2020        05          26

101/ШШ2020/01911

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: С ХХК -ийн гаргасан,

 

Хариуцагч: Н-д холбогдох,

 

Дуудлага худалдааны үнэлгээг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М, шинжээч Э, нарийн бичгийн дарга М.Дорждэрэм нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Бид, хөрөнгийн үнэлгээний компанийг барьцаа хөрөнгийг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэж байна. Тус орон сууцыг 2010 онд 1 м.кв 2,500,000.00 төгрөг, нийт 250,000,000.00 төгрөгөөр худалдаж авсан ба шинжээч М ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг гаргахдаа зах зээлийн хандлагын үнэлгээнд 3 жишиг хөрөнгө ашигласан боловч 3 дахь жишиг хөрөнгөнд 0 хувийн үнэлгээ өгч, үлдсэн 2 жишиг хөрөнгийг дунджилсан байна.

 

Энэ нь Үнэлгээний олон улсын стандарт 2017-той нийцэхгүй байна. Харьцуулан жишсэн 3 хөрөнгөнд тус тус 1, 0.95, 0.95 гэсэн тохируулга хийсэн боловч хамгийн өндөр үнэтэй байсан 3 дахь жишиг хөрөнгийн үнэд 0 хувийн ач холбогдол өгч, илт бага үнийн дүн гаргасан байна. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий байгууллага нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль болон Хөрөнгө үнэлгээний тухай хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу үнэлгээ хийж тус үнэлгээ нь хуульд нийцсэн эсэхэд нь шинжээчээр томилсон эрх бүхий байгууллага нь хяналт тавьж хуулийн хүрээнд бодитой үнэлэх хэрэгтэй.

Тус хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон үндэсний стандарт, хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасан. Гэтэл хариуцагч Н нь томилсон М ХХК-ийн үйл ажиллагаанд зохих хяналтыг тавиагүй тул дүгнэлтийг эс зөвшөөрч хүчингүй болгуулахаар шүүхэд хандсан. Иймээс тус компанийн 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн дүгнэлтийг хүчингүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон  итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдрийн 28552 дугаар шийдвэрээр С ХХК , Б нараас 91,540,431.00 төгрөгийг гаргуулж Т ХХК-нд олгохоор шийдвэрлэсэн. Манай байгууллага уг шийдвэрийн дагуу албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж, төлбөр төлөгч С ХХК , Б нарт төлбөрийг төлөх хугацаатай мэдэгдэл өгсөн боловч биелүүлээгүй.

 

Тийм учир төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалуулсан Баянзүрх дүүрэг, 6 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол, Энхтайваны өргөн чөлөө, 73 дугаар байрны 9 тоот хаягт байрлах 104 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 2017 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдөр битүүмжилж, 2020 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдөр хураасан. Ингээд талуудаас орон сууцны үнийн саналыг авахад төлбөр төлөгч С ХХК -ийн захирал буюу өмчлөгч Т-с 291,000,000.00 төгрөг гэсэн бол  Б нь үнийн санал өгөхөөс татгалзсан тул төлбөр авагч Т ХХК-иас шинжээч томилуулах тухай хүсэлт гаргасан.

 

Тус хүсэлтийн дагуу шинжээчээр М ХХК-ийг томилж, үнэлүүлэхэд 167,700,000.00 төгрөгөөр үнэлснийг 2020 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдөр төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, өмчлөгч нарт мэдэгдсэн.

 

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар үнэлсэн үнийн дүнгийн 70 хувиар тооцож, 117,390,000.00 төгрөгөөр дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоож, анхны албадан дуудлага худалдааг 2020 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдөр зарласан. Гэвч тус шүүхийн 2020 оны 03 дугаар сарын 18-ны өдрийн 5317 тоот захирамжаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн болно. Манай байгууллагын зүгээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуулийн дагуу явуулсан тул төлбөр төлөгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад   

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч С ХХК -иас хариуцагч Нт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2020 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна.

 

Шүүх, хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн бөгөөд хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд, талуудын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2016/02441 тоот шийдвэрээр Т ХХК -ийн нэхэмжлэлтэй С ХХК болон Б нарт  холбогдох 91,540,431.82 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг шийдвэрлэжээ /х.х-ийн 7-9 хуудас/.

 

Тодруулбал, тус 101/ШШ2016/02441 тоот шийдвэрээр хариуцагч С ХХК болон Б нараас 91,540,431.82 төгрөгийг тэнцүү хэмжээгээр гаргуулж нэхэмжлэгч Т ХХК -нд олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 17,250.00 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон байна.

 

Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар зохигчид уг 101/ШШ2016/02441 тоот шийдвэрт давж заалдах журмаар гомдол гаргаагүй учраас тус шүүхээс 2016 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдөр шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай 3210 тоот гүйцэтгэх хуудсыг олгосон байна /х.х-ийн 47 хуудас/

 

 Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн өгсөн баримтаар тус байгууллага төлбөр төлөгч нараас 91,540,431.82 төгрөгийг төлүүлэхээр шийдвэрлэсэн дээрх шүүхийн шийдвэрийг албадан биелүүлэхээр 2017 оны 05 дугаар сарын 09-ний өдөр Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай 17261240 тоот тогтоол гаргаж, энэ талаар төлбөр төлөгч нарт мэдэгджээ /х.х-ийн 53, 67, 68 хуудас/.

 

Улмаар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1-д зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг баталгаажуулах арга хэмжээг авч, төлбөр төлөгч нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдэл өгөх, тэдгээртэй уулзах, хөрөнгийн лавлагааг бусад этгээдээс авах болон эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах зэрэг ажиллагааг гүйцэтгэсэн эсэх талаар зохигчид маргаагүй /х.х-ийн 71-79 хуудас/.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т “Дараах хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ” гээд 55.2.2-т “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө” гэж заажээ.

 

Тодруулбал, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж заасны дагуу дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг уг худалдааг явуулахаас өмнө төлбөр авагч, төлбөр төлөгч, өмчлөгч нар харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцоогүй тохиолдолд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчний саналыг үндэслэн ийнхүү хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох үндэслэл бий болдог байна.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас төлбөр төлөгч С ХХК болон Б болон өмчлөгч Ө, Т нарт 2020 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдөр маргааны зүйл болсон Ү-2204030800 тоот улсын бүртгэлийн дугаартай Баянзүрх дүүрэг, 6 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол /13373/, Энхтайваны өргөн чөлөө, 73 дугаар байр, 9 тоот хаягт байрлах орон сууцны зах зээлийн үнийн талаар санал ирүүлэхийг мэдэгджээ /х.х-ийн 81-84 хуудас/.

 

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч С ХХК нь дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч этгээд биш боловч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1-д зааснаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцож буй үүрэг гүйцэтгэгч буюу төлбөр төлөгч тул Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар үнийн санал өгөх эрхтэй этгээд болно /х.х-ийн 66 хуудас/.

 

Гэтэл төлбөр төлөгч Б нь татгалзсан хариу өгч, харин өмчлөгч Э.Түмэндэлгэрийн зүгээс 291,000,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн бол төлбөр авагч Т ХХК -иас зах зээлийн үнэлгээг шинжээчээр тогтоолгох тухай хүсэлтийг 2020 оны 02 дугаар сарын 27-ны өдөр өгсөн байна /х.х-ийн 80, 85, 90 хуудас/.

 

Ингээд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн 94 тоот тогтоолоор дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоолгохоор хөрөнгийн үнэлгээний “Мөнх оргил трейд” ХХК-ийг томилсон ба тус компанийн 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланд дурдсанаар тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг 167,700,000.00 төгрөг гэж үнэлжээ /х.х-ийн 89, 91-115 хуудас/.

 

Энэ дүгнэлтэд дурдсан болон хөрөнгийн үнэлгээчин Эын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар барьцаа хөрөнгийн үнийг зах зээлийн харьцуулалтын аргад тулгуурлаж, өнөөгийн зах зээлийн ханшийг тогтоохдоо ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг судалсан байх тул нэхэмжлэгчийн орон сууцыг бодит байдалтай танилцаагүй, дотоод засал чимэглэлийн хувьд илүү үнэ цэнэтэй гэх тайлбар үндэслэлгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, “Мөнх оргил трейд” ХХК-ийн дүгнэлтэд уг үнэлгээг ямар эх сурвалжид тулгуурлан үндэслэсэн, үнэлгээний ямар аргыг хэрэглэсэн, ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн ханш хэдэн төгрөг байсан талаар ойлгомжтой, тодорхой дүгнэсэн байна. 

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай 3 дугаар зүйлийн 3.1.1-д ”үнэлгээчин гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүнийг хэлнэ” гэж, мөн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1-д “хараат бус байх” гэж, түүнчлэн 9 дүгээр зүйлийн 9.4-т “Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна” гэж тус тус заасан бол Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д “Шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх бол эрх бүхий этгээд нь тусгай мэдлэг бүхий тухайн хэрэгт хувийн сонирхолгүй хүнийг урьж, хувийн бичиг баримт, мэргэжил, чадвар, шинжээчээр оролцуулж болохгүй үндэслэл, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг урьдчилан тодруулна” гэж заажээ.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хөрөнгийн үнэлгээчин Э нь тусгай зөвшөөрөлтэй, түүнд хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байгаагаас гадна М ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх үйл ажиллагаа явуулдаг ажээ /х.х-ийн 24, 25, 116, 118 хуудас/.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэр тухай хуулийн 6 дугаар зүйл, 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1, мөн 67 дугаар зүйлийн 67.1.1, 107 дугаар зүйлийн 107.2, 107.3-т тус тус зааснаар зохигчид нэхэмжлэлийн шаардлага, хариуцагчийн хариу татгалзал, маргааны үйл баримт, хариуцагчийн гэм бурууг нотолж, түүний татгалзлыг үгүйсгэж байгаа үндэслэлээ нотлох үүрэгтэй.

 

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч С ХХК нь шинжээч М ХХК-ийн үнэлгээг үл хүлээн зөвшөөрч, уг орон сууцны зах зээлийн ханшийг 167,700,000.00 төгрөгөөс илүү гэж маргаж буй тохиолдолд үүнийг баримтаар нотлох ёстой боловч нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ үндэслэл бүхий тодорхой баримтаар нотлоогүй, энэ талаар холбогдох баримтыг шүүхэд өгөөгүй, харин хариуцагч Н нь хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчний үнэлгээг үндэслэн төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн хөрөнгийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 117.1-д зааснаар дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг тооцсон нь хуульд нийцсэн байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.2-т ”үйлчлүүлэгч гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэж байгаа Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүн, хуулийн этгээдийг хэлнэ” гэж, мөн 5 дугаар зүйлийн 5.1-д Хөрөнгийн үнэлгээг дараахь үндэслэлээр хийнэ” гээд 5.1.1-д “үнэлгээчин болон үйлчлүүлэгч харилцан тохиролцсон”, 5.1.2-д “хуульд тусгайлан заасан тохиолдолд эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр” гэж тус тус заасан.

 

Тайлбарлавал, хөрөнгийн үнэлгээг зөвхөн үнэлгээ хийлгэхээр шийдвэрлэсэн шүүхийн захирамж болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын тогтоолоор хийх ёстой гэж ойлгохгүй ба иргэн, хуулийн этгээдийн зүгээс сайн дурын үндсэн дээр хөрөнгийн үнэлгээчинд хүсэлт гаргаж, харилцан тохиролцон дүгнэлт гаргуулах боломжтой юм.

 

Гэвч нэхэмжлэгч С ХХК -иас маргаж буй орон сууцны зах зээлийн ханшийг 167,700,000.00 төгрөгөөс илүү гэдэг тайлбараа нотлохгүй байна. Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг үндэслэн нэхэмжлэгч С ХХК -ийн гаргасан хариуцагч Нт холбогдох ...улсын бүртгэлийн дугаартай 104 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцанд хийсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

1.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200.00 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээсүгэй.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар шүүгчийн 2020 оны 03 дугаар сарын 18-ны өдрийн 101/ШЗ2020/05317 тоот захирамжаар авагдсан шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ нь тус хуулийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр байхыг үүгээр дурдсугай.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг мэдэгдсүгэй.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Б.МАНДАЛБАЯР