2020 оны 02 сарын 19 өдөр

Дугаар 131/ШШ2020/00260

Баянхонгор аймаг

Баянхонгор аймаг дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Отгончулуун даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч: Б.Б нэхэмжлэлтэй, 

Хариуцагч:  Б.З холбогдох, 

14.347.000 төгрөг гаргуулах, мөн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, 15.769.000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.  

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Уранчимэг, хариуцагч Б.З, хариуцагчийн өмгөөлөгч Х.Мөнхбаатар, гэрч З.Одсүрэн, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга В.Ундрах-Оргил нар оролцов. 

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

Нэхэмжлэгч Б.Б шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: 

Миний бие нь 2016 оны 07 сарын 02-ны өдрөөс эхлэн иргэн Б.Зхэлэлцэн тохиролцож түүний Баянхонгор сумын 1-р багт байрлах, 59-р байрны 02 тоот, 64 м.кв талбайтай 2 өрөө байрны ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэн төлж дуусгаад байрыг өөрийн өмчлөлд авахаар тохирсон билээ. Тухайн үед Б.З манай найз Д.А авч төлөлтийг хийж байгаад төлбөрийн чадваргүй болсон тул намайг уг байрыг ав гэдэг саналыг гаргасан. Ингээд бид 2 Б.Зуулзаж би зээлийг үргэлжлүүлэн төлөхөөр болсон. Би тухайн үед гэрээ хийх талаар санал гаргасан хэдий ч Б.З ямар нэгэн асуудал гарахгүй, чи зүгээр л төлж бай гэсэн. Би орон сууцны зээлийг 2016 оны 07 сарын 02-ны өдрөөс эхлэн Төрийн банкнаас гаргасан хуваарийн дагуу хугацаанд нь төлж байгаад 2017 оны 01 сарын 04-ний өдөр хэлцэл хийж нотариатаар батлуулсан. Ингээд би зээлийн гэрээний үүргийг биелүүлж сар бүр 370.000 төгрөгийн төлөлтийг ямар нэгэн маргаангүйгээр хийж байтал 2019 оны 09 сарын эхээр Б.З нь 7 хоногийн хугацаанд урьдчилгаа төлсөн 25.000.000 төгрөгийг өгөхгүй бол байраа буцааж авна гэсэн. Угтаа Б.З энэ байрны төлөлтийг надаар төлүүлж эхлэхдээ урьдчилгааг төлөх талаар ямар нэгэн тохиролцоо хийгээгүй, би ч банкны зээлийг төлж дуусгаад урьдчилгааг нь өгөөд өмчлөх эрхээ шилжүүлж авна гэж бодож байсан зээлийн гэрээний үүргийг нэг ч удаа зөрчиж байгаагүй. Ер нь Б.З энэ байрны зээлээ төлж чадахгүй, төлбөрийн чадваргүй болоод хүн хүнд зарна гэж 4 жилийн хугацаанд зээлээ төлүүлчихээд буцааж байраа авч байгаа нь нэг талдаа залилан мэхэлж бидэнд хохирол учруулж байна. Би Б.Збайгуулсан гэрээний үүргээ зөрчөөгүй байхад хүндэтгэн үзэж шалтгаангүйгээр гэрээ цуцалж байгаа тул хуульд зааснаар өөрт учирсан хохирлоо нэхэмжилж байна.

Иймд Б.З орон сууцны 2016 оны 07 сарын 02-ний өдрөөс 2019 оны 09 сарын 10-ны өдөр хүртэл хугацаанд төлсөн 14.347.000 төгрөгийг гаргуүлж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Уранчимэг шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:  

Нэхэмжлэгч Б.Б нь 2017 оны 01 сарын 04-ний өдөр хариуцагч Б.Зхэлцэл байгуулсан, түүний төрийн банктай байгуулсан 2013 оны 03 сарын 13-ны өдрийн орон сууцны зээлийн 13/247 тоот гэрээний үүргийг нэхэмжлэгч Б.Б нь 2016 оны 07 сарын 02-ны өдрөөс 2019 оны 09 сарын 02-ны өдөр хүртэл 39 сарын хугацаанд үргэлжлүүлэн биелүүлсэн. Зээлийн гэрээний хавсралтын дагуу сар бүрийн төлөлтийг нь төлөөд явж байсан. 2016 оноос хойш байрны зээлийн төлбөр төлж байгаад 2017 оны 01 сард хариуцагч Б.Згийн хамт Б.Б нь Баянхонгор тойргийн нотариат дээр очиж хэлцэл байгуулсан байдаг. Энэ хэлцэлд орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 21.434.000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөхөөр хэлцэл байгуулсны дараа үүргийг гүйцэтгэсэн ба нийт 14.347.000 төгрөгийн төлбөр төлсөн баримтуудыг хэрэгт хавсаргасан. Нэхэмжлэгч Б.Б нь хариуцагч Б.Згийн төрийн банктай байгуулсан орон сууцны зээлийн гэрээний үүргийг биелүүлсэн 14.347.000 төгрөгөө гаргуулахаар шаардаж байгаа. Бидний зүгээс шаардах эрхээ тодорхойлохдоо 2017 оны 01 сарын 04-ний өдөр байгуулсан хэлцэл нь анхнаасаа хууль зөрчсөн хэлцэл, хэлцлийн агуулга тодорхой бус байсан тул хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулахаар нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага гаргасан. Мөн 2015 оны 01 сард Д.А, Б.З нарын хооронд хэлцэл байгуулагдан хэлцлийн дагуу орон сууцыг захиран зарцуулах эрх нь Д.А шилжсэн ба энэ эрхээ Д.А нь Б.Бд шилжүүлж, орон сууцыг хүлээлгэн өгснөөр ипотекийн зээлийг төлж байсан юм. Нэхэмжлэлийн шаардлагаа бүрэн дэмжиж байна гэв.

 Хариуцагч Б.З шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Би Д.А орон сууцаа 2015 оны 01 сард 54.400.000 төгрөгөөр зарсан ба үүнээс 7.000.000 төгрөгийг бэлнээр өгөөд хавар ноолуурын мөнгөнөөс өгнө гэж тохирсон. Дараа нь Д.А орон сууцыг авч чадахгүй болчихлоо, харин найз Б.Бд зарахаар боллоо гэж хэлсэн, найз Б.Бд нь орон сууцыг 50.000.000 төгрөгөөр зарахаар тохиролцсон. Удалгүй манай ажил дээр Б.Б ирээд нотариат дээр очиж хэлцэл байгуулах талаар хэлсэн тул би ажлаасаа гарч очоод сайн уншилгүй хэлцэлд гарын үсэг зурсан. Орой сургууль цэцэрлэг тарахаар хүмүүс наймаа их сайн хийдэг болохоор өөрийн ажилдаа яараад гарын үсэг зурчихаад явсан юм. Б.Б нь 39 сарын хугацаанд намайг маш их зовоосон, би өр зээлээ төлж чадахгүй, бараа материалаа авах мөнгөгүй байсан ч орон сууцны төлбөрөө өгөх байх гэж хүлээж байсан. 5 жилийн хугацаанд хамгийн их хохирсон хүн нь би, энэ хоёр хүн байрны төлбөрөө төлчихсөн бол би ийм хэцүү амьдрахгүй байсан. Би хоёр хүүхэдтэйгээ айлын хашаанд айлын гэрт толгой хоргодож амьдарч, хоёр хүүхдээ их сургуульд сургаж чадаагүй. Би орон сууцаа Б.Бд 50.000.000 төгрөгөөр зараад ипотекийн зээлийн үлдэгдэл төлбөрийг хасаад надад 21.000.000 төгрөг өгөх ёстой байсан ч Б.Б нь надад мөнгө өгөлгүйгээр миний орон сууцанд амьдарч байсан. Мөн орон сууцыг хүмүүст түрээслүүлж ашиг орлого олж байсан талаар мэдсэн. 2019 оны 08 сард аймгийн холбооны гадаа Б.Бтэй бид нар дөрвүүлээ уулзахад нэг сарын дараа 14.000.000 төгрөг төлөх талаар тохиролцсон боловч бас л төлбөрөө төлөөгүй. Миний зүгээс Б.Бд тавьсан шаардлага бол орон сууцны урьдчилгаа мөнгө 18.800.000 төгрөг, мөн ипотекийн зээлд хамрагдаагүй байсан хугацааны 5 сарын хугацааны түрээсийн төлбөр 783.000 төгрөг, ипотекийн зээлд 368.000 төгрөг төлсөн эдгээр мөнгийг буцааж авах талаар шаардлага гаргаад, мөнгийг өгч чадахгүй бол орон сууцаа буцаан авах талаар хэлсэн байдаг. Иймээс байрны түрээсийг зах зээлийн үнэ 400.000 төгрөгөөр тооцож Б.Бгээс орон сууц ашигласны төлбөрөө шаардаж байгаа. Мөн Б.Б нь Д.Агаар дамжуулан 5.000.000 төгрөг өгье хашаа байшин авчих гэж хэлүүлсэн байсан нь намайг маш их доромжилсон үйлдэл байсан. Эдгээр нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж шүүх үнэн зөвөөр шийдэж өгнө үү. Б.Бгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэв. 

Хариуцагчийн өмгөөлөгч Х.Мөнхбаатар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэмэлт тайлбар байна. Б.З нь 2013 онд ипотекийн зээлээр 64 м.кв 2 өрөө орон сууц авсан байдаг. Тухайн үед орон сууцыг зээлээр авахдаа урьдчилгаа 30 хувийг төлөөд, сарын 700.000 төгрөг төлж байсан ба тухайн орон сууцанд зарцуулсан нийт төлбөр нь 32.000.000 төгрөг төлсөн байдаг. Дараа нь орон сууцаа иргэн Д.А зарахаар тохиролцсон байхад Д.А нь тухайн орон сууцыг авах боломжгүй болмогц Б.Бд зарах талаар Б.Зд хэлсэн байдаг. Б.З Б.Б нь орон сууцыг худалдан авч, тухайн орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг эргүүлэн өгөх талаар хэлж, орон сууцанд амьдарч байх хугацаандаа орон сууцны зээлийг төлж байхаар амаар тохиролцсон байдаг. Сүүлд нь орон сууцны зээлийг төлөх талаар нотариат дээр хэлцэл байгуулсан байсан. Амаар тохиролцсон хэлцэл нь Иргэний хуулийн 39, 40, 41 дүгээр зүйлүүдэд тус тус заасан хүсэл зоригийн илэрхийлэл хүчин төгөлдөр байна гэх агуулгад нийцэж байгаа учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Иймд Б.Бгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэв.  

 Шүүх хуралдаанаар хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг дэлгэцээр харуулж шинжлэн хэлэлцээд  

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч Б.Б нь Б.З 14.347.000 төгрөг гаргуулах, мөн 2017 оны 01 сарын 04-ний өдөр байгуулсан хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч Б.З нь эс зөвшөөрч эд хөрөнгө ашигласны хөлс болон эд зүйл эвдсэний үнэ 15.769.000 төгрөгийг Б.Бгээс гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.   

Шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэж үзлээ. Учир нь:

Нэхэмжлэгч Б.Б нь Баянхонгор аймгийн Баянхонгор сумын 1-р багт байрлах, 59-р байрны 02 тоот, 64 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг хариуцагч Б.З зээлээр худалдаж авахаар тохиролцож, 2017 оны 01 сарын 04-ны өдөр зохигчид орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах хэлцэл байгуулсан болох нь хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан нотариатаар гэрчлүүлсэн Хэлцэл болон нэхэмжлэгч, хариуцагч нарын тайлбараар тогтоогдож байна.

Зохигчдын хооронд хийгдсэн дээрх “Хэлцэл”-ийг Иргэний хуулийн 262-р зүйлийн 262.1-т: Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь худалдан авагч үнийг төлөхөөс өмнө эд хөрөнгийг шилжүүлэх, худалдан авагч нь үнийг гэрээнд заасны дагуу тодорхой цаг хугацааны дараа хэсэгчлэн буюу бүрэн, эсхүл тодорхой цаг хугацааны туршид хэсэгчлэн төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ, гэж заасны дагуу байгуулсан “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” гэж үзэх үндэслэлтэй байна. 

Тодруулбал нэхэмжлэгч, хариуцагч нарын хооронд 2017 оны 01 сарын 04-ний өдөр хийгдсэн хэлцэлд зээлээр худалдаж байгаа орон сууцны хаяг, улсын бүртгэлийн дугаар, орон сууцны үнэ, төлбөрийг хэсэгчлэн төлөх нөхцөл зэрэг гэрээний гол нөхцлийг тодорхой тусгасан, уг орон сууц нь банкны зээлийн барьцаанд байгааг дурьдаж, талууд гарын үсэг зурж, хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлсэн, орон сууцыг худалдан авагч Б.Бд шилжүүлсэн зэрэг нь Иргэний хуулийн 196-р зүйлийн 196.1.1-д: эд хөрөнгө шилжүүлснээр гэрээ байгуулахаар хуульд заасан бол гэрээний гол нөхцлийн талаар талууд тохиролцож, тухайн эд хөрөнгийг шилжүүлснээр,

196-р зүйлийн 196.1.2-т: гэрээг бичгээр байгуулахаар хуульд заасан буюу талууд тохиролцсон бол талууд нэг баримт бичиг үйлдэж, гарын үсэг зурснаар ..., гэрээг байгуулсанд тооцох хуулийн шаардлагад нийцсэн,   

мөн хуулийн 109-р зүйлийн 109.2-т: Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлэх ..., гэсэн хуулийн шаардлагыг хангасан байна.  

Мөн Иргэний хуулийн 171-р зүйлийн 171.1-д зааснаар Ипотекийн зүйлийг өмчлөгч нь уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдын өмчлөлд шилжүүлэх эрхтэй байна.

Иймд нэхэмжлэгч Б.Б, хариуцагч Б.З нарын хооронд 2017 оны 01 сарын 04-ны өдөр Иргэний хуулийн 262-р зүйлийн 262.1-т зааснаар “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулагдсан гэж үзэв. 

Хариуцагч Б.З нь өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг 2016 оны 07 сарын 02-ны өдөр худалдан авагч Б.Бд шилжүүлж өгсөн, Б.Б нь хэлцэлд заасны дагуу Б.Згийн нэр дээрх орон сууцны зээлийг сар бүр төлж,  нийт 14.347.000 төгрөгийг төлсөн болох нь хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан Төрийн банкны “Зээл төлөлтийн хуулга”, зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна.  

Мөн хариуцагч Б.З нь нэхэмжлэгчтэй байгуулсан “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-нээс татгалзаж, Б.Б нь Баянхонгор сумын 1-р багт байрлах, 59-р байрны 02 тоот, 2 өрөө орон сууцыг хариуцагч Б.Зд 2019 оны 10 сарын 10-ны өдөр буцааж хүлээлгэн өгсөн нь хэрэгт авагдсан “ Байр хүлээлгэн өгсөн тухай” баримтаар тогтоогдож байна. 

Иймд Иргэний хуулийн 264-р зүйлийн 264.1-д: ... худалдагч гэрээнээс татгалзах эрхтэй. Хуульд өөрөөр заагаагүй бол талууд гэрээгээр авсан бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй, гэж заасны дагуу хариуцагч Б.З 14.347.000 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй гэж үзлээ. 

Харин зохигчдын хооронд 2017 оны 01 сарын 04-ний өдөр хийгдсэн хэлцэл нь талуудын хүсэл зоригийг бүрэн илэрхийлсэн, гэрээний гол нөхцлийг тодорхой тусгасан, хүчин төгөлдөр хэлцэл /гэрээ/ гэж шүүх үзсэн тул энэ хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэж үзэв. 

Б.З нь 2016 оны 07 сараас 2019 оны 10 сарын 10-ны өдрийг хүртэл орон сууцыг ашиглаж амьдарсны төлбөр нэг сарын 400.000 төгрөгөөр тооцож, 15.200.000 төгрөг, мөн орон сууцанд эвдсэн зүйлийн үнэ 569.000 төгрөг, нийт 15.769.000 төгрөгийг Б.Бгээс гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг нэхэмжлэгч Б.Б эс зөвшөөрч маргажээ. 

Нэхэмжлэгч, хариуцагч нарын хооронд 2017 оны 01 сарын 04-ний өдөр хийгдсэн хэлцлийг Иргэний хуулийн 262-р зүйлийн 262.1-т заасны дагуу байгуулагдсан “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” гэж шүүх дүгнэсэн.

Энэ гэрээг цуцлах тохиолдолд худалдан авагч орон сууцыг өөрийн эзэмшилд байлгасан хугацаанд орон сууцыг ашиглаж, амьдарсны төлбөр тооцох талаар уг гэрээнд тусгагдаагүй, энэ талаар талууд тохиролцоогүй, сөрөг нэхэмжлэлд орон сууцыг ашигласны төлбөрийг нэг сарын 400.000 төгрөгөөр тооцсон үндэслэл тодорхойгүй байна. 

Мөн сөрөг нэхэмжлэлд орон сууцны эвдсэн зүйлийн үнэ 569.000 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжилсэн байх боловч нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох баримтыг гарган ирүүлээгүй байна.  

Тодруулбал сөрөг нэхэмжлэлд дурьдсан орон сууцны эвдрэл гэмтлүүд нь Б.Б орон сууцыг эзэмшиж байх хугацаанд гарсан гэмтлүүд болох нь тогтоогдохгүй, мөн ердийн элэгдэл, хорогдлоос илүү хэмжээний эвдрэл эсэх нь  тодорхойгүй, эдгээр эвдрэл, гэмтлийн үнэлгээг мэргэжлийн байгууллагаар тогтоолгоогүй байна.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115-р зүйлийн 115.2-ийн 115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 43-р зүйлийн 43.2.1, 189-р зүйлийн 189.1, 262-р зүйлийн 262.1-д заасныг баримтлан Б.Б, Б.З нарын хооронд 2017 оны 01 сарын 04-ны өдөр хийгдсэн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах тухай Б.Бгийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай. 

2. Иргэний хуулийн 264-р зүйлийн 264.1-д заасныг баримтлан хариуцагч Б.З 14.347.000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.Бд олгож,  Б.Згийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай. 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 58-р зүйлийн 58.2, 60-р зүйлийн 60.1, 56-р зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч Б.Бгээр /нэмэгдүүлсэн шаардлагад/ 70.200 төгрөгийг нөхөн төлүүлж, нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 229.685 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Б.З 229.685 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.Бд олгож, хариуцагч Б.Згийн сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа төлсөн 236.795 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй. 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.5 дахь хэсэгт тус тус зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба шүүх хуралдаанд оролцсон тал 7 хоног өнгөрмөгц 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүрэгтэйг мэдэгдсүгэй. 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Баянхонгор аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.