2020         09          10

182/ШШ2020/01982

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч С.Буд даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд явуулж

 

Нэхэмжлэгч: Х. Д

Хариуцагч:  НШШГГ,

Гуравдагч этгээд: “ХФБ” ХХК /РД:2809419/, Сүхбаатар дүүрэг, 1-р хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, 8-р байр, 302 тоот

үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Г.Батболд, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Отгонжаргал, В.Уранцэцэг, гэрч Н.Цолмонгэрэл, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Хонгорзул нар оролцов.

                                                                                                                                    

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний төлөөлөгч шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбартаа: Иргэн Х.Д, М.Баасандорж нар нь Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 03 дугаар сарын 21-ний өдрийн “Хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” 182/ШШ2017/00585 тоот захирамжийн дагуу “ХФБ” ХХК-д 97,000,000 төгрөг төлөхөөр болсон. Улмаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч Х.Дт 2020 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдөр 4/15349 тоот мэдэгдлийг өгсөн ба уг  мэдэгдэлд “Үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан гуравдагч этгээд Х.Дын өмчлөлийн эрхийн бүртгэлийн Y-2204004658 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 18 дугаар хороо,13 дугаар хороолол, 10-122 тоотод байрлах 30.м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1., Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-д заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлүүлэхэд 84,741,668 төгрөгөөр үнэлэгдсэн болохыг мэдэгдье” гэсэн байсан. Харин төлбөр төлөгчийн зүгээс “Файн эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээг хэд хэдэн шалтгааны улмаас хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа болно. Үүнд: Орон сууцыг үнэлэхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнд бичигдсэн байрны хуучин хэмжээ болох 30 м.кв-аар үнэлсэн. Монгол улсад орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохтой холбоотой Стандартчилал, хэмжил зүйн үндэсний зөвлөлийн 2009 оны 12 сарын 24-ний өдрийн 52 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” МNS6058:2009 дугаартай стандарт мөрдөгдөж эхэлсэн. Өөрөөр хэлбэл 2009 оноос өмнө хуучны орон сууцны талбайг хэмжихэд тагт, харанхуй өрөө, хонгилын талбай ордоггүй ба шинэ МNS6058:2009 дугаартай стандартын дагуу ариун цэврийн өрөө, тагт зэргийг сууцны ашиглалтын талбайд оруулж тооцох 2 өрөө орон сууцны талбайн хэмжээ нь доод талдаа 60 м.кв болно. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг харахад зах зээлийн, орлогын, өртгийн гэх мэт үнэлгээний хандлагыг ашигласан, хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан хэрэглэсэн, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт аргачлалд нийцүүлсэн гэжээ. Гэтэл бодит байдал дээрээ Үнэгүй.мн гэсэн сайтаас гурван зар оруулаад хамгийн бага үнээр нь тооцож, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргаж, хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

Хариуцагч шүүхэд ирүүлсэн болон түүний төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2017 оны 03 дугаар сарын 21-ний өдрийн 585 дугаар захирамжаар М.Баасандорж, Х.Д нараас 97,000,000 төгрөг гаргуулж “ХФБ” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шийдвэрийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч М.Баасандорж , Х.Д нарын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан гуравдагч этгээд Х.Дын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Y-2204004658 дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 18 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол, 10 дугаар байрны 122 тоотод байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэн хурааж, Монгол улсын иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул 2020 оны 04 дүгээр сарын 21-ний 4/221 дугаар тогтоолоор “Файн эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Хөрөнгийн үнэлгээний “Файн эстимэйт” ХХК-ний шинжээч Н.Цолмонгэрэл нь дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг 84,741,668 төгрөгөөр үнэлснийг 2020 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 4/153498, 4/153508, 4/153488, 4/15351 дугаар мэдэгдлүүдээр шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл хөтлөн талуудад үнэлгээний тайланг танилцуулж мэдэгдсэн. Төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг уг үнэлгээний 70 хувь буюу 59,319,167 төгрөгөөр дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоон 2020 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдрийн анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулахаар нийтэд зарласан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

Гэрчээс шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Албадан дуудлага худалдаагаар оруулах үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг манай компани тогтоосон. Энэ тохиолдолд зах зээлийн жишиг үнийн арга хамгийн тохиромжтой, түүнийг хэрэглэсэн. Бүх сайтуудыг судалсан. Үнэгүй.мн сайт дээр нийт зарын 90 хувь нь гардаг. Суурь нөхцөл хангасан 3 орон сууцны мэдээллийг авч харьцуулсан. Дээр нь хэлцэл, дотоод заслын тохируулгыг хэрэглэж, орон сууцны үнийг 84,741,668 төгрөг гэж гаргасан гэв.

Шүүх нэхэмжлэл, Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 03 сарын 21-ний өдрийн 182/ШШ2017/00585 дугаартай шийдвэр, шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, гүйцэтгэх хуудас, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл, тэмдэглэл, эд хөрөнгө битүүмжлэх болон хураах тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн үнийн санал ирүүлэх тухай мэдэгдэх хуудас, шинжээч томилох тухай тогтоол, шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, үнэлгээний мэдэгдэл, анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол, мэдэгдэл зэрэг бичгийн баримтыг шинжлэн судлаад

 

                                             ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

 

Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 03 сарын 21-ний өдрийн 182/ШШ2017/00585 дугаар шийдвэрээр Х.Д, М.Баасандорж нараас 97,000,000 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 321,475 төгрөг, нийт 97,321,745 төгрөгийг гаргуулж "ХФБ” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн байх ба төлбөр төлөгч шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул НШШГГ шийдвэрийг албадан гүйцэтгэхээр барьцааны хөрөнгө болох Х.Дын өмчлөлийн эрхийн бүртгэлийн Y-2204004658 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 18 дугаар хороо,13 дугаар хороолол, 10-122 тоотод байрлах 30.м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 2020 оны 03 сарын 04-ний өдрийн 17301105/02 дугаартай эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоолоор битүүмжилж, 2020 оны 04 сарын 01-ний өдрийн 17301105/03 дугаартай эд хөрөнгө хураах тогтоолоор хураан авч, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар төлбөр төлөгч талууд үнийн санал өгөөгүй гэсэн үндэслэлээр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу “Файн эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилж орон сууцыг үнэлүүлсэн байна.

 

Шийдвэр гүйцэтгэгч үл  хөдлөх эд хөрөнгийг шинжээч 84,741,668 төгрөгөөр үнэлсэн тухай мэдэгдлийг өмчлөгч, төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талуудад 2020 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдөр хүргүүлж гардуулсан байна. Улмаар НШШГГ шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үргэлжлүүлэн явуулж, барьцааны хөрөнгө болох эрхийн улсын бүртгэлийн Х.Дын өмчлөлийн 30.м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолын дагуу шинжээчийн үнэлгээний 70 хувь буюу 59,319,167 төгрөгөөр 2020 оны 05 сарын 15-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулах тухай 2020 оны 05 сарын 08-ны өдрийн 4/17395 тоот мэдэгдлийг талуудад хүргүүлжээ.

 

Шинжээчийн тогтоосон үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг төлбөр төлөгч Х.Д эс зөвшөөрч уг үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар 2020 оны 05 сарын 01-ний өдөр шүүхэд гомдол гаргасан байна.

 

Хариуцагч байгууллагын томилсон шинжээчийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоохдоо www.unegui.mn сайт дээрх ижил төсөөтэй хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг ашигласан байх боловч энэ нь хангалттай зөв болж чадаагүй байна. Мэргэжлийн байгууллагын хувьд хариуцагч байгууллагын томилсон шинжээч орон сууцны талбайн хэмжээг шинэ байдлаар тооцох, орон сууцны үнийн индексийг ашиглах боломжтой байсан боловч чадаагүй байна. Орон сууцны талбайн хэмжээ хуучин журам мөрдөгдөж байсан үеийнхээр бага байгаа ба зарим ашигтай талбай ороогүй гэсэн нэхэмжлэгчийн тайлбарыг хүлээн авах үндэстэй гэж үзнэ. Хариуцагчийн томилсон шинжээч орон сууцыг өрөөний тоо, байршил, чанар зэргээр харьцуулж болно гэж тайлбарлах боловч талбайн хэмжээ / өрөөнүүд том жижиг байх г м/ үнэлгээнд чухал ач холбогдолтой билээ.

Хариуцагчийн томилсон шинжээчийн тайланд харьцуулагдсан 3 орон сууцууд 93,000,000, 95,000,000, 88,000,000 төгрөгийн үнэтэй гэсэн байхад үнэлгээ тогтоосон орон сууц яагаад 84,741,668 төгрөг болж буй нь ойлгомжгүй. Тэрээр орон сууцны талаарх талуудын хэлцэл, дотоод заслын тохируулгыг хийсэн гэх боловч энэ талаар орон сууцны өмчлөгчтэй ярилцсан тэмдэглэл болон дотоод засал харилцан адилгүй талаарх баримт байхгүй\ байна. Шууд зар болон байрны зургийг харж, хэлцэл, заслын тохируулгыг хийсэн гэх байдал харагдаж байх бөгөөд орон сууцны үнэлгээг бодит байдалд нийцүүлж гаргасан гэж үзэх боломжгүй байна.

Дээрх үндэслэлүүдээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/221 дүгээр тогтоолын дагуу хийгдсэн шинжээчийн 04 дүгээр сарын 23-ны хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэв.

 

Монгол Улсын Иргэний Хэрэг Шүүхэд Хянан Шийдвэрлэх тухай хуулийн 115-р зүйлийн 115.2.1, 116, 118-р зүйлийг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай Монгол улсын хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар Х.Дын өмчлөлийн эрхийн бүртгэлийн Y-2204004658 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 18 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол, 10-122 тоотод байрлах 30.м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг үнэлсэн 2020 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

1. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай Монгол улсын хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.6-д зааснаар шийдвэр хүчин төгөлдөр болмогц Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 03 сарын 21-ний өдрийн 182/ШШ2017/00585 дугаартай шийдвэрийн дагуу хийгдэж буй шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг сэргээсүгэй.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг 7 хоногт гардан авах үүрэгтэй, эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ                                           С. БУД