МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Байгалмаа даргалж, шүүгч Ц.Алтанцэцэг, шүүгч Т.Энхтуяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: “А” ХХК-ийн,

Хариуцагч: НИТХ-д холбогдох,

4 095 780 949 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчдийн хурлын, нэхэмжлэгч “Анома” ХХК-иас 1 129 405 500 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг 2017 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр хүлээн авснаар хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч “Анома” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Энхсайхан, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Л.Хатанбаатар, Э.Сугар-Эрдэнэ,  хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчдийн хурлын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Оюунсувд, хариуцагчийн өмгөөлөгч А.Нарантуяа, гуравдагч этгээд Нийслэлийн өмч ашиглалтын удирдлагын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ганцоож, шинжээч “Тэнгэрийн гэрэл” ХХК-ийн төлөөлөгч Ц.Сэржээ, шинжээч “Цэгц-Очир” ХХК-ийн шинжээч П.Наранцэцэг, Д.Чимэгсайхан, Г.Мөнхгэрэл,  шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Хонгорзул нар оролцов.

                                                                                                    ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “Анома” ХХК-иас шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Энхсайханаас шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:  

“Худалдааны гудамж-2005” төслийг хэрэгжүүлэх үйл ажиллагааны хүрээнд “Урт цагаан” ахуй үйлчилгээний төвийн барилгын ашиглагдах боломжгүй болсон 2 болон 3 дугаар блоктой холбоотой асуудлаар Нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчдийн хурлын тэргүүлэгчдийн 1998 оны №9 тогтоол, Нийслэлийн Засаг даргын 1998 оны А/41 захирамж, зохих шийдвэрүүдийг үндэслэн 1998 оны 08 дугаар сарын 01-нд байгуулсан “Түрээсийн барилгад их засвар хөрөнгө оруулалт хийлгэх тухай байгуулсан гэрээ”-ний дагуу манай компани уг объектод өөрсдийн хүч хөдөлмөрөөр их засварын ажлыг амжилттай хийсэн бөгөөд барилгыг бүхэлд нь засвар, тохижилт үйлчилгээ хийх, гадна зам талбайн тохижилтыг хийх зорилготой байсныг хэрэгжүүлэн 3 дугаар блокын барилга засварын ажилд 113 569 682 төгрөгийн, 2 дугаар  блокын барилга засварын ажилд болон гадна тохижилтын ажилд 363 734 425 төгрөгийн үнэ бүхий ажлыг гүйцэтгэн түрээслүүлэгч талд актаар хүлээлгэн өгч, 2004 оны 04 дүгээр сарын 26-нд  Нийслэлийн Засаг даргаас нийт 477 304 107 төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийснийг батламжилж 24 тоот “Хөрөнгө оруулалтын гэрчилгээ”-г олгосон. Бид олон жил ашиглагдаж цаг хугацааны хүчин зүйлээр зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй болсон нурж эвдэрсэн барилгыг гэрээнд заасны дагуу өөрсдийн хүч хөдөлмөр, эдийн засгийн бүх боломж чадвараа, дайчлан ашиглан тухайн үед их хэмжээний хөрөнгө оруулалт санхүүжилт хийж, дахин боловсруулах замаар зориулалтын дагуу ашиглах боломжтой эд хөрөнгө бий болгон өнөөг хуртэл засан сайжруулж, шинэчлэн өөрчилж байхад хариуцагч талын зүгээс нэг ч дорвитой санхүүжилт оруулаагүй, дэмжлэг туслалцаа үзүүлээгүй мөртлөө байнга түрээсийн төлбөрийг зах зээлийн ханшинд тохируулж байна гэж үндэслэлгүйгээр нэмэгдүүлэн нэхэж байсан. Төслийн зорилгыг биелүүлэлгүйгээр гэрээнд заасан үүргээ хэрэгжүүлэхгүй бидний оруулсан хөрөнгө оруулалтын асуудлыг нэг мөр шийдвэрлээгүй.  Нийслэлийн удирдлагууд элдэв янзын тайлбар, шалтгаанаар цаг хугацаа хожиж эцэстээ биднийг саалийн үнээ болгож зөвхөн түрээс шаарддаг, байрнаас албадан гаргах болсон нь манай компанийн эдийн засгийн боломжийг энэ цаг хугацаанд хязгаарлаж гацаасан төдийгүй ирээдүйн бизнесийн үйл ажиллагаанд дарамт үзүүлж,  аж ахуйн нэгж үйл ажиллагааг хэвийн явуулахад боломжгүй болгосон. Хариуцагч талын энэ үйл ажиллагаа нь биднийг түрээсийн эд хөрөнгөнд ноогдох хөрөнгө оруулалтаа хууль, гэрээнд заасны дагуу шаардан авахад хүргэсэн.

Манай компани нь гэрээ хэлцэлд заасны дагуу тодорхой хугацаанд /10 жил/ түрээсийн төлбөрийг зохих ёсоор төлж байсан боловч хотын удирдлагууд болон Нийслэлийн өмчийн газар нь түрээс авах болохоор холбогддог ба харин бидний оруулсан хөрөнгийг буцаан төлөх асуудал дээр байнгын хүнд суртал, чирэгдэл учруулж өдийг хүртэл хугацаанд нэг ч дорвитой санал хариу өгөхгүй, нэг ч төгрөг буцаан олгоогүй, манай компанийн оруулсан хөрөнгө оруулалтын асуудлыг шийдвэрлэх хүсэлгүй, хувьчлах тухай төр засгийн бодлогыг хэрэгжүүлэлгүй, биднээр ашиглах боломжгүй нурчихсан барилгыг засаж сайжруулж аваад харин өөрсдөө байр ашиглуулсны түрээс авах гэсэн явуургүй үйл ажиллагаа байсан гэдгийг өнгөрсөн цаг хугацаа хангалттай харуулж байгаа билээ. “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийг хувьчлах асуудал яригдаж, 2007 онд Нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчдийн хурлын тогтоол гарч хувьчлах эд хөрөнгийн жагсаалтад оруулж баталсан боловч 2013 онд хувьчлах жагсаалтаас хасаж шийдвэрлэсэн. Бид 2013 онд Чингэлтэй дүүргийн шүүхэд уг түрээсийн барилгын өмчлөгчөөр хууль болон гэрээнд заасны дагуу тогтоолгох нэхэмжлэл гаргасныг шүүхээс хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Дараа нь захиргааны хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байсан. Бид цаашид өөрсдийн хөрөнгө оруулалтаар бий болсон баялаг, бүтээн байгуулалтанд өөрсдөө өөрийн хөрөнгө оруулалтандаа давхар түрээс төлөх нь нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан тул тухайн эд хөрөнгөнд оруулсан хөрөнгө оруулалтын төлбөрийг хариуцагч талаас гаргуулж авах нь хууль, шударга ёсны зарчимд нийцнэ гэж үзэж байна.  

Иймд Иргэний хуулийн 89 дүгээр зүйлийн  89.4.-т “Нэг эд хөрөнгийг хоёр буюу түүнээс дээш этгээд хамтран эзэмшиж байвал тэдгээр нь хамтран эзэмшигч байна”, 88 дугаар зүйлийн 88.4.-т “Тухайн этгээд үр шимийг буцааж өгөх үүрэгтэй бол аж ахуйн хэвийн үйл ажиллагааны явцад үр шимийг бий болгоход зарцуулсан зардлыг тухайн үр шимийн өртгөөс хэтрүүлэхгүй хэмжээгээр эрх бүхий этгээдээс шаардах эрхтэй”, 94 дүгээр зүйлийн  94.4.-т “Засан сайжруулалтын улмаас эд хөрөнгийн үнэ нэмэгдсэн бол уг эд хөрөнгийг буцааж өгөх үеийн засан сайжруулалтын үнэлгээгээр шаардлагын хэмжээг тодорхойлно. Энэ тохиолдолд шаардлагын үнийн дүн нь эд хөрөнгийн үнийн болон ашгийн нийлбэрээс хэтрэхгүй” гэсэн хэм хэмжээг үндэслэн бусдын эд хөрөнгийг засан сайжруулж шинэ өмч хөрөнгө бий болгосон санхүүжилт, хөрөнгө оруулалтын үр дүнгээр бий болсон хөрөнгийг шүүхээс томилсон мэргэжлийн байгууллага болох шинжээч “Цэгц-Очир” ХХК-ийн дүгнэлтийг үндэслэн 4 095 780 949 төгрөгийг хариуцагч, өмчлөгч болох Нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчдийн хурлаас гаргуулахаар нэхэмжилж байна. Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь ханган шийдвэрлэж өгнө үү.

Бид хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад анх хариуцагчаар татагдсан Нийслэлийн өмч харилцааны газрыг хариуцагчаас чөлөөлж, түүнд холбогдох нэхэмжлэлээсээ татгалзсан хэвээр байгаа. Бид өөрийн 477 304 107 төгрөгөөр өнөөгийн байдлаар 4 095 780 949 төгрөгийн хөрөнгийг бий болгосон гэсэн үг. Тухайн өмчийг хувьчилж авна гэсэн үндэслэлээр тендерт орж ялан, ийм их хөнгийг зарцуулсан. Тиймээс бид түрээсийн барилгад оруулсан хөрөнгөө л 4 095 780 949 төгрөгөөр тооцож авах шаардлага гаргаж байгаа юм гэв.

 

Хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Оюунсувдаас шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн  үнийн дүнг хувийн компаниудын гаргасан үнэлгээний үнийн дүнг үндэслэн дахин дахин нэмэгдүүлэн 4 095 780 949 төгрөг болгон нэхэмжилсэн байна. Харин үнийн дүн нь нэхэмжпэлийн шаардлагаас багаар буюу шүүхээс томилогдсон “Тэнгэрийн гэрэл” ХХК-ийн хийсэн үнэлгээгээр “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокын барилгын үнэлгээг 2 010 683 200 төгрөгөөр тогтоосон байхад түүний дагуу нэхэмжлэлийн шаардлагаа багасгаж буюу бууруулж нэхэмжлээгүй. Монгол улсын Засгийн газрын 2016 оны 193 дугаар тогтоол, Сангийн сайдын 2018 оны 207 дугаар тушаалаар батлагдсан аргачлалын дагуу Нийслэлийн өмчийн харилцааны газрын баланс дахь эргэлтийн бус хөрөнгө болох газар, барилга байгууламж, нийтийн эзэмшлийн хөрөнгийн дахин үнэлгээг санхүүгийн тайлагналын зориулалтаар Нийслэлийн өмчийн харилцааны газар хийж гүйцэтгэсэн дахин үнэлгээний тайланг “Ю Би Пропертиз” ХХК нягтлан шалгасан ба 2018 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн байдлаар “Урт цагаан” ахуйн үйлчилгээний төвийн барилгын бодит үнэ цэнийг 1 381 861.74 төгрөг гэж тогтоосон байна. Мөн Нийслэлийн Засаг даргын 2003 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн захирамжаар батлагдсан “Нийслэлийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгөнд хийх хөрөнгө оруулалтын зөвшөөрөл олгох, хянаж баталгаажуулах, бүртгэх түр журам”-ын 2.11-д “Батлагдсан хөрөнгө оруулалтаас зохих хууль тогтоомжийн дагуу жил бүр элэгдэл тооцож байна” гэж заасны дагуу хуучин нэрээр Нийслэлийн өмчийн харилцааны газрын даргын 2004 оны “Элэгдлийн хувь тогтоох тухай” 82 дугаар тушаалаар нийслэлийн өмчийн барилга байгууламжид хийх хувийн хэвшлийн аж ахуйн нэгж байгууллагаас хийсэн хөрөнгө оруулалтанд жилийн эцэст нэг удаа баталсан хувиар элэгдэл тооцож, хөрөнгө оруулалтын гэрчилгээнд бичилт хийж байхыг даалгасан байна. Дээрх тушаалын дагуу “Анома” ХХК-иас хийсэн 477 304 107 төгрөгийн хөрөнгө оруулалтад жил бүр элэгдэл тооцоход  2019 оны 12 дугаар сарын 31-ний байдлаар тус компанийн хөрөнгө оруулалтын үлдэгдэл 161 761 239 төгрөг болсон байна. Энэ элэгдэл хорогдлыг удаа дараагийн шинжээчийн дүгнэлтэнд огт тооцож гаргаагүй, түүнчлэн “Урт цагаан ахуйн үйлчилгээний төв”-ийн 12 блок бүхий нийт 7912,8 кв.м талбайтай барилга байгууламжийг 1 381 861 740  төгрөгөөр Нийслэлийн өмчийн ашиглалт удирдлагын газрын санхүүгийн тайланд тусган бүртгэсэн байна. “Анома” ХХК нь нийслэлийн өмчийн барилга байгууламж болох Урт цагаан үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокыг өнөөдрийг хүртэл тасралтгүй эзэмшиж ашиглан, үйл ажиллагаагаа явуулж байгаа болно. Түрээслүүлэгч болох НИТХ, түрээслэгч болох “Анома” ХХК аль, аль нь түрээсийн гэрээг дуусгавар болгох, гэрээг цуцлах талаар санаачлага гаргаагүй, гэрээнээс татгалзаагүй учир Иргэний хуулийн 294., 295. дугаар зүйлд заасан нөхцөл бүрдээгүй болно. Нэгэнт гэрээ дуусгавар болоогүй байгаа нөхцөлд “Анома” ХХК нь мөн хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5.-д засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах ...” гэж заасан байгаа тул гэрээг албан ёсоор хуульд заасны дагуу дүгнэж, дуусгавар болгоогүй байхад гарсан зардлаа нэхэмжлэх хууль эрх зүйн үндэс бүрдээгүй байна гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн хуулийн үндэслэлээ Иргэний хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.4-д заасныг баримталсан байна. Энэ зүйлд “....шаардлагын үнийн дүн нь эд хөрөнгийн үнийн болон ашгийн нийлбэрээс хэтрэхгүй ” гэж заажээ. Гэтэл “Анома” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн дүн болох 4 095 780 949 төгрөгийн хэд нь “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокын үнэ, хэд нь тус компанийн ашиг гэж тодорхойлон үнэлж шаардаж байгаа нь тодорхойгүй байгаа бөгөөд баримтаар нотлогдохгүй байна. Хуульд зааснаар  энэ зааг ялгааг нэхэмжлэгч өөрөө гаргаж, нотлох баримтаар нотолж цуглуулж өгөх үүрэгтэй. Энэ үүргээ нэхэмжпэгч биелүүлээгүй байна. Хуулийн эдгээр зүйл заалтуудыг дүгнэлт гаргасан шинжээч тодруулж өгөөгүй, ялган салган тодорхойлоогүй болон нэхэмжлэгч тал хуулийн зохих шаардлагыг хангаагүй байгаа тул шүүх “Анома” ХХК-ний нэхэмжпэлийг хүлээн авахаас татгалзаж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдврэлэх үндэслэлтэй. Шинжээчийн дүгнэлтүүд хоорондоо зөрүүтэй, бодит байдалд нийцээгүй үнэлгээг гаргасан. “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн бүх барилгын үнэ нь 1 381 861 740  төгрөг байхад зөвхөн 2, 3 дугаар блокын үнэ нь 4 095 780 949 төгрөг  болно гэдэг хэнд ч ойлгомжтой эргэлзээтэй зүйл. Тиймээс шинжээч нарын дүгнэлт үндэслэлгүй, нотлох баримтаар үнэлэх боломжгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсхэгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлаас шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Оюунсувдаас шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Анома” ХХК нь нийслэлийн өмчийн Чингэлтэй дүүргийн 3 дугаар хороо, “Урт цагаан” ахуй үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокыг 2007 оноос түрээсийн гэрээ байгуулж, эзэмшиж, ашиглаж ирсэн. Түрээсийн гэрээг 2007, 2008 онд байгуулж, үүнээс хойш ямар ч гэрээ хэлцэлгүйгээр улсын өмчийг эзэмшиж ашиглаж байгаа болно.

Чингэлтэй дүүргийн шүүхийн 2013 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 480 дугаар шийдвэрээр “Анома” ХХК-иас 2009-2012 оныг дуусталх түрээсийн төлбөр нийт 417 471 992 төгрөгийг гаргуулж Нийслэлийн өмчийн харилцааны газарт олгосон шийдвэр хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа бөгөөд “Анома” ХХК нь уг төлбөрийг хөрөнгө оруулалтын төлбөрөөс хасаж тооцуулна гэсэн тайлбар тавьж, одоог хүртэл ямар ч төлбөр хийгээгүй болно. Иймд “Анома” ХХК нь улсын өмчийг дур мэдэн ашиглаж, дүрэм журмын дагуу төлөх ёстой төлбөр тооцоог хийхгүй олон жил улсыг хохироож байгаа тул тус компаниас нийслэлийн өмчийн “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн 1089,71 м.кв талбай бүхий ажлын байрыг ашиглаж, эзэмшсэн түрээсийн төлбөрт 2013-2019 оныг дуустал нийт 752 937 000 төгрөгийг Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6.-д зааснаар төлбөрийн үнийн дүнгийн 50 хувь болох 376 468 500 төгрөгийн алдангийн хамт нийт 1 129 405 500 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэсэн сөрөг нэхэмжлэлээ дэмжиж байна гэв.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Энхсайханаас сөрөг нэхэмжлэлийн талаар гаргасан тайлбартаа: Манай компани нь хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлээс 74 422 242 төгрөгийн төлбөрийг төлөхийг зөвшөөрч байгаа. Талуудын хооронд 2008 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдөр байгуулсан Түрээсийн гэрээний хавсралтаар түрээсийн төлбөр болон түрээслэх  талбайн хэмжээг заасан. Уг түрээсийн гэрээтэй холбоотой асуудал 2013 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн Чингэлтэй дүүргийн шүүхээс хэлэлцэгдэж шүүхээс түрээсийн гэрээний хугацаа дууссан гэж үзэж байрыг чөлөөлөхийг “Анома” ХХК-д үүрэг болгож шийдвэрлэснийг Нийслэлийн шүүхийн 2013 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн магадлалаар гэрээний хугацаа тодорхой бус хугацаагаар, тухайн нөхцлөөр сунгагдсан гэж үзнэ гэж дүгнэн анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулсан. Иймээс 2008 оны түрээсийн гэрээний хавсралтад заагдсан талбайн хэмжээ, нэгж үнээр тооцогдох ёстой. Конторын зориулалтаар 359 м.кв талбайг 4 000 төгрөгөөр, рестораны зориулалттай 241 м.кв талбайг 3 500 төгрөгөөр,  эмийн бөөний төвийн зориулалттай 200 м.кв талбайг 3 500 төгрөгөөр тус тус тооцож тохиролцсон байх бөгөөд сөрөг нэхэмжпэлд дурдсан агуулах гэх талбайд хэмжээ болон үнэ огт тохиролцоогүй болно. 2008 оны түрээсийн гэрээнд заасны дагуу түрээсийн төлбөрийг тооцож үзвэл конторын зориулалттай талбайд 1 сард 1 436 000 төгрөг, рестораны зориулалттай талбайд 1 сард 843 500 төгрөг, эмийн бөөний төвийн зориулалттай талбайд 1 сард 700 000 төгрөг нийт 1 сард 2 979 500 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон гэрээний өнөөдрийг хүртэл хүчин төгөлдөр байгаа болно. Манай компанийн зүгээс түрээсийн төлбөрт 2013.10.4-нд 9 626 401 төгрөг, 2013.12.23-нд 3 208 800 төгрөг, 2014.12.9-нд 5 793 556,77 төгрөг, 2015.4.1-нд 3 208 800 төгрөг, 2015.7.22-нд 3 208 800 төгрөг, 2015.9.3-нд 3 208 800 төгрөг, 2015.11.11-нд 3 208 800 төгрөг, 2016.04.05-нд 3 208 800 төгрөг, 2016.11.02-нд 6 417 600 төгрөг, 2016.11.28-нд 3208 800 төгрөг, 2017.03.09-нд 3208 800 төгрөг, 2017.05.18-нд 3 208 800 төгрөг, нийт 50 716 757.77 төгрөгийг төлсөн бөгөөд уг баримтуудыг хавтаст хэрэгт нотлох баримтаар өгсөн болно. Иймд хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлээс 74 422 242 төгрөгийн төлбөрийг төлөхийг зөвшөөрч, бусад хэсгийг зөвшөөрөхгүй тул хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Хариуцагч нь 2008 оноос хойш гэрээг бичгээр байгуулаагүй. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4.-т зааснаар түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулж бүртгүүлэх заалт байгаа, үүнийг биелүүлээгүй бол хүчин төгөлдөр бус гэрээ болдог. Хариуцагч өөрийн дураар үнэ тариф гаргаж түрэээсийн төлбөрийг байнга үндэслэлгүй нэмэгдүүлдэг, Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлын Тэргүүүлэгчдийн 2010 оны “Түрээсийн төлбөрийн доод үнийг тогтоох тухай” 26 тоот тогтоол, 2014 оны “Журам, гэрээний үлгэрчилсэн загварыг шинэчлэн батлах тухай” 65 дугаар тогтоол,  2018 оны “ Түрээсийн төлбөрийн хэмжээ тогтоох” тухай 40 дүгээр тогтоол зэрэг нь захиргааны хэм хэмжээний актын нэгдсэн бүртгэлд бүртгүүлээгүй учир хүчингүй юм. Хүчин төгөлдөр бус журмыг баримтлан төлбөр нэхсэн нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна гэв.

 

Гуравдагч этгээд Нийслэлийн өмч ашиглалтын удирдлагын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ганцоожоос шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч “Анома” ХХК нь Нийслэлийн өмчийн барилга байгууламж болох “Урт цагаан үйлчилгээний төв”-ийн 2, 3 дугаар блокыг 1999 оноос өнөөдрийг хүртэл тасралтгүй эзэмшиж, ашиглан үйл ажиллагаагаа явуулж байгаа бөгөөд 2000-2001 онд хийгдсэн 477 304 107 төгрөгийн хөрөнгө оруулалтыг 20 жилийн дараагаар бараг 10 дахин өсгөж шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ анх 3 065 000 392 төгрөг, дараа нь 3 751 908 866 төгрөг, одоо 4 095 780 949 төгрөгийг буюу шинжээчдийн дүгнэлтийг үндэслэж нэхэмжлэлийн үнийг нэмэгдүүлж байгаа нь бодит хохирол гэж үзэх үндэслэлгүй байна. Учир нь түрээслэгч болон түрээслүүлэгч талуудын хооронд байгуулсан 2008 оны “Түрээсийн гэрээ”-ний 3.2-т “Түрээслэгч барилгын ашиглалтын үйл ажиллагаатай холбогдсон бүх зардлыг хариуцна. Энэ тухайд түрээслүүлэгчээс ямарваа хөрөнгө шаардахгүй...” гэж заасан. Нэхэмжлэгч нь түрээсээр эзэмшиж байгаа барилгадаа өөрийн хөрөнгөөр их засвар хийж, хөрөнгө оруулсан ба түүнийгээ 20 жил өөрөө ашиглаж, үр шимийг нь хүртэж ирсэн. Энэ нөхцөлд тухайн хөрөнгө оруулалтын элэгдэл, хорогдлыг бодитоор үнэлсэн эрх бүхий байгууллага, шинжээчийн дүгнэлт гараагүй, нэхэмжлэгч өөрийн бодит хохирлыг тодорхойлоогүй, хариуцагчаас хөрөнгө оруулалтын зардлыг шаардах эрх гэрээтэй холбоотойгоор үүсээгүй байна.

Нэхэмжлэлийн үнийг удаа дараа нэмэгдүүлсэн шинжээчийн дүгнэлтүүд нь 2000-2001 онд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг инфляцийн түвшинтэй уялдуулан өнөөдрийн ханшаар үнэлж, элэгдэл хорогдлыг нарийвчлан тооцоогүй орхигдуулсан нь бодит байдалтай нийцэхгүй байна. Тухайлбал, анх тухайн хөрөнгө хэдэн төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан, их засвар, хөрөнгө оруулалт хийсний дараа хэдэн төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан нь, мөн одоо засвар хийсэн, шинээр нэмж барьсан барилга нь хэдэн төгрөгөөр үнэлэгдэж байгаа, элэгдэл хорогдол нь ямар байгаа талаарх асуудлыг шүүхээс асуулга тавьж удаа дараа захирамж гаргасан байхад үүнийг тодруулалгүйгээр дээрх 4 095 780 949 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа нь хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Иймд хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгөхийг хүсье гэв.

 

Хэрэгт авагдсан бөгөөд шүүхийн хэлэлцүүлгээр бичмэл нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад:                                                       

                                                                                                              ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

 Нэхэмжлэгч “Анома” ХХК нь хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурал болон Нийслэлийн өмчийн харилцааны газар /Нийслэлийн өмчийн ашиглалт, удирдлагын газар/-т  холбогдуулан Чингэлтэй дүүргийн дүүргийн 3 дугаар хороо, Худалдааны гудамж, “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокод оруулсан хөрөнгө буюу бусдын эд хөрөнгийг засан сайжруулж шинэ өмч хөрөнгө бий болгосон зардалд 4 095 780 949 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилсэн бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч Нийслэлийн өмчийн харилцааны газар /Нийслэлийн өмчийн ашиглалт, удирдлагын газар/-т холбогдох нэхэмжлэлээсээ татгалзаж, 4 095 780 949 төгрөгийг хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хуралд хариуцуулан төлүүлэхээр шаарджээ.

Дээрх нэхэмжлэлийг хариуцагч тал үл зөвшөөрч, шүүхээс томилогдсон шинжээч нар 1-2 тэрбум төгрөгийн зөрүүтэй дүгнэлтүүд гаргасан нь бодит байдалд нийцэхгүй, хамгийн сүүлд дүгнэлт гаргасан “Цэгц-Очир” ХХК нь маргааны зүйл болох “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокын барилгад 20 жилийн өмнө хийсэн хөрөнгө оруулалтын дүнг одоогийн зах зээлийн үнэ нь 4 тэрбум төгрөг гэж тооцоолон, элэгдэл хорогдлын дүнг тусгайлан тодорхойлдоггүй гэх мэтээр янз бүрийн дүгнэлт хийж бодит байдлыг үнэн зөвөөр тодорхойлж чадаагүй учир уг дүгнэлтийг нотлох баримтаар үнэлэх боломжгүй, Засгийн газрын 2016 оны 193 дугаар тогтоол, Сангийн сайдын 2018 оны 207 дугаар тушаалаар баталсан аргачлалын дагуу санхүүгийн тайлагналын зориулалтаар дахин үнэлгээг хийхэд 2018 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн байдлаар “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн нийт барилгын үнэ цэнийг 1 381 681 740 төгрөгөөр үнэлэгдсэн нь “Ю Би Пропертиз” ХХК-ийн үнэлгээний нягтлан шалгалт хийсэн дүгнэлтээр баталгаажсан, 477 304 107 төгрөгийн хөрөнгө оруулалтад жил бүр элэгдэл хорогдол тооцоход одоо 161 761 239 төгрөгийн үлдэгдэл үлдсэн, түрээсээр эзэмшсэн барилгынхаа зохих хэсэгт их засвар хийж хөрөнгө оруулсан, түүнийгээ 20 жил өөрөө ашиглаж үр шимийг нь хүртсэн тул нэхэмжлэл үндэслэлгүй гэж тайлбарлан улмаар 2013 оноос 2019 оныг дуустал хугацааны түрээсийн төлбөр болон алдангид нийт 1 129 405 500 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжлэгч байгууллагад холбогдуулан сөрөг нэхэмжлэлээр шаардсан байна.

Шүүх бүрэлдэхүүн нэхэмжлэгчийн үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгүүдийг хангаж, үлдэх хэсгүүдийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж  дүгнэв.

Нэг. Үндсэн нэхэмжлэлийн талаар.

1.Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлээ Иргэний хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.4.-д заасны дагуу засан сайжруулалтын улмаас эд хөрөнгийн үнэ нэмэгдсэн бол уг эд хөрөнгийг буцааж өгөх үеийн засан сайжруулалтын үнэлгээгээр шаардлагын хэмжээгээр тодорхойлох зохицуулалтын дагуу 1998 онд түрээсийн барилгад их засвар хийж хөрөнгө оруулахад зарцуулсан 477 304 107 төгрөгийг шинжээч “Цэгц-Очир” ХХК-ийн үнэлгээг үндэслэн 4 095 780 949 төгрөг гэж тодорхойлон шаардсан байна.

2.Хэрэгт авагдсан “Си-А-Ти групп” ХХК /”Анома” ХХК/-д олгосон 2004 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 24 тоот “Хөрөнгө оруулалтын гэрчилгээ”-нд “Анома” ХХК-ийг тодорхойлж заасан байх ба үүнээс үзэхэд түрээслэгч “Си-А-Ти групп” ХХК нь дээрх барилгад оруулсан хөрөнгийг “Анома” ХХК-ийн балансад шилжүүлсэнтэй холбоотойгоор түрээсийн зүйлтэй холбогдох эрх, үүрэг “Анома” ХХК-д шилжиж, Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.2., 123.5., 123.6.-д заасны дагуу  тус компани нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй байна.

3.Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай хуулийн 77 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт “Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурал нь тухайн аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн өмчлөлийн зүйлсийг хүн амаа төлөөлөн өмчлөгч байна” гэж заасны дагуу Улсын Их Хурлын 1999 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдрийн “Аймаг, нийслэлийн өмчид эд хөрөнгө шилжүүлэх тухай” 29 дүгээр тогтоолоор нийслэлийн өмчид шилжүүлсэн “Урт цагаан” ахуй үйлчилгээний төвийг өмчлөгч нь Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурал байх бөгөөд Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1.-д зааснаар өмчлөгч нь бусдын эрхийг зөрчихгүйгээр хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын хүрээнд өөрийн өмчлөлийн зүйлсээ эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах эрхтэй байна.

4.“Си-А-Ти групп” ХХК нь Нийслэлийн Засаг даргын дэргэдэх өмчийн  газар /тухайн үеийн нэрээр/ 1998 оны 07 дугаар сарын 14-ний өдөр 58 тоот “Түрээсийн гэрээ”-г байгуулж, Чингэлтэй дүүргийн Худалдааны гудамж дахь Чингэлтэй дүүргийн ахуй үйлчилгээний төвийн барилгын 2, 3 дугаар блокыг газрын хамт үйлчилгээний зориулалтаар 1 жилийн хугацаатай түрээслэхээр тохиролцон, улмаар 1998 оны 07 дугаар сарын 20-ны өдөр түрээсийн зүйлийг түрээслэгч “Си-А-Ти групп” ХХК-д  хүлээлгэн өгч, талууд  “Урт цагааны үйлчилгээний 2, 3 дугаар блокыг хүлээлцсэн акт”-ыг үйлдэж, Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1.-д заасан түрээсийн гэрээг байгуулсан байна. Үүний дараа “Худалдааны гудамж-2005” төслийн хүрээнд зарлагдсан сонгон шалгаруулалтад түрээслэгч “Си-А-Ти групп” ХХК ялагч болсноор 1998 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр 4 тоот “Түрээсийн барилгад их засвар хөрөнгө оруулалт хийх тухай” гэрээг Нийслэлийн  Засаг даргын дэргэдэх өмчийн газартай байгуулжээ.

Дээрх 1998 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн талуудын хооронд байгуулсан 4 тоот “Түрээсийн барилгад их засвар хөрөнгө оруулалт хийх тухай” гэрээгээр  “Б” тал буюу “Си-А-Ти групп” ХХК /эрх шилжсэнээр “Анома” ХХК/ нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн өмчлөлийн Чингэлтэй дүүрэг, Худалдааны гудамжинд байрлах, “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн “Б”, “В” корпусыг “А” тал буюу Нийслэлийн Засаг даргын дэргэдэх өмчийн газрын батлуулсан зураг төслийн дагуу “Худалдааны гудамж-2005” төсөлтэй уялдуудан шинэчлэн засварлаж, тохижуулан орчин үеийн шаардлагад нийцсэн тохижилт үйлчилгээ бүхий контор, ресторан болгон өөрчлөх зорилгоор барилгад өөрийн хөрөнгөөр их засварын ажлыг хийж гэрээнд заасан хугацаанд “А” талд хүлээлгэн өгөх, засварын ажлыг дуусч барилга ашиглалтанд орсон өдрөөс эхэлж түрээсийн төлбөрийг төлөх,  “А” тал нь уг барилгын их засварын ажилд зарцуулсан хөрөнгийг эргүүлж төлөгдөх хугацаанд  барилгыг эзэмших “Б” талын эрхийг хөндөхгүй байх, гэрээний талуудаас хамааралгүйгээр хуульд заасан бусад зайлшгүй шалтгаанаар уг барилгыг дурдсан хугацаанаас өмнө буцаан авахад хүрвэл их завсарт гарсан зардлын төлөгдөөгүй үлдэгдлийг төлж “Б” талыг хохиролгүй болгох, үйлчилгээний барилга хувьчлагдах тохиолдолд “Б” талд тэргүүн ээлжинд худалдан авахад нь туслалцаа үзүүлэх үүргийг тус тус хүлээсэн байна.

5.Энэ гэрээний дагуу “Си-А-Ти групп” ХХК түрээсийн зүйл болох “Урт цагаан” ахуйн үйлчилгээний төвийн 3 дугаар блокын барилга засварын ажилд 113 569 682 төгрөгийн, 2 дугаар  блокын барилга засварын ажилд болон гадна тохижилтын ажилд 363 734 425 төгрөгийн үнэ бүхий ажлыг гүйцэтгэн түрээслүүлэгч талд хүлээлгэн өгч, улмаар 2004 оны 04 дүгээр сарын 26-нд Нийслэлийн Өмчийн харилцааны газрын дарга, комиссын даргаас, Нийслэлийн Засаг даргын 2000 оны А/41 дугаар захирамжийн дагуу нийслэлийн өмчийн “Урт цагаан” ахуй үйлчилгээний төвийн барилгын 2, 3 дугаар блокод 477 304 107 төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийснийг батламжилж “Си-А-Ти групп” ХХК /Анома ХХК/-д олгосон 24 тоот “Хөрөнгө оруулалтын гэрчилгээ”-г олгосон байна.

Эдгээр үйл баримтууд нь 1998 оны 07 дугаар сарын 14-ний өдрийн 58 тоот “Түрээсийн гэрээ”, 1998 оны 07 дугаар сарын 20-ны өдрийн “Урт цагааны үйлчилгээний 2, 3 дугаар блокыг хүлээлцсэн акт”, 1998 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн  “Түрээсийн барилгад их засвар хөрөнгө оруулалт хийлгэх тухай байгуулсан гэрээ”, 2000 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдрийн 25 тоот,  2001 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн 20 тоот “Түрээсийн барилгад  хийсэн хөрөнгө оруулалт, их засварын ажлыг хүлээн авах, хүлээлгэн өгөх акт”, 2004 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 24 тоот “Хөрөнгө оруулалтын гэрчилгээ” зэрэг баримтуудаар болон Чингэлтэй дүүргийн шүүхийн 2013 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 480 дугаартай шийдвэр, Нийслэлийн шүүхийн 2013 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 516 дугаар магадлал, Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны захиргааны хэргийн шүүх хуралдааны 2016 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдрийн 183 дугаар тогтоол зэргээр нотлогдсон.

6.Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.3.-т “хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр эд хөрөнгө болон түүний хийц, зохион байгуулалтыг өөрчлөх буюу засахгүй байх” гэж,  1998 оны 07 дугаар сарын 14-ний өдрийн 58 тоот “Түрээсийн гэрээ”-ний 3.4-т “Түрээслэгч түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түрээслэн авсан хөрөнгийн /барилга байгууламж, ажлын байр/ гадна тал болон дотоод төлөвлөлтөд өөрчлөлт оруулах, хөрөнгө оруулалт хийх, барилгад өргөтгөл шинэчлэлт хийхийг хориглоно” гэж тус тус заасан байна.

Түрээслэгч буюу нэхэмжлэгч нь түрээсийн зүйл болох “Урт цагаан” ахуй үйлчилгээний төвийн барилгын 2, 3 дугаар блокод засвар, засан сайжруулалт хийхдээ дээрх хуульд болон гэрээнд заасан үүргийн хүрээнд түрээслүүлэгч буюу хөлслүүлэгчээс зөвшөөрөл авах, эд хөрөнгөнд засан сайжруулалтыг өөрийн зардлаар  хийх, эд хөрөнгийг хүлээлгэн өгөх, уг зардлыг түрээслүүлэгчээс түрээслэгчид төлөхөөр харилцан хүлээсэн үүргийг тодорхойлж тохиролцон 1998 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр “Түрээсийн барилгад их засвар хөрөнгө оруулалт хийлгэх тухай байгуулсан гэрээ”-г талууд үйлдсэн байна.

Иймд энэ гэрээ нь талуудын хооронд байгуулсан 1998 оны 07 дугаар сарын 14-ний өдрийн “Түрээсийн гэрээ”-ний засвар үйлчилгээ хийх, засан сайжруулалттай холбоотой нөхцөлийг тодруулж тодорхойлсон талуудын хүсэл зоригийн илэрхийлэл буюу Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.3.-т зааснаар хөлслүүлэгчээс өөрийн өмчлөлийн эд хөрөнгө болон түүний хийц, зохион байгуулалтыг өөрчлөх, засан сайжруулалт хийх зөвшөөрлийг хөлслөгчид олгосон хэлбэр гэж үзэхээр байна.

7.Талуудын хооронд байгуулагдсан дээрх түрээсийн гэрээ нь үргэлжилсээр хамгийн сүүлд 2008 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн түрээсийн гэрээг 2008 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг дуустал хугацаатайгаар бичгээр байгуулсан, түүнээс хойш уг гэрээ бичгээр байгуулагдаагүй боловч  Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1.-д зааснаар тодорхой бус хугацаагаар, тухайн нөхцлөөр сунгагдан үргэжилсэн талаар Нийслэлийн шүүхийн давж заалдах шатны 2013 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 516 дугаар магадлалд дүгнэсэн байна.

Түрээслэгч “Анома” ХХК нь Нийслэлийн өмчийн ашиглалт, удирдлагын газраас 2020 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 4/364 тоот албан бичгээр гэрээг цуцлах, үйл ажиллагааг зогсоохоор мэдэгдэл өгөх хүртэл түрээсийн зүйлийг ашиглан эзэмшиж байсан нь зохигчдын тайлбараар нотлогдсон бөгөөд үүнээс хойш Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.1.1., 294.1.2-т заасны дагуу талуудын хоорондох түрээсийн гэрээ дуусгавар болсон гэж үзнэ.

8.Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.5.-д “энэ бүлэгт өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил үйлчилнэ” гэж заасан ба 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5.-д зааснаар талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгөөр хөлслүүлэгч нь өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр шаардах, 298.2.6.-д зааснаар хөлслөн авсан эд хөрөнгөд салгаж болох засан сайжруулалт хийсэн бол гэрээ дуусгавар болоход түүнийгээ салгаж авах эрхийг эд хөрөнгө хөлслөгч эдлэхээр заажээ.

Иймд нэхэмжлэгч нь Нийслэлийн Засаг даргын  2003 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 523 дугаар захирамжаар батлагдсан “Нийслэлийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгөд хийх хөрөнгө оруулалтын зөвшөөрөл олгох, хянаж баталгаажуулах, бүртгэх журам”-д заасны дагуу өөрийн хэрэгцээ шаардлагад нийцүүлэн, Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5.-д заасны дагуу түрээсийн зүйл буюу  хариуцагчийн өмчлөлийн “Урт цагаан” ахуй үйлчилгээний төвийн барилгын 2, 3 дугаар блокын барилгыг засан сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардал  477 304 107 төгрөгийг түрээсийн гэрээ дуусгавар болсноор хариуцагчаас шаардах эрхтэй бөгөөд уг мөнгийг хариуцагчаар төлүүлэх үндэслэлтэй. Түүнчлэн Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.2.4.-т заасан хөлслүүлэгч нь салгаж үл болох засан сайжруулалтын үнийг төлөхөөс татгалзах нөхцөл байдал тогтоогдоогүй байна.

9.Нөгөө талаар, түрээсийн зүйлийн өмчлөгч Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурал нь 2013 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 13/49 дүгээр тогтоолоор “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн барилгыг хувьчлалын жагсаалтаас хасч шийдвэрлэсэн, 1998 оны “Түрээсийн барилгад их засвар хөрөнгө оруулалт хийлгэх тухай байгуулсан гэрээ”-ний 2.6-д заасан нөхцөл, болзол  бий болоогүй нь хариуцагч талын  гэрээний үүргээ зөрчсөн гэм буруутай үйлдэл гэж үзэх боломжгүй, хариуцагч тал гэрээний үүргээ зөрчсөн  гэм буруутай  үйлдлийн улмаас нэхэмжлэгч талд нийт 3 618 476 842 төгрөгийн хохирол учирсан гэж үзэх шалтгаант холбоо хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй байна.

10. Хэрэгт, Чингэлтэй дүүргийн 3 дугаар хороо, Худалдааны гудамжинд “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокын барилгад “Анома” ХХК-иас 2004 онд их засвар, шинэчлэл хийж 477 304 107 төгрөгийн хөрөнгө оруулалтын өнөөгийн үнэ цэнийг,  шинжээч “Гэрэгэ эстимэйт” ХХК-ийн 2018 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн дүгнэлтээр 3 418 431 730 төгрөгөөр /3-р хх-ийн 1-45/, “Тэнгэрийн гэрэл” ХХК-ийн 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн дүгнэлтээр  2 010 683 200 төгрөгөөр /2-р хх-ийн 165-218/ , “Цэгц-Очир” ХХК-ийн 2019 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдрийн дүгнэлтээр 4 095 786 949 төгрөгөөр /4-р хх-ийн 42-80, 147-151/  тус тус үнэлсэн шинжээчийн дүгнэлтүүд, нэмэлт дүгнэлт авагдсан, эдгээр шинжээчийн дүгнэлтүүд нь үнэлгээний зах зээлийн, орлогын, өртгийн хандлагын аргад тулгуурлан үнэлгээг гаргасан боловч “Урт цагаан” үйлчилгээний төвийн барилгын нэг хэсэг болох түрээсийн зүйлийг засан сайжруулахад зарцуулсан хөрөнгийг бодитоор үнэлсэн гэж үзэхэд учир дутагдалтай, хоорондоо зөрүүтэй байх бөгөөд шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болгоогүйг дурдах нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Хоёр.Сөрөг нэхэмжлэлийн талаар.

1.Хэрэгт 1998, 1999, 2000, 2005, 2007, 2008 онуудын, хариуцагчийг төлөөлж Нийслэлийн өмчийн харилцааны газар болон нэхэмжлэгч “Анома” ХХК-ийн хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээнүүд авагдаж, хамгийн сүүлд 2008 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдөр Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулснаас хойш дахин бичгээр гэрээ байгуулаагүй боловч Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1.-д “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар, тухайн нөхцөлөөр сунгагдсанд тооцно” гэсний дагуу нэхэмжлэгч тал нь 2020 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр Нийслэлийн өмчийн ашиглалт, удирдлагын газраас түрээсийн гэрээний хугацаа дуусгавар болсныг мэдэгдэх хүртэл хугацаанд үйл ажиллагаагаа явуулан эзэмшин ашиглаж байсан, улмаар уг гэрээний харилцаа нь 2020 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр Нийслэлийн өмчийн ашиглалт, удирдлагын газрын түрээсийн гэрээний хугацаа дуусгавар болсныг 4/364 тоот албан бичгээр мэдэгдсэнийг хүлээж авснаар Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.1.1., 294.1.2.-т заасны дагуу дуусгавар болсон талаар үндсэн нэхэмжлэлийн үндэслэх хэсэгт нэгэнт дүгнэсэн болно.

2.Хариуцагч тал нь 2013-2018 онуудын 1 жилийн түрээсийн төлбөрийг 1089.71 м.кв талбайд 102 109 800 төгрөгөөр, 2019 оны түрээсийн төлбөрийг 140 278 200 төгрөгөөр тооцон бүгд 752 937 000 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт, гэрээний 4.8-д зааснаар хугацаа хэтрүүлсэн алдангид 396 468 500 төгрөгийг,  нийт  1 129 405 500 төгрөг нэхэмжилсэн.

Түрээсийн гэрээний зүйл “Урт цагаан” ахуй үйлчилгээний төвийн 2, 3 дугаар блокын барилгын талбайн хэмжээг талуудын хоорондох 1998 оны түрээсийн гэрээнд 1126 м.кв гэж тодорхойлсон байх боловч нэхэмжлэгч тал нь 1089.71 м.кв гэж тооцож нэхэмжилсэн ашиглалтын зардлыг төлж байсан, Чингэлтэй дүүргийн шүүхийн 2013 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 480 дугаартай шийдвэрт талбайн хэмжээг 1089.71 м.кв болохыг тогтоосон байна.

3.Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлын Тэргүүлэгчдийн 2010 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн 26 тоот тогтоолоор нийслэлийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийн нэгж талбайн доод үнийг эрүүл мэндийн үйлчилгээний чиглэлээр 1 м.кв талбайг 5 500 төгрөгөөр, рестораны чиглэлээр 10 000 төгрөгөөр, агуулахын чиглэлээр 2 000 төгрөгөөр, бусад худалдаа, үйлчилгээний чиглэлээр 7 000 төгрөгөөр тус тус тогтоосон байх бөгөөд дээрх хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрт зааснаар жилийн түрээсийн төлбөрт эмийн бөөний төвийн 135.18 м.кв талбайд  8 921 880 төгрөг, агуулахын 57.17 м.кв талбайд  1 372 080 төгрөг,  рестораны үйлчилгээний 456.6  м.кв талбайд  54 792 000 төгрөг,  конторын зориулалттай 440.76  м.кв талбайд  37 023 840 төгрөг, нийт 102 109 800 төгрөгөөр тогтоожээ.

Шүүхийн шийдвэрээр тогтоогдсон үйл баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4.-т зааснаар дахин нотлох шаардлагагүй болно.

Иймд 2013-2018 онуудын түрээсийн төлбөрийг жилд 102 109 800 төгрөгөөр тооцон, түрээсийн төлбөрт 612 658 800 төгрөгийг нэхэмжлэгч төлөх үүрэгтэй. Мөн 2008 оны түрээсийн гэрээний 4.1-д “түрээсээр эзэмшүүлж хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийг Нийслэлийн өмчийн харилцааны газраас тогтоосон жишиг үнийг баримтлан тохирно”, 4.6-д “...түрээсийн төлбөрийг зах зээлийн ханшийг үндэслэн жил бүр шинэчлэн тогтооно” гэсний дагуу талууд 2019 онд түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлж, өөрчилсөн талаар тохиролцож тодорхойлсон баримтгүй байх тул 2019 оны түрээсийн төлбөрийг  ч хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрээр тогтоогдсон 102 109 800 төгрөгөөр тооцох нь зүйтэй.

Дээрхээс үзэхэд 2013-2019 оныг дуустал хугацааны түрээсийн төлбөрт Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1.-д заасны дагуу болон Түрээсийн гэрээний 4.5, 4.7-д заасны дагуу  нэхэмжлэгч “Анома” ХХК нь нийт 714 768 600 төгрөг төлөх үүрэгтэйгээс хэрэгт авагдсан  ХААН банк, Худалдааа хөгжлийн банк, Улаанбаатар хотын банкны төлбөрийн баримтууд /2-р хх-ийн 51-58/-аар  2013 оны 10 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2017 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдрийг хүртэл хугацаанд түрээсийн төлбөрт 50 716 758 төгрөг төлснийг хасч тооцон 664 051 842 төгрөгийг нэхэмжлэгч төлөх үүрэгтэй гэж үзсэн бөгөөд нэхэмжлэгч талаас дурдсан хугацаанд төлөлт хийснээр хариуцагч талаас түрээсийн төлбөрийг шаардах эрхийн хөөн хэлэлцэх хугацаа нь Иргэний хуулийн 79 дүгээр зүйлийн 79.1.-д зааснаар тасалдсан байх тул 75 дугаар зүйлийн 75.2.1.-д заасныг зөрчөөгүй байна.  

5.Талуудын хооронд байгуулсан 2008 оны түрээсийн гэрээний 4.8-д “Түрээслүүлэгч нь түрээсийн төлбөрийг хугацаа хожимдуулан төлөхөд хүрвэл төлбөрийн дүнгээс хоног тутамд 0,5 хувиар тооцсон алдангийг түрээсийн төлбөр дээр нэмж төлөх үүргийг хүлээнэ” заасан бөгөөд энэ нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6.-д заасантай нийцээгүй буюу ямар үүргээс алданги тооцох нь тодорхойгүй гэж үзэхээр байна.

Түүнчлэн шүүхэд сөрөг нэхэмжлэл гаргах үед болон 2020 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр Нийслэлийн өмчийн ашиглалт, удирдлагын газрын  түрээсийн гэрээний хугацаа дуусгавар болж гэрээг цуцлах тухай мэдэгдэхээс өмнө гэрээ үргэлжилж байсан, талууд гэрээндээ төлбөрийг төлөх хуваарьт хугацаа тогтоож тохиролцоогүй зэрэг байдлаас үзэхэд гэрээний хугацаа хэтрүүлсний хариуцлага болох алдангийг нэхэмжлэгчээр төлүүлэх боломжгүй юм.

Дээрх нөхцөл байдлуудаас, хариуцагчаас түрээсийн зүйлд засан сайжруулалт хийсэн зайлшгүй зардалд 477 304 107 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгон, нэхэмжлэгчээс түрээсийн төлбөрт 664 051 842 төгрөгийг гаргуулан хариуцагчид олгож, үндсэн нэхэмжлэлээс 3 618 476 842 төгрөгийн шаардлагыг, сөрөг нэхэмжлэлээс 465 353 658 төгрөгийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэх,  нэхэмжлэгч нь хариуцагч Нийслэлийн өмчийн харилцааны газар /Нийслэлийн өмчийн ашиглалт, удирдлагын газар/-т  холбогдох нэхэмжлэлээсээ татгалзсаныг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсхгүй болгон шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлтэй гэж дүгнэв.

Хэрэгт нэхэмжлэгч талын хүсэлтээр шүүхээс томилсон шинжээч “Тэнгэрийн  гэрэл” ХХК-ийн 4 488 000 төгрөгийн дүнтэй 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн нэхэмжлэл, 20120 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн  тус компанийн 11 тоот тодорхойлолт, шинжээч “Цэгц-Очир” ХХК-ийн  санхүүгийн тэмдэг бүхий нийт 8 000 000 төгрөгийн дүнтэй нэхэмжлэхүүд авагдсан бөгөөд Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн шүүхийн Тамгын газраас 5 000 000 төгрөгийг шинжээч “Цэгц-Очир” ХХК-д төлсөн байх тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1.1., 54 дүгээр зүйлийн 54.1.4.-д заасны дагуу шинжээчийн ажлын хөлсийг талуудад хувь тэнцүү хуваарилан, нэхэмжлэгч “Анома” ХХК-иас 2 244 000 төгрөг, хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлаас 2 244 000 төгрөгийг тус тус гаргуулан шинжээч “Тэнгэрийн гэрэл” ХХК-д,  нэхэмжлэгч “Анома” ХХК-иас 1 500 000 төгрөг, хариуцагч Нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлаас 1 500 000  төгрөгийг тус тус гаргуулан шинжээч “Цэгц-Очир” ХХК-д олгож, нэхэмжлэгчээс 2 500 000 төгрөг, хариуцагчаас 2 500 000 төгрөгийг тус тус гаргуулж  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.2.-т заасны дагуу Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн шүүхийн Тамгын газарт олгох нь зүйтэй байна.

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.3.-т зааснаар хариуцагч байгууллагын сөрөг нэхэмжлэл улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгддөг болохыг дурдан, мөн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1., Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1., 60 дугаар зүйлийн 60.1.-д зааснаар нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 20 953 270 төгрөгийг улсын орлогод  хэвээр үлдээн,  хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 2 544 471  төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид,  нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хурамжид 3 490  931 төгрөгийг гаргуулан улсын орлого болгох нь хуульд нийцнэ.

Хэргийн 1-р хавтасны 12-21 дугаар талд авагдсан “Лэндс” ХХК-ийн үнэлгээний тайлан,  96-116,  1-р хавтаст хэргийн 245-250, 2-р хавтаст хэргийн 1-2 дугаар талуудад авагдсан  “Анома” ХХК-иас гаргасан гэх гэрэл зургууд, 1-р хавтаст хэргийн 117-146 дугаар талд авагдсан баримтууд, 4-р хх-ийн 98-100, 114-131 дугаар талд авагдсан баримтууд, үндсэн хөрөнгийн дахин үнэлгэний хураангуй тайлан, “Ю Би Пропертиз” ХХК-ийн үнэлгээний тайлан, шинжээчдийн дүгнэлтүүд нь шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болохгүйг дурдав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 73 дугаар зүйлийн 73.2., 115 дугаар зүйлийн 115.2.2.,  116., 118. дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

                                                                                                                    ТОГТООХ нь:

  

1.Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1., 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5.-д заасныг баримтлан хариуцагч НИТХ-аас 477 304 107 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “А” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлээс 3 618 476 842  төгрөгийн шаардлагыг  хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1., 232 дугаар зүйлийн 232.6.-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “А” ХХК-иас 664 051 842 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч НИТХ-д  олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 465 353 658  төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5.-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч  “Анома” ХХК нь Нийслэлийн өмч харилцааны газар /Нийслэлийн өмч ашиглалтын удирдлагын газар/-т холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагаас татгалзсаныг батлан холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1.1., 54 дүгээр зүйлийн 54.1.4.-д заасныг баримтлан шинжээчийн ажлын хөлсөнд нэхэмжлэгчээс 2 440 0000 төгрөг, хариуцагчаас 2 240 000 төгрөгийг тус тус гаргуулан шинжээч “Тэнгэрийн гэрэл” ХХК-д, нэхэмжлэгчээс 1 500 000 төгрөгийг, хариуцагчаас 1 500 000 төгрөгийг тус тус гаргуулан шинжээч “Цэгц-Очир” ХХК-д, мөн Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.2.-т зааснаар нэхэмжлэгчээс 2 500 000 төгрөг, хариуцагчаас 2 500 000 төгрөгийг тус тус гаргуулж  Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн шүүхийн Тамгын газарт олгосугай.

 

5.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.3.-д зааснаар хариуцагч байгууллагын сөрөг нэхэмжлэл улсын тэмдэгтийн хураамж төлөхөөс чөлөөлөгддөг болохыг дурдан, мөн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1., Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1., 60 дугаар зүйлийн 60.1.-д зааснаар нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 20 953 270   төгрөгийг улсын орлогод  хэвээр үлдээн,  хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 2 544 471 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид,  нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хурамжид  3 490  931 төгрөгийг гаргуулан улсын орлого болгосугай.

 

 6.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2.-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл, гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны  шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.   

 

7.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2., 119.4., 119.5., 119.7. д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба уг өдрөөс 7 хоног өнгөрснөөс хойш зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч нь 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулсан эсхүл хүргүүлснээр гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

                              

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                     Ж.БАЙГАЛМАА

 

 

                  ШҮҮГЧИД                                  Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

                                                   

    Т.ЭНХТУЯА