*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгч Г.Банзрагч даргалж, шүүгч, Б.Мөнхтуяа, П.Золзаяа, Х.Сонинбаяр, Б.Ундрах нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2020 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 102/ШШ2020/02325 дугаар шийдвэр,

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2020 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдрийн 2108 дугаар магадлалтай,

 

Нэхэмжлэгч: *******

Хариуцагч: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газар Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба

 

нэхэмжлэл: Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч З.Ариунцэцэгийн хяналтын журмаар 2020.11.09-ний өдөр гаргасан гомдлыг үндэслэн

Шүүгч Б.Ундрахын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч З.Ариунцэцэг, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Гантулга, нарийн бичгийн даргад Г.Ууганзаяа нар оролцов.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлдээ: БГД-н 12-р хороо, 6-р бичил хорооллын 21-р байрны 24 тоот хаягт байрлах 40 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг *******, Т.Сандагдорж нар 5 хүүхдийн хамтаар хамтран өмчилдөг. Энэ орон сууц нь бидний цорын ганц өмч хөрөнгө, үүнээс өөр өмч хөрөнгөгүй болно. Гэтэл Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас 2019.12.04-ний өдөр тус орон сууцыг 84,280,000 төгрөгөөр үнэлэгдсэн тул дуудлага худалдаанд оруулна гэсэн албан бичгийг ирүүлсэн. Орон сууцны үнэлгээ хийлгэхдээ бидэнд мэдэгдэлгүй, санал авалгүйгээр үнэлүүлсэн нь хууль зөрчсөн үйлдэл гэж үзэж байна. Уг орон сууц нь 2013.10.21-ний өдрийн 13/100 тоот зээлийн гэрээгээр 125,000,000 төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан бол Барилга.мн сайтаас харахад одоогийн зах зээлийн ханш 145,000,000 төгрөг орчим байхад үнэлгээний компани хэт доогуур үнэлж, үнэгүйдүүлсэнд гомдолтой байна. Сэлэнгэ эстимэйт ХХК үнэлгээ гаргасан ба Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 14.1.6-д зааснаар үнэлгээчний хариуцлагын даатгалд даатгуулсан байх ёстой байтал энэ талаарх баримт хэрэгт авагдаагүй. Мөн хуулийн 9.3-т зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний тайландаа үнэлгээчний нэр, хөрөнгийн үнэлгээг хийх тусгай зөвшөөрөл, тусгай зөвшөөрлийн хугацаа, үнэлгээчний хариуцлагын даатгалын талаар заавал тусгагдаж, хавсралтаар авагдсан байх ёстой. Тайланг нэг бүрчлэн судалж үзэхэд үнийн тайланг тодорхойлон жишиг үнэ, өртгийг гаргасан. Гэтэл орлогын тайлангийн талаар тооцоолол судалгаа байхгүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний судалгааг хийхдээ 2018.01 сарын судалгааг ашигласан байна. Үнэлгээг 2019.12 сард хийлгэсэн. Нэхэмжлэгчийн зүгээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шийдвэр гүйцэтгэгчид үнийн саналаа 118,000,000 төгрөгөөр үнэлж байгаа талаар амаар хэлсэн байдаг. Иймд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч тайлбартаа: СБД-н ИХАШШ-н 2018.02.19-ний өдрийн 415 дугаар шийдвэрээр Б.Анхбаяр, ******* нараас 95,074,246 төгрөгийг гаргуулж Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэжээ. Тус шийдвэрийн дагуу төлбөр төлөгч Б.Анхбаяр, ******* нарын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан улсын бүртгэлийн Ү-2205029102 дугаарт бүртгэлтэй, 24 тоот хаягт байрлах 40 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 2019.11.06-ны өдөр 19280089/1 дугаартай тогтоолоор хураасан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар хураагдсан хөрөнгийн үнийн санал асуухад төлбөр төлөгч тухайн үед 128,000,000 төгрөгөөр авч байсан, одоогоор үнэлэх боломжгүй гэх тайлбар өгсөн тул үнийн саналаа 2019.11.15-ны дотор ирж өгөхийг мэдэгдэж, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл, зарлан дуудах хуудас өгсөн боловч энэ хугацаанд үнийн санал ирүүлээгүй тул хуульд заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоолгохоор 2019.11.18-ны өдрийн 11/28 тоот тогтоолоор Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийг томилж, тус байгууллага нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг 84,280,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Үнэлгээ тогтоох ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2020 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдөр 102/ШШ2020/02325 дугаар шийдвэр гаргаж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2, 55 дугаар зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан, Баянгол дүүргийн 12 дугаар хороо, 6 дугаар бичил хорооллын 21 дүгээр байрны 24 тоот орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгохоор шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдрийн 2108 дугаар магадлалаар Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 102/ШШ2020/02325 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай *******ын нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгддөг болохыг дурдсан байна.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч З.Ариунцэцэг хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Төлбөр авагч тал болох Капитал банк ХХК-д үнийн санал ирүүлэх тухай мэдэгдсэн боловч /хх-ийн 41,43/ үнийн санал ирүүлээгүй, хөрөнгө үнэлгээний компаниар тогтоолгоод хүний эд хөрөнгийг үнэгүйдүүлж авах санаа зорилго байсан гэж үзэж байна. Шинжээч Сэлэнгэ эстимэйт ХХК нь уг орон сууцны зах зээлийн үнийг гаргахдаа өртгийн, орлогын болон жишиг үнийн хандлагын аргаар үнэлгээг хийж харьцуулан дүгнэж 84,280,000 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Хэдийгээр шинжээчийн дүгнэлтэд 2018 оны эдийн засгийн судалгаа, орон сууцны үнийн индэкс, график авагдсан боловч шинжээчийн дүгнэлт гаргахдаа үндэслэл болгож, харьцуулсан 3 орон сууцны үнийн мэдээллийг 2019 оны байдлаар цуглуулж дүгнэсэн байна. /хх142,143/ Иймд шинжээч үнэлгээ гаргахдаа цаг хугацааны хувьд 1 жилийн өмнө буюу 2018 оны орон сууцны үнийн дүнтэй харьцуулан үнэлгээг тогтоосон гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй болжээ. гэж дүгнэсэн байна. Гэтэл Сэлэнгэ эстимэйт ХХК нь үнэлгээний тайландаа орон сууцны зориулалттай учраас орлогын хандлагаар тооцоолол хийх тохиромжгүй байдаг учраас энэ хандлагаар тооцоолоогүй болно. гээд огт судлаагүй байна. Орон сууцны зориулалттай байрыг түрээслүүлээд орлого олж болдог гэдгийг бүгдэд илэрхий байхад энэхүү орлогын хандлагаар үнэлээгүй нь хөрөнгө үнэлгээг хийхдээ дутуу дулимаг, бодит байдалд нийцээгүй үнэлгээ гаргахад нөлөөлсөн гэж үзэж байна. Түүнчлэн Сангийн сайдын 2018.03.01-ний өдрийн 45 дугаар тушаалаар Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийн мэргэшсэн үнэлгээчин Г.Отгонбаярт хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийг олгосон нь 111200205 тоот гэрчилгээгээр, тус компанийн хөрөнгийн үнэлгээ хийх ажиллагаа явуулах эрх бүхий хуулийн этгээд болох нь улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр тус тус тогтоогдож байх боловч /хх152,153, 116/ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9.3.1-д ...үнэлгээчний хариуцлагын даатгалын талаарх мэдээлэл-ийг тусгасан байна гэж заасан. Харин энэхүү үнэлгээний тайланд үнэлгээчин Отгонбаярын хариуцлагын даатгалын талаар ямарч баримт байхгүй байдаг. Мөн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 14.1.6-д үнэлгээчний хариуцлагын даатгалд даатгуулсан байх үүрэгтэй байна. Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийн хөрөнгө үнэлгээний тайланд шинжээч Отгонбаярын даатгалтай эсэх талаар ямарч баримт байхгүй, шинжээчид эрх үүргийг тайлбарлаж гарын үсэг зуруулсан баримт хэрэгт байдаг. /хх-44/ Эдгээр үйл баримтууд нь ИХШХШТХ-н 38.5-т заасан нотлох баримтыг гаргах, цуглуулах талаар хуульд заасан журмыг зөрчсөн бол тэдгээр нь нотлох чадвараа алдах бөгөөд шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болохгүй гэсэн заалттай зөрчилдөж байна. Шинжээч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгааг 2019.12.02-ны өдрийн байдлаар гаргахдаа 2018.01 сарын орон сууцны индексээр тооцоолж, орон сууцны хамааралгүй буюу оффис, таун хаус зэх зээлийн хандлагыг харьцуулан дүгнэсэн, шийдвэр гүйцэтгэгч нь хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй үнэлгээг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж, талуудад мэдэгдсэн нь анхан шатны шүүх хууль буруу тайлбарлан хэрэглэж үнэлгээ тогтоосон шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хүчингүй болгожээ. Шинжээч томилох тухай 2019.11.18-ны өдрийн №11/28 тоот тогтоолд хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэх зүйлийг улсын бүртгэлийн Ү-2205029102 дугаарт бүртгэлтэй БГД-н 12-р хороо, 6-р бичил хороолол, 21 дүгээр байр, 24 тоот хаягт байрлах, 40 м.кв 3 өрөө орон сууцанд хэмээн тодорхой заасан байхад үнэлгээний зүйлийн төрөлд хамааралгүй оффис, таун хаус, газрын үнэлгээг харьцуулан тайланд тусгасан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9.3.7-г зөрчсөн гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч үнэлгээг бодит байдалд нийцээгүй, зах зээлийн судалгаанд тулгуурлаагүй гэх тайлбараа ИХШХШТХ-н 25.2.2, 38.1-д зааснаар баримтаар нотлоогүй байна. Хэрэгт авагдсан баримтуудаар үнэлгээ хуулийн дагуу явагдаагүй гэдэг нь тодорхой байхад заавал ИХШХШТХ-н 25.2.2, 38.1-д зааснаар баримтаар нотлох шаардлагагүй гэж үзэж байна. Иймд магадлалыг хүчингүй болгож, шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

******* 2019.12.09-ний өдөр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газар Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдуулан нэхэмжлэл гаргаж, Баянгол дүүргийн 12 дугаар хороо, 6 дугаар бичил хорооллын 21 дүгээр байрны 24 тоотын 3 өрөө орон сууцыг 84,280,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулахыг шаардсан байна.

 

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хангасан бөгөөд ийнхүү шийдвэр гаргахдаа ... шинжээч үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн судалгааг 2019.12.02-ны өдрийн байдлаар харьцуулан гаргахдаа 2018 оны 1 дүгээр сарын орон сууцны индексээр тооцоолж маргаан бүхий орон сууцтай хамааралгүй...оффис, таун хаус зэргийн зах зээлийн хандлагыг харьцуулсан нь буруу... гэсэн агуулга бүхий дүгнэлт хийжээ.

 

Давж заалдах шатны шүүх хэргийг хянаж, шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгохдоо ...шинжээч томилсон ажиллагааг буруутгах боломжгүй... орон сууцны зах зээлийн үнийг гаргахдаа өртгийн, орлогын болон жишиг үнийн хандлагын аргаар үнэлгээг хийж харьцуулсан байна...шинжээч дүгнэлт гаргахдаа ...үнийн мэдээллийг 2019 оны байдлаар цуглуулж дүгнэсэн байх тул 2018 оны орон сууцны үнийн дүнтэй харьцуулан үнэлгээг тогтоосон гэх үндэслэлгүй... гэсэн байна.

 

Хяналтын шатны шүүхэд гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлгүй байна гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

1. Хэрэгт авагдсан баримтаас үзвэл, төлбөр авагч үнийн санал ирүүлээгүйгээс /хх43/ шийдвэр гүйцэтгэгч эд хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлсэн байна.

 

Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнээс тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно. Үнэлгээг талууд, өмчлөгч тохиролцоогүй бол эд хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ.

 

Төлбөрт хураагдсан эд хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлсэн нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт заасан ажиллагаа тул ...шинжээч томилж эд хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн.. гэх гомдол магадлалыг хүчингүй болгох нөхцөл болохгүй байна.

2. Хариуцлагын даатгал нь үнэлгээчин алдаа гаргасны улмаас холбогдох этгээдэд учруулсан хохирлыг нөхөн төлөх зорилготой. Иймд хяналтын гомдол Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3.1, 28 дугаар зүйлийн 28.1-т нийцээгүй байна.

3. Шинжээч тайландаа эд хөрөнгийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний аргуудыг хослуулан үнэ тогтоосон, эд хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнийг тогтоосон үндэслэлээ тодорхой заасан байх тул эд хөрөнгийг ... орлогын хандлагаар үнэлээгүй.. гэх гомдол үндэслэлгүй гэж үзнэ.

4. Эд хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой дүгнэлт гаргахдаа шинжээч үндэслэлээ заажээ.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан /хх119-154/-с үзвэл, шинжээч үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг тогтоохдоо зах зээлийн шинэ хуучин орон сууцны дундаж үнэ, хаус таун хаус, офиссын зах зээлийн судалгаа, 2018 оны эдийн засгийн судалгаа, орон сууцны үнийн индекс, график гаргаж, мэдээллийг 2019 оны байдлаар цуглуулж дүгнэлт гаргасан тул нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрсөн хариуцагчийн татгалзал баримттай байна.

5. Нэхэмжлэлийн шаардлага татгалзлыг нотлох баримтыг гаргах үүргийг зохигч хүлээнэ. Шүүх нотлох баримтын хэмжээнд нэхэмжлэлийн талаар дүгнэлт хийнэ.

Давж заалдах шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ зохигчийн гаргасан баримтын хэмжээнд дүгнэлт хийж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан журмын дагуу явуулж, Иргэний хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль болон холбогдох бусад хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон үндэслэлээ тодорхой заасан байх тул гомдлыг хангахгүй орхив.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдрийн 2108 дугаар магадлалыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2020 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

ДАРГАЛАГЧ,ШҮҮГЧ Г.БАНЗРАГЧ

ШҮҮГЧИД, Б.МӨНХТУЯА

П.ЗОЛЗАЯА

Х.СОНИНБАЯР

Б.УНДРАХ