Ж.Эын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Х.Эрдэнэсувд даргалж, танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг, шүүгч П.Золзаяа, Б.Мөнхтуяа, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ШШ2020/00654 дүгээр шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдрийн 1031 дүгээр магадлалтай,

Ж.Эын нэхэмжлэлтэй,

“ИМ” ХХК, “ББ” НҮТББ нарт холбогдох,

Үндсэн нэхэмжлэл: 2015.12.09-ний өдрийн “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-гээр захиалсан 703 байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эын нэр дээр олгоход шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөх гэрээний үүргээ биелүүлэхийг даалгах, “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд байгуулагдсан “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-г, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр байгуулагдсан “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-г тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох,

Гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлага: Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Модун таун хотхоны 703 байр, 1305 тоот, 79.97 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг Б.Эрдэнэбатын нэр дээр гаргуулан авах, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Төрийн банк” ХХК-ийн барьцаанаас чөлөөлөхийг хариуцагч нарт даалгах шаардлагатай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Очирдорж, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбатын өмгөөлөгч Л.Загдаа нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Ж.Энхжаргал, түүний өмгөөлөгч Д.Очирдорж, хариуцагч “ИМ” ХХК-ийн өмгөөлөгч Б.Баяржаргал, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Базар, түүний өмгөөлөгч Л.Загдаа, нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов. ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Ж.Э нь хариуцагч “ИМ” ХХК, “ББ” НҮТББ нарт холбогдуулан 2015.12.09-ний өдрийн “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-гээр захиалсан 703 байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эын нэр дээр олгоход шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөх гэрээний үүргээ биелүүлэхийг даалгах, “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд байгуулагдсан “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-г, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр байгуулагдсан “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-г тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан, хариуцагч “ББ” НҮТББ нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргасан,

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбат үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч хариуцагч “ИМ” ХХК-д холбогдуулан Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Модун таун хотхоны 703 байр, 1305 тоот, 79.97 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг Б.Эрдэнэбатын нэр дээр гаргуулан авах, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Төрийн банк” ХХК-ийн барьцаанаас чөлөөлөхийг хариуцагч нарт даалгах шаардлага гаргасан, хариуцагч “ИМ” ХХК зөвшөөрөөгүй маргасан байна.

2. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ШШ2020/00654 дүгээр шийдвэрээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ж.Эын хариуцагч “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн 91 дугаартай орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн 91 дугаартай орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож, нэхэмжлэлийн шаардлагын хариуцагч “ИМ” ХХК, “ББ” НҮТББ нартай байгуулсан 2015 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээгээр захиалсан 703 байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эын нэр дээр гаргуулахыг даалгах шаардлагыг, Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбатын Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Модун таун хотхоны 703 байр, 1305 тоот, 79.97 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг Б.Эрдэнэбатын нэр дээр гаргуулан авах, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг Төрийн банкны барьцаанаас чөлөөлөхийг хариуцагч нарт даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ж.Эаас улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 1,419,950 төгрөгийг, гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбатаас улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын орлогод тус тус хэвээр үлдээж, хариуцагч “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжинд тус бүр 305,000 төгрөгийг, нийт 710,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Ж.Эт олгож шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдрийн 1031 дүгээр магадлалаар Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ШШ2020/00654 дүгээр шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул 2015 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн гэрээний үүрэг биелүүлж Ж.Эын нэр дээр Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, 703 байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахад холбоотой баримт бичгийг гаргуулахыг даалгах, “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалах гэрээ, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд байгуулсан орон сууц захиалах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох нэхэмжлэлийг, гуравдагч этгээд Д.Эрдэнэбатын Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Модун таун хотхоны 703 байр, 1305 тоот, 79.97 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг Б.Эрдэнэбатын нэр дээр гаргуулах, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Төрийн банк” ХХК-ийн барьцаанаас чөлөөлүүлэхийг хариуцагч нарт даалгах тухай шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж өөрчлөн найруулж, 2 дахь заалтын “...үлдээж,” гэснийг “үлдээсүгэй.” гэж, “...хариуцагч “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК-аас тэмдэгтийн хураамжид тус бүр 305,000 төгрөгийг, нийт 710,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид Ж.Эт олгосугай.” гэснийг хасч шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,128,217 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

4. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Очирдорж хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын зарим хэсгийг эс зөвшөөрч байгаа тул дараах үндэслэлээр гомдол гаргаж байна.

4.1. Хариуцагч “ИМ”ХХК, “ББ” НҮТББ нараас 2015.12.09-ний өдрийн “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-гээр захиалсан Модун таун хотхоны 703 дугаар байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эийн нэр дээр олгоход шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөх гэрээний үүргээ биелүүлэхийг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг шийдвэрлэхдээ анхан болон давж заалдах шатны шүүх зохих хуулийг хэрэглээгүй, хэрэглэх ёсгүй хуулийг хэрэглэсэн тухайд: Анхан шатны шүүх уг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгохдоо “...нэхэмжлэгч Ж.Э нь хариуцагч “ИМ” ХХК, “ББ” НҮТББ нарт холбогдуулан 2015.12.09-ний өдрийн “Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ”-гээр захиалсан 703 дугаар байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эийн нэр дээр гаргуулахыг даалгах...” хэмээн нэхэмжлэлийн шаардлагыг буруу тодорхойлж, улмаар “...шаардлага нь талуудын байгуулсан гэрээний 2-р зүйлд зааснаар хэрэгжих боломжтой, өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгч Ж.Эын төлбөр төлөх үүрэгтэй холбоотойгоор хэрэгжих боломжтой байх тул уг шаардлагыг шүүх хангах үндэслэлгүй байна...” хэмээн нотлох баримтыг дутуу үнэлж, хэрэглэвэл зохих хууль, гэрээний заалтыг хэрэглээгүй шийдвэрлэсэн. Харин давж заалдах шатны шүүх магадлалдаа “...Хэдийгээр Ж.Э нь Б.Эрдэнэбатаас гэрээ түрүүлж байгуулсан боловч маргааны зүйл болох 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргуулахыг даалгуулах тухай шаардах эрхгүй. Учир нь нэхэмжлэгч Ж.Э нь маргаж буй 3 өрөө орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлээгүй тул Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авахтай холбоотой баримт бичгийг шаардах эрх үүсээгүй байна. ...Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтын хүрээнд үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж чадаагүй, хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэснийг зөвтгөж Иргэний хуулийн 215 дугаар зүйлийн 215.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлээр Ж.Эын бичиг баримт гаргуулахыг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өөрчлөлт оруулсан болно.” гэж нэхэмжлэлийн шаардлагыг дүгнэсэн боловч нэхэмжлэгчийн гаргасан “703 дугаар байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эын нэр дээр олгоход шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөх гэрээний үүргээ биелүүлэхийг хариуцагч нарт даалгах” нэхэмжлэлийн шаардлагыг дутуу дүгнэж, гэрээнд заасан нөхцөл, иргэний хуулийн зарим заалтыг буруу тайлбарласан гэж гэж үзэж байна.

4.2. Шүүх Ж.Э, “ИМ” ХХК нарын дунд байгуулагдсан гэрээг худалдах, худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн ба тус гэрээний дараах заалтуудад төлбөрийг хэсэгчлэн төлж, банкны зээлд хамруулах, түлхүүр хүлээлцэх нөхцөлийг тусгасан. Үүнд: Гэрээний 2.1. Захиалагч нь нийт орон сууцны нийт үнийн дүнгээс урьдчилгаа төлбөрт 46,300,000 төгрөг төлөв. Гэрээний 2.2. Үлдэгдэл төлбөрийг Төрийн банкны орон сууцны зээлэнд хамрагдан 64,098,000 төгрөгийг захиалагч төлнө. Гэрээний 3.1. Захиалагч нь энэхүү гэрээний 2.1, 2.2-т заагдсан төлбөрийг 100% төлж барагдуулан гүйцэтгэгчтэй тооцоо дуусгаснаар түлхүүр хүлээн авах ба Үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ авах эрх үүснэ. Гэрээний 3.13. Банкны зээлд хамрагдсан захиалагч барилга ашиглалтанд орсон тухай мэдэгдэл хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэн, зээлийн болон барьцааны гэрээг банктай байгуулж, байрны үлдэгдэл төлбөрөө гүйцэтгэгчид төлнө. Дээрх гэрээний заалтууд нь хуульд нийцсэн бөгөөд талууд Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж заасны дагуу төлбөр төлөх нөхцөлөө өөрсдөө тодорхойлсон байна. Гэрээний дээрх заалтуудын агуулга нь “1/ Захиалагч урьдчилгаа төлбөрийг төлөх, 2/ Гүйцэтгэгч өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардагдах баримт бичгийг гаргаж өгөх, 3/ Өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагчийн нэр дээр гаргуулах, 4/ Гэрчилгээг үндэслэн төрийн банкны зээлэнд хамрагдах, 5/ Банкны зээлээр олгосон төлбөрийг гүйцэтгэгч талд шилжүүлэх, 6/ Төлбөр төлөгдөж, тооцоо дууссанаар орон сууцны түлхүүр хүлээн авах” зэрэг үйлдэл хийх агуулгаар харилцан тохиролцож гэрээндээ тусгасан гэж харагдаж байна. Өөрөөр хэлбэл давж заалдах шүүхийн дүгнэсэн Иргэний хуулийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авахтай холбоотой баримт бичгийг гаргуулахыг шаардах эрх урьдчилгаа төлбөрийг төлснөөр үүссэн. Аливаа шинээр баригдаж, ашиглалтад орсон орон сууцанд банк ипотекийн зээл олгохдоо гэрчилгээг зайлшгүй зээл хүсэгчийн нэр дээр гаргасан байхыг шаарддаг жишиг тогтсон ба талууд энэ асуудлыг хуулийн хүрээнд шийдвэрлэж гэрээндээ тусгасан хэмээн үзэж байна. Давж заалдах шатны шүүхээс “...Төлбөр бүрэн төлөгдсөн тохиолдолд захиалагчид өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахыг шаардах эрх үүснэ” гэх агуулга бүхий дүгнэлтийн үндэслэл нь Ж.Э, “ИМ” ХХК нарын байгуулсан гэрээний 3.1 дэх заалт бөгөөд тус заалт нь Банкны зээлэнд хамрагдан үлдэгдэл төлбөрийг бүрэн төлснөөр, захиалагч түлхүүрээ хүлээн авч, өөрийн эзэмшил, ашиглалтдаа шилжүүлэх агуулгатай байна. Гэтэл шүүхээс гэрээний чөлөөт байдлын зарчим болон гэрээний бусад заалтуудын уялдаа, агуулгыг харгалзалгүйгээр “төлбөрийг 100 хувь төлж барагдуулснаар Үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ авах эрх үүснэ” хэмээн буруу тайлбарлаж, үлдэгдэл төлбөр төлөгдөөгүй тул орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эын нэр дээр олгоход шаардлагатай баримт бичгийг гаргах гэрээний үүргийг хариуцагчаар гүйцэтгүүлэх үндэслэлгүй, шаардах эрхгүй мэтээр дүгнэсэн нь буруу юм.

4.3. Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.2 дахь хэсэгт “Гэрээний аль нэг нөхцөлийн утга нь ойлгомжгүй бол түүний агуулгыг бусад нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулах замаар тодорхойлно” гэж заасны дагуу төлбөрийг ямар нөхцөлөөр төлөх, гэрчилгээг хэрхэн гаргуулах, орон сууцыг хэрхэн эзэмшилд шилжүүлэх тухай гэрээний бусад тохиролцоог агуулгаар нь тодорхойлж дүгнэх учиртай. Анхан шатны шүүхийн хэлэлцүүлэгт хариуцагч “ИМ” ХХК-ийн төлөөлөгч нь үлдэгдэл төлбөрийг банкны зээлээр төлөхөөр тохиролцож, гэрээнд заасан тухайгаа хүлээн зөвшөөрч тайлбарласан байдаг. Ж.Э, “ИМ” ХХК-ийн байгуулсан гэрээний эх нь бусад захиалагч нартай байгуулсан гэрээтэй адил нөхцөл, нэг драфт гэрээг ашигласнаас болж зарим ойлгомжгүй заалт орсон байх талтай байна. Тиймээс давж заалдах шатны шүүх “Ж.Э төлбөрийг бүрэн төлөөгүй учир Иргэний хуулийн 243.1-т зааснаар өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авах эрх үүсэхгүй” гэж талуудын тохиролцоогүй нөхцөлөөр төлбөрийг төлөх ёстой мэтээр дүгнэсэн нь нотлох баримтыг үнэн бодитой, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадаагүй байна. Уг нэхэмжлэлийн шаардлага нь “703 дугаар байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагч Ж.Эын нэр дээр олгоход шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөх гэрээний үүргээ биелүүлэхийг хариуцагч нарт даалгах” тухай учир Орон сууцны төлбөрийн урьдчилгаа төлөгдөж, орон сууц ашиглалтад орсноор энэ шаардлагыг гаргах эрх үүсч байгаа болно. Шүүх Иргэний хуулийн 215 дугаар зүйлд заасан Үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулах зохицуулалтыг үндэслэн энэ нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон байх ба энэ зохицуулалтын талаар талууд гэрээндээ хариуцлагын хэлбэрээр тусгаж, тохиролцсон болохыг анхаарах хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл гэрээний 3.12-т Төрийн банкнаас зээл гараагүй тохиолдолд урьдчилгаа төлбөрөөс 20% торгууль суутгаж гэрээг цуцлах агуулгыг заасан нь Үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулж буй дээрх хуулийн зохицуулалтад нийцсэн тохиролцоо болох юм. Гэхдээ нэхэмжлэгч Ж.Э нь хэрэг хянан шийдвэрлэх хугацаанд орон сууцны үлдэгдэл 64,098,750 төгрөгийн төлбөрийг гэрээнд заасан хариуцагч “ИМ” ХХК-ийн Төрийн банкны 341302976303 тоот дансанд тушааж, төлбөрийн үлдэгдэлгүй болсон байгааг дурдах нь зүйтэй. Тиймээс нэхэмжлэлийн уг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт хуульд нийцээгүй, хуулийг буруу хэрэглэсэн гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

4.4. “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд /2019.08.26-нд/ байгуулсан орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг шийдвэрлэхдээ давж заалдах шатны шүүх хуулийг буруу хэрэглэсэн, хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй тухайд: Уг нэхэмжлэлийн шаардлагыг анхан шатны шүүх нотлох баримтыг үнэлж, хэргийн үйл баримтыг зөв дүгнэсэн ба шийдвэр нь хуульд нийцсэн, үндэслэл бүхий байсан байна. Харин давж заалдах шатны шүүхээс ...Гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай хариуцагч “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үзэх үндэслэл тогтоогдсонгүй. ...Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт зааснаар талууд гэрээний эрх чөлөөний хүрээнд утга агуулгаараа хууль зөрчөөгүй гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй. Хариуцагч “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК нь гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан нь нэхэмжлэгч Ж.Эын эрх ашгийн шууд зөрчсөн агуулгатай бус мөн хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасан хүрээнд худалдагч нь нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдаж гэрээ байгуулсан гэж үзэх үндэслэлтэй. Нэхэмжлэгч Ж.Этай хариуцагч “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК-ийн байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдаагүй байсан гэх үндэслэл нь гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай 2016.06.13-ны өдөр “ББ” НҮТББ-ын байгуулсан орон сууцны захиалгын гэрээг, 2016.06.13-ны өдөр “ИМ” ХХК-ийн байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үзэх үндэслэлд хамаарахгүй...” гэж дүгнэсэн. Хариуцагч “ББ” НҮТББ нь нэхэмжлэгч Ж.Этай 2015.12.09-ний өдөр, гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай 2016.06.13-ны өдөр гэрээ байгуулсан. Харин хариуцагч “ИМ” ХХК нь нэхэмжлэгч Ж.Этай 2019.07.31-ний өдөр байгуулсан /энэ гэрээг “ББ” ТББ-тай байгуулсан гэрээг үндэслэж байгуулж байсан тул Гэрээний огноог 2015.12.09-ны өдрөөр бичсэн гэдэг/, гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай 2019.08.26-ны өдөр гэрээ байгуулсан /Энэ гэрээг “ББ” ТББ-тай байгуулсан гэрээг үндэслэж байгуулж байсан тул гэрээний огноог 2016.06.09-ний өдрөөр бичсэн гэдэг/ ба энэ үйл баримтыг анхан шатны шүүх зөв дүгнэж шийдвэртээ тусгасан боловч давж заалдах шатны шүүх хариуцагч “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК нарын Ж.Эрдэнэбаттай байгуулсан гэрээг аль алиныг нь 2016.06.13-ны өдөр байгуулсан мэтээр ойлгогдохоор дүгнэсэн байна.

4.5. Талуудын байгуулсан Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг давж заалдах шатны шүүхээс Худалдах, худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн ба Иргэний хуулийн 250-р зүйлд заасны дагуу худалдагч “ИМ” ХХК нь нэг орон сууцыг Ж.Э, Б.Эрдэнэбат нарын хэд хэдэн этгээдэд давхар худалдсан хариуцагчийн үйлдлийг хууль болон гэрээнд нийцсэн, давхардуулж байгуулсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үзэхгүй хэмээн шийдвэрлэсэн нь хуулийг буруу тайлбарлаж дүгнэсэн гэж үзэхээр байна. Учир нь орон сууц буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх зохицуулалт нь Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйл, 110-р зүйлд тус тус зааснаар ямар нэгэн хэлцэл, гэрээг үндэслэн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх ёстой болохыг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Маргаан бүхий орон сууц нь худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу шилжүүлдэг аливаа төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд хөрөнгө биш юм. Хариуцагчтай түрүүлж гэрээ байгуулсан нэхэмжлэгч Ж.Э нь өөрийн байгуулсан гэрээний дагуу орон сууцыг өмчлөлдөө авах, Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх эрх нь давхардуулсан Б.Эрдэнэбатын гэрээтэй холбоотойгоор зөрчигдөж, Ж.Э, “ИМ” ХХК-ийн хооронд байгуулсан гэрээ хэрэгжих боломжгүй болсон. Мөн Ж.Э, “ИМ” ХХК-ийн байгуулсан гэрээний 4.8-д “Гүйцэтгэгч нь гэрээний хэрэгжилт хэвийн үед захиалагчийн захиалсан орон сууцанд давхардуулан захиалга авахгүй байх, түүнтэй тохиролцохгүйгээр болон гэрээнд зааснаас бусад шалтгаанаар зарж, солихгүй байх үүргийг хүлээнэ.” хэмээн тусгайлан тохиролцсон гэрээний заалтыг зөрчиж өөр этгээдтэй гэрээ байгуулсан байгаа юм.

Иймд дээрх “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд /2019.08.26-ны өдөр/ байгуулсан Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоох нь хуульд болон шударга ёсонд нийцэх юм. Хэргийн үйл баримтууд болох Ж.Этай байгуулсан гэрээнүүд цуцлагдаагүй, гэрээ цуцлах мэдэгдэл өгөөгүй, гэрээг цуцлах тухай Удирдах зөвлөлийн шийдвэр гаргаагүй, Ж.Э нь Б.Эрдэнэбатаас түрүүлж гэрээ байгуулсан болохыг тогтоож, гуравдагч этгээдийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлтийг хүлээн зөвшөөрч байна. Тиймээс дээрх үндэслэлүүдээр давж заалдах шатны шүүхийн магадлалд өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

5. Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбатын өмгөөлөгч Л.Загдаа хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хангах агуулгаар шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулахыг хүсч энэхүү гомдлыг гаргав. Бид анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрч буй үндэслэлээ давж заалдах гомдолдоо дэлгэрэнгүй тайлбарласан. Тэдгээр үндэслэлээ одоо ч бүрэн дэмжиж байгаа. Иймд давхцуулахгүй байх үүднээс энэхүү гомдолд зөвхөн магадлал, түүний үндэслэлийг эс зөвшөөрч буй үндэслэл, тайлбараа тусгалаа.

5.1. Нэг: “ИМ” ХХК худалдагч бөгөөд түүний нэхэмжлэгчтэй байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээ цуцлагдсантай холбоотой гомдлын үндэслэл. Давж заалдах шатны шүүхийн зүгээс гуравдагч этгээдийн хариуцагчидтай байгуулсан гэрээнүүдийг хүчин төгөлдөр гэж үзсэн ч “гуравдагч этгээд нь Иргэний хуулийн 250.1-д заасны дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг шаардах эрхгүй” гэх агуулгаар дүгнэсэн. Гэвч давж заалдах шатны шүүх хуулийн тус заалтыг хэрэглэх үндэслэлгүй юм. Учир нь, хуулийн тус заалт нь нэг эд хөрөнгийн хувьд хоёр этгээдэд худалдах тухай гэрээ байгуулагдсан, тэдгээр нь хоёулаа хүчинтэй байх тохиолдолд л хэрэглэгдэнэ. Гэтэл нэхэмжлэгчийн хувьд худалдагч болох “ИМ” ХХК-тай байгуулсан гэрээ нь цуцлагдсан байсан. Давж заалдах шатны шүүхийн зүгээс “нэхэмжлэгч Б.Энхбаярын худалдах, худалдан авах гэрээ цуцлагдаагүй тул нэг эд хөрөнгийн хувьд давхардсан худалдах, худалдан авах гэрээтэй гэж үзнэ” хэмээн тайлбарласан. Нэхэмжлэгчийн Худалдах, худалдан авах гэрээ цуцлагдаагүй хэмээн дүгнэхдээ “ББ” НҮТББ-ын гэрээ цуцлах мэдэгдэл нь нэхэмжлэгчид хүрээгүй гэх агуулга бүхий дүгнэлтийг үндэслэл болгосон. Өөрөөр хэлбэл, “ББ” НҮТББ-ыг худалдагч хэмээн дүгнэсэн. Гэвч бид маргаан бүхий байрны худалдагч нь “ББ” НҮТББ бус “ИМ” ХХК болох тухай тайлбарласан. Шүүх эхлээд тус хоёр байгууллагын хэн нь байрны хувьд худалдагч эсэхийг дүгнэсний дараа, тухайн этгээдийн гэрээ нь цуцлагдсан эсэхийг дүгнэх учиртай. Гэтэл давж заалдах шатны шүүх энэхүү асуудлаарх бидний гомдолд дүгнэлт өгсөнгүй.

5.2. Бид дараах үндэслэлүүдээр “ИМ” ХХК-ийг байрны худалдагч гэж үзэж байна. Иргэний хуулийн 243.1-д “Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь ... хөрөнгийг ... худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх” гэж заасны дагуу хөрөнгийн өмчлөгч нь худалдагч байх юм. Энэ тохиолдолд маргаан бүхий байр төдийгүй барилга бүхэлдээ “ИМ” ХХК-ийн өмчлөлийнх юм. Тус компани өмчлөгч болох хувьдаа барилга, байрыг барьцаалсан, мөн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг хэний нэр дээр гаргуулахаа шийдвэрлэж, тус байгууллагын албан бичгийн дагуу гэрчилгээ гарч байгаа. Иймд маргаан бүхий байрны худалдагч нь “ИМ” ХХК юм. Харин “ББ” НҮТББ нь хөрөнгийг худалдагч биш юм. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс ч ийм агуулга бүхий тайлбарыг шүүх хуралдаанд гаргасан. Тодруулбал, шүүх хуралдааны тэмдэглэлийн 16 дахь талд тусгагдсан түүний тайлбарт тэрээр “Ж.Э болон “ИМ” ХХК-ийн байгуулсан гэрээ нь Орон сууц захиалгын гэрээ юм. Ж.Э болон “ББ” НҮТББ-ын хооронд байгуулагдсан гэрээнд заагдсан нөхцөл, журам нь зуучлалын шинжтэй гэрээний шинж харагдаж байна” гэсэн байна. Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий байрыг шилжүүлэх тухай ХХАГ нь “ИМ” ХХК болон нэхэмжлэгч гуравдагч этгээдийн хооронд байгуулагдсан тухай, “ББ” НҮТББ тэдгээрийг холбож өгч буй тухай нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч тайлбарласан. Нэхэмжлэгч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ ч ““ББ” НҮТББ-аар дамжуулан “ИМ” ХХК-тай Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг байгуулсан” гэсэн байна. Мөн “ББ” НҮТББ-ын нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдтэй байгуулсан Орон сууц захиалга, захиалга гүйцэтгэх гэрээнд нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдийг “Захиалагч” гэж, “ББ” НҮТББ-ыг “Захиалга хүлээн авагч” гэж, “ИМ” ХХК-ийг “Гүйцэтгэгч” гэж томьёолсон байгаа нь “ББ” НҮТББ нь худалдагч биш болохыг харуулна. Мөн тус гэрээний 4.1-д “Захиалга хүлээн авагч нь ... орон сууцны захиалгыг хүлээн авч, захиалагч болон гүйцэтгэгч талуудын хоорондын гэрээнд энэхүү гэрээнд заасан харилцааг зохицуулна” гэж, 4.3-т “Барилга угсралтын ажлыг санхүүжилтийг тухайн орон сууцанд захиалга өгсөн захиалагч нараас урьдчилгаа төлбөр авч, орлогоос захиран зарцуулах, гүйцэтгэгчийн ажилд хяналт тавих... зэрэг барилга барихтай холбоотой ажлуудыг захиалагчийн өмнөөс хариуцан гүйцэтгэнэ” (Захиалга хүлээн авагч буюу “ББ” НҮТББ) гэж тус тус заасан нь “ББ” НҮТББ нь худалдагч бус захиалагч нэхэмжлэгч болон гүйцэтгэгч “ИМ” ХХК нарын хоорондын харилцааг зохицуулах, захиалагчийн өмнөөс, түүнийг төлөөлж “ИМ” ХХК-тай харилцах эрх бүхий этгээд байна. “ББ” НҮТББ-ын 2019.08.26-ны өдрийн “Хүсэлт гаргах тухай” 07 дугаар албан бичигт (4 дэх догол мөрөнд) “Иймд танай компани тус НҮТББ-ийн дараах нэр бүхий захиалагчидтай сууц захиалгын гэрээг үйлдэн хамтран ажиллана уу” гэж заасан нь “ИМ” ХХК-тай гэрээ байгуулах, орон сууц худалдан авах этгээдүүдийн нэрсийг явуулж, талуудыг холбож өгч байгаа хэрэг байна. Иймд маргаан бүхий байрны худалдагч нь “ИМ” ХХК байх тул нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээд нар нь тус компанитай давхардуулан гэрээ байгуулсан эсэхийг дүгнэх нь маргааныг шийдвэрлэхэд чухал ач холбогдолтой юм. Харин “ББ” НҮТББ-ын нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээ цуцлагдсан эсэхийг дүгнэх нь маргааныг шийдвэрлэхэд ач холбогдолгүй юм.

5.3. 2019.08.29-ний өдрийн “ИМ” ХХК-ийн шийдвэрээр тус компани Ж.Этай байгуулсан гэрээгээ цуцалсан байсан. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн 2 дахь талд “гэтэл 2019.08.29-ний өдөр “ИМ” ХХК-аас орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг миний нэр дээр гаргахгүй гэдгээ мэдэгдсэн” гэж бичсэн байна. Иймд тухайн үед гэрээ цуцлагдсан талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн болох нь нотлогдож байна. Иргэний хуулийн 40.1-д “Хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болно” гэж заасны дагуу “ИМ” ХХК-ийн гэрээ цуцлах мэдэгдэл нь нэхэмжлэгчид хүрсэн (тухайн үед болон шүүхийн шатанд ч хүрсэн) тул түүний гэрээ дуусгавар болсон. Иймд нэг эд хөрөнгийг хоёр этгээдэд худалдсан гэж үзэх, Иргэний хуулийн 250.1 дэх заалтыг хэрэглэх үндэслэлгүй юм.

5.4. Нэхэмжлэгч нь “нэг эд хөрөнгийн хувьд давхардуулсан байдлаар гэрээ байгууллаа” хэмээн шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа тус тайлбар, үндэслэлээ зөвхөн “ББ” НҮТББ-д холбогдуулсан байдаг, харин “ИМ” ХХК давхардуулан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж маргаагүй. Энэ нь “ИМ” ХХК гэрээ цуцалсантай маргаагүйг илтгэнэ. Нэхэмжлэлдээ ч “ИМ” ХХК гэрээ цуцалсныг мэдэгдсэн талаар бичсэн. Анхан шатны шүүхийн зүгээс нэг байрыг нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдэд давхардуулан худалдсан гэж дүгнэхдээ зөвхөн “ББ” НҮТББ-тай холбогдуулан дүгнэсэн. Харин “ИМ” ХХК-ийн хувьд давхардуулан худалдсан тухай дүгнээгүй. Энэ нь “ИМ” ХХК-тай нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдүүд давхардуулан ХХАГ байгуулаагүйг хүлээн зөвшөөрсөн хэрэг гэж үзэж байна. Давж заалдах шатны шүүхийн зүгээс ч “ИМ” ХХК гэрээ цуцалсан болохыг үгүйсгээгүй. Мөн нэхэмжлэгч нь “ИМ” ХХК-ийн гэрээ цуцалсан шийдвэртэй холбогдуулан маргаагүй. Иймд шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд маргааныг шийдвэрлэх тул шүүхүүд “ИМ” ХХК-ийн гэрээ цуцалсан шийдвэр үндэслэлтэй эсэхэд дүгнэлт өгөх учиргүй. Нэгэнт нэхэмжлэгчийн гэрээ нь цуцлагдсан тул нэхэмжлэгч “ИМ” ХХК-тай байгуулсан гэрээнээс үүдсэн аливаа шаардах эрхийг эдлэхгүй юм. Маргаан бүхий байрны худалдагч нь “ИМ” ХХК бөгөөд тэрээр нэхэмжлэгчтэй байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг цуцалсан. Нэхэмжлэгч тус шийдвэртэй холбогдуулан маргаагүй тул тэрээр “ИМ” ХХК-аас гэрээнээс үүдсэн аливаа шаардах эрхийг хэрэгжүүлэхгүй. Түүний гэрээ нь цуцлагдсан тул нэг байрны хувьд давхардсан байдлаар худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдаагүй гэж үзнэ. Иймд Иргэний хуулийн 250.1 дэх заалтыг хэрэглэх үндэслэлгүй бөгөөд гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хангах үндэслэлтэй юм.

5.5. Хоёр: “ББ” НҮТББ-ыг байрны худалдагч гэж үзвэл тус байгууллагын нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээ цуцлагдсан тухай. Давж заалдах шатны шүүхийн зүгээс “ББ” НҮТББ- болон нэхэмжлэгч хоорондын гэрээ цуцлагдаагүй гэж үзэхдээ ““ББ” НҮТББ-ын дүрмийн 12.1-д зааснаар Удирдах зөвлөлийн шийдвэр болох тогтоолыг гаргаагүй тул гэрээг цуцалсан гэж үзэх үндэслэлгүй” гэх дүгнэлтийг хийсэн. Гэвч тус дүгнэлт нь дараах байдлаар үндэслэлгүй юм. Иргэний хуулийн 204.1-д ч гэрээний аль нэг тал гэрээнээс татгалзах бол энэ тухай нөгөө талдаа мэдэгдэх тухай заасан байна. “ББ” НҮТББ-ын гэрээ цуцалсан шийдвэр нь ч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нөгөө талд хүрсэн болох нь маргаангүй билээ. Иймд тэдгээрийн гэрээ цуцлах хэлцэл нь хүчин төгөлдөр болсон буюу гэрээ цуцлагдсан гэж үзнэ. Нэгэнт нэхэмжлэгчийн гэрээ нь цуцлагдсан тул тэрээр гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эрхгүй. Харин гэрээ цуцалсныг хууль бус гэж үзэж байвал гэрээ цуцалсантай холбоотой маргах хэрэгтэй. Гэвч тийм байдлаар маргаагүй тул шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд шийдвэрлэх үүднээс хариуцагчид гэрээг цуцалсан нь хуульд нийцэх эсэх асуудлыг дүгнэхгүй юм. Тухайлбал, ТББ-ын Удирдах зөвлөл шийдвэр гаргах ёстой эсэх асуудал нь маргаанд ач холбогдолгүй юм. Учир нь нэхэмжлэгчийн зүгээс ТББ гэрээ цуцлах шийдвэрээ тогтоол хэлбэрээр гаргасангүй хэмээн үзэж гэрээ цуцлах мэдэгдлийг хүчингүй болгуулах шаардлага гаргаагүй. Мөн ТББ гэрээ цуцлах шийдвэрээ Удирдах зөвлөлийн тогтоол хэлбэрээр гаргах эсвэл бусад байдлаар гаргах эсэх нь тус байгууллагын дотоод асуудал бөгөөд үүнээс болж нэхэмжлэгчийн эрх зөрчигдөхгүй юм. ТББ-ын дүрэм нь гадагш чиглэсэн, үйлчлэл бүхий акт бус зөвхөн байгууллагын дотоод асуудлыг зохицуулсан акт юм. Гэрээ цуцлах мэдэгдэл нь заавал бичгэн хэлбэртэй байх ч шаардлага хуулиар тавигдаагүй. ТББ-ын дүрмийн 7.4-т зааснаар ТББ-ын дарга нь ТББ-ыг гадаад, дотоодод төлөөлөх бүрэн эрхтэй тул түүний гэрээ цуцлах шийдвэр нь байгууллагыг төлөөлж гарсан шийдвэр юм. Хэрэв “ТББ-ын Удирдах зөвлөлийн тогтоол байгаа нөхцөлд л тус ТББ-ын шийдвэр гарсан гэж үзнэ” гэвэл энэхүү шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэлийг ч Удирдах зөвлөлийн тогтоол хэлбэрээр гарсан байх шаардлагатай. Гэрээ байгуулахад ч Удирдах зөвлөлийн тогтоол гарсан байх шаардлагатай. Тэгэж байж төлөөлөх эрх бүхий этгээд гэрээ байгуулсан гэж үзэх, шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл олгосон гэж үзэх үндэслэлтэй болно. Түүнчлэн, шүүх гагцхүү хүчин төгөлдөр хуулийн заалтыг хэрэглэж маргаан шийдвэрлэх учиртай тул ТББ-ын дүрмийг хэрэглэж маргаан шийдвэрлэх учиргүй.

5.6. Гурав: Шүүхүүд Иргэний хуулийн 250.1 дэх заалтыг буруу тайлбарласан тухай. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхүүдийн зүгээс Иргэний хуулийн 250.1 дэх заалтыг тайлбарлахдаа “хуулийн тус заалтыг хэрэглэх урьдчилсан нөхцөл нь нэг эд хөрөнгийн хувьд хоёр этгээд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан байх” агуулгаар тайлбарласан нь үндэслэлгүй юм. Хуулийн тус заалт нь (1) нэг эд хөрөнгийн хувьд хоёр этгээд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байхаас гадна (2) тэдгээр худалдан авагчид хоёулаа шаардах эрх бүхий байх агуулгатай юм. Нэхэмжлэгчийн хувьд гэрээний төлбөрөө бүрэн төлөөгүй тул байрны гэрчилгээг гаргуулах авах, байрыг өмчлөх эрх нь үүсээгүй. Үүнийг анхан болон давж заалдах шатны шүүх хүлээн зөвшөөрсөн. Үүнтэй холбоотой нэхэмжлэгчийн гэрчилгээ гаргуулахтай холбоотой шаардлагыг шүүх хэрэгсэхгүй болгосон. Иймд нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээд нь хоёулаа байр шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй гэж үзэхгүй тул Иргэний хуулийн 250.1 дэх заалтыг хэрэглэх үндэслэлгүй юм. Хэрэв хуулийн тус заалтыг дээрх агуулгаар тайлбарлахгүй, гагцхүү “нэг эд хөрөнгийн хувьд хоёр болон түүнээс дээш худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байх” агуулгаар тайлбарлавал дараах үр дагавар үүсгэнэ. Үүнд: худалдагч нь хөрөнгийг худалдан авагчид шилжүүлэн өгөхгүй байх үүднээс бусад этгээдтэй цаг хугацааг урагшлуулсан байдлаар дүр үзүүлсэн худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах явдал ихсэх болно. Ингэснээр дүр үзүүлсэн хэлцлийн худалдан авагч нь ямар ч төлбөр төлөөгүй, өмчлөл шилжүүлэн өгөхийг шаардах эрхгүй ч түрүүлж гэрээ байгуулсан тул сүүлд гэрээ байгуулсан этгээд хохирох болно.

5.7. Дөрөв: Байрны эзэмшил гуравдагч этгээдэд шилжсэн тухай гомдлын үндэслэл. Хэрэв, “ИМ” ХХК нь нэг эд хөрөнгийг давхардуулан худалдсан бөгөөд нэхэмжлэгчийн гэрээ цуцлагдаагүй гэж үзвэл нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдийн хэн нэгэнд нь байрны эзэмшил шилжсэн эсэхийг дүгнэх шаардлагатай. Учир нь, Иргэний хуулийн 250.1-д эд хөрөнгийг түрүүнд эзэмшилдээ авсан этгээд шаардах эрхтэй тухай заасан. “ИМ” ХХК-ийн зүгээс байрны эзэмшлийг нэхэмжлэгчид шилжүүлээгүй. Харин тус компанийн 2019.09.11-ний өдрийн 329/19 дүгээр албан тоотод маргаан бүхий орон сууцыг Б.Эрдэнэбат эзэмших болсон тухай бичсэн байгаагаас харахад байрны эзэмшлийг Б.Эрдэнэбатад шилжүүлсэн байна. Иймд тэрээр байрны гэрчилгээг гаргуулах, өмчлөх эрхтэй гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

Иймд гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбат нь байрны өмчлөлийг шилжүүлж өгөхийг шаардах эрхтэй тул түүний гэрчилгээ гаргуулахыг даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах агуулгаар шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулах үндэслэлтэй юм. Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 243.1, 254.1-т тус тус заасны дагуу доголдлыг арилгуулах хүрээнд гуравдагч этгээдийн барьцаанаас чөлөөлж өгөхийг шаардах эрхтэй юм. Иймд тус шаардлагыг ч нэгэн адил хангах агуулгаар шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулах үндэслэлтэй юм гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгчийн гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдоогүй гэж үзлээ.

7. Нэхэмжлэгч Ж.Э хариуцагч “ИМ” ХХК болон “ББ” НҮТББ-д холбогдуулан 2015.12.09-ний өдрийн орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээгээр захиалсан 703 байрны 1305 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Ж.Эын нэр дээр олгоход шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж гэрээний үүргээ биелүүлэхийг даалгах,

“ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр тус тус байгуулагдсан орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох нэхэмжлэлийг,

Гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбат хариуцагч “ИМ” ХХК-д холбогдуулан Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Модун таун хотхоны 703 байр, 1305 тоот, 79.97 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг Б.Эрдэнэбатын нэр дээр гаргуулах, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Төрийн банк” ХХК-ийн барьцаанаас чөлөөлөхийг даалгах бие даасан шаардлагыг тус тус гаргасан.

Хариуцагч “ББ” НҮТББ нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, “...Ж.Э нь гэрээний 2.1-д заасныг зөрчиж урьдчилгаа төлбөрийн 30 хувийг хугацаандаа төлөөгүй тул 86 тоот гэрээг цуцалж, Б.Эрдэнэбаттай гэрээ байгуулсан, Ж.Э нь гэрээний үүргээ биелүүлж чадахгүй тохиолдолд гэрээ цуцлахад татгалзахгүй гэж гарын үсэг зурсан, иймээс Ж.Эын гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү, гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбатын шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч байна” гэсэн.

Хариуцагч “ИМ” ХХК нэхэмжлэлийн талаар гаргасан хариу тайлбартаа “...“ББ” НҮТББ-ын Б.Эрдэнэбат эсхүл Ж.Этай хийсэн гэрээний аль нь хуульд нийцэж байгаа нь тодорхойгүй байна. “ББ” НҮТББ-ын хариуцлагагүй үйл ажиллагаанаас маргаан гарсан, “ИМ” ХХК Төрийн банктай зээлийн гэрээ байгуулсан, уг гэрээний барьцаа хөрөнгө нь тухайн байр юм. Тиймээс барьцааны гэрээ хүчин төгөлдөр байгаа учраас барьцаанаас чөлөөлөх үндэслэлгүй, гуравдагч этгээдийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна” гэжээ.

Гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбат бие даасан шаардлагадаа “...Б.Эрдэнэбат “ИМ” ХХК-тай орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан, гэрээний дагуу Б.Эрдэнэбат гэрээнд заасан төлбөрийг төлөх, “ИМ” ХХК үл хөдлөх эд хөрөнгийг түүний өмчлөлд шилжүүлэх, өмчлөлийн гэрчилгээг гаргаж өгөх үүргийг тус тус хүлээсэн, Б.Эрдэнэбат нь гэрээгээр хүлээсэн төлбөр төлөх үүргийг бүрэн гүйцэтгэсэн байх тул тэрээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийг шилжүүлж авахыг шаардах эрхтэй байна. Гэвч тус компани гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй байх тул гэрчилгээг гаргуулахаар бие даасан шаардлага гаргаж байна. Гэрээний зүйл болсон орон сууц одоогоор “Төрийн банк” ХХК-ийн барьцаанд байгаа, иймээс доголдлыг арилгуулах эрхийн хүрээнд тус байрыг барьцаанаас чөлөөлүүлэхийг “ИМ” ХХК-аас шаардах эрхтэй, бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү” гэсэн.

8. Анхан шатны шүүх, “...“ББ” НҮТББ болон Ж.Э нарын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, тус байгууллага хуульд заасан журмын дагуу гэрээг цуцлаагүй, энэ тохиолдолд Б.Эрдэнэбаттай давхар худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан нь хууль зөрчсөн тул гэрээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус, ...орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулах нэхэмжлэгчийн шаардлага нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 2-р зүйлд зааснаар хэрэгжих боломжтой, өөрөөр хэлбэл, төлбөрөө төлсний дараа өмчлөх эрхийг шаардах боломжтой” гэж дүгнэн “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр байгуулагдсан орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох Ж.Эын нэхэмжлэлийг хангаж, гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбатын хариуцагч “ИМ” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Б.Эрдэнэбатын нэр дээр гаргуулах, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Төрийн банк” ХХК-ийн барьцаанаас чөлөөлөхийг даалгах бие даасан шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч “ИМ” ХХК болон “ББ” НҮТББ-д холбогдуулан 2015.12.09-ний өдрийн орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээгээр захиалсан орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Ж.Эын нэр дээр гаргуулах гэрээний үүргээ биелүүлэхийг даалгах, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон байна.

Давж заалдах шатны шүүх, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд ““ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК болон Ж.Э нарын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ цуцлагдаагүй, “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, энэ тохиолдолд хариуцагчийг нэг зүйлийг хоёр этгээдэд давхар худалдсан гэж үзэх талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн, харин тус шүүх гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай байгуулсан гэрээг хууль зөрчсөн гэж Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэсэн нь буруу, учир нь орон сууцыг хоёр этгээдэд давхар худалдаж гэрээ байгуулснаар нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг шууд зөрчсөн хууль бус гэх агуулга байхгүй, иймд “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр байгуулагдсан орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох Ж.Эын нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй, харин талуудын маргаанд Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасан хууль зүйн үр дагавар үүсэх бөгөөд Ж.Э, Б.Эрдэнэбат нар хэн аль нь орон сууцыг эзэмшилдээ аваагүй нь тогтоогдсон, Ж.Э түрүүлж гэрээ байгуулсан тул давуу эрхтэй, гэсэн хэдий ч тэрээр орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй учир өмчлөх эрхийг шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг шаардах эрх үүсээгүй, гуравдагч этгээд эзэмшилдээ аваагүй, гэрээг хожим нь хийсэн тул өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг шаардах, улмаар барьцаанаас чөлөөлүүлэх шаардлага гаргах үндэслэлгүй” гэсэн дүгнэлтийг хийж, үндсэн нэхэмжлэл болон бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь тус тус хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

9. Хоёр шатны шүүх зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд дүгнэлт хийж, маргааны үйл баримтыг тогтоосон нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2-т заасантай нийцсэн гэж үзэв.

Нэхэмжлэгч Ж.Э нь Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанд ажиллаж байхдаа тус байгууллагад 5-аас дээш жил ажилласан ажилчдад олгогдсон орон сууцны квотод хамрагдаж, улмаар Нийслэлийн өмчийн харилцааны газраас захиалан “ИМ” ХХК-аар гүйцэтгүүлж бариулахаар болсон Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Модун таун хотхоны 703 дугаар байрнаас 1305 тоот орон сууцыг худалдан авахаар болсон, барилгыг бариулах захиалагч тал болох Нийслэлийн өмчийн харилцааны газрын дэргэд барилгын төсөл хэрэгжүүлэх, үйл ажиллагаанд хяналт тавих чиг үүрэг бүхий “ББ” НҮТББ байгуулагдсан, уг байгууллагатай нэхэмжлэгч 2015.03.11-ний өдөр орон сууц захиалах, захиалгын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан нь тогтоогджээ.

10. Дээрх гэрээ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан, гэрээ хүчин төгөлдөр болох талаар хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй ба нэхэмжлэгч нь гэрээний үнэд нийт 96,025,000 төгрөг, урьдчилгаанд 28,380,000 төгрөг төлөх үүрэг хүлээсэн боловч 2016.05.02-ны өдрийн байдлаар 5,838,970 төгрөг төлсөн байсан тухайд зохигч маргаагүй байна.

Энэ хугацаанаас хойш хариуцагч буюу ажил гүйцэтгэгч “ИМ” ХХК нь 2019 оны 1-р сард барилгыг ашиглалтад оруулж, улсын комисст хүлээлгэн өгөх үед нэхэмжлэгч Ж.Э орон сууцны үнэд 40,461,030 төгрөг төлж, улмаар “ББ” ХХК-аас “ИМ” ХХК-д 2019.07.30-ны өдөр хүргүүлсэн албан бичгийн дагуу тус компанитай орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, үлдэх төлбөрийг Төрийн банкны орон сууцны зээлд хамрагдан төлөхөөр тохиролцжээ.

11. Харин “ББ” НҮТББ нь гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай маргааны зүйл болсон орон сууцыг худалдах-худалдан авах гэрээг 2016.06.13-ны өдөр байгуулсан, уг гэрээний дагуу тэрээр орон сууцны үнийг төлсөн, дээрхийн адил “ББ” ХХК-ийн 2019.08.26-ны өдрийн “ИМ” ХХК-д хүргүүлсэн албан бичгийн дагуу Б.Эрдэнэбат “ИМ” ХХК-тай орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан нь тогтоогджээ.

12. Дээр дурдсан үйл баримтууд тогтоогдсон, хариуцагч “ББ” НҮТББ нь Ж.Этай байгуулсан гэрээг урьдчилгаа төлбөр төлөөгүй гэж 2016.05.09-ний өдөр цуцалсан гэж тайлбарлаж байгаа хэдий ч талуудын хооронд үүссэн маргааны явцад хариуцагч “ББ” НҮТББ нь хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу Ж.Этай байгуулсан гэрээг цуцалсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй, энэ талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт үгүйсгэгдэхгүй байна.

13. Анхан шатны шүүх хариуцагч “ББ” НҮТББ нь Ж.Этай байгуулсан гэрээгээ хуульд заасан журмаар цуцалж зохих шийдвэрийг гаргаагүй атлаа гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбаттай зэрэгцүүлэн худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан нь хууль зөрчсөн үйлдэл хэмээн үзэж Ж.Эын нэхэмжлэлээс “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын, “ИМ” ХХК болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд 2016.06.13-ны өдөр байгуулагдсан орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох шаардлагыг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасныг баримталж хангасан нь эрх зүйн алдаатай байсныг давж заалдах шатны шүүх залруулж энэ үндэслэлээр шийдвэрт өөрчлөлт оруулсан нь зөв болжээ.

Учир нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан “хууль зөрчсөн” хэм хэмжээ нь аливаа хэлцлийн агуулга нь тодорхой хуулийн хориглолтыг зөрчсөн нөхцөлд хэрэглэгдэх бөгөөд орон сууцыг хоёр этгээдэд давхар худалдсаныг хуулиар хориглосон үйлдэлд хамааруулах нь хууль зөрчинө.

Энэ тохиолдолд давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэснээр Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасан “худалдагч нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдсан бол уг эд хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч, хэрэв эд хөрөнгө хэний ч эзэмшилд шилжээгүй байвал түрүүлж гэрээ хийсэн этгээд эзэмшилдээ шилжүүлэн авах давуу эрхтэй” гэсний дагуу Ж.Э, Б.Эрдэнэбат нарын аль нь давуу эрхтэй болохыг шүүх тогтоох учиртай ба хэргийн баримтаас үзэхэд Ж.Э, Б.Эрдэнэбат нарын хэн аль нь маргааны зүйл болсон орон сууцыг эзэмшилдээ аваагүй тул түрүүлж гэрээ байгуулснаараа нэхэмжлэгч Ж.Эт худалдан авах давуу эрх үүссэн гэж үзнэ.

14. Нэхэмжлэгч Ж.Эын хариуцагч нараас орон сууцны өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийг хангах нөхцөл бүрдээгүй гэж үзэж энэ нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгохдоо давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасныг зөв тайлбарлан хэрэглэжээ.

Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь аливаа биет байдлын болоод эрхийн доголдолгүй хөрөнгийг худалдан авагчид шилжүүлэхээс гадна уг хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг шилжүүлэх үүргийг хүлээх ба талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 2.1-т “захиалагч нь нийт орон сууцны үнийн дүнгээс урьдчилгаа төлбөрт 46,300,000 төгрөг төлөв”, 2.2-т “үлдэгдэл төлбөрийг Төрийн банкны орон сууцны зээлэнд хамрагдан 64,098,00 төгрөгийг захиалагч төлнө”, 3.1-д “захиалагч нь энэхүү гэрээний 2.1, 2.2-т заасан төлбөрийг 100 хувь төлж барагдуулан гүйцэтгэгчтэй тооцоо дуусгаснаар түлхүүр хүлээн авах ба үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ авах эрх үүснэ”, 3.13-т банкны зээлд хамрагдсан захиалагч барилга ашиглалтад орсон тухай мэдэгдэл хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэн банктай зээлийн болон барьцааны гэрээг байгуулж, байрны үлдэгдэл төлбөрийг гүйцэтгэгчид төлнө” гэж зааснаас үзвэл, Ж.Э үнийг бүрэн төлснөөр “ИМ” ХХК өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, улмаар улсын бүртгэлд бүртгүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг шилжүүлэх үүргийг хүлээхээр байна.

Ж.Э нь орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй байгаа тул түүний худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу хариуцагч нарт ийм шаардлага гаргах эрх үүсээгүй тул нэхэмжлэлийг хангах хууль зүйн үндэслэлгүй, гагцхүү төлбөрийг бүрэн төлсний дараа шаардах эрх үүсэх юм.

15. Гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбат нь орон сууцыг худалдан авахаар гэрээ байгуулсан, уг гэрээ хүчин төгөлдөр, гэрээний үүргээ биелүүлж үнийг төлсөн байх хэдий ч түүнд гэрээний зүйлийг шаардах давуу эрх үүсээгүй тул түүний “ИМ” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр гаргуулах, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Төрийн банк” ХХК-ийн барьцаанаас чөлөөлөхийг даалгах бие даасан шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасантай нийцнэ, энэ талаар давж заалдах шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

16.1. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гомдлын “орон сууцны үлдэх төлбөрийг банкны зээлээр төлөх, зээл авахын тулд үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ эхэлж гарахаар талууд гэрээгээр тохиролцсон атал шүүх үнийг бүрэн төлөөгүйгээс шаардлагатай бичиг баримт гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгоно гэсэн дүгнэлт хийснийг зөвшөөрөхгүй” гэх хэсгийн тухайд, нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн уг шаардлагын үндэслэлд Ж.Э болон “ИМ” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан гэрээний 2.1, 2.2, 3.1, 3.13 дахь хэсгийг заасан, гэрээний эдгээр нөхцөлийг харьцуулан үзэхэд үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шилжинэ гэж ойлгохоор байгааг хоёр шатны шүүх дүгнэсэн талаар энэ тогтоолын 14-т дурдсан.

16.2.Түүнчлэн нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн “хариуцагч нар нэг орон сууцыг 2 этгээдэд давхар худалдсан нь хууль зөрчсөн хэлцэл болох талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн атал давж заалдах шатны шүүх энэ дүгнэлтийг өөрчилж Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасныг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн” тухай гомдлын үндэслэлд энэ тогтоолын 13-т заасан хэсэг хариулт болохыг дурдах нь зүйтэй.

17.1. Гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдолд, “...худалдагч нь “ББ” НҮТББ бус, “ИМ” ХХК байхад энэ талаар дүгнээгүй” гэсэн талаар.

Хэргийн баримтаар Нийслэлийн өмчийн харилцааны газар ажилчдын нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх төсөл хэрэгжүүлэх зорилгоор “ИМ” ХХК-тай 90 айлын 16 давхар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгүүлэхээр гэрээ байгуулсан, уг төслийн үйл ажиллагааг дэмжих, хяналт тавих зорилгоор дэргэдээ “ББ” НҮТББ байгуулсныг дээр дурдсан, иймээс барилгын гүйцэтгэл, явц, ажил гүйцэтгэхтэй холбоотой харилцаа “ББ” НҮТББ, “ИМ” ХХК-ийн хооронд үүссэн, “ББ” НҮТББ орон сууцны квот авах ажилчидтай гэрээ байгуулж, тухайн ажилчдын орон сууцны үнэд төлсөн мөнгийг өөртөө төвлөрүүлж, цааш нь “ИМ” ХХК-д шилжүүлж байсан нь зохигчийн тайлбарт дурдагдсан, 2019 оны 1 дүгээр сард орон сууцны барилга бүхэлдээ ашиглалтад орсны дараа “ББ” НҮТББ “ИМ” ХХК-д албан бичгээр мэдэгдэж зөвшөөрөл олгосноор тус компани ажилчидтай тухайлбал, Ж.Э, Б.Эрдэнэбат нартай анхны байгуулсан гэрээний огноогоор гэрээг шинэчилж хийсэн нь тогтоогдсон байна.

Дээрхээс үзвэл, Ж.Э, Б.Эрдэнэбат нар “ИМ” ХХК-тай гэрээг шинэчилж хийхээс өмнө тэдний хувьд худалдагч тал нь “ББ” НҮТББ гэж үзнэ. Иймд нэхэмжлэгч Ж.Э болон “ББ” НҮТББ-ын хооронд байгуулагдсан 2015.12.09-ний өдрийн гэрээг цуцалсан гэж үзэх эсэх талаар шүүх дүгнэсэн нь үндэслэлтэй болно.

17.2. Гомдлын, хариуцагч “ИМ” ХХК нь нэхэмжлэгч Ж.Этай байгуулсан гэрээгээ цуцалсан гэсэн нь үндэслэлгүй.

“ББ” НҮТББ-аас 2019.07.30-ны өдрийн 05 тоот албан бичгээр Ж.Этай, дараа нь 2019.08.26-ны өдрийн албан бичгээр Б.Эрдэнэбаттай тус тус гэрээ байгуулахыг мэдэгдэж “ИМ” ХХК-д хүргүүлсэн, эдгээр албан бичгийг үндэслэж, “ИМ” ХХК нь бодитоор 2019.07.31-ний өдөр Ж.Этай, 2019 оны 8 дугаар сард Б.Эрдэнэбаттай гэрээ байгуулсныг дээр дурдсан, харин эдгээр гэрээнд он, сар, өдрийг талууд өмнө “ББ” НҮТББ болон Ж.Э нарын хооронд, “ББ” НҮТББ болон Б.Эрдэнэбат нарын хооронд тус тус байгуулагдсан гэрээний огноогоор бичсэнийг маргаагүй болно.

Харин “ИМ” ХХК нь “ББ” НҮТББ-ын ирүүлсэн албан бичгийг үндэслэн Ж.Этай анх гэрээг байгуулж, төлбөр төлүүлсэн, гэтэл дахин 20-д хоногийн дараа Б.Эрдэнэбаттай гэрээ байгуулах албан бичиг ирсний дагуу мөн гэрээ байгуулсан, энэ цаг хугацаанд талуудын хооронд маргаан үүссэн, хариуцагч “ИМ” ХХК-ийн зүгээс маргаан үүссэн явдлыг “ББ” НҮТББ-ын үйл ажиллагаанаас болсон гэсэн тайлбар гаргасан байх тул “ИМ” ХХК болон Ж.Э нарын хооронд байгуулагдсан гэрээ хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу цуцлагдсан гэж үзэх үндэслэлгүй.

17.3. “ББ” НҮТББ болон Ж.Э нарын хооронд байгуулагдсан гэрээ цуцлагдсан гэсэн гомдлын тухайд, анхан болон давж заалдах шатны шүүх гэрээг цуцалсан гэж үзэхгүй талаар шийдвэр, магадлалд тодорхой дүгнэлт хийснийг энэ тогтоолын 12-т дурдсан.

17.4. Давж заалдах шатны шүүх хэргийн баримтын хүрээнд дүгнэлт хийж, Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасныг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн тухай энэ тогтоолын 13-т тодорхой тусгагдсан тул дээрх хуулийг хэрэглэх асуудлаар гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгчийн гаргасан гомдол үндэслэл муутай гэж үзэв.

17.5. “ИМ” ХХК нь 2019.09.11-ний өдрийн 329/19 тоот албан бичигт “орон сууцыг Б.Эрдэнэбат эзэмших болсон” тухай бичсэн, иймээс эзэмшил түүнд шилжсэн гэх агуулгатай гомдлын энэ хэсгийг хангах боломжгүй. Учир нь эд юмсыг хууль ёсоор мэдэлдээ авах замаар эзэмшил үүсэхийг Иргэний хуулийн 89 дүгээр зүйлийн 89.1-д заасан, эзэмшил нь ямар нэгэн гэрээ хэлцэл, албан бичгээр үүсэхгүй, харин бодит үйлдэл буюу тухайн эд хөрөнгөд нөлөөлөх хэлбэрээр бий болох бөгөөд гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбат орон сууцыг хүлээн авч, бодитоор эзэмшсэн үйл баримт тогтоогдоогүй, ийм нөхцөл үүсээгүй байна.

Дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн болон гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгчийн гомдлыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, магадлалыг хэвээр үлдээж шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдрийн 1031 дүгээр магадлалыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч болон гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч нарын гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т заасныг баримтлан хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч Ж.Э /өмгөөлөгч Д.Очирдорж/-ын 2020.06.10-ны өдөр 1,420,000 төгрөг төлснийг, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд Б.Эрдэнэбат /өмгөөлөгч Л.Загдаа/-ын 2020.06.03-ны өдөр 780,200 төгрөг төлснийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Х.ЭРДЭНЭСУВД

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                 Г.АЛТАНЧИМЭГ

ШҮҮГЧИД                                                       П.ЗОЛЗАЯА

                                                                        Б.МӨНХТУЯА

                                                                        Д.ЦОЛМОН