2017 оны 03 сарын 15 өдөр

Дугаар 102/ШШ2017/00720

Улаанбаатар хот

 

 

                                       МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

            Нийслэлийн Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Р.Алтантуяа даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар:

 

Нэхэмжлэгч: Чингэлтэй дүүргийн 1-р хороо, 1-р 40 мянгат, А4-р байрны 19 тоотод оршин суух, регистр АЭ80122062, Боржигон овогт Удвалын Өнөрцэцэгийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Баянгол дүүргийн 4-р хороо, 9-р байрны 39 тоотод байрлах, “Камдер” ХХК-д холбогдох ажил гүйцэтгэх гэрээний доголдлын улмаас учирсан хохиролд 49 110 576 төгрөг гаргуулах, У.Өнөрцэцэгээс алданги 22 987 347 төгрөг гаргуулахыг хүссэн Камдер ХХК-ний сөрөг нэхэмжлэлтэй хэргийг тус тус хянан хэлэлцэв.

 

            Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Гомбосүрэн, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Таванбаяр, хариуцагчийн өмгөөлөгч М.Бадрал /үнэмлэх 09-05/, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Энэрэл нар оролцов.

                                                                                                          ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч У.Өнөрцэцэг шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Миний бие 2012 оны 08 сарын 27-нд “Камдер” ХХК-ийн барьсан Баянзүрх дүүргийн 26-р хороо, “Еnсанто таун” хотхоны 305-р байрны 2-р орц, 8-р давхар 61 тоотод 3 өрөө 105.32 м2 талбайтай орон сууцыг 1м2 талбайн үнийг 1750 ам доллараар тооцон нийт 184 310 ам доллараар 801/2/65 тоот орон сууцны захиалгын гэрээний дагуу худалдан авсан. Орон сууцны захиалгын гэрээний дагуу “Камдер” ХХКомпани 2013 оны 02-р улиралд орон сууцыг ашиглалтанд оруулах байсан хэдий ч 4-р улирал буюу 2013 оны 11-р сарын 11-нд уг орон сууцыг улсын комисст хүлээлгэн өгч ашиглалтанд орсны дараа 12 сард байрандаа нүүж орсон. 2014 оны 03-р сарын 14-ний өдөр улсын бүртгэлийн Ү-2204058781 дугаарт бүртгэгдсэн, 000306638 тоот өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гэр бүлийн гишүүдийн хамтаар дундаа хамтран өмчилж авсан. Орон сууцандаа орсны дараа бусад оршин суугчид байрны талбайн хэмжээ дутаж байна, компаниас хохирлоо гаргуулж авлаа гэдгийг сонссон тул миний бие Монгол улсад Барилгын зохион байгуулалтын зураг төсөл хийх, хэмжих үйл ажиллагаа эрхлэх ЭТ19-359/12 тоот тусгай зөвшөөрөлтэй, улсын бүртгэлийн 90112.58095 дугаарт бүртгэгдсэн, 5418291 тоот регистрийн дугаартай “Тоонтогранд” ХХКомпанид худалдан авсан орон сууцныхаа талбайг хэмжих хүсэлт гаргасан. “Тоонтогранд” ХХКомпани Монгол улсад хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй стандартын дагуу хэмжилт хийж манай орон сууцны талбайгаас 5,974м2 талбай дутаж байна гэсэн дүгнэлт гарсан. Ийнхүү талбайн хэмжээ дутсан тухай “Камдер” ХХКомпаний борлуулалтын албаны дарга Мөнхбатад бичгээр мэдэгдсэн боловч хариу өгөхгүй байна. Иймд “Камдер” ХХК-аас орон сууцны 5.974 мкв-ын зөрүү 10.455 ам.доллар буюу гэрээ байгуулсан өдрийн ханшийг төгрөгт шилжүүлэн тооцоход 14 327 000 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн төлбөр 198 000 төгрөг  нийт 14 525 000 төгрөг гаргуулж намайг хохиролгүй болгож өгнө үү гэжээ.

               Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлэхдээ: ...Орон сууц ашиглалтад орсны дараа  2013 оны 12-р сарын 20-нд миний зүгээс Голомт банкны Орон сууцны зээлд хамрагдан 110 000 000 төгрөгийн зээлийг жилийн 18% буюу сарын 1.5% хүүтэй зээлж төлбөрөө төлсөн. Орон сууцны захиалгын гэрээн дээр ч бид орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг зээлээр санхүүжүүлэн төлнө гэж бичсэн байгаа. ...“Тоонтогранд” ХХКомпани Монгол улсад төгөлдөр мөрдөгдөж буй стандартын дагуу хэмжилт хийж манай орон сууцны талбайгаас 5.974 м.кв талбай дутаж байна гэсэн дүгнэлт гарсан. Энэхүү хэмжилтийн “Камдер” ХХКомпани хүлээн зөвшөөрөхгүй гэсэн тул шүүхээс “Лэндс” ХХК-ийг хөндлөнгийн шинжээчээр дахин томилж уг компанийн дүгнэлтээр 4.95 м.кв дутсан гэж үзсэн. Иймд тус компаниас доорхи хохиролыг гаргуулж шийдвэрлэж өгнө үү. “Камдер” ХХК-иас орон сууцны 4.95 м.кв-ын зөрүү 8662 ам доллар  буюу гэрээ байгуулсан өдрийн ханшийг төгрөгт шилжүүлэн тооцоход 11 871 000 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн төлбөр 198 000 төгрөг, нийт 12 069 000 төгрөг, тус компанид илүү төлсөн 11 871 000 төгрөгийг Голомт банкнаас 2013 оны 12-р сарын 20-ны өдөр зээлсэн зээлийн хүү сарын 178 065 төгрөгийг 24 сараар үржүүлж 4 807 755 төгрөг, энэхүү захиалгын гэрээг доллараар байгуулсан бөгөөд төлбөр төлөх үед долларын ханш өссөн тул зөрүү хохирол 20 313 900 төгрөг нийт 37 190 735 төгрөгийг гаргуулж намайг хохиролгүй болгож өгнө үү  гэжээ.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчлөхдөө: Захиалагч У.Өнөрцэцэг нь Камдер ХХК-тай 201.08.27-ны өдөр “Орон сууц захилагын гэрээ”-г байгуулсан байх бөгөөд талуудын хооронд байгуулсан гэрээ нь Монгол улсад хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байгаа Төлбөр тооцоог мөнгөн тэмдэгтээр гүйцэтгэх тухай хуулийг зөрчиж байгуулсан байх тул Иргэний хуулийн 56-р зүйлийн 56.1.1 дэх хэсгийн ...Хууль зөрчсөн, мөн хуулийн 57-р зүйлийн 57.1 дэх хэсгээр 2012.08.27-ны “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бусад тооцож өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нэхэмжлэлийн зарим шаардлагаас татгалзаж, зарим шаардлагыг нэмэгдүүлэхдээ: Тус шүүхэд хянан хэлэлцэгдэхээр зарлагдсан У.Өнөрцэцэгийн нэхэмжлэлтэй Камдер ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт 2017 оны 02-р сарын 08-нд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилснөөсөө татгалзаж байна. Ийнхүү татгалзсантай холбоотойгоор урьд 2015 оны 9-р сарын 22 болон 2016 оны 3-р сарын 15-нд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна. Энэхүү нэхэмжлэлийн шаардлага 37 190 735 төгрөг дээр 11 919 841 төгрөгөөр нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж нийт 49 110 576 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлага болсон. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг дараах байдлаар тодруулж байна. Үүнд: Орон сууцны талбайн хэмжээ зөрүү 4.62 м.кв талбайн үнэ, зээлийн төлбөрт 30 876 239 төгрөг, орон сууцны захиалгын гэрээг ам.доллараар хийснээс үүдэн гарсан ханшийн зөрүү төлбөр 18 234 337 төгрөг нийт 49 110 576 төгрөг болно гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Гомбосүрэн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: У.Өнөрцэцэг нь 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр Камдер ХХК-тай “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулж, 105.42 мк талбайтай байрыг 1 мк-н үнийг 1750 доллараар тооцож, нийт 184.310 долларын үнэтэй орон сууц худалдан авах гэрээ байгуулсан. Гэрээгээр 50 хувийг 4 хувааж төлсөн бөгөөд ашиглалтанд орсны дараа үлдэгдэл төлбөрийг банкны зээлээр төлөхөөр тохирсон. Орон сууцыг бид 2013 оны 12 дугаар сарын 30-нд хүлээж авсан. Гэтэл сууцны талбайд зөрүү гарч, хэмжилт хийлгэхэд 105.42 м.кв-аас 4.62 м.кв дутсан. 4.62 м.кв-г 1750 доллараар тооцход 8 085 доллар болсон бөгөөд нэхэмжлэл гаргах үеийн ханш 2 479.84 төгрөгөөр тооцож 20 049 506 төгрөгийг Камдер ХХК-иас нэхэмжилнэ. Камдер ХХК нь Орон сууц захиалгын гэрээг доллараар хийсэн нь Төлбөр тооцоог үндэсний мөнгөн тэмдэгтээр гүйцэтгэх тухай хуулийг зөрчсөн. Бид орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 67.510 долларыг Голомт банкнаас сарын 1,5 хувийн хүүтэй, 36 сарын хугацаатай зээл авч, төлж дуусгасан. Тус орон сууц нь Голомт банкны санхүүжилтээр баригдсан учраас Голомт банкнаас өөр банкнаас зээл авах боломжгүй байсан. 2016 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр хүртэлх 4.62 мк-н зөрүү мөнгийг Голомт банкинд төлсөн байна. Гэрээний үндсэн нөхцөл болж байгаа доллароор төлбөр төлөх нь Монгол улсын хүчин төгөлдөр хуулийг зөрчиж гүйцэтгэсэн гэж үзэж байгаа. Би орон сууцны төлбөрт 2012 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр 92.200 долларыг төлөхөд нэг долларын ханш  1.375 төгрөг байсан. Дараагийн төлбөрт 2013 оны 2-р сарын 25-нд 4600 доллар төлөхөд ханш 1.395.68 болж, ханшаас 25.33 доллар буюу 116 518 төгрөгийн хохирол, 2013 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдөр 5 000 доллар төлөхөд ханш 1.430.70 төгрөг болж, 302 050 төгрөгийн хохирол, 2013 оны 5 дугаар сарын 27-нд 10 000 доллар төлөхөд ханш нь 1.440.04 төгрөг болж 69.69 төгрөгөөр нэмэгдэж 696 900 төгрөгийн зөрүү, 2013 оны 07 дугаар сарын 06-ны өдөр 5000 доллар төлөхөд ханш 1460.21 төгрөг болж нэг доллар 89.86 төгрөгөөр нэмэгдэж 449 300 төгрөгийн зөрүү, 2013 оны 12-р сарын 26-нд 67 510 доллар төлөхөд ханш 1617.27 төгрөг болж нэг доллар 246.92 төгрөгөөр нэмэгдэж 16 669 569 төгрөгийн зөрүү нийт 18 234 337 төгрөгийг ханшийн зөрүүд төлж хохирол учирсан байна. Дутсан талбайнд ноогдох мк-н зөрүү 20.049.506 төгрөг, 20 049 506 төгрөг буюу 8 085 долларт 36 сарын хугацаанд 1.5 хувийн хүү төлсөн бөгөөд үүнийг 2 479.84 төгрөгөөр тооцож 10 826 738 нийт 30 876 239 төгрөг, үүн дээр долларын ханшийн зөрүү 18 234 337 төгрөг нийт  49 110 576 төгрөгийг Камдер ХХК-иас нэхэмжилж байна гэв.

 

Хариуцагч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Таванбаяр шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хариуцагч нь 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр У.Өнөрцэцэгтэй гэрээ байгуулж, гэрээгээр тохирсон ажлыг гүйцэтгэсэн. Нэхэмжлэгч гэрээний үүргээ зөрчсөн учраас гэж нэхэмжлэл гаргасан байна. Бид Иргэний хуулийн 349-р зүйлийн 349.1-д заасан ажлын үр дүнг нь хүлээлгэн өгсөн учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байна. Доголдол гэж үзсэн бол Иргэний хуулийн 349.1-д заасан 6 сарын хугацааанд гомдол гаргаагүй, 2015 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдөр гомдол гаргасан байдаг. Харин нэхэмжлэгч 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр байраа хүлээн авснаа хэллээ. Гэрээний 5.3 дахь хэсэгт  зааснаар 105,32 мкв талбайтай орон сууцыг тэнхэлгээр тооцох, 8.3-т зааснаар захиалагч нь уг асуудлаар маргаан гаргахгүй гэж заасан байгаа. Барилгын ажлыг гүйцэтгэх явцад шалгах эрх нь нээлттэй байсан. Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Зээлийн хүүтэй холбоотой зээл авсан гэж ярьлаа. Гэвч захиалагч нь өөрийн хөрөнгөөр бэлэн төлөх, эсхүл зээл авах нь өөрийнх нь  асуудал. Хүүний зөрүүг манайх төлөх үндэслэлгүй. Гэрээний үүргийг биелүүлээгүй талбайн доголдол бол биш. Гэрээгээр тохиролцоогүй үүргийг шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй. Бид тухайн орон сууцны талбайг стандартын дагуу хэмжсэн. Ямар хэмжээсээр хэмжих вэ гэдгээр талууд тохиролцсон байна. Доголдолгүй үр дүнг хүлээлгэн өгч, захиалагч гомдлын шаардлага гаргаагүй. Бид гэрээг зөрчөөгүй тул нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй гэв.

 

Хариуцагч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Таванбаяр шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл, шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Гэрээний 8 дугаар зүйлд “...2.2 дахь хэсэгт зааснаар графикаар төлөх байсан бөгөөд хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд 0.5 хувийн алданги  төлөх”-өөр тохирсон. Төлбөрийг 4 үе шаттай хийх байсан. Эхний төлөлт хугацаандаа хийгдсэн. Дараагийн төлөх 5 хувь буюу 9 170 долларыг 2013 оны 2-р сарын 25-нд төлөх байсан ч 4600 ам долларыг төлж, хугацааг нь 63 хоногоор хэтрүүлж 2013 оны 4-р сарын 29-нд 5000 доллар төлсөн. 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр 36.432 доллар төлөх байсан, гэвч 32 хоногийн дараа 2013 оны 5-р сарын 27-нд 10 000 доллар, 72 хоногийн дараа 2013 оны 7-р сарын 6-нд 5000 доллар, 173 хоногийн дараа 2013 оны 12-р сарын 26-нд 21 459 доллар тус тус төлсөн. Иймд үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүйд 63 хоногийн алданги 1436.4 доллар, 32 хоногийн алданги 5827.2 доллар, 72 хоногийн алданги 9511.2 доллар нийт 16 774.8 долларыг гэрээ байгуулсан өдрийн ханш 1370 төгрөгөөр тооцож 22 987 347 төгрөгийг У.Өнөрцэцэгээс нэхэмжилж байна гэв.  

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Гомбосүрэн сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Гэрээгээр орон сууцыг хүлээлгэн өгөх хугацаа тохирсон. Гэтэл хугацаандаа өгөөгүй байж байгаад 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр хүлээн авсан. Түлхүүрийг гардаж авахад “Камдер” ХХК-иас төлбөр тооцооны асуудалгүй гэж зөвшөөрсөн. Орон сууц захиалагчийн гэрээ бол эрх зүйн харилцааны хувьд ажил гүйцэтгэх гэрээ бөгөөд ажил гүйцэтгэгч нь үүргээ зөрчсөн. 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр орон сууц хүлээлгэн өгөх албан бичгээ өгөөгүй. Ямар нэгэн төлбөр тооцоогүй гэж үзэж байна. Сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад

 

                                                                                                        ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч У.Өнөрцэцэг нь “Камдер” ХХК-д холбогдох ажил  гүйцэтгэх гэрээний доголдлын улмаас учирсан хохиролд 14 525 000 төгрөг гаргуулахыг хүссэн нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны шатанд хэд хэдэн удаа нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлэх, өөрчлөх,  зарим хэсгээс татгалзах зэргээр өөрчилсөн байна. Харин нэхэмжлэлийн шаардлагыг ажил гүйцэтгэх гэрээний доголдлын улмаас улмаас учирсан хохиролд  49 110 576 төгрөг гаргуулахаар шаардсан хэмжээнд шийдвэрлэж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 11 079 279 төгрөгийг гаргуулахаар хангаж, бусад хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй. Шүүх У.Өнөрцэцэгээс алданги 22 987 347 төгрөг гаргуулахыг хүссэн сөрөг нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлтэй гэж дүгнэлээ.

 

Камдер ХХК нь У.Өнөрцэцэгтэй 2012 оны 08-р саын 27-ны өдөр 801/2/65 тоот “Орон сууцны захиалгын гэрээ” байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 26-р хороо, Энканто таун хотхоны 801-р байрны 2-р орцны 65 тоот 105.32 м.кв талбай бүхий 3 өрөө сууцны барилгын ажлыг гүйцэтгэх, захиалагч 1 м.кв талбайн үнийг 1750 доллараар тооцож 184 310 долларыг төлөхөөр /хх 4-6/ тохирчээ.

 

 Камдер ХХК нь орон сууцыг 2013 оны 12-р сард улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтад оруулсан, захиалагч дээрх сууцыг хүлээн авч 2014 оны 3-р сарын 17-ны өдөр улсын бүртгэлийн Ү-2204058582 дугаартай Баянзүрх дүүргийн 26-р хороо, Их Монгол улс гудамж, 305-р байрны 61 тоот 105.32 м.кв талбай бүхий 3 өрөө сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдэн өмчлөх эрхийн 000306540 дугаар гэрчилгээ /хх7/ олгогдсон байна.  Байр, сууцны хаалганы дугаар өөр боловч энэ талаар талууд маргаагүй байна.

 

Орон сууц захиалгын гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч Камдер ХХК нь ямар нэгэн доголдолгүй сууцыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, захиалагч гэрээгээр тохирсон хөлсийг төлөх үүрэгтэй байна.

 

Харин Камдер ХХК нь У.Өнөрцэцэгт гэрээгээр тохирсон хэмжээнээс бага хэмжээтэй буюу доголдолтой 4.62 м.кв дутуу талбайтай сууц шилжүүлсэн талаар маргаж талбайн зөрүүд төлсөн 20 049 506 төгрөг, 20 049 506 төгрөг буюу 8 085 долларт 36 сарын хугацаанд 10 826 738 төгрөгийн хүү, долларын ханшийн зөрүүд 18 234 337 төгрөг нийт  49 110 576 төгрөг гаргуулахаар шаардсан бол хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг татгалзаж байгаа үндэслэлээ “...Иргэний хуулийн 349.1-д заасан 6 сарын хугацаанд доголдлын талаар гомдол гаргаагүй, гэрээний 5.3 дахь хэсэгт зааснаар 105,32 мкв талбайтай сууцны талбайг стандартаар тооцож хүлээлгэж өгсөн, 8.3-т зааснаар захиалагч нь уг асуудлаар маргаан гаргах эрхгүй” гэж тайлбарлажээ.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотолж “Тоонто гранд” ХХК-ний хэмжилт хийсэн дүгнэлтийг нотлох баримтаар гаргасан /хх 8-27/ байх ба хэмжилтээр У.Өнөрцэцэгийн сууцны талбайн хэмжээг 99.346 м.кв гэж тогтоож, 5.974 м.кв талбайн зөрүү гаргуулахаар шаардсан байна.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны шатанд дүгнэлт гаргасан шинжээч “Инженер геодези” ХХК–ний 2017 оны 01-р сарын 18-ны өдрийн 17/01 тоот дүгнэлтээр сууцны хэмжээг 100.7 м.кв болохыг тогтоосон /хх 181-183/ бөгөөд нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ 4.62 м.кв-р тооцсон, захиалагч энэ хэмжээний доголдолтой үр дүнг шилжүүлсэн гэж үзнэ.    

                                                                                                 

Иргэний хуулийн 352-р зүйлийн 352.2.3 дахь хэсэгт зааснаар захиалагч сууцны талбайн хэмжээ нь гэрээгээр тохирсон хэмжээнээс дутуу байгаа хэмжээгээр сууцны үнийг бууруулах, учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах  эрхтэй байна.

 

Төлбөр тооцоог үндэсний мөнгөн тэмдэгтээр гүйцэтгэх тухай хуулийн 4-р зүйлийн 4.1-д “бараа, ажил үйлчилгээний үнийг Монгол улсын нутаг дэвсгэрт зөвхөн үндэсний мөнгөн тэмдэгтээр илэрхийлж, түүгээр төлбөр тооцоог гүйцэтгэх ба энэ хуулийн 4.4-т зааснаас бусад тохиолдолд Монгол банкны албан ёсны зөвшөөрөлгүйгээр гадаад валют, тооцооны нэгжээр үнэ тогтоох, төлбөр тооцоо гүйцэтгэх, зарлан сурталчлахыг хориглоно” гэж заажээ.

 

Харин талууд “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулахдаа  төлбөр тооцоог ам.доллараар илэрхийлж, захиалагч төлбөрийг ам.доллараар гүйцэтгэсэн нь зохигчийн тайлбар, төлбөр төлсөн баримтуудаар /хх 109-114/ тогтоогдсон байна.

 

Энэ хуулийн хэрэгжилт нь Монгол улсын хуулийн этгээд, иргэн хэнд нь ч хамааралтай бөгөөд энэ хуулийн 5-р зүйлийн 5.1-д зааснаар банкнаас бусад хуулийн этгээд, иргэнд Санхүүгийн зохицуулах хорооны хянан шалгагч хяналт тавихаар заасан байна.  

 

Гэрээний талууд төлбөр тооцоог ам.доллараар илэрхийлж, ам.доллараар гүйцэтгэсэнд захиалагч, гүйцэтгэгч аль аль нь хууль зөрчсөн буруутайгаас гадна Санхүүгийн зохицуулах хорооны улсын байцаагчийн 2013 оны 9-р сарын 20-ны өдрийн тэмдэглэл, 2013 оны 10-р сарын 3-ны өдрийн 0037496 тоот шийтгэвэрээр Камдер ХХК-ийг 9 600 000 төгрөгөөр торгосон захиргааны шийтгэл ногдуулж, торгуулийг 2013 оны 10-р сарын 07-ны өдөр /хх 81-84/ төлжээ. 

 

Нөгөө талаас, захиалагч төлбөр тооцоог ам.доллараар төлөхөөр тохирсон нь гэрээний 1.3-т заасан “..подвалд байрлах унадаг дугуй ашиглах зориулалттай нэг агуулах болон эд хогшил хадгалах зориулалтын нэг өрөөг хөнгөлөлтэй үнээр авах эрхтэй” холбоотой, өөрөөр хэлбэл, подвалын хэсэгт 9 м.кв бүхий агуулахын зориулалттай талбайг үнэ төлбөргүй эзэмшихээр шилжүүлэн авсан, улмаар эзэмшиж, ашиглаж байгаа нь нэхэмжлэгчийн гэрээ байгуулах хүсэл зоригийн илэрхийлэл болсон гэх нэхэмжлэгчийн тайлбарыг буруутгах боломжгүй.  

 

Валютын зохицуулалтын тухай хуулийн 5-р зүйлийн 2-т зааснаар Монгол банк төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханшийг зах дээр арилжааны банкуудын худалдсан, худалдан авсан гадаад валютын ханшид үндэслэн тус улсын гадаад худалдаанд зонхилон хэрэглэж байгаа тогтвортой ханш бүхий чөлөөтэй хөрвөдөг аль нэг гадаад валютын тухайн үеийн ханштай жишин тогтоож нийтэд зарладаг байна.

 

Харин нэхэмжлэгчийн сууцны талбай нь 4.62 м.кв-р дутуу буюу доголдлын улмаас учирсан хохирлыг арилгуулахдаа  гэрээ байгуулсан үеийн Монгол банкны албан ёсны ханш 1 ам.долларыг 1370.35 төгрөгөөр тооцож /4.62 м.кв х1750$=8 085$х1 370.35 =11 079 279/  11 079 279 төгрөгийн хэмжээнд хангах нь зүйтэй.

 

          Захиалагч нь гэрээний хавсралтад зааснаар 2012 оны 8-р сарын 27-нд 50 хувь буюу 92 200 долларыг, 2013 оны 02-р сарын 25-нд 5 хувь буюу 9 215 доллар, 2019 оны 4-р сарын 25-нд 20 хувь буюу 36 862 доллар, 2013 оны 06-р сард 25 хувь буюу 46 077 доллар тус тус төлөхөөр /хх 85-91/ тохирсон нь талууд Монгол банкны зарласан төлбөр төлөх үеийн төгрөгийн доллартай харьцах ханшаар төлөхөөр тохирсон гэж үзнэ.

 

Өөрөөр хэлбэл, төгрөгийн ам.доллартай харьцах ханш өссөн нь талуудын хүсэл зоригоос шалтгаалахгүй, тухайн үеийн зарласан ханшаар тооцож төлбөр төлсөнд /хх 96-102/ хариуцагч буруугүй тул ханшийн зөрүүд 18 234 337 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаарлага үндэслэлгүй гэж дүгнэлээ. 

 

 У.Өнөрцэцэг, Т.Гомбосүрэн нар нь 2013 оны 12-р сарын 20-ны өдөр Голомт банктай ЗГ1605034028 тоот “Орон сууцны зээлийн гэрээ” байгуулж 110 000 000 төгрөгийг 180 сарын хугацаатай, жилийн 18 хувийн хүүтэйгээр /хх 93-95/ зээлсэн, зээлээс 109 181 887.70 төгрөгийг 2013 оны 12-р сарын 26-ны өдөр орон сууцны төлбөрт шилжүүлсэн /хх 114/ байна.

 

Харин зээлийн гэрээний Хавсралт-1 буюу зээл төлөх график хэрэгт авагдаагүйгээс гадна зээлдэгч нар нь Голомт банктай байгуулсан гэрээний үүргээ биелүүлж зээл, хүүгээ төлөх үүрэгтэй.

 

Банк, эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн 24-р зүйлийн 1 дэх хэсэгт зааснаар зээлийг ашигласан хугацаанд гэрээнд заасан хэмжээгээр тооцсон зээлдэгчийн хариу төлбөр буюу зээлийн үнэ нь зээлийн “хүү” байдаг бөгөөд зээлдэгч нь 110 000 000 төгрөгийн зээлийг ашигласны хариу төлбөрт банкинд хүү төлнө.

 

Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн тохиолдолд “хүү” шаардахгүй, харин доголдлын улмаас учирсан хохирлыг нэхэмжлэлийн шаардлагын хэмжээнд шийдвэрлэсэн,  20 049 506 төгрөг буюу 8 085 долларт 36 сарын хугацаанд 10 826 738 төгрөгийн хүү гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй байна.

Хариуцагч Камдер ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг татгалзаж байгаа үндэслэлээ 6 сарын дотор гомдлын шаардлага гаргаагүй, хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан гэж тайлбарласан нь Иргэний хуулийн 349-р зүйлийн 349.1 дэх хэсэгт заасан барилга байшингийн дутагдлын талаар ажил хүлээн авснаас хойш 3 жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргаж болно, 349.2 дахь хэсэгт заасан гомдлын шаардлага гаргах хугацаа дууссан өдрөөс эхлэн хөөн хэлэлцэх хугацааг тоолно гэсэн хуулийн заалттай нийцээгүй байна.

 

Өөрөөр хэлбэл,   орон сууцыг 2013 оны 12-р сарын 30-ны өдөр хүлээн авч 2015 оны 9-р сарын 23-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нь гомдлын шаардлага гаргах болон хөөн хэлэлцэх хугацааг зөрчөөгүй байна.

 

Гэрээний 8.3 дахь хэсэгт “Гүйцэтгэгч нь гэрээний 5.3 дахь заалтын дагуу худалдах талбайн хэмжээ тооцсоныг хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан тул захиалагч энэ асуудлаар гомдол гаргах эрхгүй” гэж заасан нь Иргэний хуулийн хуулийн 349-р зүйлийн 349.1, 349.2 дахь заалтыг зөрчсөн, өөрөөр хэлбэл, захиалагчийн хуулиар олгосон эрхийг хязгаарласан  хүчин төгөлдөр бус заалт гэж дүгнэлээ.   

 

                                      Сөрөг нэхэмжлэлийн талаар:

 

Хариуцагч Камдер ХХК нь нэхэмжлэгч У.Өнөрцэцэгээс 22 987 347 төгрөгийн алданги гаргуулахыг хүссэн сөрөг нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргажээ.  Шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг  хангаж шийдвэрлэлээ.

 

Хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “нэхэмжлэгч нар нь гэрээний 2.2 дахь хэсэгт заасан хугацаандаа төлбөрөө төлөөгүй” гэж маргаж, 8.1 дэх хэсэгт зааснаар алданги гаргуулахаар шаардсан бол, нэхэмжлэгч “орон сууцыг хугацаандаа өгөөгүй, 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр хүлээн авсан” гэж маргажээ.

 

Захиалагч нь гэрээний хавсралтад зааснаар 2012 оны 8-р сарын 27-нд 50 хувь буюу 92 200 долларыг, 2013 оны 02-р сарын 25-нд 5 хувь буюу 9 215 доллар, 2019 оны 4-р сарын 25-нд 20 хувь буюу 36 862 доллар, 2013 оны 06-р сард 25 хувь буюу 46 077 доллар тус тус төлөхөөр /хх 85-91/ тохирч эхний 50 хувийн төлбөрийг хугацаанд нь төлсөн, энэ талаар талууд маргаагүй байна.

 

Харин 2013 оны 2-р сарын 25-нд төлөх 9 215 ам.доллараас 4600 ам долларыг төлж, 2013 оны 4-р сарын 29-нд 5000 доллар төлж хугацааг 63 хоногоор,  2013 оны 04 дүгээр сарын 25-д төлөх 36.432 доллараас 2013 оны 5-р сарын 27-нд 10 000 доллар төлж 32 хоногоор, 2013 оны 7-р сарын 6-нд 5000 доллар төлж 72 хоногоор, 2013 оны 12-р сарын 26-нд 21 459 доллар төлж хугацааг 173 хоногоор тус тус хэтрүүлж төлсөн нь зохигчийн тайлбар, төлбөр төлсөн баримтуудаар /хх 109-114/ тогтоогдсон байна.

 

Гэрээний  8-р зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт захиалагч 2.2-т заасан хуваарийн дагуу төлбөрөө төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.5 хувийн алданги тооцохоор тохирсон байх тул хугацаа хэтрүүлсэн 63 хоногт 1436.4 долларын, 32 хоногт 5827.2 долларын, 72 хоногт 9511.2 долларын нийт 16 774.8 долларын алдангийг захиалагч төлөх үүрэгтэй байна.

 

Хариуцагч гэрээ байгуулсан өдрийн ханш 1370.35 төгрөгөөр тооцсон нь үндэслэлтэй, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай харилцан тооцох нэхэмжлэл гэж үзнэ.

 

Гэрээний 3.2-т ажил гүйцэтгэгч  нь орон сууцны барилгыг 2013 оны 2-р улиралд багтаан барьж улсын комисст хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн боловч 2013 оны 12-р сарын 18-ны өдөр улсын комиссын акт гарч, орон сууцыг байнгын ашиглалтад хүлээн авсан /хх 105-108/ байна.  Үүгээр, ажил гүйцэтгэгчийг үүргээ хугацаа хэтрүүлэн гүйцэтгэсэн гэж үзнэ.

 

Хэдийгээр ажил гүйцэтгэгч үүргээ хугацаа хэтрүүлэн гүйцэтгэсэн боловч гэрээний 3 дахь хэсэг буюу “Гүйцэтгэгчийн эрх, үүрэг”, 8 дахь хэсэг буюу “Хариуцлага” хэсэгт ажил гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлсэнд эрх зүйн үр дагаварыг хэрхэн хариуцах талаар тусгаагүй байна.

 

Нөгөө талаар, ажил гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлсэнд захиалагч гэрээгээр тохирсон төлбөр төлөх үүргээ биелүүлэхгүй байх үндэслэл болохгүй гэж дүгнэлээ.    

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115-р зүйлийн 115.2.1, 115.2.2 дахь хэсэг, 116, 118-р зүйлд заасныг удирдлага болгон

                                                                                                                             ТОГТООХ нь:

 

            1. Иргэний хуулийн 343-р зүйлийн 343.1, 352-р зүйлийн 352.1.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Камдер ХХК-иас 11 079 279 /арван нэгэн сая далан есөн мянга хоёр зуун далан ес/ төгрөг гаргуулж У.Өнөрцэцэгт олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсэг буюу 38 031 297 /гучин найман сая гучин нэгэн мянга хоёр зуун ерэн долоо/ төгрөгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

            2. Иргэний хуулийн 232-р зүйлийн 232.6 дахь хэсэг, 343-р зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан  У.Өнөрцэцэгээс 22 987 347 /хорин хоёр сая есөн зуун наян долоон мянга гурван зуун дөчин долоо/ төгрөг гаргуулж Камдер ХХК-д олгосугай.

3. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7-р зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60-р зүйлийн 60.1, 56-р зүйлийн 56.1, 56.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 501 853 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 273 000 төгрөгийг тус тус улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч Камдер ХХК-иас 192 218 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид, нэхэмжлэгчээс  273 000 төгрөг гаргуулж Камдер ХХК-д олгосугай.

 

4. Шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй.

 

             

 

 

 

                    ДАРГАЛАГЧ,  ШҮҮГЧ                                     Р.АЛТАНТУЯА