2017 оны 10 сарын 02 өдөр          Дугаар 181/ШШ2017/02450            Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС  

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ө.Уянга даргалж, шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар 

 

Нэхэмжлэгч: Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, Дөрвөн улирлын цэцэрлэг хороолол, С-2 байрны 415 тоотод оршин суух, Өөлд овогт Н Б /РД: /-ын нэхэмжлэлтэй,          

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүрэг, Их сургуулийн гудамж, Пума империал зочид буудлын 1 дүгээр давхар, 105 тоотод байрлах, “Х Т” ХХК /РД: /-д холбогдох,  

 

Түрээсийн төлбөр 68,000,000 төгрөг, хугацаа хэтрүүлснээс үүссэн алдангид 34,000,000 төгрөг, гарсан зардалд 2,384,800 төгрөг, нийт 97,584,800 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй,

2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдрийн түрээсийн гэрээг хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгож, түрээсийн төлбөрт төлсөн 27,200,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах, түрээсийн байранд хийсэн засварын зардалд 47,041,444 төгрөг, ашиглалтын зардалд 2015 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс 2015 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд төлсөн 2,704,477 төгрөг буюу нийт 76,945,921 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй хэргийг хянан хэлэлцэв.     

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ү.Чойжилсүрэн, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч М.Цэндсүрэн, хариуцагчийн төлөөлөгч Б.Цогтсайхан, хариуцагчийн өмгөөлөгч Р.Оюунцэцэг, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Жаргалсүрэн нар оролцов.      

 

    ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон төлөөлөгч, өмгөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт:

Н.Б-ын өмч болох Сүхбаатар дүүргийн 4 дүгээр хороо, 66 дугаар байрны 2, 3 дугаар тоотод байрлах, улсын бүртгэлийн Ү-2203006195, Ү-2203007921 дугааруудтай, өргөтгөлийн хамт 170 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Х Т” ХХК-ийн ерөнхий захирал Б.Цогтсайхан нь 2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдөр түрээсийн гэрээ байгуулан, мөн сарын 25-ны өдрөөс эхлэн түрээслэхээр тохиролцсон.

Түрээсийн гэрээг 2 жилийн хугацаатай буюу 2017 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрийг хүртэл байгуулан үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээлгэн өгсөн.

Гэрээний дагуу “Х Т” ХХК нь түрээсийн төлбөрийг 2015 оны 6 дугаар сарын 25-ны өдөр Төрийн банкны дансаар шилжүүлснээс хойш төлбөрөө төлөхгүй байсан учир Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд түрээсийн төлбөрийг шаардсан нэхэмжлэлийг гаргасан.

“Х Т” ХХК нь 2015 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэлх 61,302,000 төгрөгийн нэхэмжлэлээс 20,400,000 төгрөгийг төлөхөөр тохиролцон эвлэрлийн гэрээ байгуулсныг 2016 оны 1 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 00879 дугаартай шүүгчийн захирамжаар эвлэрлийг баталсан.

Үүнээс хойш 2016 оны 1 дүгээр сарын 25-ны өдөр, 2016 оны 2 дугаар сарын 25-ны өдөр, 2016 оны 3 дугаар сарын 25-ны өдөр, 2016 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдөр түрээсийн гэрээний дагуу төлөх ёстой байсан төлбөрийг төлөөгүй, Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.2-т зааснаар “Х Т” ХХК нь төлөх ёстой байсан түрээсийн байрны ашиглалтын зардал болох ус, дулааны төлбөрийг төлөөгүй хуримтлуулсан зардлыг түрээслүүлэгч Н.Б өөрөө төлсөн. Түрээсийн гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй, төлбөрөө цаг тухай бүрт нь төлөхгүй байгаа тул түрээсийн гэрээгээ Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.2.3, түрээсийн гэрээний 5.1 дэх хэсэгт заасны дагуу цуцалж, түрээсийн байрыг хүлээлгэж өгөх тухай мэдэгдлийг 2016 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр хүргүүлсэн.

Иймд “Х Т” ХХК-аас 2016 оны 1 дүгээр сараас 2016 оны 7 дугаар саруудын түрээсийн төлбөр, сард 6,800,000 төгрөг бүгд 47,600,000 төгрөг, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6, гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.6-д заасны дагуу 2016 оны 1 дүгээр сарын түрээсийн төлбөрийн алданги 6,256,000 төгрөг, 2016 оны 2 дугаар сарын түрээсийн төлбөрийн алданги 5,236,000 төгрөг, 2016 оны 3 дугаар сарын түрээсийн төлбөрийн алданги 4,216,000 төгрөг, 2016 оны 4 дүгээр сарын түрээсийн төлбөрийн алданги 3,196,000 төгрөг, 2016 оны 5 дугаар сарын түрээсийн төлбөрийн алданги 2,176,000 төгрөг, 2016 оны 6 дугаар сарын түрээсийн төлбөрийн алданги 1,156,000 төгрөг, бүгд 22,640,000 төгрөг, түрээсийн гэрээний дагуу ашиглаж байсан хугацааны ашиглалтын зардалд Н.Б-ын төлсөн 2,384,800 төгрөг, нийт 72,624,800 төгрөг гаргуулахаар шаардаж нэхэмжлэл гаргасан.

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2016 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр түрээсийн байрны түлхүүрээ хүлээн авсан. Иймд албадан чөлөөлүүлэх шаардлага биелэгдсэн гэж үзэж байгаа тул энэ шаардлагаасаа татгалзана.

Иймд “Х Т” ХХК-аас 2016 оны 1 дүгээр сарын 25-ны өдрөөс 2016 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэлх 10 сарын төлбөр 68,000,000 төгрөг, алданги 34,000,000 төгрөг, 2016 оны 1 дүгээр сар, 2 дугаар сар, 3 дугаар сар, 4 дүгээр сарын ашиглалтын зардалд төлсөн 2,384,800 төгрөг буюу нийт 104,384,800 төгрөгөөс барьцаа 6,800,000 төгрөгийг хасч үлдэх 97,584,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч, түүний өмгөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар болон сөрөг шаардлагад:

Н.Б-тай тохиролцож рестораны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг нь түрээслэхээр амаар тохирсон. Ингээд нотариат дээр очиж гэрээ хийх гэхэд бичиг баримт дутуу болохоор нотариат батлахгүй гэсэн. Тэгэхээр нь Н.Б-д энэ тухай хэлэхэд банкинд үл хөдлөхийн гэрчилгээ байгаа, банкнаас зээл авах гэж хөөцөлдөж байгаа тул надад банкинд үзүүлэх гэрээ хэрэгтэй, дараа нь түрээсийн гэрээгээ байгуулж, улсын бүртгэлт бүртгүүлье гэж хэлээд гэрээ хийхийг хүссэн. Би банкинд байгаа гэрчилгээг нь үзээд Н.Б-д итгэсэн учраас 2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдөр гэрээ хийсэн.

Анх түрээсийн гэрээ хийхээр тохирч байхад түрээсийн байр маань зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй байсан тул бид тасалсан тогийг залгуулах, нийтийн хоолны зориулалтаар тохижуулах, зохих зөвшөөрөл авах зэрэг ажиллагааг өөрсдөө хийж, 2015 оны 11 дүгээр сард рестораны нээлтээ хийсэн боловч сарын дараа хаагдсан. Оршин суугчдын зүгээс маш их эсэргүүцэлтэй тулж, Нийслэлийн мэргэжлийн хяналтын газрын байцаагч ирж рестораныг хаах үед Н.Б шүүхэд түрээсийн төлбөр шаардсан нэхэмжлэл гарсан байсан тул бид энэ асуудлаа 1 тийш болгох ёстой гэж бодоод үйл ажиллагаагаа бүрэн зогсоосон. Шүүхэд хууль мэдэхгүйгээсээ эвлэрэл байгуулж буруудсан.

Н.Б анх тохирсон ёсоор түрээсийн гэрээгээ улсын бүртгэлд бүртгүүлэх үүргээ хэрэгжүүлээгүй, түрээсийн байрыг зориулалтын дагуу ашиглах боломжоор хангаагүйгээс миний нийт 120,000,000 төгрөгийн хөрөнгө оруулалт салхинд хийссэн. Нэгэнт түрээсийн гэрээ өөрөө хуульд нийцээгүй, би түрээсийн үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн тул 2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдрийн түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна.

            Түрээсийн байрыг зориулалтын дагуу ашиглах боломжоор хангаагүй, зохих зөвшөөрлийг авч өгөх үүргээ Н.Б биелүүлээгүй тул би ашиглаагүй хугацааны түрээсийн төлбөрийг болон түүний алдангийг, мөн ашиглалтын зардалд төлсөн гэх 2,384,800 төгрөгийг зөвшөөрөхгүй.

Н.Б нь би банкнаас зээл нэмж авах шаардлагатай байгаа тул түрээсийн түр гэрээгээ хийж, 1 сарын барьцаа болон 5 дугаар сар, 6 дугаар саруудын түрээсийн төлбөрөө нэг дор төлчих, би 100 айлд барилгын ажил эхлэх гээд мөнгө хэрэгтэй байна. Банкнаас зээл авахад гэрээ хэрэгтэй байна, зээл гарсны дараа шинэчилсэн гэрээ хийж Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлье гэж итгүүлж гэрээ хийсэн боловч шинэчилсэн гэрээ огт хийгээгүй.

Тэрээр танай байгууллагын үйл ажиллагааг явуулахад шаардлагатай баримт бичгийг болон бусад хэрэгцээт зүйлс асуудлууд дээр тусалж дэмжиж ажиллах болно гэсэн учир би итгэн түрээсийн гэрээг байгуулж, барьцаа мөнгө 6,800,000 төгрөг болон эхний 2 сарын түрээсийн төлбөр 10,000,000 төгрөг нийт 16,800,000 төгрөгийг 2015 оны 4 дүгээр 15-ны өдөр шилжүүлсэн. Мөн 6 сарын үлдэгдэл дээр 7 сарын түрээсийг нэмж 2015 оны 6 дугаар сарын 25-ны өдөр 10,400,000 төгрөг, нийт 27,200,000 төгрөгийг Н.Б-д төлсөн тул үүнийгээ буцаан гаргуулмаар байна.

Бид түрээсийн төлбөрөө төлөн засварын санхүүжилт хийж байтал оршин суугчдаас эсэргүүцэлтэй тулгарч үйл ажиллагаа явуулж чадаагүй бөгөөд энэ талаар Н.Б-д удаа дараа хэлж, оршин суугчдаас үйл ажиллагаа явуулахыг зөвшөөрсөн гарын үсэг, мөн хорооны засаг даргатай байгуулах тохижилт үйлчилгээний гэрээ зэрэг шаардлагатай баримт бичгийг авч өгөх талаар удаа дараа хэлж мэдэгдэж байсан боловч Н.Б нь түрээсийн төлбөрөө авсан байтлаа амлалтынхаа дагуу өөрийн зүгээс гүйцэтгэх үүргээ биелүүлэхгүй байсаар бид үйл ажиллагаа явуулж чадахгүй, зөвхөн түрээсийн төлбөр, ашиглалтын зардал төлсөөр маш их хохирол амссан.

Иймд бидний хооронд тохиролцсон 2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдрийн түрээсийн гэрээ нь анхнаасаа хуурамч, Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 “Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэгч гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ“, 318 дугаар зүйлийн 318.4-т энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна гэсэн заалтыг зөрчсөн байх тул хүчин төгөлдөр бус гэрээ гэж үзэж түүнийг хүчингүй болгуулахаар шаардлага гаргаж байна.

Мөн түрээслүүлэгч Н.Б нь төлбөрөө авсан байтлаа өөрийн үүргээ биелүүлэн түрээсэлж буй байраа үйл ажиллагаа явуулах нөхцөл бололцоогоор хангаж өгөөгүйгээс “Х Т” ХХК нь ямар ч үйл ажиллагаа явуулаагүй хохирч байгаа тул түрээсийн төлбөрт төлсөн 27,200,000 төгрөг, засварын зардалд зарцуулсан 47,041,444 төгрөг, байрны ашиглалтын зардалд төлсөн 2,704,477 төгрөг, нийт 76,945,921 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулахыг хүссэн.

Гэхдээ үүнээс засварын зардал нь агааржуулалт угсралт 9,490,075 төгрөг, байршуулах краны зардал 240,000 төгрөг, 3 ширхэг хаалганы үнэ 1,693,100 төгрөг, 380 ватт татсан зардал 180,000, бусад засварын зардал 15,852,269 төгрөг, ажлын хөлс 15,000,000 төгрөг буюу нийт 42,455,444 төгрөг болж, 4,586,000 төгрөгөөр багассан байгаа. Иймд нэхэмжлэгчээс 72,359,921 төгрөг гаргуулж өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, түүний өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан сөрөг шаардлагын хариу тайлбартаа:

Анхнаасаа нийтийн хоолны зориулалттай, бүрэн засвартай хөрөнгө байсан. Оршин суугчдын эсэргүүцэлтэй тулгарсан гэх үндэслэл нотлогдоогүй. Гэрээгээр ашиглалтын зардлыг түрээслэгч өөрөө хариуцахаар заасан, засан сайжруулалтын зардлыг нэхэмжлэгч хариуцахгүй. Өөрсдийн үйл ажиллагааны онцлогт тохируулж засаж янзалсан тул нэхэмжлэгч уг зардлыг төлөх үндэслэлгүй. Засвараас авч явах боломжтойгоо авч явсан. Манайх хаалгатай байр хүлээлгэн өгсөн. Тэгэхээр хаалганы мөнгө төлөх үндэслэлгүй.

Гэрээ байгуулсан нь үнэн, үйл ажиллагаа явуулж байсан нь үнэн тул гэрээ хүчин төгөлдөр. Талууд харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлэхгүйгээр тохирсон. Гэрээгээ улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагыг хариуцагч гаргаж байгаагүй тул сөрөг шаардлага үндэслэлгүй гэв.

 

Шүүх зохигчдоос шаардлага болон татгалзлаа нотлох зорилгоор шүүхэд гаргасан Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх 44 дүгээр зүйлийн 44.2, 44.4-т заасан шаардлага хангасан нотлох баримтуудыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, эргэлзээгүй талаас нь хянаад 

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Н.Б нь хариуцагч “Х Т” ХХК-аас 2016 оны 1 дүгээр сарын 25-ны өдрөөс 2016 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөрт 68,000,000 төгрөг, төлбөр төлөх хугацаа хэтрүүлснээс үүссэн алдангид 34,000,000 төгрөг, гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс учирсан хохиролд  2,384,800 төгрөг буюу нийт 104,384,800 төгрөгөөс барьцаа 6,800,000 төгрөгийг хасаж, үлдэх 97,584,800 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

Хариуцагч “Х Т” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч  маргасан бөгөөд 2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдрийн түрээсийн гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх хуулийн шаардлага хангаагүй үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгож, түрээсийн төлбөрт төлсөн 27,200,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах, түрээсийн байранд хийсэн засварын зардал 47,041,444 төгрөг, 2015 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс 2015 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийг хүртэлх хугацааны түрээсийн байрны ашиглалтын төлбөрт төлсөн 2,704,477 төгрөг буюу нийт 76,945,921 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийг гаргасан ба шүүх хуралдаанд засварын зардлаа 4,586,000 төгрөгөөр багасгаж, нэхэмжлэгчээс нийт 72,359,921 төгрөг гаргуулахаар шаардаж байна.

 

Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй гэж мэтгэлцсэн болно.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр сөрөг шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.    

 

Н.Б нь өөрийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203006195, Ү-2203007921 дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 1-40 мянгатын 66 байрны 2, 3 тоотын өргөтгөлийн хамт 170 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2015 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрөөс 2017 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрийг хүртэл 2 жилийн хугацаагаар нийтийн хоолны зориулалтаар “Х Т” ХХК-д түрээсээр эзэмшүүлэх, “Х Т” ХХК нь барьцаанд 6,800,000 төгрөг бариулж, 2015 оны 10 дугаар сарын 25-ныг хүртэл сар бүр 3,500 ам.доллар буюу 6,800,010 төгрөг, 2015 оны 10 дугаар сарын 25-аас 2016 оны 8 дугаар сарын 25-ныг хүртэл 2 сар тутамд 7,000 ам.доллар буюу 13,600,020 төгрөг, 2016 оны 10 дугаар сарын 25-аас  2017 оны 4 дүгээр сарын 25-ныг хүртэл 2 сар тутамд 8,000 ам.доллар буюу 15,542,880 төгрөгийг төлбөрт төлөхөөр харилцан тохиролцож, 2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдөр бичгээр түрээсийн гэрээ байгуулжээ.

 

Хэргийн баримт, талуудын маргаагүй тайлбараар Н.Б нь гэрээ хийсэн даруй үл хөдлөх эд хөрөнгөө “Х Т” ХХК-ийн эзэмшилд шилжүүлсэн бөгөөд “Х Т” ХХК нь 2016 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдрийг хүртэл үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшилдээ байлгасан, түүнд засвар хийсэн, эзэмшиж байх хугацаандаа 2015 оны 11 дүгээр сарын 14-өөс 2015 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн хооронд рестораны чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулсан, бусад үед зориулалтын дагуу үйл ажиллагаа явуулж чадаагүй үйл баримт тогтоогдож байна.

 

Түүнчлэн “Х Т” ХХК нь гэрээнд заасан 6,800,000 төгрөгийн барьцаа болон түрээсийн төлбөрт нийт 27,200,000 төгрөгийг Н.Б-д, түрээсийн зүйлийн ашиглалтын төлбөрт 2,704,477 төгрөг /2015.04.15-12.28 хүртэлх хугацааны/-ийг ОСНААУГ болон СБД-ийн ЦАХТС-д, харин Н.Б нь ашиглалтын зардалд 2,384,800 төгрөг /2016.01-04 сарын/-ийг ОСНААУГ-т тус тус төлсөн үйл баримт мөн тогтоогдсон гэж үзлээ.

 

 Рестораны чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулах эрх бүхий “Х Т” ХХК-д түргэн хоолны зориулалтаар ашиглаж байсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч Н.Б нь нийтийн хоолны зориулалтаар ашиглуулахаар шилжүүлж, ашиглуулсан хугацаанд төлбөр авахаар тохирсоноос үзэхэд зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д заасан түрээсийн гэрээ байгуулагдсан гэж үзнэ.

 

Түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг.

 

Зохигчид түрээсийн гэрээний харилцаа үүссэн эсэхэд мараагүй боловч бичгээр байгуулсан гэрээгээ хүчин төгөлдөр эсэхэд маргасан тул шүүх эхний ээлжинд энэ асуудалд дүгнэлт өгөх нь цаашид маргаан хэрхэн шийдвэрлэгдэхийн гол үндэс болно гэж үзлээ.

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг бичгээр байгуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлсэн байхыг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-аар шаарддаг бөгөөд ийнхүү бүртгүүлээгүй бол гэрээ хүчин төгөлдөр бус байхаар хуульчилсан байна /ИХ-ийн 318 дугаар зүйлийн 318.4/.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээний тухайд бичгээр байгуулах хуулийн шаардлагыг хангасан, уг гэрээнд талуудын хүсэл зориг бүрэн илэрхийлэгдсэн, гэрээ бодитоор хэрэгжиж байсан нь илт боловч талууд уг гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх хуулийн шаардлагыг хангаагүй тул энэ гэрээ Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4, 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус болох нь тодорхой байна.

 

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан хэлцэл нь талуудын уг хэлцлээр илэрхийлсэн хүсэл зориг хүчин төгөлдөр болохыг хожим хүлээн зөвшөөрч, хуульд заасан хэлбэрээр илэрхийлсэн тохиолдолд шинээр хийсэнтэй адилтгаж хүчин төгөлдөрт тооцогдох боломж нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.3-аар хэлцэл хийгч этгээдүүдэд олгогдсон байдаг.

 

Хуулийн дээрх заалтаас үзвэл үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг хийсэн цаг хугацаандаа биш ч хожим үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлсэн бол уг гэрээ хүчин төгөлдөр болох нөхцөл бүрдэхээр байна.

 

Манай тохиолдолд талуудыг түрээсийн гэрээ бичгээр байгуулах цаг хугацаанд түрээсийн зүйл болох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203006195, Ү-2203007921 дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 1-40 мянгатын 66 байрны 2, 3 тоотын өргөтгөлийн хамт 170 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө Капитрон банкнаас авсан Н.Б-ын зээлийн барьцаанд байсны улмаас зохигчид байгуулсан гэрээгээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх боломжгүй байсан нь талуудын тайлбараар тогтоогдсон.

 

Үүний улмаас талууд түрээслүүлэгчийн боломжит нөхцөл бүрдсэн тохиолдолд буюу банкны зээлийн гэрээний нөхцөл өөрчлөгдмөгц, эсвэл дуусмагц нэн даруй үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн газарт гэрээг бүртгүүлэх үүргийг Н.Б хүлээж, гэрээний 2.5 дахь заалтад энэ тохиролцоог тусгажээ.

 

Түрээсийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн талаар гуравдагч этгээд буюу барьцаалагч Капитрон банк зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулах шаардлага гаргах эрхтэйг “Х Т” ХХК мэдэж байсан атлаа түрээсийн гэрээг байгуулсан нь тогтоогдсон тул Иргэний хуулийн 290 дүгээр зүйлийн 290.8-д заасны дагуу эд хөрөнгийн доголдлын талаар хожим гомдол гаргах эрх “Х Т” ХХК-д үүсэхгүйн гадна түрээслүүлэгч Н.Б-ыг эрхийн догдолдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн гэж үзэх үндэслэлгүйг дурдах нь зүйтэй.

 

Харин Н.Б нь Капитрон банкны өмнө хүлээсэн зээлийн гэрээний үүргээ 2016 оны 1 дүгээр сарын 25-ны өдрийн байдлаар бүрэн биелүүлж, түрээсийн зүйл барьцаанаас чөлөөлөгдсөн байхад нэн даруй үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт түрээсийн гэрээг бүртгүүлэх үүргээ биелүүлээгүй байна.

 

Ийнхүү гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй нэхэмжлэгчийн буруутай ажиллагааны улмаас зохигчдын хооронд бичгээр байгуулагдсан түрээсийн гэрээ улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй, улмаар гэрээ хүчин төгөлдөрт тооцогдох хуулийн шаардлага хангагдаагүй байна.

 

Иймд шүүх 2015 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдрийн түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэрээ гэж үзэх үндэслэлтэй тул энэ талаарх хариуцагч “Х Т” ХХК-ийн сөрөг шаардлагыг хангаж, түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэрээ болохыг тогтоов.

 

Хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаварыг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д зааснаар уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх, эсхүл мөн хуулийн 492 дугаар зүйлд заасан бусдын хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр олж авсан буюу эзэмшсэнээс үүсэх үүргийн талаарх зохицуулалтын дагуу арилгах журмыг хуулиар тогтоосон тул шүүх хуулийн эдгээр заалтад нийцүүлэн нэхэмжлэгчийн үндсэн, хариуцагчийн сөрөг шаардлагыг шалгаж шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

 

Нэхэмжлэгчийн 2016 оны 1 дүгээр сарын 25-ны өдрөөс 2016 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөрт 68,000,000 төгрөг, төлбөр төлөх хугацаа хэтрүүлснээс үүссэн алдангид 34,000,000 төгрөг шаардсан үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

 

Нэхэмжлэгч Н.Б нь түрээсийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгөө 2016 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр буцаан шилжүүлж авсан нь тогтоогдсон боловч 1.Гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй түүний буруутай ажиллагааны улмаас гэрээ хүчин төгөлдөр бус болох үндэслэл бүрдсэн тул хүчин төгөлдөр бус хэлцэл шаардах эрх үүсгэхгүй, 2.Төлбөр шаардсан хугацаанд хариуцагч “Х Т” ХХК түрээсийн зүйлийг гэрээнд заасан нийтийн хоолны зориулалтаар ашиглаж чадаагүйгээс үр шим хүртээгүй тул хариуцагчийг үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

 

Иймд шүүх нэхэмжлэгчийг түрээсийн төлбөр болон түүнийг хугацаанд нь төлөөгүйгээс үүссэн алдангийг хариуцагчаас шаардах эрхгүй гэж үзлээ.

 

  Хариуцагчийн түрээсийн төлбөр, барьцаанд 2015 оны 4 дүгээр сарын 05, 15, 2015 оны 6 дугаар сарын 25-ны өдрүүдэд тус тус төлсөн нийт 27,200,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах сөрөг шаардлагын тухайд:

 

“Х Т” ХХК-аас 2015 оны 8 сараас мөн оны 12 дугаар сарыг дуусталх хугацааны түрээсийн төлбөр, түүний алдангид нийт 49,674,000 төгрөг шаардсан Н.Б-ын үндсэн, Н.Б-аас түрээсийн төлбөрт шилжүүлсэн мөнгө, бусад зардалд нийт 98,532,432 төгрөг гаргуулах “Х Т” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэрэгт талууд үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 20,400,000 төгрөгийн хэмжээнд эвлэрч, хариуцагч сөрөг шаардлагаа татан авсныг Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 1 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 101/ШШ2016/00879 дугаар захирамжаар баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн ба уг захирамж хүчин төгөлдөр байна.

 

Хүчин төгөлдөр шүүгчийн захирамжаар шийдвэрлэсэн тухайн асуудлаар талууд анхан шатны шүүхэд дахин нэхэмжлэл гаргах эрхгүй талаар захирамжид заасан тул 2015 оны 8 сараас өмнөх хугацааны түрээсийн төлбөрт төлсөн гэх шүүгчийн захирамжид заагдсан 27,200,000 төгрөгийг хариуцагч одоо шаардах эрхгүй гэж үзлээ.

 

Иймд Н.Б-аас 27,200,000 төгрөг гаргуулахыг хүссэн “Х Т” ХХК-ийн сөрөг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгов.

 

Түрээсийн зүйл болох орон сууцны ашиглалтын зардалд “Х Т” ХХК-аас 2,384,800 төгрөг /2016.01-04 сарын/-ийг гаргуулах Н.Б-ын үндсэн, Н.Б-аас  2,704,477 төгрөг /2015.04.15-12.28 хүртэлх хугацааны/-ийг гаргуулах “Х Т” ХХК-ийн сөрөг шаардлагын тухайд:

 

Өөрийн буруугаас хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн нэхэмжлэгч Н.Б нь өөрийн өмчлөлийн орон сууцны ашиглалтын зардлыг төлөх нь Иргэний хуулийн 147 дугаар зүйлийн 147.1-т “Сууц өмчлөгч нь өөрийн өмчлөлд байгаа сууц болон сууцны бус зориулалттай хэсгийн халаалт, халуун, цэвэр, бохир ус, ариутгал, хог, цахилгаан, холбоо зэрэг ашиглалтын төлбөрийг эрх бүхий байгууллагад, дундын өмчлөлийн зүйлийн ашиглалт, засвар үйлчилгээтэй холбогдсон зардлыг сууц өмчлөгчдийн холбоонд тус тус төлнө.” гэж заасанд нийцэх тул төлсөн зардлаа хариуцагч “Х Т” ХХК-аас шаардах эрхгүй гэж үзлээ.

 

Хариуцагч “Х Т” ХХК нь түрээсийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшиж байх хугацаандаа Эрчим хүчний тухай хуулийн 30 дугаар зүйлийн 30.1.2-т “Эрчим хүчний төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаанд бүрэн төлөх” гэж, Хот, суурины ус хангамж, ариутгах татуургын ашиглалтын тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.1.3-т “Цэвэр усаар хангах, бохир ус татан зайлуулах үйлчилгээний төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөх” гэж тус тус заасан хэрэглэгчийн хуулиар хүлээсэн үүргийн дагуу ашиглалтын төлбөрт 2,704,477 төгрөг төлсөн нь Иргэний хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.1, 496 дугаар зүйлийн 496.1-д заасан буцаан шаардах шаардлагад хамаарахгүй тул Н.Б-аас шаардах эрхгүй байна.

 

Иймд дээрх үндэслэлээр орон сууцны ашиглалтын төлбөртэй холбоотой үндсэн болон сөрөг шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгов.

 

Нэхэмжлэгч Н.Б-аас түрээсийн байранд хийсэн засварын зардал болох 42,455,444 төгрөгийг гаргуулах хариуцагч “Х Т” ХХК-ийн сөрөг шаардлагын тухайд:

 

Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд нь бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлөх үүргийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.6-д зааснаар хүлээдэг бөгөөд хариуцагчийн дээрх шаардлага нь хуулийн энэ зохицуулалтад хамаарах үндэслэлтэй тул шүүх хариуцагчийг хохирол шаардах эрхтэй гэж үзэв.

 

Гэхдээ шүүх хохиролтой холбоотой хариуцагчийн сөрөг шаардлагыг нотлох баримтын үндсэн дээр хангах эсэх асуудлыг шийдвэрлэх нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.3, 6.5, 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д нийцнэ.

 

Хариуцагч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа “2015 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрөөс 2015 оны 7 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд засварын ажил хийсэн” гэж тайлбарласан.

 

Сөрөг шаардлагын үндэслэлийг нотлох зорилгоор хариуцагчаас гаргасан баримтууд нь 1. Засвар хийсэн гэх цаг хугацаанаас өмнөх, эсхүл бүр хожим худалдан авсан огноотой, 2. Хэн хэдийд хэнд худалдсан нь тодорхойгүй засвартайн гадна хариуцагчийн гаргасан гэх зардлын задаргаатай үнийн дүн тохирохгүй, зөрүүтэй, 3. Түрээсийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн засварт зориулагдсан нь хангалттай нотлогдохгүй байх тул шүүх эргэлзээ бүхий баримтад үндэслэн сөрөг шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх хууль зүйн боломжгүй юм.

 

Иймд хохирол шаардсан хариуцагчийн сөрөг шаардлагыг мөн адил хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

 

Шүүх зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээг Иргэний хуульд нийцсэн эсэх, хүчин төгөлдөр эсэхэд маргаж буй тохиолдолд энэ талаарх дүгнэлтийг хийх нь хуулийн шаардлага тул гэрээ хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох сөрөг шаардлагадаа хариуцагч улсын тэмдэгтийн хураамж төлөөгүй нь тухайн шаардлагыг хэлэлцэхгүй байх үндэслэл болохгүй гэж үзэж хянан хэлэлцсэн тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.1-д заасан зохицуулалтын хүрээнд улсын тэмдэгтийн хураамжийг нөхөн төлүүлэх асуудлыг шийдвэрлэсэн болохыг дурдах нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 115.2.3 дахь хэсэг, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон 

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 56.6, 318 дугаар зүйлийн 318.1, 318.4-д заасныг тус тус баримтлан Н.Б болон “Х Т” ХХК-ийн хооронд 2014 оны 4 дүгээр сарын 14-ний өдөр байгуулагдсан түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, “Х Т” ХХК-аас түрээсийн төлбөр, түүний алданги, гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс учирсан хохиролд нийт 97,584,800 төгрөг гаргуулах Н.Б-ын үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь, Н.Б-аас түрээсийн төлбөр болон гарсан зардал, учирсан хохиролд нийт 72,359,921 төгрөг гаргуулах “Х Т” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үлдэх хэсгийг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 645,880 төгрөгийг, хариуцагчаас төлсөн 542,680 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70,200 төгрөг гаргуулж улсын орлогод нэмж оруулж, нэхэмжлэгчээс 70,200 төгрөг гаргуулж хариуцагчид олгосугай.     

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцсон тал нь энэхүү шийдвэрийг 7 хоногийн дараа бичгээр гарснаас хойш 14 хоногийн дотор гардан авч, эс зөвшөөрвөл заасан хугацаанд гардаж авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурьдсугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ                                                Ө.УЯНГА