дугаар зүйлийн 228.1-д заасныг баримтлан “Минж проперти” ХХК-аас   2.805.071 төгрөг гаргуулж  С.Л-д олгож, сөрөг  нэхэмжлэлээс  6.747.576 төгрөгийн  шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай гэж,  2 дугаар заалтын, “...31.154 төгрөгийг...” гэснийг   “...154.150 төгрөгийг...”, “...58.151...” гэснийг “...59.831...” гэж тус тус өөрчилж,  тогтоох хэсгийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн  59 дүгээр зүйлийн 59.3-т зааснаар нэхэмжлэгчээс  давж заалдах гомдол гаргахдаа  улсын тэмдэгтийн хураамжид  154.150 төгрөг  төлснийг төрийн сангийн орлогоос шүүгчийн захирамжаар гаргаж, буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг  шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай  хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.5, 172 дугаар зүйлийн 172.2-т зааснаар Давж заалдах шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэхдээ хууль буруу хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн гэж үзвэл зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч  магадлалыг гардан авсан эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг  шүүхэд хянан  шийдвэрлэх тухай  хуулийн  119 дүгээр  зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар  талуудад магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах  үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай. 

 

 

                                            

                               ДАРГАЛАГЧ ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                 О.НАРАНГЭРЭЛ       

                                                                   ШҮҮГЧИД                                Л.АМАРСАНАА                                 

                                                                                                                    С.ЭНХЖАРГАЛ