2017 оны 11 сарын 29 өдөр

Дугаар 181/ШШ2017/0

Улаанбаатар хот

 

                                  МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Түмэнцэцэг даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч:

Хариуцагч: холбогдох,

           Анхны албадан дуудлага худалдааны санал болгох доод үнэ болон үнэлгээчний тогтоосон үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг 2017 оны 07 сарын 25-ны өдөр хүлээн авсныг хянан хэлэлцэв.

         Шүүх хуралдаанд: Хариуцагч байгууллагын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Оюунбилэг, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Батнасан, О.Амгаланзаяа, нарийн бичгийн дарга Т.Болор-Эрдэнэ нар оролцов.

                                                                                                                         ТОДОРХОЙЛОХ нь:

        Нэхэмжлэгч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Нны тасгийн дарга бөгөөд Сүхбаатар дүүргийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч, хошууч Н.Уранчимэгийн 2017 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 3/1927 дугаар “Мэдэгдэл”-д төлбөр төлөгч Н.Наранцогт, Д.Аварзэд нарт 2017 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдөр мэдэгдсэнийг 2017 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр мэдлээ. 2017 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн үнэлгээний саналыг Н.Наранцогт, Д.Аварзэд нарт мэдэгдээд бусад өмчлөгч нарт мэдэгдэхгүй байгаа нь хууль зөрчиж байна гэж үзэж байна.

      Хуучнаар Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2014 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 6045 дугаар шийдвэрээр Нацагдуламын Наранцогтоос 36 388 289 төгрөг, Доржпаламын Аварзэдээс 36 388 289 төгрөгийг гаргуулж “Газар партнерс ББСБ” ХХК-д тус тус олгуулахаар шийдвэрлэсэн. Төлбөр төлөгч бидний үүргийн гүйцэтгэлд миний бие нь хамтран өмчилдөг, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-..., Г-... дугаарт бүртгэлтэй, Сүхбаатар дүүргийн 11 дүгээр хороо Зүүн сэлбийн 09 дүгээр гудамны 153 тоот, 138 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилга, 404 м.кв талбайтай газрыг барьцаалсан.

      Ийнхүү шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар барьцаа хөрөнгөөр гэрээний үүргийн биелэлтийг хангах ажиллагаа хийгдэж байгаа боловч Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу үнэлгээчний тогтоосон 233 498 200 төгрөгийн үнийг төлбөр төлөгч миний зүгээс хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Учир нь зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлэхийн сацуу, тус үл хөдлөх хөрөнгө, газрыг хамтран өмчилдөг өмчлөгчийн эрхийн ноцтой хөндөж байна.

      Бид анх 2014 онд тус үл хөдлөх хөрөнгө болон газрын үнийн саналыг 3.5 тэрбум төгрөгөөр өгч байсан. Гэтэл зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийнх нь бодит үнэд хүрэхгүй үнээр үл хөдлөх хөрөнгө болон газрыг хамтад нь үнэлсэн илт үндэслэлгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, энэхүү үнэлгээчний тогтоосон үнэ нь анх бидний санал болгосон үнийн 20 хувьд ч хүрэхгүй байна. Мөн тус газар, үл хөдлөх хөрөнгө нь Улаанбаатар хотын нэгдүгээр зэрэглэл бүхий бүсэд байрладаг, тус бүс хэсэгт 138 м.кв талбайтай орон сууцны үнэ гэхэд л 250 000 000 – 600 000 000 төгрөгийн үнэ хүрдэг. Гэтэл 138 м.кв талбайтай орон сууцны байрны үнэ ч хүрэхгүй үнээр үл хөдлөх хөрөнгө болон газар хоёрыг үнэлж өмчлөгч бидний эрхийг ноцтой зөрчиж байна. Мөн надаас үнийн саналыг аваагүй байж яаж ийм хямдхан зарах гэж байна.   

Иймд анхны албадан дуудлага худалдааны санал болгох доод үнэ болон үнэлгээчний тогтоосон үнийг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

           Хариуцагч байгууллагын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2014 оны 12 сарын 17-ны өдрийн 6045 дугаар шийдвэрээр Н.Наранцогтоос 36 388 289 төгрөг, Д.Аварзэдээс 36 388 289 төгрөг гаргуулж “Газар партнерс ББСБ” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсний дагуу Н 2015 оны 3 сарын 03-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулсан.

Төлбөр төлөгч Н.Наранцогт, Д.Аварзэд нарын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Сүхбаатар дүүргийн 11 дүгээр хороо, 9 дүгээр гудамжны 153 тоот 138 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилга, 404 м.кв талбайтай газрыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 36 дугаар зүйлд заасны дагуу битүүмжилж, хураасан.

Төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу үнэлгээчний тогтоосон үнэлгээ 233 498 200 төгрөгийн 70 хувиар тооцон 163 448 740 төгрөгөөр 2017 оны 01 сарын 26-ны өдөр анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулахад, Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2017 оны 01 сарын 26-ны өдрийн 181/ШЗ2017/01687 дугаар захирамжаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн.

Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдаж байгаа тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.    

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Манай байгууллага бол төлбөр төлөгч нараас барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шүүхийн шийдвэрийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдсан, тус ажиллагаа нь хуулийн дагуу явагдсан гэж үзэж байгаа тул хариуцагчийн татгалзалыг дэмжин шүүх хуралдаанд оролцож байна. Хэрэгт газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн хоёр үнэлгээ авагдсан байгаа тул тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой болгож шинжээч томилуулан дахин үнэлгээ тогтоолгох хүсэлтийг шүүхэд гаргаж байна гэв.

        Шүүх зохигчдын тайлбар, хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

                                                                                                                                ҮНДЭСЛЭХ нь:

       Нэхэмжлэгч Г. нь хариуцагч Ннд холбогдуулан, анхны албадан дуудлага худалдааны санал болгох доод үнэ болон үнэлгээчний тогтоосон үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлага гаргажээ.

         Хариуцагч Н нь шийвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэгч Г.ын гаргасан гомдлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргаж байна.

        Шүүх, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй гэж үзэв.

        Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн шүүгчийн 2014 оны 12 сарын 17-ны өдрийн “Зохигч талуудын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” 6045 дугаар захирамжаар А.Аварзэд, Н.Наранцогт нараас 72 776 578  төгрөгийг гаргуулан “Газар партнерс ББСБ” ХХК-д олгож, Сүхбаатар дүүргийн 11 дүгээр хороо, Зүүн сэлбийн 9 дүгээр гудамжны 153 тоотод байрлах, 138 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай хувийн сууц, 404 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний газрыг албадан дуудлага худалдаанд оруулж зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ. /хх-ийн 29-30/

       Шүүгчийн захирамжийн дагуу Н нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 2015 оны 05 сарын 21-ний өдрийн 154/6046 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2015 оны 06 сарын 23-ны өдрийн 154/6048 тоот тогтоолоор хураасан байна. /хх-34-35, 39-40/

        Н нь 2016 оны 11 сарын 11-ний өдрийн 3/35091 тоот мэдэгдэлээр төлбөр төлөгч Н.Наранцогтод, мөн өдрийн 3/35090 тоот мэдэгдэлээр төлбөр төлөгч Д.Аварзэд, өмчлөгч Г., Д.Алтангэрэл, Д.Нацаг-Юм нарт Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу 2016 оны 11 сарын 18-ны дотор үнийн санал өгөхийг мэдэгдэж, мэдэгдэлийг тус тус хүргүүлж, 2016 оны 11 сарын 14-ний өдөр шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийг үйлдсэн, төлбөр төлөгч Н.Наранцогт, А.Аварзэд нар нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд уг төлбөрийг 2016.12.31-ний дотор төлж барагдуулна гэсэн, мөн үнийн саналыг 11 сарын 25-ны дотор авчирч өгнө гэсэн баталгааг бичиж өгсөн баримтууд хэрэгт тус тус авагджээ. /хх-55-60/

        Улмаар, төлбөр төлөгч А.Аварзэд, хамтран өмчлөгч Г., Д.Алтангэрэл нар нь үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 3.5 тэрбум төгрөгөөр үнэлж байгаа талаархи үнийн саналаа өгсөн болох нь хэрэгт авагдсан баримт, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, төлбөр авагч “Газар картнерс ББСБ” ХХК нь 2016 оны 11 сарын 30-ны өдөр 02/2-299 тоот албан бичгээр “...төлбөр төлөгч нар нь өнөөдрийг хүртэл үнийг саналаа ирүүлээгүй тул хөндлөнгийн шинжээч томилж өгнө үү” гэсэн хүсэлт гаргасан зэрэг нь төлбөр төлөгч, өмчлөгч нараас гаргасан үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөөгүй гэж үзнэ. /хх-44-50/

        Төлбөр авагч, төлбөр төлөгч, өмчлөгч нар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг харилцан тохиролцоогүй учир ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2016 оны 11 сарын 30-ны өдрийн 219 дүгээр Шинжээч томилох тухай тогтоолоор “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон, шинжээч нь төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг үнэлж 2016 оны 12 сарын 20-ны өдрийн 775 дугаартай хөрөнгө үнэлсэн тухай тайлан, холбогдох баримтуудыг хавсарган ирүүлснийг 2017 оны 01 сарын 09-ний өдрийн 3/1227 тоотоор төлбөр төлөгч Н.Наранцогтод, мөн өдрийн 3/1228 тоотоор төлбөр төлөгч А.Аварзэд, өмчлөгч Г., Д.Алтангэрэл, Д.Нацаг-Юм нарт тус тус төлбөрт хураагдсан ...138 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилга, 404 м.кв талбайтай газрыг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу үнэлгээчийн тогтоосон үнэ 233 498 200 төгрөгийн 70 хувиар тооцон 163 448 740 төгрөгөөр анхны албадан дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг тогтоохыг мэдэгдлээр хүргүүлж, улмаар төлбөр төлөгч нартай уулзан танилцуулж, тэмдэглэл үйлдсэн ажиллагаа нь хууль зөрчөөгүй байна./хх-64-78/

     Тэрээр, хариуцагчийн шинжээчээр томилж, үнэлгээг тогтоолгосон “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК нь уг үнэлгээг 2016 оны 12 сарын 20-ны өдөр гаргасан нь тухайн үед тусгай зөвшөөрөл нь хүчингүй болоогүй байсан, харин Сангийн сайдын 2017 оны 5 сарын 3-ны өдрийн 144 дүгээртэй “Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн хугацаа сунгах, хүчингүй болгох тухай” тушаалын Хоёрт. Энэхүү тушаалын 2 дугаар хавсралтад заасан 1 иргэний хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийг хүчингүй болгосон нь “Равдангийн Зоригт ЦЖ63011778 регистрийн дугаартай, тусгай зөвшөөрлийн 071200017 дугаарын гэрчилгээтэй” гэсэн хэрэгт авагдсан лавлагаагаар маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгө, газрыг үнэлсэн 2016 оны 12 сарын 20-ны өдрийн 775 дугаартай хөрөнгө үнэлсэн тухай тайлан, холбогдох баримт нь хуулийн дагуу хийгдсэн ажиллагаа гэж дүгнэх үндэслэлтэй юм.

      “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлсон арга, аргачлал зэргийг дүгнэлтдээ тодорхой дурдаж, холбогдох гэрэл зургийн үзүүлэлтийг хавсаргасан байх тул газар дээр нь очоогүй гэх нэхэмжлэгч талын тайлбарыг үндэслэлгүй гэж үзэв.

      Иймээс, нэхэмжлэгч Г.ын шүүхэд гаргасан, надаас үнийн санал аваагүй гэсэн гомдол үндэслэлгүй байна гэж дүгнэлээ.

       Мөн нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгүүдийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн, шинжээч газар дээр нь очоогүй дүгнэлт гаргасан гэж тайлбарлан, “Итгэлт бээс” ХХК-ийн гаргасан үнэлгээг нотлох баримтаар шүүхэд гаргаж өгсөн байна.

       Нэхэмжлэгч Г.ын “Итгэлт бээс” ХХК-иар үнэлүүлсэн үнэлгээ нь ...354 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний барилга, 636 м.кв талбай бүхий өмчлөгдсөн газарт үнэлгээ хийлгэсэн баримтыг маргааны зүйл болсон шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх хуудсанд заагдсан төлбөрт хураагдсан, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хийгдэж буй ...138 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилга, 404 м.кв талбайтай газрыг үнэлсэн үнэлгээтэй харьцуулан дүгнэлт хийх нь хуульд нийцэхгүй гэж дүгнэлээ. /хх-97-109/

       Өөрөөр хэлбэл, Н нь шүүгчийн захирамж, гүйцэтгэх хуудсанд бичигдсэний дагуу зээлийн гэрээний барьцааны зүйл болох  “Сүхбаатар дүүргийн 11-р хороо, Зүүн сэлбийн  9-р гудамжны 153 тоотод байрлах, улсын бүртгэлийн Ү-... дугаартай, 0047769 тоот гэрчилгээтэй, 138 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай хувийн сууц, мөн тус хаягт байршилтай улсын бүртгэлийн Г-... дугаартай, ... тоот гэрчилгээтэй, 404 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний газар”-ыг битүүмжлэн хурааж, үнэлгээ тогтоолгох ажиллагааг хийсэн байхад нэхэмжлэгч Г.ын шүүхэд гаргаж өгсөн “Итгэлт бээс” ХХК-ийн үнэлгээний ажлын тайланд: “...Өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ 0047769, улсын бүртгэлийн дугаар Ү-..., газар өмчлөх эрхийн гэрчилгээний дугаар ..., газрын улсын бүртгэлийн дугаар Г-..., үнэлсэн хөрөнгийн нэр: ”636 м.кв талбай бүхий өмчлөгдсөн газар, түүн дээр барьсан 354 м.кв талбай бүхий худалдаа үйлчилгээний барилга”-т хийгдсэн үнэлгээ нь хариуцагчийн үнэлгээ хийгдсэн газрын болон үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээнээс илүү их хэмжээтэй газар, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн байх тул нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргаж өгсөн үнэлгээг нотлох баримтаар үнэлэх нь хууль зүйн үндэслэлгүй юм.

       Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.3-т “төлбөр төлөгч, төлбөр авагч эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо үнэлгээ тогтоосон өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно” гэсэн заалтын дагуу нэхэмжлэгч Г. нь шийдвэр гүйцэтгэгчээс 2017 оны 01 сарын 17-ны өдрийн 3/2636 тоот мэдэгдэлийг Үл хөдлөх эд хөрөнгийг анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулах тухай тогтоолын хамт хүлээн авснаас хойш буюу 2017 оны 01 сарын 30-ны өдөр шүүхэд гомдлоо гаргасан нь хууль зөрчөөгүй гэж үзнэ

       Иймд, Ннаас хөрөнгийн үнэлгээний компанийг томилохдоо Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан журмыг зөрчсөн болох нь тогтоогдохгүй байх тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.    

       Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны талаар: Нэхэмжлэгч Г. болон түүний өмгөөлөгч нарт шүүх хуралдааны товыг мэдэгдэж, баримт үйлдсэн атал шүүх хуралдаанд хүндэтгэх шалтгаангүйгээр хүрэлцэн ирээгүй, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч нар нэхэмжлэгчийн эзгүйд хэргийг хянан шийдвэрлүүлэх хүсэлт гаргасан тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.2-т зааснаар түүний эзгүйд хэргийг хянан шийдвэрлэсэн болно.                  

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль /2002 он/-ийн 37 дугаар зүйлийн 37.3, 34 дүгээр зүйлийн 34.3, 34.4-д заасныг баримтлан Ннд холбогдох, анхны албадан дуудлага худалдааны санал болгох доод үнэ болон үнэлгээчний тогтоосон үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай Г.ын нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Г.ын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70200 төгрөгийг улсын төсвийн орлого болгосугай.

3.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119 дүгээр зүйлийн 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Б.ТҮМЭНЦЭЦЭГ